+ Lượng cung nhà hạng trung hạn chế trong khi nhu cầu về nhà loại này lại tăng mạnh. Nguyên nhân chính do người mua thời gian qua phần lớn là có nhu cầu ở thực sự, giá các căn hộ mặc dù giảm hơn so với cao điểm hồi năm 2007 song vẫn ở mức cao so với thu nhập của người dân. Do vậy nhiều chủ đầu tư đang chuyển hướng từ xây dựng chung cư cao cấp sang chung cư hạng trung, giá chào bán dưới 1000USD/m2.
+ Đối với nhà ở hạng sang và cao cấp: Dù chưa có dấu hiệu phục hồi mạnh như nhà ở hạng trung, song giá bán không giảm, thậm chí với các dự án bàn giao trong năm 2009, giá bán còn tăng khoảng 10%.
Nguồn: Báo cáo quý II/2009 của CBRE
+ Các khu chung cư đã khai thác tại Hà Nội đều kín chỗ 100%, nhiều dự án mới đặt xong móng đã được mua 70 -80% (Hemisco – Hà Đông, khu biệt thự Tây Đô và Đô Nghĩa thuộc đô thị Dương Nội, các dự án xây lại các khu chung cư cũ trong nội thành...). Theo báo cáo của Sacomreal, lượng khách tìm đến các trung tâm giao dịch địa ốc Hà Nội đang tăng nhanh, cao gấp 3 lần so với cuối năm 2008 đẩy giá các khu chung cư có cơ sở hạ tầng tốt, giao thông thuận lợi như ở Hà Đông, Phú Diễn, Việt Hưng, Mỹ Đình... .
Bảng 12 : Giá bán chung cư bình quân tại Hà Nội
Nguồn: Báo cáo quý II/2009 - CBRE
+ Thị trường đã có tín hiệu tích cực, nhiều dự án chung cư khởi động lại, số lượng giao dịch thành công tăng, giá nhà đã tăng so với cuối năm 2008, nhiều người dân đã có tiền tích lũy từ những đợt gửi tiết kiệm lãi cao… Với diễn biến từ đầu năm tới nay có thể thấy thị trường nhà chung cư sẽ sớm sôi động trở lại.
- Đối với thị trường bất động sản kinh doanh thương mại, bán lẻ
+ Cầu về mặt bằng trung tâm thương mại liên tục gia tăng do thị trường bán lẻ Việt Nam vừa mở cửa và đang trong giai đoạn phát triển nhanh chóng, kinh doanh bán lẻ tăng với tốc độ trung bình trên 23%/năm. Theo đánh giá về sự phát triển thị trường bán lẻ toàn cầu của Công ty tư vấn thị trường bán lẻ A.T. Kearney - USA vừa được công bố, hiện nay Việt Nam là thị trường đầu tư bán lẻ hấp dẫn nhất trong nhóm thị trường đang nổi lên của thế giới.
+ Nguồn cung: Theo nghiên cứu của Savills, các loại hình diện tích cho thuê bán lẻ bao gồm (1) trung tâm mua sắm, trung tâm bách hoá và đại siêu thị, (2) siêu thị với
diện tích từ 300m2 trở lên, (3) trung tâm bán buôn, (4) các cửa hàng bán lẻ tại các toà nhà. Các loại hình này hiện nay cung cấp cho thị trường Hà Nội khoảng 330.000m2. Tính riêng diện tích các trung tâm thương mại, siêu thị lớn hiện Hà Nội có 13 trung tâm thương mại với hơn 100.000m2 diện tích sàn cho thuê. Hầu hết các trung tâm này tập trung tại các quận nội thành Hà Nội.
Bảng 13 : Diện tích, giá chào thuê của Hà Nội
Nguồn : Báo cáo quý II/2009 - CBRE
Bảng 14 : Đồ thị sự thay đổi giá cho thuê ở Hà Nội
+ Giá thuê có giảm nhẹ so với quý trước song vẫn ở mức cao: trong trung tâm thành phố trung bình 54USD/m2/ tháng, giá thuê ở khu vực ngoài trung tâm ở mức 34,7USD/m2/tháng. Giá cho thuê cao nhưng do diện tích cho thuê không lớn nên tỷ lệ lấp đầy đều đạt trên 90%, các địa điểm trong nội thành tỷ lệ lấp đầy trên 100%. - Đối với bãi đỗ xe
+ Hiện nay phần giao thông tĩnh trong các đô thị của Việt Nam ở mức rất thấp, chỉ ở mức 0,7% trong khi ở các đô thị hiện đại là ở mức từ 5%-7%. Bãi đỗ xe luôn thiếu trầm trọng, hiện tượng người dân phải để xe ngoài đường xảy ra ngay cả tại các khu chung cư mới.
+ Thị trường bãi đỗ xe của Hà Nội luôn trong tình trạng khủng hoảng thiếu. Các cao ốc trong thành phố đều có bãi đỗ xe ngầm nhưng chủ yếu là phục vụ cho chính cao ốc đó. Thành phố đã quy hoạch nhiều bãi đỗ chung nhưng vẫn không đáp ứng đủ nhu cầu do tốc độ gia tăng nhanh chóng của các phương tiện.
Đánh giá nhu cầu của thị trường Hà Nội đối với các sản phẩm dự án đầu tư trong thời gian tới
- Đối với chung cư
+ Cầu về nhà ở được dự báo vẫn ở mức cao trong giai đoạn trung hạn, dự báo từ nay đến 2010, Hà Nội cần thêm 7 triệu m2 nhà ở (tương đương 120.000 căn hộ) cho các đối tượng có nhu cầu nhà ở, khoảng 18.000 căn hộ cho nhu cầu thuê, thuê mua, khoảng 250.000m2 (tương đương 6.000 căn hộ) giá rẻ cho công nhân các khu công nghiệp. Theo số liệu gần đây của Bộ xây dựng, Hà Nội là thành phố có diện tích nhà ở bình quân đầu người thấp nhất (7 -7,5m2/người) trong khi tại thành phố Hồ Chí Minh con số này khoảng 12m2/người. Với số dân hiện tại trên 6,5 triệu người, tốc độ tăng 1,2%/năm (tương đương 78.000 người/năm), tỷ lệ lập gia đình cao do dân số trẻ... thì sức ép về diện tích nhà ở sẽ không ngừng tăng. Nhu cầu về nhà ở rất lớn, tuy nhiên cầu có khả năng thanh toán chỉ chiếm 30% nhu cầu người dân (khoảng 40.000 căn hộ), chủ yếu tập trung vào phân khúc nhà hạng trung do giá cả phù hợp với nhiều tầng lớp xã hội.
+ Hiện tượng “sốt giá” do đầu cơ đã giảm, giá nhà đã dần về với giá thực khiến nhiều người nhận định đây là thời điểm thích hợp để mua nhà. Hiện nay tại Hà Nội các dự án chung cư đã khai thác đều kín chỗ, nhiều dự án chưa hoàn thiện cũng bán hết đến 80%.
+ Điểm nổi bật của thị trường là nhu cầu nhà hạng trung dưới 1000USD/m2 chiếm tới 80% trong khi nguồn cung nhà loại này hạn chế ở mức 52%. Các căn nhà theo công bố của Chính phủ trong các gói kích cầu hay nhà ở xã hội giá vài triệu/m2 hoàn toàn chưa có mặt trên thị trường. Nguyên nhân này dẫn đến lượng giao dịch thành công bị hạn chế so với nhu cầu thật của người dân. Các khu chung cư Văn Phú, Xa La, Văn Khê, Nàng Hương, Dương Nội, Nghĩa Đô… tại quận Hà Đông, Từ Liêm và Việt Hưng đang có sức hút mạnh mẽ, là lựa chọn hàng đầu đối với người mua nhà do hạ tầng khá tốt, liền kề các khu đô thị đã hiện hữu; khoảng cách đến nội thành Hà Nội không quá xa.
- Đối với căn hộ cao cấp: Thực tế, nhà ở hạng sang và cao cấp, chủ yếu là các khu biệt thự, chung cư cao cấp, khu nhà liền kề chất lượng cao mặc dù giá rất cao nhưng đều đắt khách do vị trí, thiết kế đẹp, nội thất hoàn mỹ
- Đối với thị trường bất động sản kinh doanh thương mại, bán lẻ
+ Nhu cầu về diện tích kinh doanh thương mại ngày càng tăng do Việt Nam hiện được coi là thị trường đầu tư bán lẻ hấp dẫn nhất trong số các thị trường mới nổi với hàng loạt các yếu tố thu hút các tập đoàn bán lẻ hàng đầu như: Tốc độ hồi phục nền kinh tế diễn ra nhanh, Cơ chế mở cửa thông thoáng cho các nhà đầu tư mới., Tăng trưởng GDP cao so với khu vực và thế giới, Thu nhập bình quân trên đầu người tại Hà Nội khoảng 1.900 USD/năm, tốc độ tăng trưởng bình quân khoảng 20%/năm, Mức độ cạnh tranh thấp, Du lịch phát triển dẫn đến nhu cầu mua sắm tăng cao (dự kiến năm 2010 sẽ có 10 triệu lượt khách du lịch tới Việt Nam, tăng 80% so với năm 2007).
+ Theo thống kê, mặc dù chỉ số giá tiêu dùng có xu hướng đi xuống (giảm 11,5% so với cùng kỳ năm trước), tuy nhiên doanh thu bán lẻ vẫn tiếp tục tăng, lên đến 21,9% trong quý I/2009 và gần 30% trong quý II. Thị trường này còn được dự toán sẽ tăng trưởng mạnh mẽ hơn khi nền kinh tế phục hồi kéo theo nhu cầu về diện tích kinh doanh.
Đánh giá về nguồn cung các sản phẩm dự án đầu tư trên địa bàn Hà Nội trong thời gian tới.
- Đối với chung cư
+ Lợi nhuận cao trong khi vốn bỏ ra ít (chủ yếu là vốn huy động từ người mua/ bán cho nhà đầu tư thứ cấp) đã thu hút nhiều doanh nghiệp tham gia đầu tư lĩnh vực nhà ở, đặc biệt là nhà chung cư. Theo thống kê của CBRE, đến cuối năm 2008 tại Hà Nội
có hơn 1000 doanh nghiệp tham gia kinh doanh nhà chung cư; hiện có gần 40 dự án đang triển khai trên khắp địa bàn nội thành Hà Nội với tổng số 13.220 căn hộ và còn hàng trăm dự án đang được triển khai hoặc mới trong giai đoạn giải phóng mặt bằng tại các quận ngoại thành, chủ yếu là khu vực Hà Đông.
+ Với các dự án này, dự kiến nguồn cung nhà chung cư của Hà Nội sẽ tăng mạnh, cụ thể năm 2009 thêm khoảng 16.500 căn, 2010 thêm 21.000 căn, năm 2011 thêm 22.000 căn, năm 2012 thêm 24.500 căn. Trong đó, nguồn cung các căn hộ cao cấp và hạng sang chỉ chiếm 21% tổng nguồn cung hiện tại, có xu hướng tăng về tỷ trọng trong thời gian tới. Tuy nhiên, theo CBRE, Savill và nhiều Công ty tư vấn BĐS danh tiếng khác, nguồn cung này vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu về nhà ở ngày càng lớn của người dân.
+ Mặt khác, với định hướng quy hoạch tổng thể Thủ đô và các vùng vệ tinh, từ cuối năm 2008 Chính phủ đã chỉ đạo Bộ xây dựng, Bộ kế hoạch &Đầu tư thực hiện rà soát toàn bộ các dự án triển khai trên địa bàn Hà Nội. Căn cứ quy hoạch chung, nghiên cứu tình hình cung cầu bất động sản, diễn biến của nền kinh tế... Thủ tướng chính phủ phê duyệt đề xuất của UBND Hà Nội, tiếp tục cho thực hiện 240 đồ án đợt 1, đồng thời ra thông báo số 144/TB-VPCP ngày 4/5/2009 về việc ngừng không cấp phép các dự án đô thị mới từ tháng 5/2009 để đảm bảo chất lượng đồ án quy hoạch tổng thể và hiệu quả đầu tư đối với các dự án đã được cho phép triển khai. Chính sách trên của chính phủ sẽ làm hạn chế nguồn cung nhà ở từ nay đến hết năm 2014 ở các dự án đã được phê duyệt. Với sức ép nhà ở, tốc độ tăng trưởng kinh tế nhanh (đặc biệt ở các đô thị lớn) như đã phân tích ở trên thì thị trường nhà ở Hà Nội vẫn còn tình trạng cung thấp hơn cầu.
+ Xu hướng giá nhà: Nhiều Công ty kinh doanh bất động sản nhận định, giá nhà ở trong thời gian tới sẽ không giảm, thậm chí tăng nhẹ. Lý do chủ yếu là sức ép tài chính của chủ đầu tư giảm, nguồn vốn đầu tư phong phú hơn nên các chủ đầu tư không bị sức ép ‘xả hàng’. Mặt khác, với chính sách hạn chế nguồn cung mới, nhiều chủ đầu tư ‘găm hàng’ chờ nền kinh tế và thị trường BĐS hồi phục hẳn mới rao bán. - Đối với thị trường bất động sản kinh doanh thương mại, bán lẻ
+ Nguồn cung mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội ước tính đến 2011 là 733.000m2, tuy nhiên chủ yếu vẫn là mặt bằng bán lẻ tại các khu phố nội thành. Mặt bằng bán lẻ tại các trung tâm thương mại, sàn các toà nhà cao cấp chỉ chiếm gần 50% (tăng hơn 15% so với thời điểm năm 2008, 2009). Như vậy, từ nay đến hết năm 2010, thị trường sàn
trung tâm thương mại tại Hà Nội có thêm khoảng 82.000m2, năm 2011 có thêm hơn 300.000m2.
+ Các TTTM đang được triển khai chủ yếu tập trung ở khu vực Mỹ Đình, Hà Đông do đây là địa bàn được quy hoạch là trung tâm hành chính, chính trị của Thủ đô. Với nhu cầu bán lẻ ngày càng gia tăng như đã phân tích ở trên, thị trường cho thuê TTTM vẫn có nhiều hứa hẹn và chưa có dấu hiệu bão hòa.
- Đối với bãi đỗ xe
Theo quy hoạch, Hà Nội sẽ dành khoảng 225,3 ha cho giao thông tĩnh. Tuy nhiên việc tăng diện tích bãi độ xe cần có thời gian do việc xây dựng các bãi đỗ xe gắn liền với quy hoạch của thành phố, thời gian hoàn thành các dự án. Theo Sở giao thông Hà Nội, trong thời gian tới sẽ vẫn thiếu diện tích bãi đỗ do cung chưa theo kịp với tốc độ phát triển các phương tiện giao thông.
Đánh giá khả năng tiêu thụ sản phẩm của Dự án