10 năm trở lại đây (2000-2010)
2.1. Tổng quan về đầu tư phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Hà Nội trong những năm qua. Nội trong những năm qua.
Qua 20 năm đổi mới, Thành phố Hà Nội đã đạt được nhiều thành tựu đáng kể trong việc thực hiện phát triển nhà ở và giải quyết các vấn đề xã hội có liên quan. Đặc biệt, phát triển nhà ở trong 5 năm 2001 – 2005 đều đạt và vượt chỉ
tiêu so với kế hoạch. Trong 5 năm 2001 – 2005, tổng số m2 nhà ở xây dựng mới thực hiện được 5.461.000m2 đạt 126,4% kế hoạch và bình quân thời kỳ này mỗi năm xây dựng được 1.092.000m2, tăng gấp 5 lần so với những năm 1991 – 1997 và 2,5 lần so với những năm 1998 – 2000, đưa diện tích bình quân nhà ở trên đầu người từ 4,6 m2/người năm 1991, lên 6,0m2 năm 2000 và lên
7,5m2năm 2006.
Cùng với sự phát triển chung của xã hội và các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn, Thành uỷ, HĐND và UBND Thành phố đã tập trung chỉ đạo triển khai một số dự án thí điểm xây dựng nhà ở phục vụ các đối tượng chính sách, thu nhập thấp như: Làng Sinh viên HACINCO, khu nhà ở tại 228 đường Láng, khu nhà ở tại B3, B5, B6 Cầu Diễn, Khu nhà ở 9 tầng Xuân Đỉnh…
2.2. Nguồn vốn đầu tư phát triển nhà ở
Đối với các dự án phát triển nhà ở và khu đô thị mới, vốn được huy động từ các nguồn chủ yếu sau:
+ Nguồn vốn Ngân sách + Vốn tự có của doanh nghiệp + Vốn huy động từ khách hàng + Nguồn vốn vay
Cơ cấu bốn nguồn vốn này ở mỗi dự án khác nhau tuỳ thuộc vào đặc đIểm cụ thể của mỗi dự án, khả năng huy động của chủ đầu tư.
Xét trong giai đoạn 2000-2010, nguồn vốn đầu tư phát triền nhà Hà Nội ngày càng tăng cả về tương đối lẫn tuỵệt đối. Nhận thấy nhu cầu bức xúc về nhà ở Hà Nội là một cơ hội lớn, đồng thời được sự hỗ trợ, tạo điều kiện và
những ưu đãi lớn từ phía các cấp ngành Nhà nước làm cho môi trường đầu tư xây dựng nhà ở càng trở nên hấp dẫn nhiều doanh nghiệp, các tổng công ty và công ty xây dựng đã tham gia tích cực vào hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở. Do đó, thời gian tới các doanh nghiệp này sẽ huy động nhiều vốn hơn nữa qua các kênh khác nhau cho đầu tư phát triển nhà ở Hà Nội , đặc biệt là nguồn vốn tín dụng và huy động từ khách hàng đối với các dự án xây dựng khu chung cư cao tầng.
Vốn huy động từ khách hàng là vốn huy động từ các thành phần kinh tế có nhu cầu về nhà ở. Chủ đầu tư có thể huy động vốn trước, từ khi dự án được phê duyệt để tổ chức thực hiện đầu tư. Trước khi tiến hành thi công công trình, doanh nghiệp ký các hợp đồng với khách hàng của mình, trong đó thoả thuận với người mua đất hoặc nhà ở có thể phải ứng trước cho chủ đầu tư một khoản tiền nhất định và sau khi hoàn thành , họ sẽ giao nhà ở chính thức cho người sử dụng. Nhưng ở đây đối tượng của đề tài là thành phần thu nhập thấp. Chỉ có thể trả góp hàng năm với lãi suất ưu đãi và sự hỗ trợ thêm của Nhà nước, nên việc đóng tiền trước để xây nhà là không thể có. Trừ phi trả góp trước dần dần từ khi xây dựng đến khi hoàn thành xong công trình.
Có thể nói nguồn vốn đầu tư vào các công trình nhà ở hiện nay không phải là thiếu, tuy nhiên chúng ta vẫn còn gặp phải nhiều hạn chế trong việc sử dụng vốn này trong đầu tư.
2.3. Tình hình đầu tư phát triển thông qua công tác xây dựng và tái định cư nhà ở cho người thu nhập thấp tại Hà Nội nhà ở cho người thu nhập thấp tại Hà Nội
Sau thời gian khá dài ở cho người thu nhập thấp chờ cơ chế, đến tháng 02/2006, thành phố Hà Nội mới tìm được hướng giải quyết cho thông qua việc đặt hàng mua quỹ nhà này để phục vụ tái định cư. Nguyên tắc thực hiện hợp đồng đặt hàng mua nhà là thanh toán 70% giá trị dự đoán được duyệt của các
dự án để giảm bớt khó khăn về tài chính cho các đơn vị. Phần còn lại sẽ bố trí vốn thanh toán khi có kết quả thẩm tra quyết toán của Hội đồng thẩm định giá thành phố.
Kinh phí phục vụ cho tái định cư lấy từ vốn đầu tư của dự án sử dụng đất của nhà nước thu hồi chi trả theo phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án được cấp thẩm quyền phê duyệt hoặc thoả thuận giữa địa phương với chủ dự án. Hiện nay chỉ một số các chủ đầu tư thực hiện các dự án bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA) mà chính phủ, tổ chức tài chính quốc tế tài trợ, cho vay hoặc viện trợ mà trong hiệp định ký kết với Chính phủ có quy định hoặc theo yêu cầu của nhà tài trợ phải bố trí vốn phục vụ tái định cư mới có được nguồn vốn, kinh phí để thực hiện đầu tư xây dựng các khu tái định cư, xây dựng hoặc mua nhà ở phục vụ tái định cư và chi hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ sản xuất tại khu tái định cư. Còn tất cả các dự án sử dụng nguồn vốn ngân sách nhà nước, trong tổng vốn đầu tư thực hiện dự án chỉ được bố trí vốn chi trả bồi thường hỗ trợ cho người bị thu hồi đất, không có vốn để đầu tư xây dựng các khu tái định cư, mua nhà bố trí tái định cư cho người bị thu hồi đất và chi hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ các biện pháp phục vụ sản xuất tại các khu tái định cư. Nên nguồn tài chính dành cho tái định cư của các chủ đầu tư sử dụng đất nhà nước thu hồi thực hiện dự án, không có hoặc không đủ nguồn vốn, kinh phí để thực hiện đầu tư xây dựng các khu tái định cư và hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ sản xuất tại khu tái định cư sau khi đã bố trí tái định cư, mà chỉ đủ để hỗ trợ cho những người bị thu hồi đất theo quy định hoặc một số ít dự án lớn cố gắng lắm mới có nguồn chi hỗ trợ được một số biện pháp ổn định đời sống, hỗ trợ sản xuất như: hỗ trợ thêm chi phí lắp đặt điện chiếu sáng, hệ thống cung cấp nước sinh hoạt, hỗ trợ giống cây trồng, con giống để sản xuất chăn nuôi trong vụ đầu hay công cụ sản xuất… cho các hộ tái định cư theo
Phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án được cấp thẩm quyền phê duyệt.
Với thực trạng trên cho thấy nguồn tài chính dành cho tái định cư hiện rất hạn hẹp; việc xác định tổ chức chịu trách nhiệm cung cấp nguồn tài chính phục vụ tái định cư còn chưa rõ ràng; các phương thức huy động những nguồn tài chính hiện có và tiềm năng để phục vụ tái định cư còn chưa được các địa phương khai thác hết; cách thức sử dụng nguồn tài chính dành cho tái định cư trong tổ chức thực hiện còn nhiều hạn chế và việc chi sử dụng các nguồn tài chính cho tái định cư theo quy định còn chưa thật đầy đủ.
Thị trường nhà ở đô thị hiện nay mất cân đối ở chỗ quá chú trọng đến nhà ở để bán hơn là nhà ở cho thuê. Nhà ở cho thuê sinh lợi được nhiều hơn, nhưng có những yếu tố sau đây hạn chế sự phát triển của nó:
+ Nhà kinh doanh bất động sản không có vốn lớn, do đó muốn thu hồi vốn nhà bằng cách bán ngay sau khi xây dựng xong.
+ Người mua muốn có nhà ở thuộc sở hữu của mình để có tài sản thế chấp vay vốn kinh doanh hoặc truyền lại cho con cháu.
+ Nhà kinh doanh bất động sản sợ khó thu được tiền thuê nhà, khó đòi lại nhà cho thuê vì luật pháp, chính sách Nhà nước, dư luận xã hội thiên vị người thuê nhà.
Nhà cho thuê thực sự là nhu cầu cấp thiết của nhiều người như công chức và quân nhân khi thuyên chuyển đến đô thị khác, các hộ nghèo không đủ tiền mua nhà, các gia đình trẻ mới thành lập, những người ly hôn hoặc gia đình bất hạnh, sinh viên đi học xa, người nước ngoại v.v…
Việc đầu tư xây dựng nhà ở nói chung và nhà ở phục vụ người thu nhập thấp nói riêng là trách nhiệm của toàn xã hội, các cấp chính quyền. Xã hội hoá nhà ở là tất yếu trong sự phát triển chung, đồng thời huy động được mọi nguồn lực, các ngân hàng, tổ chức tín dụng và các doanh nghiệp tham gia.