- Ngân hàng VPBank đã xác định được mục tiêu của việc định giá bất động sản thế chấp là phải sát với giá thị trường chính vì vậy mà giá trị của bất động sản được định giá được tham khảo thêm với các bất động sản khác đã giao dịch trên thị trường.
- Tất cả các yếu tố quan trọng liên quan đến bất động sản cần được định giá đặc biệt là yếu tố pháp lý được các cán bộ phòng thẩm định rất coi trọng.
- Trong những trường hợp bất động sản khó xác định về giá trị, ngân hàng cũng quyết định sử dụng đến giá của các nhà thẩm định giá chuyên nghiệp làm giá trị tham khảo.
- Đạo đức nghề nghiệp của nhân viên định giá được đề cao.
- Các phương pháp định giá cũng được vận dụng hợp lý trong quá trình xác định giá trị bất động sản, những phương pháp này thường không quá khó. Những phương pháp chủ yếu được vận dụng là phương pháp so sánh (dùng cho định giá đất) và phương pháp chi phí (dùng cho định giá công trình trên đất).
- Trong biên bản định giá và báo cáo định giá quy định đầy đủ những yếu tố cần thiết về bất động sản mục tiêu cho việc xác định giá trị: miêu tả vị trí, hiện trạng sử sụng, khả năng chuyển nhượng trên thị trường…
1.3.2. Kinh nghiệm định giá thế chấp tại ngân hàng Ngoại thương Hải Phòng
- Yếu tố quan trọng nhất của việc nhận tài sản bất động sản là xác định được yếu tố pháp lý, những yếu tố liên quan ảnh hưởng đến giá trị của tài sản bất động sản.
- Xác định được những trường hợp nào mà cán bộ không thực hiện việc ước tính mà phải theo doanh mục đã được ngân hàng quy định để định giá bất động sản, và cũng cho phép lấy giá của những nhà định giá chuyên nghiệp làm giá tham khảo. Đồng thời trong quy định của ngân hàng cũng đề cấp tới yếu tố đạo đức nghề nghiệp của cán bộ khi làm công tác nhận hay định giá tài sản bất động sản.
- Phương pháp chủ yếu được sử dụng là phương pháp so sánh trực tiếp.
- Trong biên bản định giá và báo cáo định giá cũng đã quy định những vấn đề hết sức cần thiết về bất động sản, mục tiêu cho việc ước tính giá trị như về hiện trạng sử dụng bây giờ và trước đây...
Kết luận
Mỗi ngân hàng đều có quan điểm định giá thế chấp khác nhau, tùy thuộc vào điều kiện và khả năng của mình. Các phương pháp định giá được sử dụng đơn giản, không quá khó. Các ngân hàng đều coi trọng yếu tố pháp lý khi tiến hành định giá thế chấp, do đó hạn chế được phần nào rủi ro tín dụng.
Bài học kinh nghiệm rút ra
Một là : Yếu tố pháp lý cần được quan tâm, chú ý kiểm tra xác thực
Hai là : Cần tham khảo giá trị thị trường tại nhiều nguồn khác nhau, đảm bảo giá trị định giá tài sản hợp lý
Ba là : Nâng cao trách nhiệm và đạo đức nghề nghiệp của cán bộ định giá
Bốn là : Cần vận dụng linh hoạt và kết hợp các phương pháp định giá sao cho đạt hiệ quả cao nhất
Năm là : Biên bản định giá cần có những quy định cụ thể, rỏ ràng về bất động sản thế chấp và thời gian định giá...
CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ THẾ CHẤP TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG THÀNH PHỐ
HẢI PHÒNG
2.1. Tổng quan về Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng 2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển Chi nhánh ngân hàng công thương
thành phố Hải Phòng
Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng là 1 trong 141 chi nhánh của ngân hàng công thương Việt Nam, được thành lập theo quyết định số 605- NH-QĐ do Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cấp ngày 22/12/1990. Đăng ký kinh doanh số 304140 do Trọng tài kinh tế thành phố Hải Phòng cấp ngày 27/01/1994.
Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng được thành lập gồm Hội sở Ngân hàng thành phố và 4 chi nhánh quận trực thuộc thẳng trung ương và hạch toán kinh tế nội bộ. Hội sở Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng được đặt tại số 36 Điện Biên Phủ - quận Ngô Quyền – thành phố Hải Phòng. Từ đó Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng thực hiện các chức năng kinh doanh và quản lý các ngân hàng quận. Các chi nhánh tiếp tục kiện toàn tổ chức mở rộng mạng lưới các phòng giao dịch, các quỹ tiết kiệm, đa dạng hoá các hoạt động linh doanh dịch vụ nâng cao chất lượng hoạt động.
Dưới sự chỉ đạo của Ngân hàng công thương Việt Nam, Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng đã cùng với các chi nhánh trên địa bàn thành phố, tích cực huy động vốn từ việc thu hút tiền gửi của các tổ chức kinh tế và dân cư, bám sát mục tiêu phát triển kinh tế của địa phương để tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp đầu tư kịp thời nhu cầu vốn cho các dự án khả thi có hiệu quả, góp phần thực hiện các mục tiêu nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hội trong từng thời kỳ nói chung và của Ngân hàng công thương nói riêng.
2.1.2. Tình hình và kết quả hoạt động của chi nhánh giai đoạn 2005-2008
Trong thời gian từ năm 2005 đến năm 2008 tình hình kinh tế, chính trị, xã hội thành phố Hải Phòng tuy có những khó khăn, song dưới sự chỉ đạo của Thành uỷ, HĐND, Uỷ ban nhân dân Thành phố nên các cấp, các ngành đã đẩy mạnh mọi hoạt động trên tất cả các lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội. Qua đó kinh tế thành phố trong thời gian từ năm 2005 đến năm 2008 phát triển tương đối toàn diện và ổn định.
Đối với những hoạt động trong lĩnh vực ngân hàng, tuy còn những khó khăn nhất định nhưng hệ thống ngân hàng trên địa bàn thành phố vẫn chủ động đáp ứng kịp thời các nhu cầu vốn, đồng thời cung cấp được nhiều dịch vụ ngân hàng cho nhu cầu phát triển kinh tế thành phố trong những năm qua và được đánh giá là một trong những động lực quan trọng thúc đẩy nền kinh tế thành phố tăng trưởng.
Về phía chi nhánh Ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng, tuy trong thời gian từ năm 2005 đến năm 2008 có những khó khăn nhất định, nhưng toàn thể cán bộ công nhân viên trong chi nhánh vẫn đoàn kết và cố gắng phấn đấu thực hiện các nhiệm vụ chỉ tiêu kế hoạch Ngân hàng công thương Việt Nam giao. Qua đó đã đạt được kết quả như sau:
BẢNG TỔNG HỢP TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG KINH DOANH CỦA CHI NHÁNH TỪ 2005 ĐẾN 2008 Đơn vị : tỷ đồng STT Chỉ tiêu Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 1 Nguồn vốn huy động 1258 1112 1124 1452 Trong đó Nguồn vốn huy động VNĐ 803 692 450 452
Nguồn vốn ngoại tệ quy VNĐ
455 420 674 1000
2 Tổng dư nợ 1434 1000 1600 1913
Dư nợ quá hạn và nợ cơ cấu lại
91.8 46.5 44.8 47.6
*Tỷ lệ nợ quá hạn và nợ cơ cấu lại/ tổng dư nợ
0,6% 0,4% 0,2% 0.2%
3 Tổng thu nhập 181.421 163.659 172.458 287.540 4 Tổng chi phí 225.334 153.656 164.234 206.583 5 Lợi nhuận chưa trích
DPRR
47.219 40.303 40.241 116.872
6 Lợi nhuận sau trích DPRR
* Những thành tựu đạt được
- Tổng nguồn vốn huy động : Ổn định và có xu hướng tăng qua các năm từ 2005 đến 2008.
- Tỷ lệ nợ quá hạn và nợ cơ cấu lại/ tổng dư nợ : Vẫn còn cao nhưng đã có xu hướng giảm.
- Đã trích lập quỹ dự phòng xử lý rủi ro theo quyết định 493 của Ngân hàng nhà nước và quyết định 234 của Ngân hàng công thương Việt Nam.
- Thực hiện mục tiêu phát triển - an toàn - hiệu quả - ổn định đã quán triệt nhiệm vụ trọng tâm của chi nhánh chủ yếu là vẫn tiếp tục tập trung xử lý thu hồi nợ, đồng thời vẫn chú trọng mở rộng kinh doanh, đổi mới cơ cấu quy mô tín dụng, tăng trưởng gắn liền với việc chọn lọc, cơ cấu lại khách hàng, nâng cao chất lượng, hiệu quả tín dụng, tăng tỷ trọng cho vay tư nhân cá thể, doanh nghiệp vừa và nhỏ, tăng cho vay có bảo đảm bằng tài sản.
- Chi nhánh đã đạt lợi nhuận tăng dần từ năm 2005 là -43932trđ, sau 3 năm lợi nhuận đã lên tới +80957trđ
- Thu nhập bình quân 1 Cán bộ công nhân viên chức được cải thiện và nâng lên đáng kể.
* Tồn tại và nguyên nhân
- Tồn tại:
+ Kết quả xử lý nợ đọng tại Chi nhánh đạt thấp so với kế hoạch được giao + Còn tồn tại các khoản nợ xấu và vẫn có nợ quá hạn mới phát sinh
+ Tổ chức triển khai các sản phẩm, dịch vụ ngân hàng hiệu quả chưa đạt yêu cầu đề ra của ngân hàng công thương Việt Nam cũng như của chi nhánh.
+ Năng suất, chất lượng, hiệu quả làm việc chưa cao, chưa xây dựng đào tạo được đội ngũ những người lao động giỏi 1 việc, biết nhiều việc nhằm thực hiện tiết kiệm lao động, giảm chi phí kinh doanh.
+ Công tác chỉ đạo cán bộ và bộ máy tổ chức cần được củng cố, hoàn thiện nhằm nâng cao năng lực chỉ đạo điều hành, thể hiện rõ vai trò, trách nhiệm cá nhân của cán bộ lãnh đạo các phòng ban…
+ Công tác thu hồi nợ tồn đọng đã xếp loại rủi ro các năm trước của chi nhánh còn rất lớn, phức tạp, đòi hỏi bản lĩnh, kiên quyết, triệt để bằng nhiều biện pháp, thậm chí có thể phải đưa ra pháp luật mới có thể thu hồi được.
- Nguyên nhân khách quan :
+ Đối với các khoản nợ còn TSBĐ: hầu hết giấy tờ sở hữu tài sản không đảm bảo tính chất pháp lý, tài sản nằm ở địa bàn sâu, xa, đã xuống cấp rất khó bán. Hơn nữa, thị trường bất động sản lại đóng băng, người bán thì nhiều mà người mua thì không có.
+ Đối với những lô đất còn lại tại thị trấn Vân Đồn- Quảng Ninh là tài sản thế chấp của công ty cổ phần đầu tư kinh doanh bất động sản, từ tháng 8/2004 UBND tỉnh Quảng Ninh có văn bản yêu cầu UBND huyện ngừng cấp quyền Sử dụng đất cho người mua, mặc dù Ngân hàng công thương Việt Nam và cho nhánh đã có nhiều văn bản kiến nghị nhưng đến nay vẫn chưa được giải quyết.
+ Đối với tài sản đủ hồ sơ pháp lý khách hàng chây ì không chịu bàn giao tài sản.
- Nguyên nhân chủ quan :
+ Lãnh đạo và cán bộ tín dụng các đơn vị chưa thực sự quan tâm sâu sát, chưa tích cực tìm biện pháp và thiếu kiên quyết trong việc xử lý thu hồi đối với các khoản nợ đọng.
+ Công tác tiếp thị còn hạn chế, chưa thực sự nhanh nhạy với thị trường, chưa coi trọng công tác phát triển các dịch vụ ngân hàng, do đó ít nhiều ảnh hưởng tới việc tăng thu nhập cho chi nhánh.
+ Các phòng chưa chủ động tổ chức học tập nghiệp vụ thường xuyên do đó việc nâng cao trình độ cán bộ còn hạn chế.
+ Hoạt động tổ chức công đoàn, đoàn thanh niên đôi khi còn mang tính hình thức, chưa phong phú, chưa nêu cao vai trò xung kích của đoàn thanh niên trong mọi hoạt động của cơ quan.
2.1.3. Phương hướng, nhiệm vụ thời gian tới :
1. Tổng kết công tác kinh doanh năm 2008, xây dựng phương hướng năm 2009, nghiêm túc kiểm điểm, rút ra những bài học kinh nghiệm để tổ chức thực hiện cho năm tiếp theo:
- Xây dựng kế hoạch kinh doanh, kế hoạch tài chính, kế hoạch tiền lương năm 2009 và cụ thể hoá các chỉ tiêu từng tháng, quý tới các phòng nghiệp vụ tổ chức thực hiện. - Hoàn chỉnh các báo cáo năm gửi ngân hàng công thương Việt Nam đúng thời hạn quy định. Động viên 100% toàn thể cán bộ công nhân viên tham gia mua cổ phần đảm bảo kế hoạch đã đăng ký.
- Tổ chức cán bộ công nhân viên đón tết Kỷ Sửu vui tươi, phấn khởi, an toàn và tiết kiệm.
- Chuẩn bị tốt cơ sở vật chất, nhân sự và thủ tục, sớm bàn giao để chi nhánh Kiến An đi vào hoạt động bắt đầu từ tháng 2/ 2009, theo quy định của ngân hàng nhà nước Việt Nam và ngân hàng công thương Việt Nam.
2. Tổng kết phong trào thi đua, bình xét các danh hiệu thi đua năm 2008, nhằm động viên kịp thời cán bộ nhân viên hăng hái trong công tác. Tổ chức phát động phong trào thi đua, đăng ký các chỉ tiêu thi đua với quyết tâm hoàn thành thắng lợi kế hoạch kinh doanh năm 2009 ngân hàng công thương Việt Nam giao.
3. Công tác huy động nguồn vốn: chi nhánh tiếp tục thực hiện các biện pháp hữu hiệu để tăng trưởng nguồn vốn, tăng cường công tác tiếp thị, quảng cáo…đặc biệt với các doanh nghiệp, đơn vị có nguồn tiền gửi lớn như: công ty TNHH 1 thành viên điện lực Hải Phòng, cảng Hải Phòng, kho bạc nhà nước…
4. Tiếp tục rà soát và mở rộng phát triển các sản phẩm dịch vụ tiện ích ngân hàng tăng thu nhập và nâng cao năng kực cạnh tranh. Đối với các dịch vụ hiện đại, tập trung thực hiện chiến luợc Marketing, có chính sách khuyến khích khách hàng, sử dụng các dịch vụ ngân hàng như: mở tài khoản cá nhân, thanh toán, chi trả thu nhập theo hướng thanh toán không dùng tiền mặt qua thẻ ATM.
5. Công tác tín dụng : thực hiện nghiêm túc cơ chế, quy chế và các văn bản chỉ đạo ngân hàng công thương Việt Nam, tăng cường công tác kiểm soát tăng
trưởng tín dụng và chất lượng tín dụng theo hướng giảm dư nợ và tỷ trọng tín dụng trung dài hạn, phù hợp với quy mô và thời hạn huy động vốn. Chất lượng tín dụng bảo đảm, không lới lỏng điều kiện tín dụng.
6. Tập trung chỉ đạo và thu hồi các khoản nợ ngoại bảng của những tồn tại năm 2008 còn dở dang hoặc chưa thực hiện chuyển sang quý 1 năm 2009 là nhiệm vụ trọng tâm, bám sát đôn đốc và có biện pháp kiên quyết thu hồi nợ theo công văn 92 ngân hàng công thương ngày 8/1/2007. Giao kế hoạch cho phòng nghiệp vụ gắn liền với chỉ tiêu thi đua năm 2009.
7. Tăng cường công tác kiểm tra, kiểm soát hoạt động chi nhánh theo từng chuyên đề phối hợp phòng kiểm tra kiểm soát nội bộ- ngân hàng công thương Việt Nam tại Hải Phòng, tăng cường chức năng cảnh báo, mọi hoạt động phải được kiểm soát xem xét từng ngày, mọi sai sót kiên quyết làm rõ nguyên nhân và xử lý kịp thời các sai phạm gây tổn thất cho chi nhánh. Kiên quyết xử lý cán bộ vi phạm thiếu tính trung thực nghề nghiệp. Quản lý và thực hiện nghiêm túc công tác thông tin, bảo mật, quản lý tài liệu đúng theo quy chế ngân hàng công thương Việt Nam.
8. Chỉ đạo và tănh cường công tác kiểm tra, kỷ cương kỷ luật lao động, xây dựng cơ quan đạt tiêu chuẩn văn minh sạch đẹp, nhằm không ngừng nâng cao vị thế chất lượng hoạt động dịch vụ của ngân hàng, tạo niềm tin cho khách hàng bằng những hoạt động tích cực, thiết thực. Duy trì và thực hiện tốt chương trình hành động “ thực hành tiết kiệm, chống lãng phí, chống tham nhũng”, nhận xét và đánh giá cán bộ năm 2008 đúng thời gian quy định.
9. Tăng cường sự chỉ đạo các cấp uỷ Đảng, phát huy sức mạnh đoàn thể quần chúng, quan tâm chăm lo đời sống cán bộ công nhân viên, tổ chức tham quan du lịch đầu năm, tạo sức mạnh tổng hợp nhằm hoàn thành tốt chỉ tiêu kinh doanh quý I và tạo đà phát triển kế hoạch cả năm 2009, thiết thực lập thành tích chào mừng 79 năm thành lập Đảng cộng sản Việt Nam.
10. Định hướng mục tiêu phấn đấu quý I năm 2009: