3. Nguyên nhân của các yếu kém trên.
3.3.Năng lực tổ chức, quản lý bộ máy còn thiếu đồng bộ.
Pháp luật quy định Nhà nớc phải cấp giấy chứng nhận quuyền sử dụng đất cho ngời sử dụng và giấy chứng nhận chủ sở hữu nhà cho chủ sở hữu nhà. Tuy nhiên cho đến nay các cơ quan có thẩm quyền mới cấp một tỷ lệ rất nhỏ. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhất là đất ở đô thị đạt thấp có nhiều nguyên nhân: do nguồn gốc đất rất phức tạp, các quy định về giấy tờ làm căn cứ không bao quát hết đợc, do nhiều năm buông lỏng quản lý đất đai, một bộ phận ngời sử dụng dất không có đủ giấy tờ hợp pháp, do quy định thủ tục còn rờm rà, phức tạp, do trớc đây quy định phải đóng tiền một lần và
tâm mặt khác việc chuyển nhợng “ngầm” đất đai diễn ra phổ biến. Pháp luật quy định phải đăng ký BĐS và những giao dịch, biến động về BĐS nhng việc này cho tới nay hầu nh không thực hiện đợc.
Công tác quy họach, sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạch phát triển khu dân c thực hiện còn dàn trải, mới tập trung làm quy hoạch tổng thể, thiếu quy hoạch chi tiết, quy hoạch thờng xuyên phải điều chỉnh, việc công bố quy hoạch để dân và các doanh nghiệp thờng xuyên phải điều chỉnh, việc công bố quy hoạch để dân và các doanh nghiệp biết, tham gia và thực hiện cha có chuyển biến đáng kể, tính pháp lý của quy hoạch đang bị vi phạm trong thực thi cả từ phía cơ quan Nhà nớc và một bộ phận dân c. Chính điều này đã làm cho thị trờng nhà đất phát triển lộn xộn các vi phạm xảy ra nhiều.
Hiện nay hệ thống bộ máy quản lý nhà nớc về đất đai thực hiện theo 4 cấp:
Trung ương Tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương Huỵên, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh Xã, phường, thị trấn
Bộ tài nguyên và Môi trường
Sở điạ chính, sở địa chính – nhà đất
Phòng địa chính
Cán bộ địa chính chuyên trách
Bộ máy quản lý nhà nớc về đất đai nhìn chung cha đợc hoàn thiện và đồng bộ, còn nhiều bất hợp lý, cha ngang tầm nhiệm vụ, cơ quan địa chính còn bị phụ thuộc nhiều vào chính quyền các cấp. Từ trung ơng tới địa phơng, ngành địa chính mới chỉ là cơ quan giúp việc cho chính quyền cùng cấp, nhất là ở địa phơng ngành địa chính chỉ chủ yếu làm nhiệm vụ thẩm định hồ sơ về đất đai để UBND quyết định đã tạo nên cơ chế hành chính nhiều tầng nấc, giải quyết công việc chậm, kém hiệu quả. Chức năng nhiệm vụ của ngành địa chính đặc biệt là trong công tác kiểm tra xử lý vi phạm cha rõ ràng còn nhiều chồng chéo với chức năng nhiệm vụ của các ngành khác. So với yêu cầu của công tác quản lý Nhà nớc hiện nay, đội ngũ cán bộ địa chính cha đáp ứng đợc yêu cầu, nhất là ở các địa bàn lớn, cán bộ địa chính ở xã, phờng còn cha đủ về số lợng và còn yếu kém về trình độ chuyên môn, lại phải kiêm nhiệm nhiều việc và luôn thay đổi theo nhiệm kỳ của chính quyền cơ sở.
Nguyên nhân của các yếu kém trong phát triển thị trờng nhà đất tại Hà Nội
Khung pháp lý còn thiếu đồng bộ và
hay thay đổi
Chính sách đối với thị trừơng BĐS còn thiếu đồng bộ và hợp lý Năng lực tổ chức, quản lý bộ máy còn thiếu đồng bộ
một số biện pháp thúc đẩy sự phát triển thị trờng nhà đất ở Hà nội.
Thị trờng BĐS – nhà đất nói riêng và thị trờng BĐS nói chung có vị trí rất lớn, có tầm quan trọng đặc biệt trong nền kinh tế quốc dân. Sự phát triển của thị trờng này kéo theo nhiều ngành kinh tế khác phát triển theo. Có thể nói đó là “hàn thử biểu” của nền kinh tế, khi nó phát triển là cả nền kinh tế bừng phát triển sôi động – biểu hiện của nền kinh tế tăng trởng, phát triển, đất nớc phồn thịnh, khi nó suy thoái thì thị trừơng nói chung và cả nền kinh tế đất nớc sẽ đóng băng, tiêu điều, đình đốn (trừ trờng hợp nền kinh tế bong bóng).
Thị trờng BĐS – nhà đất ở Hà Nội nói riêng và Việt Nam nói chung đã có từ lâu, có thể khẳng định nó có từ trớc khi nớc Việt Nam dân chủ cộng hoà ra đời. Thị trờng BĐS - nhà đất Hà Nội đã phát triển qua các giai đoạn sau:
Trớc năm 1960 chủ yếu là t nhân mua bán với nhau bằng sự thoả thuận và bằng tiền mặt hoặc vàng và chủ yếu không thông qua Nhà nớc.
Những năm 1974 – 1975 Hà Nội bán nhà cho dân trả dần thí điểm đầu tiên tại các khu Yên Lãng, Trơng Định, Văn Chơng… với khoảng 600-700 căn hộ. Có thể nói đây là dạng kinh doanh nhà đầu tiên do nhà nớc thực hiện, rất tiếc sau đó vì chiến tranh đã phải dừng lại.
Những năm 1986 – 1993 Hà Nội phát triển mạnh thị trờng kinh doanh BĐS nhà đất cả bằng việc mua bán, chuyển nhợng, chuyển đổi nhà và đất trong khuôn viên mà giá trị chủ yếu vẫn quan niệm là giá trị nhà. Giá trị đất đợc ẩn trong đó và lúc này mới đợc bán nhà xây thô hoặc nhà hoàn thiện, đất phần lớn do Nhà nớc cấp, giao. Thị trờng nhà đất cha đợc Nhà nớc công nhận và sự trao đổi mua bán diễn ra rất ít. Nó bị khống chế bởi cơ quan quản lý đất đai và sự am hiểu về kinh tế thị tr- ờng còn hạn chế. Cơ chế quản lý đất: “Đất đai là thuộc quyền sở hữu Nhà nớc, do Nhà nớc thống nhất quản lý theo kế hoạch chung”. Năm 1991 Nghị quýêt Đại hội Đảng lần thứ 7 thông qua cơng lĩnh chính trị tiếp tục khẳng định đờng lối phát triển kinh tế nhiều thành phần. Trong bối cảnh đó tính năng động và bắt kịp chủ
trơng, các thành phần kinh tế trong thành phố phát triển mạnh dẫn đến nhu cầu về đất tăng.
Sau năm 1993 đến nay, nhờ có những luật mới (đặc biệt là luật đất đai ban hành ngày 14/7/1993) và nhiều chính sách cơ chế mới trong đó đã công nhận quyền sử dụng đất của ngời dân đã tạo thuận lợi, thị trờng BĐS – nhà đất đã đợc đà phát triển mạnh, hình thành một thị trờng rộng lớn, rất đa dạng với nhiều loại hình kinh doanh và nhiều lọai hình sản phẩm. Từ bán nền nhà có hạ tầng đến bán móng nhà, bán nhà xây thô và bán nhà hoàn thiện. Tài chính cho phát triển kinh doanh nhà đ- ợc huy động từ nhiều nguồn cá nhân, tổ chức thuộc mọi thành phần kinh tế trong và ngoài nớc. Vì vậy khối lợng nhà đất đa vào thị trờng kinh doanh lên đến hàng chục vạn m2, thuế phí nhà mà thu đợc từ kinh doanh này lên tới hàng trăm tỷ đồng/ năm. Mặt khác, nền kinh tế nớc ta ngày càng phát triển đã làm cho nhu cầu về đất tăng nhanh. Khả năng tài chính tự có của các tầng lớp dân c là rất lớn. Nhiều ngời nhanh nhạy về chính sách đất đai sẽ đầu t vào lĩnh vực nhà đất bởi vì lợi nhuận thu đợc từ nó là “siêu lợi nhuận”.
Tuy nhiên bên cạnh những tích cực mà sự phát triển của thị trờng BĐS - nhà đất mang lại cho thành phố vẫn còn tồn tại một số yếu kém nh: tỷ lệ giao dịch phi chính thức cao, thị trờng phát triển lộn xộn tự phát, sự mất cân đối quá lớn giữa cung và cầu, thông tin thị trờng ít khó tiếp cận. Trong những năm tới mục tiêu phát triển của Hà Nội đó là tăng diện tích bình quân đầu ngời lên 10 m2/ngời, mỗi gia đình có nhà ở độc lập, quy mô mỗi căn hộ tối thiểu 2 phòng/ căn hộ, phát triển thêm 5,6 triệu m2 trong đó xây dựng các dự án nhà để bán và cho thuê là 3,5 triệu m2 diện tích nhà ở dành cho cán bộ công nhân viên chức khoảng 30% (1 triệu m2), xây dựng nhà ở cho sinh viên là 100.000 m2, xây dựng nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp tập trung là 100.000 m2, di dời giải toả nhà ở kênh rạch, các khu nhà ổ chuột là 2000 căn hộ (Nguồn: Chơng trình phát
triển nhà đô thị năm 2001 2005), – do đó trong tơng lai thị trờng BĐS – nhà đất sẽ phát triển mạnh.
Chính vì vậy để thúc đẩy và khuyến khích sự phát triển của thị trờng BDS – nhà đất việc, đề ra một hệ thống các giải pháp toàn diện và đồng bộ là vấn đề mang tính thời sự
Hình thành đồng bộ và tiếp tục phát triển, hoàn thiện các loại hình thị trờng đi đôi với xây dựng khuôn khổ pháp lý và thể chế, để thị trờng năng động, có hiệu quả, có trật tự kỷ cơng trong môi trờng cạnh tranh lành mạnh là nội dung quan trọng của chiến lợc phát triển kinh tế – xã hội 2001 – 2010. Văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ IX nêu rõ: “Thúc đẩy sự hình thành, phát triển và từng bớc hoàn thiện các loại thị trờng theo định hớng XHCN, đặc biệt quan tâm tới các thị trờng quan trọng hiện nay cha có hoặc còn sơ khai nh: thị trờng lao động, thị trờng chứng khoán, thị trờng BĐS, thị tr- ờng khoa học công nghệ .”
Tại quyết định của Thủ tớng Chính phủ số 94/2002/QĐ-TTg ngày 17/7/2002 Thủ t- ớng đã giao cho Bộ xây dựng chủ trì cùng một số bộ ngành liên quan xây dựng để án: “Thúc đẩy hình thành phát triển thị trờng BĐS – nhà đất”
Đứng trên góc độ nền kinh tế thị trờng, nớc ta là một nền kinh tế đang trong quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị trờng và đang triển khai công cuộc cải cách hành chính Nhà nớc, có thể tìm biện pháp thúc đẩy thị trờng BĐS – nhà đất dựa trên mô hình sau:
(adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});