TMCP NTVN
Dự án đầu tư xây dựng Trung tâm Thương mại và Văn phòng (PLASCHEM PLAZA)
Phòng lập Đầu tư dự án Sở Giao dịch
Cấp duyệt cao
nhất: Hội đồng tín dụng Hội sở GIAO DịCH Báo cáo đề xuất
TD tham chiếu 01QHKH.VCB-PLC2007 Ngày 15/03/2007 Chủ đầu tư Công ty Cổ phần Hoá chất nhựa (PLASCHEM)
Mã CIF 78911 Xếp hạng Tín
dụng BB
Tên dự án Đầu tư xây dựng Trung tâm Thương mại và Văn phòng (PLASCHEM PLAZA)
Địa điểm đầu tư Khu Mả Tre - đường Nguyễn Văn Cừ - Gia Lâm - Hà Nội Công suất thiết
kế
01 khối nhà làm việc 15 tầng và 01 tầng hầm; diện tích đất xây dựng khoảng 950 m2, tổng diện tích sàn xây dựng khoảng 14.250 m2
Nguồn trả nợ Khấu hao và Lợi nhuận sau thuế từ các hoạt động của Công ty
Trị giá cấp Tín dụng bằng VND tương đương 144.000.000.000 VND Thời hạn vay: 10
năm
Thời gian ân hạn: 24
tháng Thời gian rút vốn: 30 tháng
Lãi suất Lãi suất tiết kiệm VND kỳ hạn 12 tháng lãi trả sau của
SGD.VCB + 3,60%/năm, 6 tháng điều chỉnh một lần
Phí Sẽ thống nhất với Chủ đầu tư khi đàm phán hợp đồng tín dụng Biện pháp đảm bảo Thế chấp toàn bộ tài sản hình thành từ vốn vay và vốn tự có
PHẦN PHÊ DUYỆT
Giám Đốc/PGĐ Phụ Trách QLRR GIáM ĐốC/PGĐ Phụ Trách QHKH
THẨM ĐỊNH CHI TIẾT
( Bước 1 Đánh giá tính phù hợp so với các quy định có liên quan của phỏp luật và chính sách quản lý rủi ro hiện hành của NHNT )
Căn cứ Giấy đề nghị vay vốn kiêm phương án trả nợ ngày 05/03/2007 và hồ sơ vay vốn của Công ty Cổ phần Hoá chất nhựa (PLASCHEM).
Đánh giá năng lực pháp lý của chủ đầu tư
Công ty Cổ phần Hoá chất nhựa đã có quan hệ tín dụng với Sở Giao dịch Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam từ năm 2000. Hiện Công ty còn dư nợ theo Hợp đồng tín dụng số 01/2005/PLASCHEM-HĐTD. Hồ sơ năng lực pháp lý và năng lực tài chính Công ty cung cấp thêm và cho dự án này gồm những tài liệu sau:
Tài liệu pháp nhân của bên vay:
- Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh công ty cổ phần số 056619 ngày 04/10/1999
Tài liệu liên quan đến tình hình tài chính của bên vay:
- Báo cáo quyết toán năm 2006; - Báo cáo quyết toán năm 2005;
Đánh giá hồ sơ pháp lý của dự án.
Ngoại trừ Giấy phép xây dựng Công ty đang làm thủ tục xin cấp, Hồ sơ pháp lý dự án phù hợp với quy định hiện hành về đầu tư xây dựng cơ bản và
quy định cho vay của Ngân hàng Nhà nước, Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam, bao gồm những tài liệu sau:
- Quyết định của Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty Cổ phần Hoá chất nhựa ngày 25/01/2007 phê duyệt dự án đầu tư Trung tâm thương mại và Văn phòng.
- Biên bản họp hội đồng quản trị Công ty Cổ phần Hoá chất nhựa ngày 18/01/2007 quyết định đầu tư xây dựng Trung tâm Thương mại tại khu Mả Tre, phường Gia Thuỵ, quận Long Biên, Hà Nội (toàn bộ cổ đông hiện tại của
Công ty là thành viên Hội đồng quản trị và nội dung của biên bản này phù hợp với Điều lệ của Công ty);
- Công văn số 16/CPN ngày 26/01/2007 của Công ty Cổ phần Hoá chất nhựa gửi Sở Giao dịch Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam;
- Tổng dự toán Công trình trung tâm thương mại và văn phòng PLASCHEM PLAZA do Công ty Tư vấn kiến trúc và xây dựng TT-As lập.
- Quyết định số 6456/QĐ-UB ngày 16/09/2005 của Uỷ ban Nhân dân TP. Hà Nội về việc cho phép Công ty Cổ phần Hoá chất nhựa làm thủ tục nhận chuyển nhượng quyền sử dụng 3.076 m2 đất tại phường Gia Thuỵ, quận Long Biên, Hà Nội và chuyển mục đích sử dụng để xây dựng Trung tâm Thương mại và văn phòng.
- Hợp đồng thuê đất số 155-2005/TNMTNĐ-HĐTĐTN ngày 31/10/2005 (thời hạn 50 năm) với Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất Hà Nội.
- Kết quả thẩm định thiết kế cơ sở Dự án Đầu tư xây dựng Trung tâm Thương mại và Văn phòng đường Nguyễn Văn Cừ, quận Long Biên, Hà Nội của Sở Xây dựng Hà Nội ngày 21/07/2006 (Công ty Tư vấn Kiến trúc - Xây dựng TT-As lập).
- Văn bản thoả thuận về Quy hoạch tổng mặt bằng và thiết kế kiến trúc sơ bộ của dự án số 296/QHKT-P2 ngày 13/02/2005 của Sở Quy hoạch Kiến
trúc.
- Văn bản thoả thuận về môi trường của dự án số 8091/STNMTNĐ- QLMT ngày 06/12/2004 của Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất.
- Văn bản thoả thuận phương án cấp điện cho dự án số ..../ĐLHN/ĐLLB- KT ngày 31/03/2005 của Công ty Điện lực Hà Nội.
- Văn bản thoả thuận cấp nước cho dự án số 90/KNNS2 ngày 08/04/2005 của Công ty Kinh doanh nước sạch số 2 Hà Nội.
- Văn bản cấp số liệu kỹ thuật khu đất xây dựng dự án số 753/VQH-T2 ngày 17/11/2004 của Viện Quy hoạch Hà Nội.
- Văn bản thoả thuận phòng cháy chữa cháy cho dự án số 424 CV.DA/PC23 ngày 16/11/2004 của Công an Hà Nội.
- Dự án đầu tư xây dựng công trình Trung tâm thương mại và văn phòng đường Nguyễn Văn Cừ, quận Long Biên, Hà Nội của Công ty Cổ phần Hoá chất nhựa.
- Báo cáo tư vấn PLASCHEM TOWER của Công ty CB Richard Ellis. - Hợp đồng Tư vấn thẩm tra thiết kế kỹ thuật và dự toán công trình Trung tâm thương mại và văn phòng Plaschem Plaza số 460-06/CTTV ngày 18/08/2006 ký với Công ty Tư vấn Đại học xây dựng.
- Hợp đồng Tư vấn đấu thầu và Tư vấn giám sát thi công xây dựng công trình số 01-2007/HĐ-TVXD ký với Công ty Đầu tư và Phát triển xây dựng Chi nhánh tại Hà Nội.
- Hợp đồng Cung cấp dịch vụ tư vấn và Tư vấn thiết kế số 1110/05/HĐKT ngày 12/10/2005 ký với Công ty Tư vấn Kiến trúc - Xây dựng TT- Associates.
- Hợp đồng Tư vấn đấu thầu và tư vấn giám sát thi công xây dựng công trình ngày 01/03/2007 với Công ty Đầu tư và Phát triển xây dựng - Chi nhánh
Hà Nội.
- Công văn giải trình một số chỉ tiêu trong xây dựng Trung tâm thương mại ngày 14/05/2007 của Công ty Cổ phần Hoá chất nhựa.
- Công văn số 72/CPN ngày 11/05/2007 của Công ty Cổ phần Hoá chất nhựa giải trình về số dư nợ vay đến 10/05/2007 và quan hệ tín dụng.
- Bảng kê các khoản mục đã chi bằng vốn tự có cho Dự án ngày 11/05/2007 của Công ty Cổ phần Hoá chất nhựa.
- Bảng kê chi tiết các tài khoản: phải thu khách hàng 131, phải trả nhà cung cấp 331, vay dài hạn 341 và 3417, phải thu nội bộ 136.
( Bước 2: thẩm định khía cạnh tài chính năng lực sản xuất kinh doanh)
Đánh giá tình hình tài chính và năng lực sản xuất kinh doanh
Điểm tín dụng và xếp hạng tín dụng
Theo phiếu trả lời thông tin tín dụng số 306XL/NHNT-TTTD ngày 23/04/2007 của Phòng thông tin tín dụng NHNTVN, Công ty Cổ phần Hoá chất nhựa xếp hạng BB năm 2006.
Phân tích hoạt động kinh doanh và tình hình tài chính 2005-2006
a. Hoạt động kinh doanh
Công ty đã khẳng định được vị trí trong lĩnh vực thương mại nguyên liệu và sản xuất các sản phẩm nhựa, trong đó hoạt động thương mại nguyên liệu nhựa là nguồn tạo doanh thu chính của Công ty. Hiện nay Công ty có những bộ phận sản xuất sau: 01 phân xưởng sản xuất dép diện tích 11000 m2 ở Dương Xá - Gia Lâm, 01 phân xưởng sản xuất bạt nhựa diện tích 10.000 m2 ở Phú Thị - Gia Lâm, 01 phân xưởng sản xuất bạt nhựa và 01 phân xưởng sản xuất hạt Taican tổng diện tích 17.000 m2 ở Dương Xá - Gia Lâm.
Doanh thu năm 2006 của Plaschem đạt 990 tỷ VND trong đó từ hoạt động thương mại là 760 tỷ, chiếm 86,36% tong doanh thu và từ hoạt động sản
xuất là 230 tỷ, chiếm 13,64%. Lợi nhuận sau thuế đạt 152 triệu VND, tỷ lệ tăng trưởng doanh thu năm 2006 là 11,82% và tỷ lệ tăng trưởng lợi nhuận sau thuế là 5,5%. Thông tin chi tiết về hoạt động kinh doanh của Plaschem như sau:
Chỉ tiêu Năm 2005 Năm 2006
Doanh thu thuần 880,887 990,987 Giá vốn hàng bán 670,171 762,907
Lợi nhuận gộp 210,716 228,080
Chi phí bán hàng - - Chi phí quản lý 8,116 9,292
Chi phí hoạt động 8,116 9,292 Kết quả hoạt động kinh doanh 202,600 218,788
Thu nhập hoạt động tài chính 2,567 1,027 Chi phí hoạt động tài chính 4,558 2,977
Kết quả hoạt động tài chính (1,991) (1,950) Kết quả hoạt động bất thờng 376 (4,848) Thu nhập trớc thuế 200,985 211,990
Thuế thu nhập 56,276 59,357
Thu nhập sau thuế 144,709 152,633
Cổ tức u đãi
Cổ tức thờng - 0% Thu nhập giữ lại 144,709 152,633
Một số thông số phản ánh tình hình tài sản-nguồn vốn của Công ty như sau:
Chỉ tiêu Năm 2005 Năm 2006
Tiền mặt, tiền gửi ngân hàng 8,369 19,248 Đầu t ngắn hạn - - Phải thu khách hàng 64,992 109,345
(Quick assets) 73,361 128,593
Hàng tồn kho 70,193 154,699 Trả trớc ngời bán, phải thu # 40,092 13,090 Tài sản lu động khác 81,783 111,986
Tổng tài sản lu động 265,429 408,368
TSCĐ hữu hình (giá trị còn lại) 5,667 115,841 Hao mòn luỹ kế (2,917) (31,620) Tài sản cố định vô hình - - XDCB dở dang 14,867 1,547 Đầu t, tài sản dài hạn khác
- - Tổng tài sản dài hạn 20,534 117,388 Tổng tài sản 285,963 525,756 Vay NH, DH đến hạn trả 55,047 78,610
Phải trả nhà cung cấp 85,170 146,301 Thuế phải trả 5,537 2,137 Phải trả ngắn hạn khác 82,914 123,556 Tổng nợ ngắn hạn 228,668 350,604 Vay dài hạn - 13,439 Nợ dài hạn - 66,450 Nợ dài hạn khác - 17 Tổng công nợ 228,668 430,510 Vốn kinh doanh 50,000 79,000 Thặng d vốn - - Các quỹ từ lợi nhuận sau thuế 960 2,099 Nguồn vốn ĐTXDCB - Lợi nhuận cha phân phối 936 1,148
Vốn chủ sở hữu 51,896 82,247
Tổng nguồn 280,564 512,757
Một số chỉ số phản ánh tình hình tài chính của Công ty như sau:
Chỉ tiêu đánh giá Năm 2005 Năm 2006
Hệ số thanh toán hiện tại 1.16 1.16 Hệ số thanh toán nhanh 0.32 0.37 Hệ số thanh toán tức thời 0.04 0.05 Số ngày thu hồi nợ 26.9 40.3 Số vòng quay tài khoản phải thu 13.6 9.1
Khả năng hoạt động
Số vòng quay hàng tồn kho 9.5 4.9 Số vòng quay vốn lu động 24.0 17.2 Doanh thu / Tổng tài sản (Asset
turnover)
3.08
1.88
Doanh thu / Vốn chủ sở hữu 16.97 12.05 Doanh thu / Tài sản cố định (Fixed
asset turnover)
42.90
8.44 Khả năng sinh lợi
Lãi gộp/ Doanh thu (Gross margin) 23.92% 23.02%
Chi phí hoạt động / Doanh thu 0.92% 0.94%
Kết quả hoạt động / Doanh thu 23.00% 22.08%
Kết quả hoạt động / Tổng tài sản 0.71 0.42
Thu nhập sau thuế / Vốn chủ sở hữu
(ROE) 278.84% 185.58%
Thu nhập sau thuế / Doanh thu 16.43% 15.40%
Thu nhập sau thuế / Tổng tài sản (ROA) 0.51 0.29 Rủi ro tài chính Nợ dài hạn / Vốn chủ sở hữu - 0.97 Tổng nợ / Vốn chủ sở hữu 4.41 5.23 Tổng nợ / Giá trị ròng TSCĐ 11.14 3.67 Nợ dài hạn / Tổng tài sản
- 0.15
Tổng nợ / Tổng tài sản 0.80 0.82 Vốn chủ sở hữu / Tổng tài sản 0.18 0.16
(bước 3: thẩm định khía cạnh thi trường ) Triển vọng trong thời gian tới
Đặc điểm của ngành nhựa Việt Nam là phải nhập khẩu tới 90% nguyên liệu, trong khi giá của nguyên liệu này lại phụ thuộc và biến động mạnh theo giá dầu mỏ. Mặc dù vậy trong thời gian qua ngành nhựa vẫn đạt được mức tăng khá.
Năm 2006, ngành nhựa vẫn tiếp tục đà tăng trưởng lớn, giá trị xuất khẩu đạt khoảng 500 triệu USD (tăng trên 42% so với năm 2005). Sở dĩ ngành nhựa có thể đứng vững như vậy là do các doanh nghiệp đã rút ra nhiều kinh nghiệm lớn từ đợt biến động giá năm 2004, nhất là việc ký kết hợp đồng với đối tác nước ngoài. Hơn nữa, các doanh nghiệp đã mở rộng được thị trường để đẩy mạnh xuất khẩu. Ngoài các thị trường truyền thống như Nhật Bản, Hoa Kỳ, Đài Loan…, các doanh nghiệp nhựa đang tập trung khai thác các thị trường thuộc khu vực Tây á, Châu Phi và Trung Đông. Chính quá trình thâm nhập mạnh mẽ vào thị trường quốc tế đã giúp các doanh nghiệp thích ứng được với việc tăng giá nguyên liệu.
Hiện nay Việt Nam đã là thành viên chính thức của WTO, trong bối cảnh này sản phẩm nhựa của Việt Nam phải cạnh tranh khốc liệt với sản phẩm cùng loại từ Trung Quốc, Thái Lan… Đối với nhựa cao cấp, nước ta lại càng yếu thế hơn, do công nghệ lạc hậu, trình độ tay nghề thấp… Hiện Trung Quốc, một trong những nước có nền công nghiệp nhựa phát triển và lớn nhất thế giới, liên tục có sự phát triển và lớn nhất thế giới, với mức tăng trung bình 19,5%/năm. Hiệp hội chất dẻo Trung Quốc cho biết, năm 2005, sản lượng
nhựa tổng hợp của nước này đạt 21,419 triệu tấn và lượng nhựa tiêu thụ là 38,348 triệu tấn. Đây sẽ là một áp lực không nhỏ cho ngành nhựa Việt Nam, khi chúng ta phải mở cửa thị trường theo các điều khoản trong WTO. Đặc biệt, hiện nay, thị trường đồ chơi trẻ em bằng nhựa của nước ta hoàn toàn bị các sản phẩm của Trung Quốc chiếm lĩnh.
Vì vậy, để các doanh nghiệp nhựa Việt Nam đứng vững trên thị trường thế giới khi Việt Nam hội nhập WTO thì các doanh nghiệp nhựa cần tích cực tiếp cận các thị trường có yêu cầu cao về chất lượng và công nghệ sản xuất nhưng có giá trị nhập khẩu cao như Hoa Kỳ, EU, Bắc Âu, Nhật Bản, Hàn Quốc, Đài Loan. Bên cạnh đó cần hoàn thiện quy hoạch sản xuất và nguồn nguyên liệu, đồng thời, đầu tư mở rộng các dự án sản xuất hàng nhựa chất lượng cao như: nhựa cao cấp, các vật liệu mới kết hợp với plastic, các sản phẩm phục vụ ngành kỹ thuật cao như ôtô, xe máy, tàu thuỷ, máy bay, hàng điện tử… để đáp ứng nhu cầu của thị trường nhựa thế giới.
Hoạt động kinh doanh của Plaschem:
- Hoạt động mang lại doanh thu và lợi nhuận chính của Công ty vẫn là thương mại nguyên liệu ngành nhựa, Plaschem hiện là một đầu mối nhập khẩu hạt nhựa lớn nhất miền Bắc cả về bán buôn và bán lẻ, chiếm khoảng 50% thị trường này. Về lâu dài ngành nhựa Việt Nam vẫn phải nhập khẩu phần lớn nguyên liệu này nên hoạt động thương mại nguyên liệu nhựa vẫn là thế mạnh của Công ty.
- Nhà máy Bạt nhựa Tú Phương của Công ty sử dụng công nghệ hiện đại của Cộng hoà áo, sản phẩm chủ đạo là bạt nhựa được sử dụng trong công nghiệp xây dựng (che phủ và vải địa kỹ thuật lót móng trong thi công các công trình giao thông, thuỷ lợi), trong nông nghiệp (lót ao, đầm nuôi tôm), và trong một số hoạt động khác (báo container, bao ôtô, lều bat...). Bắt đầu hoạt động năm 2002, đến nay sản phẩm của Công ty
được tiêu thụ rộng rãi tại thị trường nội địa và bắt đầu xuất khẩu. So với các công ty sản xuất sản phẩm nhựa khác, Plaschem có thế mạnh của một nhà sản xuất sản phẩm nhựa công nghiệp đồng thời là nhà cung cấp nguyên liệu nhựa hàng đầu tại thị trường miền Bắc, có khả năng chủ động nguồn và cân đối chi phí nguyên vật liệu.
Đánh giá các yếu tố phi tài chính
Mô hình tổ chức và quản lý điều hành
Công ty Cổ phần Hoá chất nhựa hoạt động theo Luật doanh nghiệp, mô