Các đối tượng có đủ điều kiện theo qui định trên thực hiện đăng ký và hoàn tất thủ tục đăng ký trong thời hạn 30 ngày.
khoản tiền sau đây:
- Tiền đặt cọc (tiền bảo lãnh - tiền đặt trước) bằng 5% giá khởi điểm của thửa đất đấu giá. Người trúng đấu giá được trừ tiền đặt cọc vào tiền sử dụng đất phải nộp.
Người tham giá đấu giá được lấy lại khoản tiền đặt cọc trong các trường hợp sau:
+ Người đã đăng ký tham gia đấu giá nhưng rút lại đơn đăng ký trước thời hạn đấu giá 2 ngày
+ Người trúng giá bổ sung từ chối không nhận quyền sử dụng đất
Người tham gia đấu giá không được lấy lại khoản tiền đặt cọc và phải nộp toàn bộ vào ngân sách Nhà nước trong các trường hợp sau:
+ Người đã đăng ký tham gia đấu giá nhưng không tham gia đấu giá + Người tham gia đấu giá vi phạm qui chế đấu giá
+ Người trúng đấu giá nhưng từ chối nhận quyền sử dụng đất
- Phí đấu giá: 0,1% tổng giá trị lô đất theo giá khởi điểm trên 01 bộ hồ sơ (gồm: đơn đăng ký, nội qui qui chế đấu giá, thông báo điều lệ quản lý xây dựng, bì dựng hồ sơ...) nhưng không cao hơn 100.000 đồng/1 hồ sơ và không thấp hơn 10 nghìn đồng/01 hồ sơ. Mức lệ phí này không hoàn trả cho người đăng ký tham gia đấu giá.
4- Giá khởi điểm đấu giá
Giá khởi điểm cho vòng đấu thứ nhất do Hội đồng đấu giá quyết định căn cứ trên cơ sở giá sàn được UBND tỉnh Quyết định cho từng dự án cụ thể
Giá khởi điểm cho vòng đấu sau được xác định là mức giá cao nhất của vòng đấu trước đó.
Hội đồng đấu giá có quyền nâng giá khởi điểm trước khi tổ chức đấu giá, người đăng ký đấu giá xét thấy không thỏa đáng thì có quyền từ chối tham gia đấu giá và được rút tiền đặt cọc đã nộp.
5- Hình thức và trình tự đấu giá
định. Người có mức giá đấu giá cao nhất là người trúng đấu giá. Trong trường hợp có nhiều người trúng cùng giá đấu giá cao nhất, thì tổ chức đấu giá tiếp đến khi chọn được ngời có giá đấu giá cao nhất.
- Trường hợp người trúng đấu giá từ chối không nhận quyền sử dụng đất hoặc rút lại giá đã trả thì người bỏ giá thấp hơn liền kề được Hội đồng đấu giá xem xét phê duyệt trúng giá bổ sung, nếu giá trả của người liền kế không thấp hơn giá khởi điểm của vòng đấu cuối cùng. Nếu người trúng giá bổ sung từ chối không nhận quyền sử dụng đất thì Hội đồng đấu giá ra văn bản hủy bỏ kết quả trúng đấu giá. Hội đồng sẽ xem xét tổ chức đấu giá lại tại một thời điểm khác.
- Phiếu đấu giá phải ghi rõ họ tên, địa chỉ của người tham gia đấu giá, ghi mức giá cụ thể bằng số, bằng chữ, không đợc tẩy xóa. Những phiếu nào không ghi đúng theo mẫu qui định hoặc tẩy xóa thì được xem như phiếu đó không hợp lệ.
- Nếu tại buổi đấu giá, lô đất chỉ có 01 (một) người tham gia đấu giá thì không phải tổ chức đấu giá mà Hội đồng đấu giá xem xét đề nghị UBND thành phố Vinh giao QSDĐ cho người đó theo giá chuẩn đã ra đấu giá.
6- Quyền lợi và trách nhiệm của người trúng đấu giá
- Quyền lợi:
+ Được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và bàn giao đất tại thực địa chậm nhất sau 17 ngày làm việc kể từ ngày nộp đủ tiền vào ngân sách và nộp đủ hồ sơ xin giao đất, thuê đất theo quy định.
+ Khi hết thời hạn sử dụng đất, nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng và chấp hành tốt pháp luật đất đai, sử dụng đất có hiệu quả thì được gia hạn và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định tại thời điểm được gia hạn.
+ Được Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật hiện hành.
quả trúng đấu giá QSD đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
+ Người trúng đấu giá trong thời gian 15 ngày kể từ ngày được công nhận trúng đấu giá, phải nộp đủ 70% tổng giá trị lô đất được trúng đấu giá. Nếu quá thời gian trên, người trúng đấu giá không nộp đủ số tiền theo qui định thì xem như từ chối nhận quyền sử dụng đất và Hội đồng đấu giá có quyền quyết định lô đất đó, số tiền đặt cọc không được hoàn trả lại cho người trúng đấu giá mà sung vào ngân sách Nhà nước.
+ Số tiền còn lại (30% giá trị lô đất được trúng đấu giá) người trúng đấu giá phải nộp đủ khi có Thông báo nộp tiền giao nhận quyền sử dụng đất.
+ Phải lập hồ sơ xin giao đất, thuê đất, đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định sau khi đã nộp đủ số tiền vào ngân sách nhà nước.
+ Người trúng đấu giá phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng quy hoạch và tuân thủ điều lệ quản lý xây dựng của dự án đã được duyệt.
7- Các vấn đề khác
- Trong quá trình tổ chức đấu giá nếu Hội đồng đấu giá phát hiện có dấu hiệu thông đồng trong đấu giá thì Hội đồng có quyền hủy bỏ kết quả đấu giá lô đất đó.
- Hội đồng đấu giá có trách nhiệm giải thích rõ ràng quy chế đính kèm trong hồ sơ đăng ký, tổ chức điều hành và giải quyết các vấn đề có liên quan đến cuộc đấu giá theo đúng qui chế.
- Người tham gia đấu giá cần tìm hiểu, nghiên cứu kỹ nội qui, qui chế trư- ớc khi làm thủ tục đăng ký tham gia đấu giá và khi đã làm thủ tục đăng ký tham gia đấu giá là đồng nghĩa với việc tự nguyện chấp hành qui chế, mọi khiếu nại trái với qui chế này đều không được giải quyết.
Căn cứ qui chế này, yêu cầu các thành viên trong Hội đồng đấu giá giao nhận QSDĐ và người tham gia đấu giá có trách nhiệm thực hiện đúng quy định tại qui chế này.
* Quy trình thực hiện đấu giá QSDĐ
Bước 1: Thành lập hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất
Bước 2: Xây dựng giá sàn dựa trên giá đất qui định của UBND tỉnh
Bước 3: Công bố công khai các lô đất, khu vực tổ chức đấu giá quyền sử
dụng đất trên các phương tiện thông tin đại chúng (ít nhất 3 lần).
Bước 4: Tổ chức đăng ký tham gia đấu giá quyền sử dụng đất (thời gian
đăng ký là 30 ngày)
Bước 5: Tổ chức đấu giá công khai
Bước 6: Phê duyệt kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất
Bước 7: Lập thủ tục giao đất và cấp GCNQSD đất cho người trúng đấu giá
4.3.3. Căn cứ để xác định giá sàn
giá sàn tối thiểu và thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu vực. - Giá sàn tối thiểu làm căn cứ đấu giá quyền sử dụng đất lâu dài = chi phí giải phóng mặt bằng + suất đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật + tiền sử dụng đất theo khung giá quy định đối với 01 m2 đất sử dụng.
- Giá sàn tối thiểu làm căn cứ đấu giá thuê đất = chi phí giải phóng mặt bằng + suất đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật (nếu có) + tiền thuê đất trả 1 lần với thời hạn thuê tối đa là 50 năm đối với 01 m2 đất sử dụng.
Bước giá đấu là chênh lệch giữa giá trúng và giá không trúng thấp hơn liền kề cho 01 m2 đất. Bước giá do bên mời đấu giá quy định, tối thiểu là 100.000 đồng, tối đa là 1.000.000 đồng cho 01 m2 đất, được xác định khi phê duyệt giá sàn.
4.4. KẾT QUẢ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THÀNH PHỐ VINH
Vinh là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá, xã hội của tỉnh, một trung tâm tăng trưởng kinh tế của khu vực Bắc Trung Bộ. Sự phát triển của thành phố Vinh có ý nghĩa rất quan trọng, góp phần thúc đẩy tăng trưởng của tỉnh và khu vực Bắc Trung Bộ. Vì vậy, xây dựng và phát triển thành phố Vinh trước hết là nhiệm vụ của Đảng bộ và nhân dân Thành phố, đồng thời là nhiệm vụ của cả tỉnh. Phải đặt Thành phố Vinh là một trung tâm trong quy hoạch chiến lược phát triển chung của tỉnh. Trên cơ sở phát huy nội lực của Thành phố, của tỉnh, để thu hút các nguồn lực cho xây dựng và phát triển Thành phố. Đồng thời, phát triển kinh tế gắn liền với phát triển xã hội và quốc phòng, an ninh, đảm bảo ổn định chính trị - xã hội và bảo vệ môi trường. Phát triển đô thị hiện đại, văn minh đi liền với bảo vệ, phát huy bản sắc dân tộc, văn hoá xứ Nghệ.
Sau hơn 10 năm thực hiện Luật đất đai 1993, công tác quản lí đất đai trên địa bàn thành phố đã có nhiều chuyển biến cơ bản và tích cực, góp phần ổn định xã hội và phát triển kinh tế, xây dựng hạ tầng. Đặc biệt trong 3 năm gần đây đã tập trung cao độ cho việc xử lí đất tồn đọng và đẩy nhanh tiến độ cấp quyền sử dụng đất,...Do nền kinh tế phát triển theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá,
ngành du lịch phát triển mạnh nên thị trường đấu giá quyền sử dụng đất được phát triển mạnh và ngày càng nhân rộng.
Các khu của thành phố Vinh được đưa ra đấu giá nhiều tại những trục đường chính, có hệ thống cơ sở hạ tầng tốt (điện, đường, nước sạch, môi trường…). Các thửa đất đưa ra đấu giá là những thửa đất hình chữ nhật, nằm trong khu dân cư hoặc dọc trục đường chính có diện tích khoảng từ 120m2 – 270m2. Số liệu cụ thể các khu vực đấu giá thể hiện trong bảng 4.5, 4.6 và 4.7.
Nhìn nhận từ hệ thống số liệu trong bảng 4.5 cho thấy, giá khởi điểm được đưa ra đấu giá của từng lô đất, từng địa điểm về không gian và thời gian là khác nhau.
Năm 2005, giá khởi điểm của các lô đất tại Phường Bến Thuỷ và phường Trung Độ có sự chênh lệch không nhiều (chủ yếu dao động từ 1.500.000 – 2.400.000 đồng/ m2), riêng có 1 lô đất tại đường Phong Đình Cảng có giá khởi điểm là 5.500.000 đồng/ m2 do đây là đường phố rộng, có nhiều thuận lợi cho cả sinh hoạt cũng như giao lưu kinh tế, thương mại.
Năm 2006, giá sàn hay giá khởi điểm bắt đầu của các lô đất đấu giá có sự tăng lên so với năm 2005 và có sự chênh lệch lớn hơn từ 1.900.000 – 6.400.000 đồng/ m2 (tại biệt thự Bắc đường Nguyễn Sỹ Sách – thành phố Vinh).
Năm 2007, giá khởi điểm bắt đầu tăng nhanh. Cụ thể, tại vị trí xóm Mẫu Đơn, xã Hưng Lộc, tiến hành đấu giá vào tháng 2 năm 2007. Giá khởi điểm cao nhất là 1.500.000 đồng, thấp nhất là 800.000 đồng.
Bảng 4.5. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2005 – 2007 của thành phố Vinh ST T Địa điểm Số lô (lô) Tổng diện tích (m2) Diện tích trung bình/lô (m2) Giá sàn (ng.đ/ m2) Giá khởi điểm (ng.đ/m2)
1 P.Bến Thuỷ (năm 2005) 6 922,02 Đ. Nguyễn Vĩnh Lộc 2 246,42 123,21 2.400 2.400 Đ. Ngô Trí Hoà 2 365,28 182,64 1.700 1.700 Đ. Lý Nhật Quang 1 163,79 163,79 2.000 2.000 Đ. Phong Đình Cảng 1 146,53 146,53 5.500 5.500 2 Khối 8-P.Trung Độ (năm 2005) 22 3.449,90 1 152,89 152,89 2.000 2.000 11 1.583,67 143,97 1.800 1.800 2 529,58 264,79 1.900 1.900 5 624,65 124,93 1.600 1.600 3 559,11 186,37 1.500 1.500 3 Khu vực biệt thự Bắc đường Nguyễn Sỹ Sách -P. Hà Huy Tập (Năm 2006) 11 3.618,57 2 1.156,0 278 6.400 6.400 2 542,92 271,46 5.000 5.000 3 703,68 234,56 3.800 3.800 2 671,07 335,54 6.400 6.400 1 363,40 363,4 6.700 6.700 1 181,50 181,5 1.900 1.900 4 Xóm Mẫu Đơn - xã Hưng Lộc (năm 2007) 40 5.843,04 1 119,9 119,9 1.100 1.100 4 400,29 100,07 1.200 1.200 6 830,63 138,44 1.200 1.200 10 1.537,95 153,80 1.100 1.100 9 1.140,40 126,71 1.200 1.200 4 694,49 173,62 900 900 1 164,75 164,75 800 1.200 3 508,08 169,36 1.200 800 1 218,7 218,7 1.500 1.500 1 227,85 227,85 1.500 1.500
Sở dĩ có sự khác biệt về giá khởi điểm các lô đất đưa ra đấu giá là do vị trí của lô đất so với trục đường chính, tình hình kinh tế, an ninh, môi trường trong khu vực.
4.4.1. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2005 tại thành phố Vinh
Mức chênh lệch giữa giá trúng đấu giá và giá sàn được tính như sau:
MCL1= Giá trúng đấu giá cao nhất Giá sàn
MCL2 Giá trúng đấu giá thấp nhất Giá sàn
MCL3 Giá trúng đấu giá trung bình Giá sàn
Năm 2005, thành phố Vinh đã tổ chức 2 dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại phường Bến Thuỷ và phường Trung Độ có tổng diện tích 4.371,11 ha với 28 lô (bảng 4.5) và có sự chênh lệch không nhỏ giữa giá trúng đấu giá cao nhất và giá trúng đấu giá thấp nhất của thửa đất có cùng giá sàn.
Tại phường Bến Thuỷ, năm 2005 đã tổ chức đấu giá 6 lô đất có giá sàn từ 1.700 – 5.500 nghìn đồng/m2 và giá trúng đấu giá so với giá sàn có sự chênh lệch (bảng 4.6), chia ra các vị trí cụ thể sau:
- Đường Nguyễn Vĩnh Lộc đưa ra đấu giá 2 lô đất với giá sàn 2.400 nghìn đồng và giá trúng đấu giá trung bình 2.490 nghìn đồng/m2, gấp 1,09 lần so với giá sàn.
- Đường Ngô Trí Hoà đưa ra đấu giá 2 lô đất với 7 người tham gia, giá trúng đấu giá cao nhất 2.560 nghìn đồng/m2, gấp 1,51 lần so với giá sàn và giá trúng đấu giá thấp nhất 2.120 nghìn đồng/ m2, gấp 1,25 lần so với giá sàn.
Bảng 4.6 So sánh giữa giá trúng đấu giá và giá sàn năm 2005 tại thành phố Vinh ST T Địa điểm Số lô (lô) Số người tham gia TB/lô (người) Diện tích/lô (m2) Giá sàn (ngđ/m2)
Giá trúng đấu giá (ng.đ/m2) MCL1 (lần) MCL2 (lần) MCL3 (lần) Cao nhất Thấp nhất Trun g bình 1 P.Bến Thuỷ 6 Đ. Nguyễn Vĩnh Lộc 2 12,5 123,21 2.400 2.760 2490 2625 1,15 1,04 1,09 Đ. Ngô Trí Hoà 2 7,5 182,64 1.700 2.560 2.120 2.340 1,51 1,25 1,38 Đ. Lý Nhật Quang 1 8 163,79 2.000 3.500 3.500 3.500 1,75 1,75 1,75 Đ. Phong Đình Cảng 1 5 146,53 5.500 5.780 5.780 5.780 1,05 1,05 1,05 2 Khối 8-P.Trung Đô 22 1 6 152,89 2.000 3.100 3.100 3.100 1,55 1,55 1,55 11 14,8 143,97 1.800 2.864 2.058 2.461 1,59 1,14 1,37 2 2,5 264,79 1.900 2.640 2.350 2.495 1,39 1,24 1,31 5 6,5 124,93 1.600 2.700 1.950 2.325 1,69 1,22 1,45
- Đường Lý Nhật Quang đưa ra đấu giá 1 lô đất có 8 người tham gia suốt quá trình đấu giá với giá sàn là 2.400 nghìn đồng/ m2; giá trúng đất giá là 3.500 nghìn đồng/ m2, gấp 1,75 lần so với giá sàn.
- Đường Phong Đình Cảng đưa ra đấu giá lô đất có diện tích 146,53 m2
với giá sàn 5.500 nghìn đồng/ m2 với 5 người tham giavà bán với giá 5.780 nghìn đồng/ m2, gấp 1,05 lần so với giá sàn.
Tại phường Trung Độ đã đưa ra đấu giá 22 lô đất với tổng diện tích 3.449,90 m2, chia thành 5 khu vực với giá sàn dao động trong khoảng 1500- 2.000 nghìn đồng/m2.
Tại khu vực 1 đưa ra đấu giá 1 lô đất với diện tích 152,89 m2và bán với giá 3.100 nghìn đồng, cao gấp 1,55 lần so với giá sàn đưa ra.
Tại khu vực 2 đưa ra đấu giá 11 lô đất với tổng diện tích 1.583,67 nghìn đồng/ m2 (bảng 4.6) trung bình 14,8 người/lô tham gia. Giá trúng đấu giá trung bình của 11 lô đất này là 2.461 nghìn đồng/ m2, gấp 1,37 lần so với