3. Đánh giá chung
3.2.1. Những mặt tồn tại
Mặc dù công tác định giá thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội đã đạt được những kết quả đáng khích lệ nhưng bên cạnh đó vẫn còn tồn tại những hạn chế.
Theo lý thuyết của phương pháp so sánh thì khi tìm các bất động sản so sánh phải từ 3-6 bất động sản tuy nhiên trên thực tế công tác định giá ở Ngân hàng chỉ tìm từ 2-3 bất động sản so sánh, trong một số trường hợp thì chỉ có 1 bất động sản so sánh, việc ước tính giá trị của bất động sản thế chấp nhiều khi chủ yếu dựa vào kinh nghiệm là chính còn mang nhiều tính chủ quan, điều này làm giảm tính chính xác của công tác định giá thế chấp bất động sản.
Trong thời gian qua thị trường bất động sản có những biến động thất thường có nhiều thay đổi về chính sách, thị trường bất động sản chưa minh bạch, lúc lên cơn
sốt lúc lại rơi vào trạng thái đóng băng. Điều này làm cho các thông tin thị trường về giá cả trở nen thiếu chính xác, biến động thất thường, không phản ánh chính xác giá trị thực của bất động sản cần định giá. Việc thu thập thông tin đã khó, nhưng nhiều khi nhiều thông tin thu thập được lại không hoàn toàn tin cậy, nhiều nguồn thông tin gây nhiễu. Do vậy khi sử dụng những thông tin này để định giá bất động sản có thể làm cho kết quả định giá bất động sản thế chấp thiếu chính xác, không phản ánh đúng giá cả thị trường của bất động sản, có thể Ngân hàng gặp phải những phản ánh không tốt từ khách hàng. Đây là khó khăn khá lớn với bộ phận định giá, không thể khắc phục ngay được vì còn phụ thuộc vào các yếu tố khách quan khác. Ngân hàng chú ý vào đảm bảo độ rủi ro cho mình mà quên mất việc khách hàng có thể được vay số tiền nhiều hơn, khả năng phát triển từ nguồn vốn vay sẽ đạt hiệu quả cao hơn nếu ngân hàng thực hiện tốt việc giám sát khách hàng…Giá trị của bất động sản bảo đảm tín dụng sau khi định giá thấp hơn so với giá trị thực của tài sản, gây thiệt thòi cho khách hàng. Cũng vì điều này đôi khi ngân hàng bỏ lỡ những khách hàng thực sự tốt.
Giá trị mà bất động sản mục tiêu được ước tính lại thấp hơn giá trị thị trường, sau đó tỷ lệ cho vay lại tối đa chỉ là 70% so với giá bất động sản đảm bảo đã được định giá. Như vậy khách hàng được cho vay với mức không cao, dẫn đến khả năng cạnh tranh của ngân hàng trên thị trường sẽ bị sụt giảm.
Ngân hàng sử dụng đơn giá xây dựng áp dụng trong phương pháp chi phí để tính chi phí xây dựng các ngôi nhà như nhau là không hợp lý vì mỗi một ngôi nhà lại có những mục đích sử dụng riêng , có kiến trúc, cách xây dựng, cấu trúc , nguyên vật liệu khác nhau nên chi phí xây dựng mỗi ngôi nhà là khác nhau vì vậy giá trị ngôi nhà sẽ bị ước tính giảm đi rất nhiều so với giá trị thực.