DƯỚI CHUẨN (SUBPRIME MORTGAGE CRISIS) Ở MỸ
Cuộc khủng hoảng này xảy ra ở Mỹ từ tháng 7/2007 tiếp tục lan rộng cho đến nay trên tồn cầu. Nĩ bắt nguồn từ việc tập trung vốn tín dụng lớn và sự quản lý lỏng lẻo trong cho vay thế chấp mua nhà dưới chuẩn tại Mỹ.
Cho vay thế chấp mua nhà dưới chuẩn là các khoản cho vay các đối tượng cĩ mức tín nhiệm thấp để mua nhà đất. Những đối tượng đi vay này thường là những người nghèo, khơng cĩ cơng ăn việc làm ổn định, vị thế xã hội thấp hoặc cĩ lịch sử thanh tốn tín dụng khơng tốt trong quá khứ. Những đối tượng này tiềm ẩn rủi ro khơng cĩ khả năng thanh tốn nợ đến hạn và do đĩ rất khĩ khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng truyền thống vốn chỉ dành cho những đối tượng trên chuẩn nên họ buộc vay nợ dưới chuẩn với lãi suất cao.
Các tổ chức tài chính Mỹ vì chạy theo lợi nhuận đã đẩy mạnh cho vay nợ dưới chuẩn đối với các đối tượng này và sự quản lý cũng khơng chặt chẽ: Các thủ tục thẩm định cho vay sơ sài, điều kiện vay dễ dãi và việc tiếp cận
vốn tín dụng mua nhà trở nên nhanh chĩng, dễ dàng hơn bao giờ hết. Những người cĩ thu nhập thấp, đặc biệt là dân định cư đầu tiên cĩ cơ hội mua nhà. Cho vay thế chấp mua nhà dưới chuẩn lan nhanh ra tồn nước Mỹ. Mặc dù việc cho vay thế chấp mua nhà dưới chuẩn mới bắt đầu hình thành từ những năm đầu 90 và phát triển rất chậm trong những năm đầu nhưng trong vịng 5 năm gần đây con số này gia tăng một cách kỷ lục. Năm 2002, doanh số cho vay dưới chuẩn là 200 tỷ USD, năm 2003 là 320 tỷ, năm 2004 là 550 tỷ, năm 2005-2006 con số này đạt gần 700 tỷ USD hàng năm, chiếm khoảng 25% thị phần cho vay thế chấp mua nhà tồn nước Mỹ.
Việc tập vốn vốn tín dụng lớn vào thị trường cho vay thế chấp mua nhà dưới chuẩn đã gĩp phần đáng kể đẩy giá bất động sản tăng lên nhanh chĩng. Khi nền kinh tế hoạt động khơng hiệu quả, từ cuối năm 2005 “bong bĩng” bất động sản bắt đầu xì hơi, giá cả nhà đất giảm mạnh, trong khi lãi suất vay quá cao tạo nên gánh nặng trả nợ với những người thu nhập thấp, kinh tế khĩ khăn dẫn đến thất nghiệp gia tăng thì rủi ro cho các khoản vay nợ dưới chuẩn càng tăng mạnh mẽ.
Năm 2007, tình hình thị trường càng chuyển biến theo chiều hướng tiêu cực so với dự tính hồi cuối năm 2005 đầu 2006. Các cá nhân gặp khĩ khăn trong việc trả nợ, nhiều tổ chức tín dụng cho vay mua nhà gặp khĩ khăn vì khơng thu hồi được nợ. Hàng loạt người mua nhà bị xiết nợ và phát mại tài sản do khơng trả được nợ vay ngân hàng. Theo số liệu thống kê, tại Cleveland (Ohio), thành phố đầu tiên bắt đầu cho cuộc khủng hoảng khoảng, 1/10 số nhà bị thu hồi để phát mại. Giá nhà tại Mỹ giảm thảm hại trong qúy 3 năm 2007, mức tồi tệ nhất từ sau cuộc khủng hoảng tài chính năm 1930. Một số tổ chức tín dụng của Mỹ như New Century Financial Corporation phải
tuyên bố phá sản. Một số khác thì rơi vào tình trạng cổ phiếu của mình mất giá mạnh như Countrywide Financial Corporation. Nhiều người gửi tiền do lo sợ đã ào ạt đến rút tiền khiến cho tình hình càng thêm khĩ khăn.
Việc khủng hoảng tín dụng ở thị trường thế chấp dưới chuẩn tại Mỹ cịn lây lan và ảnh hưởng nặng nề đến thị trường chứng khốn do việc chứng khốn hĩa(securitisation) các khoản cho vay thế chấp dưới chuẩn trước đây. Việc khơng cĩ khả năng thu hồi các khoản cho vay thế chấp và giá trị tài sản đảm bảo giảm do giá nhà đất giảm đã làm cho các loại trái phiếu, đặc biệt là trái phiếu hình thành từ chứng khốn hĩa nợ dưới chuẩn giảm giá khơng phanh. Các nhà đầu tư nắm giữ trái phiếu hình thành từ chứng khốn hĩa nợ dưới chuẩn là người chịu hậu quả nặng nề. Dự báo số tổn thất do giảm giá trị trái phiếu cho tồn thị trường lên tới khoảng 220 tỷ – 450 tỷ USD. Hàng loạt ngân hàng đầu tư nắm giữ các gĩi trái phiếu hình thành từ chứng khốn hĩa nợ dưới chuẩn đã bị tổn thất nặng nề như Citi (21 tỷ USD), Merrill Lynch (25 tỷ USD), UBS (18 tỷ USD), Morgan Stanley (10 tỷ USD), JP Morgan (2,2 tỷ USD), Bear Stearns (2 tỷ USD), Lehman Brothers (1,5 tỷ USD), Goldman Sachs (1,3 tỷ USD). Tổng thiệt hại tài chính của các ngân hàng đầu tư trong năm 2007 ước tính lên tới gần trăm tỷ USD. Citi và Merrill Lynch phải cầu viện tăng vốn khẩn cấp từ các quỹ đầu tư Châu Á. Hàng ngàn nhân viên phố Wall bị sa thải. Mảng chứng khốn hĩa của các ngân hàng cũng tạm ngưng hoạt động. Cổ phiếu các ngân hàng đầu tư rớt thảm hại trong 6 tháng cuối năm 2007. Hậu quả là hàng loạt các ơng chủ phố Wall lần lượt phải ra đi, cụ thể là các ơng chủ UBS, Citigroup, Merrill Lynch và Bear Stearns.
Khơng chỉ dừng lại trong phạm vi nước Mỹ, cuộc khủng hoảng này tiếp tục lây lan sang các nước khác. Ở Anh quốc, người dân ùn ùn kéo đến rút tiền
tại ngân hàng Northern Rock. Sự sụp đổ của thị trường nhà đất Mỹ đang lan ra và trở thành một hiện tượng tồn cầu. Tại nhiều nước (Ireland, Tây Ban Nha, Anh…), giá nhà đất sau khi tăng cao trong thập kỷ qua hiện đang sụt giảm mạnh. Nhiều chuyên gia dự báo một số nước sẽ phải trải qua thời kỳ giá nhà đất điều chỉnh xuống cịn mạnh hơn tại Mỹ. Tất cả những hiện tượng trên sẽ tạo ra xu hướng giá nhà đất sụt giảm trên tồn cầu.
Ngay khi cuộc khủng hoảng bùng nổ, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) đã tiến hành nhiều biện pháp nhằm giúp quốc gia này thốt khỏi cuộc khủng hoảng:
- Thơng qua nghiệp vụ thị trường mở tiến hành mua vào các loại cơng trái Mỹ, trái phiếu cơ quan chính phủ Mỹ và trái phiếu cơ quan chính phủ Mỹ đảm bảo theo tín dụng nhà ở nhằm tăng mức độ thanh khoản của thị trường
tín dụng.
- Từ ngày 18/09/2007, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) liên tục cắt giảm lãi suất chiết khấu đồng USD từ 5,25%/năm xuống mức lãi suất hiện nay là 2,25% (tổng mức cắt giảm cho đến nay là 3%).
- Từ ngày 28/04/2008, chính phủ Mỹ đã thơng qua một kế hoạch hồn thuế cho người dân ước trị giá khoảng 152 tỷ USD để kích thích tăng trưởng tiêu dùng bởi vì thị trường tiêu dùng đĩng gĩp tới 70% cho tăng trưởng kinh tế Mỹ. Cụ thể, số tiền hồn thuế đợt này là 50 tỷ USD cho đến cuối tháng Năm. Tuy nhiên theo nhiều chuyên gia kinh tế dự đốn, kế hoạch này dự kiến sẽ khơng mang lại nhiều hiệu quả bởi người dân sẽ ngay lập tức dùng khoản tiền hồn thuế để chi trả các hĩa đơn điện, nước hoặc trả lãi ngân hàng. Tình hình kinh tế khĩ khăn như hiện nay khơng cho phép người dân nghĩ nhiều đến tiêu dùng.
Mặc dù đã cĩ nhiều biện pháp nhằm ngăn chặn cuộc khủng khủng này, nhưng tính đến thời điểm này, cuộc khủng hoảng của thị trường nhà đất Mỹ vẫn chưa qua đi, theo nhận định của nhiều chuyên gia kinh tế thì nhiều khả năng thị trường sẽ chỉ phục hồi trở lại vào đầu năm 2009.
KẾT LUẬN CHƯƠNG II
Như vậy, trong Chương II chúng ta đã đi xem xét tồn cảnh về bức tranh thị trường bất động sản tại địa bàn TP HCM trong thời gian qua, mặt tích cực cũng như hạn chế của thị trường. Chúng ta cũng đã tìm hiều về nghiệp vụ cho vay bất động sản của các NHTM trên địa bàn và các rủi ro tiềm ẩn khi cấp tín dụng trong lĩnh vực này, nhìn nhận các mặt ưu điểm trong việc kiểm sốt vốn tín dụng tài trợ bất động sản và các mặt chưa kiểm sốt được. Chúng ta cũng đã nghiên cứu một số bài học kinh nghiệm về rủi ro trong cho vay bất động sản và tác động của nĩ đối với cuộc khủng hoảng tài chính tiền tệ tại các nước Đơng á năm 1997 cũng như cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp bất động sản dưới chuẩn tại Mỹ năm 2007 và đang kéo dài cho đến hiện nay. Đây chính là những cơ sở quan trọng để đưa ra các giải pháp nhằm giúp ổn định thị trường bất động sản nước ta nĩi chung, tại địa bàn TP HCM nĩi riêng cũng như các biện pháp nhằm đảm bảo hiệu quả, an tồn vốn trong việc cho vay bất động sản các NHTM.. trong Chương III của đề tài này.
CHƯƠNG III
MỘT SỐ GIẢI PHÁP KIỂM SỐT RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NHTM TRÊN ĐỊA BÀN TP HCM
3.1 ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG NỀN KINH TẾ NĨI CHUNG VÀ TP HCM NĨI RIÊNG TỪ NAY ĐẾN 2020
Thị trường bất động sản nước ta cịn nhiều tiềm năng trên cơ sở tài nguyên đất đai cịn dồi dào. Nhu cầu về bất động sản sẽ tăng nhanh trong thời gian tới, nhất là nhu cầu về nhà ở. Với dân số 84 triệu người và diện tích bình quân nhà ở là 10,4m2/người ở đơ thị hiện nay, với mục tiêu phấn đấu đạt 20m2/đầu người vào năm 2020 thì bình quân mỗi năm cần phát triển thêm trung bình 35 triệu m2 nhà ở đơ thị. Điều này cho thấy nguồn cung và cầu thị trường bất động sản vẫn cịn rất lớn. Theo “Chiến lược phát triển đơ thị của Việt Nam”, diện tích đất đơ thị sẽ tăng từ 105.000 ha hiện nay lên đến 460.000 ha vào năm 2020, tỷ lệ đơ thị hố dự kiến sẽ đạt tới khoảng 45% (tương đương với 46 triệu người) vào năm 2025. Tính đến cuối năm 2007, Việt Nam cĩ khoảng 150 khu cơng nghiệp được thành lập với tổng diện tích đất tự nhiên trên 32.000 ha, thu hút được trên 2.500 dự án cĩ vốn đầu tư nước ngồi và hơn 2.700 dự án đầu tư trong nước với tổng số vốn đầu tư đã đăng ký lên tới 24 tỷ USD và 135.000 tỷ đồng. Chính phủ cũng đã quyết định thành lập 8 khu kinh tế, trong đĩ cĩ những khu kinh tế được khởi động nhanh như khu kinh tế Chu Lai, khu kinh tế Dung Quất, khu kinh tế Nhơn Hội, khu kinh tế Phú Quốc. Theo qui hoạch phát triển các khu cơng nghiệp, từ nay tới năm
2015, cả nước dự kiến thành lập mới trên 100 khu cơng nghiệp với diện tích đất dự kiến khoảng 26.000 ha.
Tại TP HCM, ngày 27/11/2006 Thủ tướng Chính phủ đã ban hành quyết định số 1570/QĐ-TTg về phê duyệt nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2025. Theo đĩ, phạm vi, ranh giới lập đồ án Điều chỉnh quy hoạch chung bao gồm tồn bộ ranh giới hành chính thành phố Hồ Chí Minh, với diện tích 2.095 km2 và các tỉnh xung quanh Bình Dương, Bình Phước, Tây Ninh, Long An, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Tiền Giang; với diện tích khoảng 30.404 km2. Quy mơ dân số TP.HCM đến năm 2025 khoảng 10 triệu người được phân bố như sau: khu vực nội thành cũ từ 4,0 - 4,5 triệu người; khu nội thành phát triển (6 quận mới) từ 2,8 - 2,9 triệu người; khu ngoại thành khoảng 2,6 triệu người (trong đĩ dân số nơng thơn khoảng 0,5 triệu người). Hiện nay, diện tích đất tự nhiên tồn vùng TP.HCM là 30.404 km2.Theo phê duyệt, tổng diện tích đất xây dựng đơ thị TP.HCM đến năm 2025 khoảng 90.000 - 100.000 ha (khu nội thành cũ khoảng 14.000 ha; khu nội thành phát triển khoảng 35.000 ha và khu ngoại thành khoảng 40.000 - 50.000 ha).
3.2. CÁC GIẢI PHÁP KIỂM SỐT RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NHTM
3.2.1. GIẢI PHÁP Ở GĨC ĐỘ VĨ MƠ
3.2.1.1. ĐỐI VỚI CÁC CƠ QUAN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC
Cần rà sốt và hồn thiện các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản. Tạo một hệ thống pháp lý đồng bộ, tránh chồng chéo, gĩp phần ổn định, lành mạnh hố thị trường bất động
sản. Xúc tiến các giải pháp nhằm tăng cung bất động sản đáp ứng cầu thật sự về bất động sản:
Rút ngắn các thủ tục hành chính trong đầu tư xây dựng. Vừa qua Bộ Xây dựng và Hiệp hội bất động sản đang trình Chính phủ rút ngắn thời gian phê duyệt dự án xây dựng cịn tối đa 01 năm. Quy trình mẫu về thủ tục thực hiện dự án xây dựng do Bộ Xây dựng đề xuất gồm 8 bước:
- Cung cấp thơng tin quy hoạch.
- Giao cho nhà đầu tư lập QHCT 1/2000. - Giao chủ đầu tư.
- Lập, thẩm định phê duyệt QHCT 1/500 của dự án. - Lập, thẩm định, phê duyệt dự án.
- Giao đất, cho thuê đất.
- Bồi thường, giải phĩng mặt bằng. - Thiết kế, khởi cơng, động thổ.
Nếu thực theo quy trình trên sẽ rút ngắn rất nhiều các thủ tục hành chính phức tạp, mất thời gian trước đây. Gĩp phần đẩy nhanh tiến độ xây dựng các dự án bất động sản.
Xây dựng quy định cụ thể để khuyến khích xây dựng và quản lý thị trường bất động sản lành mạnh, phản ánh đúng thực trạng về cung – cầu của thị trường.
Đưa ra các chính sách thuế phù hợp cho các đối tượng tham gia trên thị trường bất động sản. Việc giá bất động sản bị đẩy lên rất cao phần nhiều do tác động từ các đối tượng đầu cơ, kinh doanh bất động sản. Việc ban hành các chính sách thuế phù hợp, để hạn chế tình trạng đầu cơ sẽ gĩp phần đáng kể vào việc lành mạnh hĩa thị trường bất động sản, giúp thị trường này phát triển một cách bền vững.
Thực hiện các giải pháp để hỗ trợ các NHTM hạn chế rủi ro tín dụng bất động sản:
Cơ quan quản lý nhà nước về thị trường bất động sản phải tăng cường cơng tác phổ biến, cập nhật thơng tin về thị trường bất động sản, thường xuyên tổ chức các hội nghị, hội thảo về lĩnh vực này cho các đối tượng liên quan, các TCTD để nâng cao sự hiểu biết về thị trường bất động sản, tình hình biến động của thị trường; đồng thời giúp các TCTD cập nhật những thơng tin về chủ trương, văn bản pháp lý cĩ liên quan nhằm tạo cơ sở cho việc thẩm định các dự án kinh doanh và định giá bất động sản sát giá thực tế hơn.
UBND các tỉnh, thành phố cần thường xuyên cập nhật và điều chỉnh khung giá đất sát với giá thị trường, tạo điều kiện thuận lợi và giảm thiểu rủi ro cho các NHTM trong việc định giá bất động sản.
Xây dựng văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn về bảo đảm tiền vay bằng QSD đất và tài sản gắn liền trên đất phù hợp quy định của Luật Đất đai và Bộ Luật dân sự mới.
Hướng dẫn quy định về thủ tục, trình tự cơng chứng hồ sơ đăng ký thế chấp, bằng tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai.
Điều chỉnh quy định về thời hạn đăng ký giao dịch bảo đảm là QSD đất, tài sản gắn liền với đất khơng bị hạn chế trong vịng 05 ngày kể từ ngày ký hợp đồng tín dụng mà cĩ thể kéo dài hơn, tạo điều kiện cho các NHTM hồn tất đầy đủ thủ tục pháp lý về TSĐB.
Thường xuyên tổ chức các đợt tập huấn, hướng dẫn thủ tục đăng ký GDBĐ cho các cán bộ địa chính các cấp để thực hiện đúng quy định về đăng ký GDBĐ.
Cơ quan đăng ký GDBĐ cần nghiên cứu rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ đăng ký GDBĐ, thực hiện nối mạng giữa Phịng Cơng chứng, UBND quận/huyện với các Phịng đăng ký hồ sơ nhà đất để cĩ thể vừa cơng chứng thế chấp và đăng ký giao dịch bảo đảm ngay trong ngày hoặc chuyển lại chức năng này cho UBND cấp phường xã.
3.2.1.2. ĐỐI VỚI CÁC DOANH NGHIỆP ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN ÁN BẤT ĐỘNG SẢN
Các doanh nghiệp đầu tư xây dựng các dự án bất động sản nên thực