giá bán sản phẩm
a. Giới thiệu sản phẩm dự án
Sản phẩm của dự án là khối nhà hỗn hợp: nhà ở, văn phòng, siêu thị với quy mô 26 tầng nổi và 02 tầng hầm. Toà nhà chính được xây dựng 26 tầng và được bố trí mặt bằng: Tầng 01và tầng lửng được sử dụng làm siêu thị và văn phòng Ban quản lý toà nhà. Tầng 2 đến tầng 26 dùng làm văn phòng và căn hộ cao cấp cho thuê. Diện tích văn phòng cho thuê được xác định theo mặt sàn mỗi tầng là : 468m2.
Bảng 5: Thống kê loại phòng và diện tích tương ứng của dự án
Số TT Loại phòng Số căn hộ Diện tích
(m2) 1 Căn hộ loại A 26 162 2 Căn hộ loại B 26 110 3 Căn hộ loại C 12 164 4 Căn hộ loại D 12 112 5 Căn hộ loại E 8 212 Tổng cộng: 84
Ghi chú : A,B,C,D,E không phải là tiêu chuẩn căn hộ mà là loại hình căn hộ căn cứ trên diện tích sử dụng.
b. Đánh giá tổng quan chung về nhu cầu sản phẩm của dự án
Theo đánh giá của Công ty điều tra thị trường CBRE Vietnam: thị trường nhà đất của Việt Nam, đặc biệt là tại Hà Nội đang trong tình trạng đóng băng. Nguyên nhân chính gây nên tình trạng trên là do sự chênh lệch giữa cung và cầu không lớn, không còn
những điều để gây sốt như thời điểm 2 hay 3 năm trước. Ngoài ra, những rắc rối trong thủ tục mua bán, giấy tờ do thay đổi về chính sách quản lý đất đai trong thời gian qua cũng góp phần làm hạ nhiệt thị trường.
Công ty CBRE đã đánh giá: hiện Chính phủ dành khá nhiều ưu đãi để khuyến khích việc xây dựng nhà cao tầng bán và cho thuê; việc cung cấp các căn hộ trong ba năm tới sẽ là thị trường nhanh chóng thu hút những người mua hoặc thuê; một phân khúc thị trường đang hình thành với những người mua quan tâm về chất lượng công trình xây dựng cũng như đẳng cấp của chủ đầu tư.
Kết luận: Qua những tài liệu mà chủ đầu tư cung cấp, cùng với sự nghiên cứu, tìm hiểu về thông tin thị trường nhà đất trong những năm gần đây. Cán bộ nhận định nhu cầu thị trường hiện nay và trong thời gian tới đang chuyển dần sang một phân khúc thị trường mới. Trong đó, người tiêu dùng quan tâm là chất lượng công trình, sự đồng bộ trong quy hoạch, môi trường sống và uy tín của những nhà đầu tư... Do vậy, tuy thị trường có nhiều biến động trong thời gian hiện nay, song các dự án chung cư cao cấp tại hai thị trường lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh vẫn đang được triển khai rất mạnh, càng thấy rõ nhu cầu kỳ vọng đối với loại sản phẩm này là rất lớn.
c. Đánh giá về cung sản phẩm của dự án
Cùng với tốc độ tăng về nhu cầu thuê văn phòng và xây dựng cao ốc văn phòng cho thuê của các tổ chức trong và ngoài nước. Có thể nói việc đầu tư cao ốc căn hộ tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay còn sôi động hơn cả đầu tư cao ốc văn phòng cho thuê. Nhất là sau khi nhà nước quy định giá đất mới, tiền thuế sử dụng đất mà người mua phải nộp cao hơn trước đến 3-4 lần. Mặt khác, đất ở trong đô thị thì quá đắt đỏ và không còn nhiều để xây dựng nhà riêng lẻ. Giải pháp hiện nay của người dân là mua căn hộ tại các tòa nhà cao ốc.
Theo khảo sát mới đây của các công ty tư vấn địa ốc, nhu cầu mua căn hộ - nhà ở của người Việt Nam bắt đầu có chiều hướng giống như trên thế giới. Đó là chuyển từ mua nhà có vị trí mặt tiền, đẹp, có thể sang nhượng, thừa kế sang chú trọng vào chất lượng sản phẩm, môi trường sống an toàn, dịch vụ đảm bảo, đầy đủ tiện nghi.
Theo nguồn thông tin từ Sở Kế hoạch và Đầu tư Thành phố Hà Nội, hiện nay toàn thành phố có hơn 15 dự án xây dựng căn hộ cao cấp đang được thực hiện. Và số lượng
Bảng 6: Thống kê số lượng căn hộ cho thuê tại Hà Nội năm 2006
Địa điểm Hoàn
Kiếm Tây Hồ Ba Đình Hai Bà Trưng Cầu Giấy Tổng Tổng cung: Số lượng dự án Số lượng căn hộ 2 231 8 417 4 369 1 64 1 63 16 1.144 Còn trống: Số căn hộ còn trống Tỷ lệ còn trống 2 0,9% 18 4,3% 9 2,4% 5 7,8% 2 3,2% 36 3,1%
Nguồn: CBRE Việt Nam
Kết luận: khu căn hộ là loại hình căn hộ cao cấp, hoàn chỉnh về tiện ích, được
trang bị những trang thiết bị sinh hoạt đồng bộ, hiện đại mà người mua khi được bàn giao nhà có thể sử dụng, sinh hoạt được ngay. Mặt khác về vấn đề sở hữu, những căn hộ này được bán và chuyển nhượng quyền sở hữu cho người mua; khả năng linh hoạt trong chuyển đổi công năng sử dụng từ căn hộ sang văn phòng với hệ thống trung tâm thông tin, giao dịch công nghệ cao và phòng họp phục vụ cho các buổi hội nghị quan trong cao cấp. Ngoài ra, khu căn hộ cao cấp được gắn kết với khu trung tâm thương mại, đó là đặc trưng cơ bản của dự án tạo nên sự khác biệt và khả năng cạnh tranh so với các dự án hiện đang thực hiện.
d. Giá bán sản phẩm của dự án
Để đưa ra được giá bán sản phẩm của dự án, rất nhiều cuộc khảo sát nghiên cứu giá bán, giá thuê các loại căn hộ cao cấp và các loại văn phòng, TTTM trên địa bàn Hà Nội được tiến hành, nhằm đưa ra những đánh giá nhận định một cách khách quan và toàn diện nhất. Sau đây là bảng tổng hợp quy cách và mức giá các loại căn hộ cho thuê, và văn phòng cho thuê.
Bảng 7: Thống kê quy cách và mức giá cho thuê tương ứng đối với các loại căn hộ tại địa bàn Hà Nội
Diện tích căn hộ (m2)