I. Bài học rút ra trong định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp
1. Những thuận lợi và thành công
Tín dụng là một trong những hoạt động chính của ngân hàng, bao gồm tín dụng có tài sản đảm bảo và tín dụng không có tài sản đảm bảo. Trong tín dụng có tài sản đảm bảo thì hình thức tín dụng có bất động sản thế chấp đóng vai trò rất quan trọng, nó góp phần tái tạo nguồn vốn để các tá nhân trong nền kinh tế mở rộng sản xuất kinh doanh, góp phần thúc đẩy nền kinh tế phát triển, tạo thu nhập, nâng cao đới sống vật chất và tinh thần cho nhân dân, thu hút thêm lao động …
cho nên hình thức tín dụng này đã đợc quy định trong các văn bản pháp luật của n- ớc ta nh: bộ luật dân sự, luật đất đai, các nghị định của chính phủ, thông t hớng dẫn của các bộ. Bên cạnh đó ngành ngân hàng cũng đã có sự chỉ đạo, hớng dẫn, giám sát đối với nghiệp vụ này, bởi vì ngoài việc góp phần thực hiện các chỉ tiêu vĩ mô nó còn có ý nghĩa quan trọng trong việc tồn tại và phát triển của ngân hàng. Trong hình thức tín dụng có bất động sản thế chấp, các công việc nh: định giá tài sản thế chấp, quản lý tài sản trong thời gian thế chấp và xử lý tài sản thế chấp có vai trò quan trọng hàng đầu, bởi vì kết quả của công tác định giá là cơ sở để xác định mức cho vay; quản lý bất động sản trong thời gian thế chấp giúp ngân hàng bảo vệ đợc những lợi ích của mình, hạn chế và ngăn chặn những vi phạm của ngời vay trong các cam kết, còn xử lý bất động sản thế chấp giúp cho ngân hàng có thể bảo toàn đợc nguồn vốn của mình trong trờng hợp khách hàng không trả đợc nợ khi đến hạn.
Vậy cơ sở pháp lý của những hoạt động trên đã đợc quy định rõ ràng, cụ thể cùng với sự chỉ đạo, hớng dẫn của cơ quan cấp trên, cụ thể là ngân hàng công th- ơng Việt Nam và ngân hàng Nhà nớc đã tạo ra những thuận lợi đối với nghiệp vụ này của SGDI. Bên cạnh đó, còn có hàng loạt những nhân tố khác nh:
+ Thứ nhất là sự hình thành và phát triển của thị trờng bất động sản ở nớc ta. Thị trờng bất động sản ở nớc ta đang đợc khuyến khích mở rộng, phát triển bằng nhiều công cụ của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền, khi thị trờng này đợc mở rộng và phát triển thì các thông tin cần thiết để xác định giá trị bất động sản thế chấp sẽ đợc phổ biến cập nhật hơn, các quy tắc kỹ thuật định giá đợc sử dụng phổ biến điều này giúp cho việc định giá bất động sản thế chấp đợc chính xác hơn bên cạnh đó thị trờng bất động sản phát triển thì việc xử lý một bất động sản để thu hồi nợ của ngân hàng cũng trở nên dễ dàng hơn. Chính vì vậy mà ngân hàng ngày càng yên tâm hơn và thúc đẩy mở rộng quy mô của hình thức tín dụng này.
+ Thứ hai là sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan Nhà nớc liên quan nh: UBND phờng, sở địa chính - nhà đất, phòng công chứng, toà án… sự phối hợp giữa các cơ quan này với ngành ngân hàng sẽ tạo điều kiện giúp ngân hàng quản lý, xử
lý bất động sản thế chấp theo đúng quy định của pháp luật và bảo toàn đợc nguồn vốn của mình.
+ Thứ ba là sự tuân thủ, chấp hành các cam kết từ phía khách hàng. Đây là nhân tố không kém phần quan trọng trong điều kiện nền kinh tế thị trờng hiện nay. Đa phần các rủi ro đối với nguồn vốn của ngân hàng đều xuất phát từ phía khách hàng, nếu khách hàng nghiêm chỉnh thực hiện những cam kết khi vay vốn thì ngân hàng sẽ thực hiện đợc mục đích, chỉ tiêu đặt ra, tác động đến việc mở rộng quy mô, hạn mức tín dụng … của ngân hàng.
Với những thuận lợi trên cùng với sự cố gắng, nỗ lực của toàn thể cán bộ tại SGDI nói chung cũng nh cán bộ tín dụng nói riêng mà hoạt động tín dụng có bất động sản thế chấp ngày càng mở rộng về quy mô, phát triển về chất lợng. Thể hiện ở d nợ năm 2001 là 143 tỷ đồng, (chiếm 9,59 % tổng d nợ) tăng 74 tỷ đồng so với năm 2000. Cùng với những kết quả đạt đợc thì các nghiệp vụ nh: định giá quản lý bất động sản thế chấp và xử lý bất động sản thế chấp cũng thu đợc những thành công đáng kể: giá trị của bất động sản thế chấp đợc xác định gần tơng đơng với giá trị bất động sản tơng tự đợc mua bán trên thị trờng, điều này chứng tỏ giá trị bất động sản thế chấp đã đợc xác định gần tơng ứng với giá trị thực của nó, điều này không phải ngân hàng nào cũng làm đợc, ngôi nhà số 23 Hàng Đờng đợc định giá là 35 triệu đồng/1m2 đất là một ví dụ. Điều này đã phản ánh sự trởng thành trong công tác định giá tại SGDI nếu không xét theo giác độ chuyên môn.
Những thành công trong việc kiểm tra, quản lý hồ sơ bất động sản thế chấp cũng nh chính bất động sản đó trên thực địa đã thể hiện ở d nợ (quy mô) tăng qua các năm trong khi nợ quá hạn ngày càng chiếm tỷ trọng nhỏ so với tổng d nợ. Việc xử lý bất động sản thế chấp để thu nợ cũng có những thành công đáng kể, đó là việc ngân hàng đã sử dụng thành công những giải pháp mềm nh: thoả thuận để khách hàng bán bất động sản của mình để trả nợ; đã hạn chế đến mức tối thiểu những vụ kiện cáo giữa ngân hàng và khách hàng …