- Luật s và kế toán: do tính chất phức tạp và số lợng thủ tục pháp lý trong giao
b. Những nội dung cơ bản nhằm hoàn thiện khung pháp lý
Theo phơng hớng cơ bản nêu trên, khi xây dựng và hoàn thiện môi trờng pháp lý cho phát triển thị trờng BĐS ở nớc ta cần chú trọng những nội dung cơ bản sau đây:
∗ Sửa đổi Bộ luật dân sự
- Nghiên cứu, bổ sung các quy định cụ thể, chi tiết để làm rõ hơn các hình thức sở hữu, các quyền năng của chủ sở hữu và của ngời không phải chủ sở hữu đối với một tài sản trong đó có BĐS - nhà đất.
- Nghiên cứu, mở rộng khái niệm về BĐS bao gồm các quyền tài sản gắn liền với đất.
- Hoàn thiện các quy định về đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng và đăng ký giao dịch đảm bảo trong đó có tài sản bao đảm là BĐS.
- Bộ luật dân sự chỉ nên điều chỉnh những quan hệ giữa các chủ thể bình đẳng với nhau trong vấn đề chuyển quyền sử dụng đất thông qua các giao dịch.
- Về bán đấu giá tài sản nói chung và tài sản là BĐS nói riêng cần đợc điều chỉnh trong một văn bản thống nhất quy định về quy chế bán đấu giá tài sản. Bán đấu giá phải đợc xác định là một loại hoạt động hỗ trợ t pháp và phải do các tổ chức đấu giá chuyên nghiệp thực hiện.
∗ Pháp luật về đất đai:
- Đối với đăng ký chuyển quyền sử dụng đất, pháp luật cũng cần nhanh chóng có quy định phân biệt rõ hoạt động quản lý Nhà nớc về giao dịch đất đai và hoạt động dịch vụ công về đất đai, từ đó có quy định cụ thể về thủ tục chuỷên quyền, trách nhiệm của các chủ thể.
- Về đăng ký giao dịch chuyển nhợng quyền sử dụng đất. Cần xem xét để bỏ qua các quy định việc chuyển nhợng quyền sử dụng đất, BĐS phải đợc cơ quan có thẩm quyền cho phép, thay vào đó cần có quy định các điều kiện đợc chuyển nhợng và bắt buộc ngời chuyển nhợng và ngời nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất và BĐS phải đang ký chuyển nhợng.
- Cơ chế quản lý giá (BĐS – nhà đất) cần đổi mới theo hớng:
• Khung gía BĐS do Nhà nớc ban hành chủ yếu chỉ áp dụng trong phạm vi giao dịch giữa Nhà nớc với các tổ chức cá nhân trong việc giao, bán, khoán và cho thuê BĐS, bồi thờng và hỗ trợ giải phóng mặt bằng.
• Hình thành và đa vào các trung tâm định giá BĐS.
• Đối với các lô đất có vị trí thuận tiện, có nhiều lợi thế, chính quyền địa phơng thực hiện đấu giá, đấu thầu công khai quyền sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất và tăng thu ngân sách Nhà nớc.
• Bổ sung cơ chế thoả thuận giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất, giá thuê đất. Nhà nớc có những biện pháp, chế tài hợp lý để hạn chế việc đầu cơ đất đai nhằm tránh hiện tợng “bong bóng” cũng nh “đóng băng” của thị trờng.
∗ Ban hành luật xây dựng: trong đó quy định rõ về quy hoạch, kế hoạch, tiêu chuẩn, quy trình xây dựng các công trình trong đó có nhà và các BĐS khác.
∗ Xây dựng luật đăng ký BĐS: trong đó quy định về đăng ký quyền sở hữu quyền sử dụng BĐS bao gồm cả quyền liên quan đến BĐS nh quyền tài sản, trong đó có đăng ký thế chấp BĐS. Quy định thống nhất về tổ chức, trình tự, thủ tục đăng ký BĐS, tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức, cá nhân có thể tìm hiểu một cách nhanh chóng, dễ dàng các thông tin liên quan đến các loại tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đất, đặc biệt là các thông tin liên quan đến quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, đặc biệt là các thông tin liên quan đến quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và biến động về BĐS đó. Mở rộng đối tợng phải đăng ký quyền sở hữu nhà ra cả khu vực nông thôn chứ không dừng ở phạm
∗ Xây dựng luật nhà ở: để hoàn thiện chính sách về nhà ở, tạo ra sự đồng bộ, nhất quán và ổn định trong các quy đinh về lĩnh vực này thì cần xây dựng một văn bản luật thống nhất về nhà ở. Trong đó có các quy định về quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu quyền và nghĩa vụ của các bên bán, mua nhà, các quy định về trách nhiệm quản lý nhà, quy chế sử dụng nhà chung c v.v…Ban hành cơ chế khuyến khích các tổ chc tài chính tham gia thị trờng nhà ở. Đồng thời ban hành cơ chế hỗ trợ về lãi suất, thuế… để khuyến khích các nhà đầu t kinh doanh BĐS, đặc biệt là xây dựng nhà ở cho những đối tợng có thu nhập thấp, đối tợng chính sách. Mở rộng sự tham gia của cá nhân, tổ chức nớc ngoài vào thị trờng BĐS, nhất là hoạt động xây nhà để bán và cho thuê.
∗ Xây dng Luật kinh doanh BĐS: trong đó quy định cụ thể đối tợng đợc kinh danh BĐS, điều kiện đợc kinh doanh BĐS, các quyền và nghĩa vụ của cá nhân, tổ chức kinh doanh BĐS trong đó mở rộng chủ thể đợc tham gia kinh doanh BĐS đến các đối tợng nh các cá nhân, tổ chức, quy chế thế chấp, quy chế quản lý giá, quy chế mua đặt cọc, quy chế mua trả góp, quy chế bảo hiểm, quy chế hoạt động môi giới, quy chế cho thuê, quy chế quản lý BĐS cộng đồng sở hữu, quy chế hành nghề đánh giá và môi giới BĐS, quy chế hành nghề kinh doanh BĐS, quy chế hành nghề quản lý BĐS…
∗ Hoàn thiện pháp luật về ngân hàng – tín dụng. Việc cho phép các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài (FDI) thế chấp quyền sử dụng đất cho các tổ chức, tín dụng ở nớc ngoài để vay vốn nhằm tháo gỡ những vớng mắc về nhu cầu vay vốn của các doanh nghiệp FDI và việc tháo gỡ này sẽ rất có ý nghĩa đối với các nhà đầu t. Vì vậy, luật pháp hiện hành cần đợc sửa đổi theo hớng cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nớc hoặc các dự án đầu t nứơc ngoài có quyền thế chấp BĐS (trong đó có quyền sử dụng đất) tại các tổ chức nớc ngoài trong đó các ngân hàng, tổ chức tín dụng.
Liên quan đến việc áp dụng pháp luật vào Việt Nam vào việc xử lý tài sản bảo đảm khi doanh nghiệp FDI không thực hiện nghĩa vụ trả nợ cần quy định
theo hớng tôn trọng sự thoả thuận của hai bên thể hiện trong hợp đồng vay vốn. Hai bên đựoc tự do lựa chọn hình thức giải quyết tranh chấp (theo con đờng trọng tài hay toà án) và pháp luật áp dụng. Quy định về quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp theo hớng đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ hợp pháp của hai bên phù hợp với thông lệ quốc tế cũng nh các cam kết quốc tế trong Hiệp định thơng mại song ph- ơng và đa phơng mà Việt Nam ký kết tham gia.
Bên cạnh đó, pháp luật ngân hàng – tín dụng cũng cần có những quy định về việc cho vay với lãi suất u đãi hoặc cơ chế u đãi cho những đối tợng vay để kinh danh mua bán, sửa chữa, cải tạo, nâng cấp nhà ở và các công trình xây dựng khác, góp phần mở rộng một cách hợp pháp các chủ thể đợc tham gia vào thị tr- ờng BĐS và đáp ứng nhu cầu hàng hóa trên thị trờng BĐS, giảm thiểu tối đa tình trạng khan hiếm hàng hoá hoặc lợi dụng để đầu cơ tăng giá đất ảo và hoạt động tiêu cực khác trên thị trờng BĐS.
1.2. Nhóm các biện pháp về tài chính
- Đổi mới công tác thu tiền sử dụng đất.
- Đổi mới chính sách thuế quyền sử dụng đất và lệ phí trớc bạ.
Những nội dung cơ bản nhằm hoàn thiện khung pháp lý Sửa đổi Bộ luật dân sự Pháp luật về đất đai Ban hành luật xây dựng Xây dựng luật đăng ký BĐS Xây dựng luật nhà ở Xây d- ng Luật kinh doanh BĐS Hoàn thiện pháp luật về ngân hàng – tíndụng
- Tổ chức định giá BĐS.