1 Doanh thu NP
HOÀN THIỆN CÔNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU ĐÔ THỊ MỚI NAM AN KHÁNH
mô xây dựng rộng, gây ra khó khăn trong việc quản lý dự án.
- Sự phát triển chậm hạ tầng xung quanh khu đô thị một phần làm ảnh hưởng đến giá trị của dự án.
CHƯƠNG III:
HOÀN THIỆN CÔNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU ĐÔ THỊ MỚI NAM AN KHÁNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU ĐÔ THỊ MỚI NAM AN KHÁNH
III.1 Giải pháp hoàn thiện một số chỉ tiêu phân tích tài chính của dự án đầu tư khu đô thị mới Nam An Khánh
III.1.1 Điều chỉnh lại phương thức kinh doanh
• Các phương thức kinh doanh có thể lựa chọn:
- Xây dựng hạ tầng đồng bộ khu đô thị mới và kinh doanh đất đã có hạ tầng
- Xây dựng hạ tầng đồng bộ khu đô thị mới và kinh doanh một phần đất đã có hạ tầng, một phần đất để xây dựng các công trình bất động sản để bán và cho thuê.
- Xây dựng hạ tầng đồng bộ khu đô thị mới và xây dựng các công trình bất động sản theo quy hoạch chi tiết để bán và cho thuê.
• Phương thức kinh doanh phụ thuộc vào:
- Các chính sách pháp luật liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản
- Tiềm lực tài chính của chủ đầu tư
- Đối tượng khách hàng : nhà đầu tư thứ cấp, khách hàng mua lẻ,… - Thời gian đưa sản phẩm ra thị trường
- Phương pháp marketing phù hợp - Giá bán sản phẩm.
- Phương thức kinh doanh của các dự án bất động sản cạnh tranh khác.
• Phương pháp lựa chọn:
- Phân tích tài chính cho từng phương pháp, xem xét các yếu tố tác động đến phương thức kinh doanh, sau đó lựa chọn phương thức kinh doanh phù hợp nhất.
- Có thể tham khảo các phương thức kinh doanh mà các nhà đầu tư thứ cấp đưa ra, kết hợp để hai bên cùng có lợi.
- Tiến độ dự án bị chậm, nên thời gian này vẫn có thể điều chỉnh lại phương thức kinh doanh để đạt được hiệu quả tối ưu, phù hợp với sự phát triển của thị trường.
III.1.2 Điều chỉnh lại tỷ lệ chiết khấu
• Tỷ lệ chiết khấu chủ đầu tư lựa chọn là 9,6%, là mức chi phí vốn vay vào năm 2004. Vì thời gian xây dựng dài, dự án chịu tác động của nhiều yếu tố xung quanh, do đó, tỷ lệ chiết khấu đó là không phù hợp với hiện tại. Để thấy được hiệu quả của dự án, chủ đầu tư phải lựa chọn được một tỷ lệ chiết khấu hợp lý, từ đó các kế hoạch doanh thu, lợi nhuận cũng sẽ thay đổi, và được đảm bảo bởi các yếu phòng ngừa rủi ro của thị trường.
• Các nguyên tắc để xác định tỷ lệ chiết khấu:
- Mối quan hệ giữa rủi ro và lợi tức kỳ vọng : đây là mối quan hệ thuận, nghĩa là mức độ rủi ro của dự án càng cao thì lợi tức kỳ vọng của nhà đầu tư cũng càng cao. Dự án đầu tư bất động sản có rủi ro lớn, do đó lợi tức kỳ vọng thường là rất cao.
- Mối quan hệ giữa cơ cấu vốn đầu tư tài trợ cho dự án và cơ cấu vốn của doanh nghiệp. Chủ đầu tư sẽ phải lựa chọn một trong hai phương án, thứ nhất, cơ cấu nợ vay cao để tăng hiệu quả đồng vốn đầu tư, như vậy hiệu quả đầu tư sẽ cao nếu các phân tích về dự án là chính xác. Thứ hai, cơ cấu vốn chủ sở hữu cao để tăng độ an toàn cho dự án, ở cơ cấu vốn này dự án vẫn an toàn khi gặp phải tình hình bất lợi. Trong phân tích tài chính dự án đầu tư phải lựa chọn được một cơ cấu vay hợp lý để từ đó xác định được tỷ lệ chiết khấu phù hợp.
- Dự án phải được đặt trong tương quan với các tài sản tài chính khác và dự án khác có cùng mức độ rủi ro. Vì khi dự án được tài trợ bằng vốn chủ
sở hữu, chi phí vốn của dự án là tỷ lệ sinh lời tốt nhất bị bỏ qua do chủ đầu tư chỉ theo đuổi dự án mục tiêu.
• Tỷ lệ chiết khấu hợp lý có thể lựa chọn như sau:
Vì dự án được tài trợ bằng vốn chủ sở hữu và nợ ngân hàng, nên tỷ lệ chiết khấu hợp lý sẽ được tính bằng công thức:
VCSH x rVCSH + N x rN x (1- TC) r = VCSH + N Trong đó : VCSH: Vốn chủ sở hữu N : Vốn vay ngân hàng
rVCSH : Lợi nhuận kỳ vọng của chủ đầu tư rN : Lợi tức phải trả (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
TC : Tỷ lệ thuế thu nhập doanh nghiệp ( hiện nay là 25% )
Với tình hình như hiện nay, rVCSH tối thiểu phải bằng lãi suất cho vay cao nhất của ngân hàng vào thời điểm năm 2008, là 21% / năm
Do đó, tỷ lệ chiết khấu hợp lý có thể lựa chọn:
1.025.175,6 x 21% + 349.500 x 9,6% x (1- 25%) r =
1.374.675,6 r = 17,5%
III.1.3 Điều chỉnh lại giá bán
• Tổ chức đấu giá bất động sản
- Quyết định số 216/2005/QĐ – TTg ngày 31/8/2005 về việc ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất
- Thông tư số 96/2006/TT – BTC ngày 16/10/2006 hướng dẫn về mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí đấu giá.
• Định giá bán theo phương pháp so sánh:
Trên thị trường hiện nay có bất động sản có thể tham khảo để so sánh: Khu đô thị mới Vườn Cam: được thực hiện từ năm 2007, giá hợp đồng góp vốn giai đoạn đầu (giai đoạn đầu tư hạ tầng kỹ thuật) là: 5,600 triệu đồng/m2 (năm 2008), vừa thực hiện xong giai đoạn san nền (năm 2009), dự kiến quý IV/2010 sẽ hoàn thành xong cơ sở hạ tầng, tỷ lệ chiết khấu bằng lãi vay ngân hàng 18%.
Dự án được lập vào năm 2007, nên giá góp vốn đã bao hàm các yếu tố thị trường (lạm phát, trượt giá), ta coi đó là giá góp vốn theo thị trường.
Vì hai khu đô thị có vị trí gần nhau nên có thể coi vị trí như nhau. Chi phí san nền thường chiếm 13% chi phí dự án.
Dự án khu đô thị Nam An Khánh đã hoàn thành xong 60% chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng, do đó, so với dự án Nam An Khánh thì giá hợp đồng góp vốn Khu đô thị mới vườn cam có độ rủi ro: 47%
Do đó, giá bán 1m2 đất Nam An Khánh theo giá thị trường: 5,6 x (1+47%) = 8,232 triệu đồng/m2
Nếu chủ đầu tư thực hiện chuyển nhượng cho các chủ đầu tư thứ cấp thì phải thực hiện xây dựng các hợp đồng độc quyền, trong đó phải có điều khoản yêu cầu chủ đầu tư thứ cấp chỉ được quyền chuyển nhượng khi đã đầu tư xong phần công trình cơ bản của lô đất, điều này tránh tình trạng các nhà đầu cơ đẩy giá lên cao, ảnh hưởng đến người tiêu dùng, và khiến chủ đầu tư khó quản lý về thiết kế, quy hoạch.
III.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản tại công ty SUDICO
III.2.1 Giải pháp hoàn thiện việc thu thập và xử lý thông tin
Thông tin có vai trò rất quan trọng trong mọi hoạt động sản xuất kinh doanh, đặc biệt là trong đầu tư kinh doanh bất động sản vì bất động sản là tài sản có giá trị lớn và thời gian đầu tư lâu dài. Không thu thập đủ thông tin để phân tích và dự báo xu hướng thì dự án đầu tư bất động sản sẽ gặp rất nhiều rủi ro.
Để hoàn thiện việc thu thập và xử lý thông tin, công ty cần phải trang bị một hệ thống các thiết bị, công nghệ phục vụ quá trình phân tích tài chính và thường xuyên cập nhật, đổi mới nâng cấp với các công nghệ mới có ích cho công việc. Hệ thống công nghệ cần thiết nhất đó là phải có một hệ thống máy vi tính tốc độ nhanh để làm việc và máy tính phải được kết nối mạng internet.
Các thông tin cần thu thập: Tình hình phát triển của nền kinh tế; thông tin về các dự án đầu tư : doanh thu, chi phí, giá bán,…; sự phát triển của thị trường bất động sản; các chính sách của nhà nước; các chương trình tài trợ của các tổ chức tín dụng;…
Các nguồn thu thập thông tin: Internet, Tổng cục thống kê, các công ty đầu tư, các văn phòng môi giới,…
Quá trình xử lý thông tin: Phân tích thị trường; Tổng hợp các thông tin, kiểm định tính đúng đắn của thông tin, sau đó phân tích các yếu tố: doanh thu, chi phí, giá bán,… dựa trên tình hình nền kinh tế, điều kiện, hoàn cảnh của từng dự án để điều chỉnh cho dự án của mình.
III.2.2 Giải pháp đầu tư cho nguồn nhân lực
Đầu tư cho nguồn nhân lực là đầu tư quan trọng nhất cho sự phát triển của công ty. Lĩnh vực kinh doanh bất động sản là một lĩnh vực khá mới mẻ
tại Việt Nam, do đó kinh nghiệm về lĩnh vực này không có nhiều. Mặt khác, thị trường bất động sản Việt Nam diễn biến khá phức tạp. Vì vậy cần phải tạo điều kiện cho đội ngũ cán bộ công nhân viên trong công ty có cơ hội học hỏi kinh nghiệm bên ngoài để có thể phát huy khả năng của mình, để có thể phân tích thị trường đúng đắn, xây dựng các kế hoạch kinh doanh khả thi và có các phân tích tài chính hợp lý mang lại lợi nhuận cho công ty, bên cạnh đó các phân tích này còn phù hợp với nền kinh tế Việt Nam, cũng như thị trường bất động sản Việt Nam.
Để đầu tư cho thành công cho nguồn nhân lực cần phải thực hiện các bước chính sau:
- Quá trình tuyển dụng: Trước khi tuyển dụng phải có bản mô tả công việc của từng vị trí cần tuyển. Lựa chọn đúng người, đúng vị trí, với mỗi vị trí cần có các yêu cầu hợp lý. Điều này sẽ khiến nhân viên thấy phù hợp với công việc của mình, và Công ty cũng sẽ đỡ tiết kiệm một khoản lương để trả cho những vị trí đòi hỏi trình độ cao mà trên thực tế lại không cần đến trình độ như vậy. Lựa chọn người phỏng vấn phải phù hợp, có kinh nghiệm với lĩnh vực cần tuyển dụng. Công ty nên kết hợp với các trường Đại học có chuyên ngành phù hợp để thu hút được các nguồn nhân lực tốt nhất.
- Quá trình đào tạo và phát triển nguồn nhân lực: Công ty nên tổ chức các lớp học ngắn hạn, tăng cường các cuộc hội thảo, tập huấn nghiệp vụ, mời các chuyên gia, những người có kinh nghiệm đến để truyền đạt cho nhân viên trong Công ty. Công ty nên có các chương trình gửi nhân viên đi phát triển kỹ năng nghề nghiệp, nâng cao trình độ nghề nghiệp, nhưng các chương trình này phải đảm bảo sau khi kết thúc quá trình đào tạo, người nhân viên đó sẽ vẫn tiếp tục hợp tác làm việc tại Công ty.
- Tạo động lực cho nhân viên: Công ty nên có các chương trình nhằm tài động lực tài chính cho nhân viên bằng phần thưởng, điều này sẽ khiến (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
nhân viên có nhiều cố gắng hơn trong công việc. Bên cạnh đó, động lực phi tài chính cũng rất quan trọng. Lãnh đạo nên thường xuyên quan tâm đến nhân viên, hỏi han, nói chuyện, tạo một môi trường sống hoà đồng. Lắng nghe những quan điểm của nhân viên, từ đó hiểu nhân viên mình hơn, và sẽ dễ dàng trong việc quản lý nhân sự. Nhân viên được hoà đồng sẽ thoải mái hơn trong công việc, làm tăng năng suất lao động, mang lại hiệu quả cao cho công ty. Nhưng khi nhân viên làm việc sai, phải có các hình phạt, nên cho nhân viên thấy được tầm quan trọng của công việc. Công ty nên đưa ra các hình thức trả công xứng đáng với từng vị trí.
II.2.3 Giải pháp nâng cao năng lực quản lý dự án
Quản lý dự án là công việc mang tính quyết định tới thành công của dự án. Phân tích tài chính lại liên quan chặt chẽ đến quá trình này. Nếu quản lý dự án không tốt, thì các phân tích tài chính sẽ không chính xác, dẫn đến lợi nhuận của doanh nghiệp bị ảnh hưởng. Vì vậy quản lý dự án phải đựơc bắt đầu ngay từ khi dự án đi vào hoạt động cho đến khi kết thúc dự án. Phải lựa chọn các nhà quản lý có kinh nghiệm.
Quản lý dự án sẽ khó khăn đối với những dự án có quy mô lớn. Vì vậy đối với mỗi dự án có quy mô lớn, Công ty nên thành lập một Ban quản lý dự án để trực tiếp quản lý dự án đầu tư của Công ty mình.
Quản lý dự án để đạt được kết quả phân tích tài chính tốt nhất thì cần phải quan tâm đến tiến độ của dự án. Dự án chậm tiến độ sẽ ảnh hưởng đến doanh thu, lợi nhuận của dự án, và mang nhiều yếu tố rủi ro: lạm phát, sự tăng giá của nguyên vật liệu, các chính sách quy định của Nhà nước,… Vì vậy trước khi quản lý dự án, cần phải lập nên một kế hoạch quản lý phù hợp với kế hoạch của dự án và đặc biệt là tiến độ thi công của dự án.
Qua quá trình nghiên cứu, vận dụng các phương pháp phân tích và so sánh với thực tế, em tổng kết được một số vấn đề sau:
Dự án đầu tư khu đô thị mới Nam An Khánh là môt dự án khả thi về mặt tài chính. Không những vậy, dự án còn có hiệu quả về mặt kinh tế - kỹ thuật – xã hội: tạo việc làm cho người lao động, nâng cao giá trị hạ tầng tại huyện Hoài Đức nói riêng và Tỉnh Hà Tây nói chung. Đây là một trong những yếu tố khiến giá trị dự án được đánh giá cao trên thị trường.
Công tác phân tích tài chính đã tuân thủ nghiêm chỉnh theo quy trình của Pháp luật, nhưng bên cạnh đó vẫn còn tồn tại những hạn chế do chưa nhạy bén với thị trường, chưa phân tích dự đoán được sự biến đổi của nền kinh tế, do đó dự án vẫn bị chậm tiến độ.
Dựa trên những hiểu biết, những thông tin thu thập được và tình hình hiện tại của dự án, em đã mạnh dạn đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả phân tích tài chính dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại Công ty, em hy vọng những ý kiến đó sẽ giúp ích phần nào cho sự phát triển của hoạt động phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản.
Trên đây chỉ là những ý kiến chủ quan của em thông qua quá trình nghiên cứu dự án nên không thể tránh khỏi những thiếu sót, em rất mong nhận được sự đóng góp của Thầy Cô và các bạn.
Một lần nữa, em xin chân thành cảm ơn PGS.TS Hoàng Văn Cường, các Thầy Cô trong khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên cùng các anh, chị trong Công ty Cổ phần Đầu tư Sông Đà Sao Việt đã tận tình giúp đỡ em hoàn thành đề tài này!