USD/m2/thỏng. Vào đầu năm 2008 giỏ thuờ bỏn lẻ đó tăng khoảng 30%, trung bỡnh mức giỏ thuờ ở tầng trệt lờn tới gần 200 USD/m2/thỏng.
III. Thực trạng thực hiện cỏc chớnh sỏch điều tiết thị trường bất động sản của Hà Nội: của Hà Nội:
1.Vấn đề quy hoạch:
Để điều tiết phỏt triển thị trường bất động sản, Hà Nội đó tiến hành xõy dựng hàng loạt quy hoạch trong đú cú 3 quy hoạch chớnh là quy hoạch phỏt triển kinh tế xó hội, quy hoạch xõy dựng đụ thị và quy hoạch sử dụng đất trong đú quy hoạch và chiến lược phỏt triển kinh tế xó hội là quy hoạch cao nhất.
Đối với quy hoạch xõy dựng đụ thị Thành phố đó cú cỏc loại quy hoạch sau: - Quy hoạch chung thành phố và cỏc quận huyện nhằm xỏc định phương hướng cải tạo, xõy dựng phỏt triển đụ thị về khụng gian, cơ cấu sử dụng đất, cơ sở hạ tầng..
- Quy hoạch chi tiết nhằm cụ thể húa quy hoạch chung xõy dựng đụ thị và thường được nghiờn cứu ở tỷ lệ 1/2000, 1/1000, 1/500;
- Quy hoạch ngành kinh tế kỹ thuật của xó hội hay quy hoạch xõy dựng vựng nhằm xỏc lập sự phõn bố cỏc lực lượng sản xuất, hệ thống dõn cư đụ thị và nụng thụn trờn phạm vi khụng gian lónh thổ của thành phố gồm quy hoạch vựng cụng nghiệp, nụng nghiệp, dịch vụ, quy hoạch vựng phõn bố dõn cư đụ thị và nụng thụn.
Đối với quy hoạch sử dụng đất Thành phố đó cú:
- Quy hoạch sử dụng đất của toàn Thành phố, quy hoạch sử dụng đất của từng quận, huyện; quy hoạch sử dụng đất của của từng xó phường
- Quy hoạch sử dụng đất theo ngành Thành phố đó lập được một số: quy hoạch sử dụng đất nụng lõm ngư nghiệp, đất phi nụng nghiệp, đất đụ thị, đất vựng nụng thụn…
Điểm bất hợp lý hiện nay là tuy quy hoạch tổng thể đó được Nhà nước định hướng bằng sơ đồ phỏt triển khụng gian nhưng khi ỏp dụng quy hoạch cụ thể ở từng khu vực thỡ cơ quan quản lý đụi khi khụng thực thi đỳng cỏi tinh thần của đồ ỏn quy hoạch. Sự điều chỉnh quy hoạch tuỳ tiện theo khu vực, theo điều kiện và nhu cầu của từng vựng, từng địa phương cụ thể cộng thờm sự quản lý đụ thị chưa tốt, chưa triệt để của cơ quan quản lý nhà nước đó tạo điều kiện cho cỏc hiện tượng "vượt rào" "lỏch luật". Điều này, ngoài việc gõy biến dạng cho diện mạo của quy hoạch đụ thị, tạo sự bỏt nhỏo và thiếu đồng bộ trong tổng quan kiến trỳc núi chung, mà cũn ảnh hưởng đến cỏc doanh nghiệp đầu tư trực tiếp vào cỏc dự ỏn và nhu cầu thiết yếu của người dõn.
Những năm qua, cụng tỏc quy hoạch của Thành phố đó cú nhiều cố gắng, đúng gúp quan trọng cho thành cụng chung của việc hiện đại hoỏ cơ sở hạ tầng thành phố, tăng cường thu hỳt đầu tư, nõng cao tốc độ phỏt triển kinh tế. Việc giao đất, cho thuờ đất, quản lý việc sử dụng đất và xõy dựng cụng trỡnh trờn đất đó được cỏc cơ quan chức năng của Thành phố thực hiện theo quy hoạch giỳp cho việc sử dụng đất đạt được hiệu quả cao nhất. Nhiều năm qua, Nhà nước khụng đầu tư xõy dựng nhà ở từ vốn ngõn sỏch, cỏc địa phương trong đú cú Hà Nội cũng chưa triển khai đầy đủ việc xõy dựng nhà ở xó hội theo quy định của Luật Nhà ở nờn khụng cú quỹ nhà để điều tiết thị trường.
Đến thỏng 6 năm 2008, quy hoạch chi tiết việc mở rộng Hà Nội sẽ hoàn thiện để trỡnh Quốc hội. Bộ Xõy dựng sẽ phối hợp với nhiều cơ quan liờn quan xin ý kiến nhõn dõn, HĐND cỏc cấp, triển khai quy hoạch chi tiết, cụ thể những nơi nào sẽ được xõy dựng, nơi đõu là cơ quan hành chớnh, tài chớnh, văn húa giỏo dục, cú những hỡnh ảnh mà mọi người dễ hỡnh dung.
Ngoài ra Hà Nội cũng đang đẩy nhanh tiến độ nghiờn cứu quy hoạch xõy dựng vựng Thủ đụ Hà Nội theo cỏc nội dung: Thứ nhất, rà soỏt, bổ sung điều chỉnh một số đồ ỏn, dự ỏn đầu tư xõy dựng đó được phờ duyệt nhưng khụng cũn
phự hợp với định hướng QHXD vựng Thủ đụ. Thứ hai, nghiờn cứu, bố trớ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xó hội cho toàn vựng. Thứ ba, nghiờn cứu lại ranh giới hành chớnh của Hà Nội; Thứ tư, nghiờn cứu cơ chế chớnh sỏch để triển khai thực hiện QHXD vựng Thủ đụ Hà Nội. Hiện việc nghiờn cứu QHXD vựng Thủ đụ do Viện Quy hoạch đụ thị - nụng thụn phối hợp với cỏc bộ, ngành, Thành phố Hà Nội và cỏc tỉnh trong vựng Thủ đụ thực hiện đó đạt được những kết quả khả quan, bảo đảm tiến độ đề ra.
2. Thành lập sàn giao dịch bất động sản:
Thị trường bất động sản của Hà Nội hiện cú nhiều khuyết tật như hiện tượng thị trường ngầm, đầu cơ trục lợi, sốt đất và bất động sản, thiếu thụng tin về thị trường bất động sản. Do đú để gúp phần hạn chế cỏc khuyết tật này Hà Nội đó chủ trương thành lập cỏc sàn giao dịch bất động sản hay cũn gọi là cỏc trung tõm giao dịch bất động sản phự hợp với cỏc quy định trong Luật kinh doanh bất động sản, Nghị định số 153 của CP vào ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản và cỏc văn bản phỏp quy khỏc.
Sàn giao dịch bất động sản bao gồm cỏc hoạt động chớnh: giao dịch mua bỏn, chuyển nhượng, thuờ, thuờ mua bất động sản; mụi giới bất động sản; định giỏ bất động sản; tư vấn bất động sản; quảng cỏo bất động sản; đấu giỏ bất động sản; quản lý bất động sản.
Thụng qua sàn giao dịch bất động sản thụng tin về bất động sản và thị trường được cụng khai, đặc biệt là thụng tin về quy hoạch, cỏc chớnh sỏch của Nhà Nước trong lĩnh vực bất động sản, thụng tin về bất động sản giao dịch đều được cụng bố rừ ràng, cụ thể. Khụng những giải quyết được vấn đề thụng tin, sàn giao dịch bất động sản cũn giỳp cho cỏc giao dịch bất động sản diễn ra thuận lợi nhanh chúng, cú tớnh phỏp lý chặt chẽ. Ngoài ra thụng qua sàn Nhà Nước cũng cú thể nắm được thụng tin về toàn bộ hoạt động giao dịch trờn thị trường để từ đú cú được những biện phỏp kiểm soỏt, quản lý cho phự hợp.
Trong thời gian vừa qua tại Hà Nội đó cú rất nhiều cỏc sàn giao dịch bất động sản được đưa vào hoạt động với đa dạng cỏc nội dung liờn quan đến lĩnh
vực bất động sản được triển khai. Hiện tại, Hà Nội đang đi đầu trong cả nước trong việc thực hiện giải phỏp này với việc cho ra đời sàn giao dịch bất động sản đầu tiờn trực thuộc Sở Tài nguyờn – Mụi trường và Nhà đất đú là Trung tõm giao dịch bất động sản Hà Nội ( gọi tắt là trung tõm giao dịch ) cú trụ sở đặt tại tầng 1 toà nhà N2D khu đụ thị Trung Hoà - Nhõn Chớnh, đường Lờ Văn Lương, phường Nhõn Chớnh, quận Thanh Xuõn. UBND Thành phố Hà Nội đó cú Quyết định số 3178/QĐ-UBND ngày 12/7/2006 về việc thành lập Trung tõm giao dịch bất động sản Hà Nội trực thuộc Sở Tài nguyờn Mụi trường và Nhà đất Hà Nội. Vào ngày 1/10/2006 Trung tõm chớnh thức thành lập và khai trương hoạt động. Việc ra đời của Trung tõm giao dịch bất động sản của Sở TN-MT và Nhà đất đó gúp phần khuyến khớch cho sự ra đời của hàng loạt cỏc sàn giao dịch bất động sản hiện nay ở Hà Nội và trong cả nước.
3. Thực hiện đấu giỏ, đấu thầu quyền sử dụng đất:
Hiện nay thành phố Hà Nội đang chủ trương thực hiện việc giao đất thụng qua hỡnh thức đấu giỏ, đấu thầu quyền sử dụng đất. Đấu giỏ quyền sử dụng đất là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thụng qua hỡnh thức đấu giỏ cụng khai, thực hiện bởi tổ chức cú chức năng bỏn đấu giỏ tài sản, trong đú người trả giỏ cao nhất sẽ được nhận quyền sử dụng đất đấu giỏ. Việc đưa quyền sử dụng đất vào đấu giỏ là một trong những bước tiến trong quản lý đất đai, gúp phần làm giảm nạn đầu cơ đất, giỳp thành phố huy động tối đa nguồn vốn một cỏch cụng khai
Bỏn đấu giỏ quyền sử dụng đất cú nhiều ưu điểm, nú giỳp lựa chọn được chủ thể cú nhu cầu sử dụng đất thực sự và đảm bảo cho quyền sử dụng đất được chuyển nhượng đỳng với giỏ trị thực của nú, trỏnh được tỡnh trạng đầu cơ đất đai. Ngoài ra việc đấu giỏ cũn đảm bảo tớnh bỡnh đẳng chứ khụng như cơ chế xin- cho trước đõy, thị trường bất động sản sẽ cú thờm lượng hàng húa lớn nhằm làm nguội bớt cơn sốt nhà đất ở thành phố. Mức giỏ trỳng đấu giỏ là mức giỏ sỏt với thị trường, làm căn cứ cho cỏc hoạt động giao dịch, chuyển nhượng nhà đất của cỏc khu vực xung quanh. Khụng những thế việc giao đất thụng qua hỡnh thức đấu gớa cũn gúp phần làm tăng nguồn thu cho ngõn sỏch Nhà Nước. Do vậy
đấu giỏ quyền sử dụng đất gúp phần quan trọng trong việc làm lành mạnh hoỏ thị trường bất động sản.
Từ cỏc ưu điểm trờn trong cụng tỏc đấu giỏ, đấu thầu quyền sử dụng đất nờn Thành phố Hà Nội cú chủ trương tăng cường cụng tỏc giao quyền sử dụng đất cho cỏc tổ chức và cỏ nhõn thụng qua hỡnh thức này để từ đú điều tiết phỏt triển thị trường bất động sản trờn địa bàn thành phố.
4. Xỏc định khung giỏ đất:
Việc xõy dựng khung giỏ đất cho thành phố Hà Nội là rất cần thiết và cú ảnh hưởng rất lớn đền thị trường bất động sản. Khung giỏ đất do UBND Thành phố Hà Nội đưa ra hàng năm được dựng làm căn cứ cho việc xỏc định cỏc khoản nghĩa vụ tài chớnh của người dõn phải nộp với cơ quan Nhà Nước gồm cỏc khoản thuế và phớ, đồng thời là căn cứ cho việc xỏc định giỏ đất bồi thường giải phúng mặt bằng cho người bị Nhà Nước thu hồi đất. Vỡ vậy việc xỏc định khung giỏ đất càng sỏt với giỏ thực tế trờn thị trường bao nhiờu càng gúp phần điều tiết phỏt triển thị trường bất động sản.
Vào ngày 1/1 hàng năm UBND Thành phố Hà Nội sẽ cụng bố bảng giỏ đất mới cho từng quận, huyện và theo từng loại đất cụ thể trờn địa bàn thành phố. Hiện nay khung giỏ đất của Hà Nội được xõy dựng tuõn thủ theo Thụng tư số 145 /2007/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phương phỏp xỏc định giỏ đất và khung giỏ cỏc loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP. Theo hướng dẫn của Thụng tư, Hà Nội xõy dựng bảng giỏ đất theo 4 phương phỏp định giỏ, bao gồm so sỏnh trực tiếp, thu nhập, chiết trừ, và thặng dư. Để gúp phần điều tiết thị trường bất động sản thụng qua giỏ đất, thành phố Hà Nội chủ trương xõy dựng khung giỏ đất phải đảm bảo sỏt với giỏ thị trường trong điều kiện bỡnh thường, trong trường hợp cú chờnh lệch lớn với giỏ thực tế thỡ phải điều chỉnh cho phự hợp.
Khung giỏ đất của Thành phố Hà Nội để đảm bảo phự hợp với giỏ thực tế trờn thị trường nờn luụn được điều chỉnh tăng qua cỏc năm, đồng thời khung giỏ này cũng được xõy dựng rất cụ thể đến từng quận, phường, từng vị trớ đất nờn
giỳp cho việc xỏc định giỏ đất tại từng địa điểm được dễ dàng hơn. Theo đú, giỏ đất năm 2008 của Hà Nội cú điều chỉnh tăng khoảng 20% so với mặt bằng giỏ năm 2007 là rất hợp lý do giỏ đất tại thời điểm này đang cao hơn rất nhiều so với khung giỏ đất năm 2007; ngoài ra cũn bổ sung giỏ đất một số đường phố cũn thiếu trong bảng giỏ, đường phố mới được Nhà nước và Thành phố cải tạo nõng cấp, xõy mới; đường phố mới được đặt tờn...Cụ thể, giỏ đất ở tại cỏc quận nội thành tăng mức tối đa từ 54 lờn 67,5 triệu đồng/m2; giỏ đất ở tại cỏc thị trấn, điều chỉnh mức tối đa cho thị trấn loại I từ 11 triệu đồng/m2 lờn 16 triệu đồng/m2 (ỏp dụng cho khu vực đó phỏt triển đụ thị của huyện Từ Liờm)...Đối với đất nụng nghiệp, UBND Thành phố ỏp dụng mức giỏ tối đa theo khung của Chớnh phủ và thẩm quyền của UBND TP (vượt 20%). Cụ thể, đất nụng nghiệp trồng cõy hàng năm là 162.000 đồng/m2; đất nụng nghiệp trồng cõy lõu năm cho cỏc vựng ngoại thành bao gồm toàn bộ cỏc xó bờ tõy sụng Nhuệ, cỏc xó giỏp ranh nội thành của huyện Thanh Trỡ, Gia Lõm là 189.000 đồng/m2. Đối với đất nụng nghiệp trong phạm vi địa giới hành chớnh phường là 252.000 đồng/m2. Giỏ đất sản xuất kinh doanh phi nụng nghiệp trong cỏc quận nội thành và vựng giỏp ranh nội thành được điều chỉnh tăng trong mối tương quan với giỏ đất ở. Như vậy ta cú thể thấy mức giỏ mới mà Thành phố xõy dựng đang tiến gần đến mức giỏ đất thực tế trờn thị trường, đú là một tớn hiệu đỏng mừng trong việc từng bước điều tiết thị trường bất động sản của Hà Nội.
5. Chớnh sỏch đền bự giải phúng mặt bằng:
Hiện nay quỹ đất trống của Hà Nội cũn lại rất ớt, hầu hết đất đó được người dõn sử dụng hoặc xõy dựng cụng trỡnh trờn đú. Vỡ vậy để gia tăng lượng cung đất cho thị trường bất động sản khụng cú cỏch nào khỏc ngoài việc thu hồi đất của người đang sử dụng và bồi thường, hỗ trợ cho họ ổn định cuộc sống ở một địa điểm khỏc. Cú thể núi “Khụng cú giải phúng mặt bằng thỡ khụng cú xõy dựng”, khụng cú thờm quỹ đất sạch nào cho xõy dựng, Hà Nội khi đú khụng thể phỏt triển hay mở rộng thờm được. Do vậy để điều tiết thị trường bất động sản từ phớa cung, Thành phố Hà Nội rất chỳ trọng đến cụng tỏc đền bự, giải phúng mặt
bằng sao cho vừa cú thờm đất sạch cung vào thị trường bất động sản, vừa đảm bảo được lợi ớch và cuộc sống sau khi bị thu hồi đất của người bị thu hồi đất.
Giỏ đất đền bự là vấn đề quan trọng nhất và cũng được quan tõm nhất trong cỏc chớnh sỏch đền bự giải phúng mặt bằng của thành phố Hà Nội. Mức giỏ đất đền bự phải đảm bảo sao cho người bị thu hồi đất cú thể dựng số tiền này để ổn định cuộc sống của mỡnh ở một địa điểm khỏc. Đối với những trường hợp khụng lấy tiền thỡ thành phố phải đảm bảo cho họ cú được một chỗ ở tương tự trong khu tỏi định cư và cỏc khu này khi xõy dựng khụng chỉ quan tõm tới hạ tầng kỹ thuật mà những hạ tầng xó hội như trường học, bệnh viện... cũng phải chu đỏo thỡ cuộc sống của người dõn mới đảm bảo được. Ngoài ra trong chớnh sỏch đền bự vấn đề bố trớ việc làm cho người bị thu hồi đất để họ đảm bảo cuộc sống trong tương lai cũng rất quan trọng đặc biệt là đối với trường hợp Nhà Nước thu hồi đất nụng nghiệp – một tư liệu sản xuất quan trọng của người nụng dõn.
Vỡ vậy để việc thu hồi đất diễn ra thuận lợi, kịp tiến độ, khụng bị khiếu kiện UBND Thành phố Hà Nội cần phải xõy dựng chớnh sỏch đền bự giải phúng mặt bằng hợp lý, đảm bảo hài hũa được cả lợi ớch của người bị thu hồi đất và cả quyền sở hữu đất của Nhà Nước.
Hiện nay để thực hiện tốt cụng tỏc đền bự giải phúng mặt bằng trờn địa bàn, Thành phố đó thành lập Ban chỉ đạo giải phúng mặt bằng thành phố Hà Nội nhằm giỏm sỏt, quản lý, triển khai thực hiện cỏc chớnh sỏch, dự ỏn giải phúng mặt bằng của Thủ đụ. Theo ễng Nguyễn Đức Biền, Trưởng ban chỉ đạo giải phúng mặt bằng thành phố Hà Nội cho biết, năm 2000-2007, trung bỡnh mỗi