Các nhà kinh tế chia các yếu tố sản xuất ra làm 4 nhóm: đất đai, lao động, vốn và quản lý. Nguyên tắc khả năng sinh lời từ đất cho rằng phần thu nhập còn lại sau khi trừ các khoản chi phí về lao động, vốn và quản lý là thuộc về đất đai. Nguyên tắc khả năng sinh lời từ đất nhấn mạnh đến đặc tính “độc nhất vô nhị” về vị trí của thửa đất trong sản xuất kinh doanh, nguyên tắc này giúp cho việc giải thích tại sao giá trị của đất lại có thể thay đổi một cách mạnh mẽ theo các vị trí.
3.2.4 Các phương pháp thẩm định giá BDS
1. Các phương pháp định giá bất động sản trên thế giới:
Để ước tính giá trị bất động sản, trên thế giới người ta áp dụng nhiều phương pháp định giá khác nhau tuỳ theo loại bất động sản cần định giá, những phương pháp định giá bất động sản thông dụng đó là: - Phương pháp so sánh trực tiếp
- Phương pháp thu nhập
- Phương pháp thặng dư của đất - Phương pháp lợi nhuận.
Trong số các phương pháp kể trên, có phương pháp được áp dụng phổ biến để định giá cho nhiều loại bất động sản, nhưng cũng có phương pháp chỉ sử dụng trong phạm vi hẹp để định giá một vài loại bất động sản đặc thù. Tuy nhiên, trong hoạt động định giá, không phải mỗi phương pháp định giá chỉ sử dụng riêng để xác định giá cho một hay một số loại bất động sản nhất định và ngược lại và cũng không phải một loại bất động sản chỉ có một phương pháp định giá duy nhất.
Thực ra, mỗi loại bất động sản đều có thể sử dụng các phương pháp định giá khác nhau, trong đó bao giờ cũng có một phương pháp định giá phù hợp với nó nhất. Một phương pháp được đánh giá là phù hợp khi các điều kiện để thực hiện phương pháp đó được đáp ứng dễ dàng, đầy đủ, chính xác và kịp thời.
Vì vậy, trong thực tế, để định giá một bất động sản, cần có bước lựa chọn phương pháp định giá phù hợp. Nhưng cũng có thể sử dụng đồng thời các phương pháp khác nhau để kiểm tra kết quả tính toán giữa chúng. Khi đó không thể nói kết quả của phương pháp này chính xác hơn kết quả của phương pháp kia và ngược lại, vấn đề quan trọng là phải kiểm tra các thông tin đầu vào cho mỗi phương pháp về độ tin cậy của nó.
Cuối cùng, nếu công tác kiểm tra thông tin đầu vào không phát hiện ra điều gì sai sót dẫn đến sự khác nhau về kết quả định giá thì việc lựa chọn hay điều chỉnh kết quả chính thức sẽ phụ thuộc vào kinh nghiệm của người định giá. Trong lý thuyết định giá việc điều chỉnh kết quả định giá nói trên được gọi là quá trình “điều hoà” các kết quả thu được. Đây cũng là một trong những nội dung của qui trình định giá nói chung và qui trình định giá bất động sản nói riêng.
