nhánh Hà Nội.
Về cơ bản, quy trình bảo đảm tiền vay tại ngân hàng TMCP Sài Gòn – Chi nhánh Hà Nội là thống nhất với quy trình mẫu đã trình bày ở chương 1. Do đó, trong phần này, em xin trình bày cụ thể các nội dung thẩm định đối với mỗi loại tài sản, thẩm định giá trị cũng như tỷ lệ cấp tín dụng đối với các biện pháp bảo đảm tiền vay mà ban lãnh đạo ngân hàng TMCP Sài Gòn thông qua.
Hiện nay, theo quy định các loại tài sản SCB Hà Nội nhận, theo thứ tự ưu tiên thanh toán như sau:
- Sổ tiết kiệm, tiền gởi có kỳ hạn, vàng bạc, đá quý, chứng từ có giá khác
- Bất động sản: Nhà ở, QSD đất ở, căn hộ, QSD chuyên dùng, QSD đất khác, nhà xưởng, tài sản khác.
- Máy móc thiết bị, xe ô tô.
- Hàng hóa, NVL, bán thành phẩm .
- Quyền phát sinh từ tài sản, từ các hợp đồng, quyền đòi nợ…
Đối với từng loại, nội dung thẩm định như sau:
Đối với sổ tiết kiệm, giấy tờ có giá khác, số dư tài khoản, vàng, ngoại tệ mặt:
Đối với sổ tiết kiệm, giấy tờ có giá khác: - Loại sổ tiết kiệm, giấy tờ có giá
- Mệnh giá, kỳ hạn, hình thức trả lãi (trả trước, trả sau) - Tổ chức phát hành
- Người thụ hưởng…
Đối với số dư tài khoản, vàng, ngoại tệ mặt: - Số tài khoản, số dư, nơi mở.
- Số lượng vàng, loại vàng, giá vàng tại thời điểm thẩm định, trị giá - Số ngoại tệ, loại ngoại tệ, tỷ giá ngoại tệ tại thời điểm thẩm định, trị giá.
- Người thụ hưởng…
Đối với BĐS, nội dung thẩm định bao gồm: Chủ sở hữu, sử dụng bất động sản, cần xem xét:
- Ai là người chủ sở hữu, sử dụng; những người đồng sở hữu, sử dụng - Năng lực pháp lý của người chủ sở hữu, người sử dụng bất động sản. - Người có thẩm quyền quyết định việc thế chấp bất động sản trong
trường hợp tài sản thuộc sở hữu của doanh nghiệp/công ty, hợp tác xã và các tổ chức khác.
Nội dung thẩm định quy hoạch sử dụng đất - Nơi bất động sản tọa lạc đã quy hoạch chưa?
- Trường hợp đã có quy hoạch thì quy hoạch như thế nào? Nội dung thẩm định khả năng chuyển nhượng của bất động sản Phải xác định được bất động sản có dễ chuyển nhượng hay không? Nội dung thẩm định tình trạng pháp lý, tình trạng thực tế của BĐS: - Xem xét tính đầy đủ, tính hợp lệ và phù hợp của chứng từ sở hữu, sử
dụng bất động sản.
- Diện tích thực tế, diện tích được công nhận trên chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS.
- BĐS có được phép thế chấp hay không theo quy định của pháp luật; BĐS đã có đủ các điều kiện được thế chấp hay chưa.
- BĐS có đang bị mang đi thế chấp, chuyển nhượng, góp vốn, liên doanh với tổ chức, cá nhân khác hay không.
- BĐS có đang bị kê biên, ngăn chặn chuyển quyền sở hữu, sử dụng bất động sản hay không.
- Mục đích sử dụng hiện tại của BĐS, BĐS có đang thuê mua, cho mượn hay không.
Định giá BĐS: phải xác định được giá trị BĐS bằng VNĐ tại thời điểm định giá, căn cứ vào diện tích và đơn giá BĐS.
- Đối với diện tích BĐS được quy định như sau: trường hợp diện tích đất gi trên giấy tờ sở hữu, sử dụng BĐS lớn hơn diện tích đất thực tế thì diện tích được tính giá trị là diện tích đất thực tế; trường hợp nhỏ hơn thì tính giá trị là diện tích đất ghi trên chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS.
- Đối với đơn giá BĐS:
+ Đối với đất ở thì theo giá đất trên thị trường
+ Đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như đất xây dựng nhà xưởng, văn phòng, sản xuất kinh doanh: trường hợp có tính ổn định lâu dài hoặc giao có thời hạn 70 năm được tính tối đa là 60% đơn giá đất thị trường ở vị trí tương ứng (P0); nếu thời hạn được giao dưới 70 năm thì đơn giá đất (P1) được xác định như sau: P1= P0 – (P0 *(70 – N)*1.2% (N là thời hạn sử dụng còn lại); đối với nhà ở, công trình xây dựng thì đơn giá đất do Tổng giám đốc quy định trong từng thời kỳ; đối với tài sản gắn liền với đất khác: các đơn vị xây dựng đơn giá trên cơ sở định mức do cơ quan Nhà Nước ban hành như: định mức đền bù với cây công nghiệp, cây ăn trái lâu năm do UBND tỉnh ban hành…
Quy định cấp tín dụng: tỷ lệ cấp tín dụng tối đa trên giá trị tài sản bảo đảm là 70%.
Đối với tài sản bảo đảm tiền vay là máy móc thiết bị, xe ô tô thì nội dung thẩm định gồm có:
- Loại máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải - Nơi sản xuất, hãng sản xuất, năm sản xuất. - Thời gian đã sử dụng.
- Mục đích sử dụng của máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải.
- Tình trạng, chất lượng hoạt động của máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải có đang hoạt động hay không.
- Nguyên giá của động sản: Nguyên giá của động sản là giá mua của động sản có bao gồm các khoản thuế phải nộp cho Nhà nước nhưng không bao gồm các chi phí vận chuyển, lắp đặt, vận hàng (nếu có). Trường hợp khách hàng được miễn giảm thuế thì nguyên giá không bao gồm số tiền thuế được miễn, giảm đó.
- Tỷ lệ phần trăm còn lại của máy móc thiết bị, phương tiện vận tải theo hao mòn thực tế.
- Tính thông dụng, tính đồng bộ, phổ biến của máy móc thiết bị, phương tiện vận tải.
Mức cho vay tối đa đối với tài sản bảo đảm loại này là 50%
Đối với tài sản bảo đảm là quyền phát sinh từ tài sản, từ hợp đồng, quyền đòi nợ, tại chi nhánh có quy định cụ thể như sau:
- Được ưu tiên áp dụng đối với trường hợp cho vay vốn lưu động, đối với các khoản vay trung dài hạn chỉ áp dụng trong trường hợp cho vay khu dân cư, khu công nghiệp, cao ốc văn phòng, chung cư cao cấp. - Khách hàng thế chấp quyền phát sinh từ tài sản, từ các hợp đồng, quyền đòi nợ phải có tình hình tài chính tốt, hoạt động kinh doanh ổn định và chưa từng phát sinh nợ từ nhóm 2 trở lên tại các tổ chức tín dụng.
- Điều kiện đối với loại tài sản này là chưa quá hạn thanh toán và thời hạn thanh toán còn lại không quá 6 tháng.
- Khi quyền phát sinh từ tài sản, từ các hợp đồng, quyền đòi nợ làm đảm bảo được thanh toán một phần hay toàn bộ, nếu khách hàng không bổ sung tài sản khác làm bảo đảm thì đơn vị cho vay phải thu nợ vay tương ứng dù khoản vay chưa đến hạn.
Mức cấp tín dụng cho tài sản bảo đảm loại này chi nhánh phải trình về hội sở quyết định.
Tài sản bảo đảm tiền vay là các động sản khác thì nội dung thẩm định bao gồm:
- Xác định nội dung liên quan đến động sản đó.
- Giá trị của động sản khác được xác định theo giá thị trường.
- Phương pháp thẩm định: phương pháp so sánh và/ hoặc phương pháp chi phí.
Khi có rủi ro xảy ra, việc xử lý tài sản như sau:
Khi khách hàng vay, bên bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ, thì tài sản dùng để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ được chi nhánh xử lý để thu hồi nợ. Tài sản đảm bảo được xử lý theo phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng hoặc hợp đồng bảo đảm. Trong trường hợp các bên không xử lý được theo phương thức đã thỏa thuận thì chi nhánh có quyền chủ động áp dụng các phương thức xử lý tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật.
Với các phương thức xử lý tài sản bảo đảm như sau: Chi nhánh ưu tiên phương thức thỏa thuận giữa các bên, nếu không giải quyết được mới tiến hành ra tòa. Với nguyên tắc công khai, thủ tục đơn giản, thuận tiện, nhanh chóng, bảo đảm quyền, lợi ích của các bên và tiết kiệm chi phí.