Các giao dịch bảo đảm tiền vay bằng tài sản đóng vai trò to lớn trong việc cấp tín dụng, vừa giảm nguy cơ thiệt hại cho chủ nợ có bảo đảm, vừa góp phần làm cho các quan hệ vay vốn ngày càng minh bạch, có hiệu quả. Để các giao dịch bảo đảm tiền vay bằng tài sản an toàn đối với các khoản vay, tài sản bảo đảm phải thoả mãn các điều kiện: tài sản phải thuộc quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay bên bảo lãnh, tài sản được phép giao dịch, tức là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc không cấm mua bán, tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, và các giao dịch khác, tài sản không có tranh chấp về quyền sử dụng hoặc quyền sở hữu tại thời điểm ký kết hợp đồng đảm bảo. Đối với những tài sản mà pháp lụât quy định phải mua bảo hiểm thì khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay.Giao dịch bảo đảm tiền vay giữa khách hàng và TCTD là sự cam kết nghĩa vụ trả nợ tiền vay của khách hàng cho TCTD, hình thức thể hiện là hợp đồng cầm cố, thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản của người vay hoặc tài sản của người bảo lãnh, đây vừa là một giao dịch dân sự, vừa là hợp đồng phụ đi kèm với hợp đồng chính là HĐTD.
Pháp luật Việt Nam mà cụ thể là khoản 7 điều 3 và khoản 1 điều 4 nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm đưa ra một định nghĩa khá hợp lý về tài sản bảo đảm:
“Tài sản bảo đảm là tài sản mà bên bảo đảm dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm…
…Tài sản bảo đảm do các bên thỏa thuận và thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ hoặc thuộc sở hữu của người thứ ba mà người này cam kết dùng tài sản đó để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên có quyền. Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có, tài sản hình thành trong tương lai và được phép giao dịch”.
Quy định về tài sản bảo đảm còn có thể thấy ở điều 320 của Luật Dân Sự Việt Nam:
“Vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm và được phép giao dịch”.
2.3.2.1.1Bảo đảm tài sản bằng tài sản thế chấp
Là việc bên vay vốn thế chấp tài sản của mình cho bên cho vay để bảo đảm khả năng hoàn trả vốn vay.Thế chấp tài sản là việc bên đi vay sử dụng bất động sản thuộc sở hữu của mình hoặc giá trị quyền sử dụng đất hợp pháp để bảo đảm nghĩa vụ đối với bên cho vay.Vấn đề thế chấp ngoài việc tuân thủ các quy định tại nghị định 163/2006 về giao dịch đảm bảo ,còn phải tuân thủ các quy định của Luật dân sự và Luật đất đai.
Thế chấp bất động sản
Bất động sản là những tài sản không di dời được như nhà ở ,cơ sở sản xuất kinh doanh và các tài sản khác gắn liền với nhà ở hoăc cơ sở sản xuất kinh doanh.Gía trị tài sản thê chấp bao gồm giá trị của tài sản kể cả hoa lợi ,lợi tức và các trái quyền có được từ bất động sản .Khi thế chấp hai bên ,TCTD và khách hàng phải thỏa thuận định giá tài sản thế chấp và ký kết hợp đồng thế chấp có chứng nhận của Phòng công chứng.
Thế chấp giá trị quyền sử dụng đất
Ở Việt Nam đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dán do Nhà nước thống nhất quản lý thực hiện việc giao đất hoặc cho thuê đất đối với cá nhân ,hộ gia đình,tổ chức kinh tế ,đơn vị vũ trang,cơ quan nhà nước,tổ chức chính trị xã hội sử dụng ổn định lâu dài.trong các chủ thể được giao đất hoặc cho thuê đất nói trên chỉ có cá nhân ,hộ gia đình và các tổ chức kinh tế mới có thể sử dụng quyền sử dụng đất làm tài sản thế chấp vay vốn.Ngoài ra cũng cần phân biệt trường hợp được phép thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và không được phép thế chấp quyền sử dụng đất mà chỉ được phép thế chấp tài sản hữu gắn liền với quyền sử dung đất.
Theo quy định tại điều 28 của Nghị định 163/2006/NĐ-CP”Giao lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho người yêu cầu đăng ký thế chấp
Trong trường hợp các bên có thoả thuận hoặc pháp luật cho phép dùng quyền sử dụng đất hoặc tài sản có đăng ký quyền sở hữu để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự thì bên nhận thế chấp hoặc người thứ ba đang giữ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản phải giao lại giấy chứng nhận đó cho người yêu cầu đăng ký để thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp, trừ trường hợp các bên cùng nhận bảo đảm có thoả thuận khác về việc thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm.
Trong thời hạn năm ngày, kể từ ngày hoàn thành việc đăng ký giao dịch bảo đảm, người yêu cầu đăng ký có trách nhiệm trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho bên nhận thế chấp hoặc người thứ ba có quyền giữ giấy chứng nhận đó, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác”
2.3.2.1.2Bảo đảm tín dụng bằng tài sản cầm cố
Cầm cố tài sản là việc bên đi vay giao tài sản là các động sản thuộc sở hữu của mình cho bên cho vay để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ.Động sản cầm cố có thể là là loại không cần đăng ký quyền sở hữu,có loại cần đăng ký quyền sở hữu (xe cộ,phương tiện vận chuyển…)
Đối với loại tài sản không đăng ký quyền sở hữu ,khi cầm cố,tài sản phải được giao nộp cho bên cho vay.
Đối với tài sản có đăng ký sở hữu khi cầm cố hai bên có thể thỏa thuân để bên cầm cố giữ tài sản hoặc giao tài sản cầm cố cho bên thứ ba giữ.
Tài sản hữu hình như xe cộ,máy móc,máy bay,tàu biển…và các loại tài sản khác.
Tiền trên tài khoản tiền gửi hoặc ngoại tệ.
Giấy tờ có giá như cổ phiếu,trái phiếu,tín phiểu,thương phiếu.
Quyền tài sản phát sinh từ quyền tác giả ,quyền sở hữu công nghiệp…và các quyền phát sinh từ tài sản khác.
Lợi tức và quyền phát sinh từ tài sản cầm cố.
2.3.2.1.3.Bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay
Tài sản hình thành từ vốn vay là tài sản của khách hàng vay mà mà gái trị tài sản được tạo bởi một phần hoặc toàn bộ khoản cho vay của TCTD.
Bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay là việc mà khách hàng vay dùng tài sản hình thành từ vốn vay để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho chính khoản vay đó với TCTD.
TCTD cho vay trung hạn và dài hạn với các dự án đầu tư sản xuất ,phát triển kinh doanh ,dịch vu,nếu khách hàng vay và tài sản hình thành vốn vay đáp ứng được các điều kiện khách hàng vay có tín nhiệm ,có khả năng tài chính để trả nợ ,cón dự án đầu tư khả thi ,có mức vốn tự có tham gia vào dự án và giá trị tài sản bảo đảm tiền vay tối thiểu bằng 50% vốn đầu tư.
2.3.2.2.Đối với biện pháp bảo đảm tiền vay trong trường hợp cho vay không có bảo đảm bằng tài sản.
Pháp Luật quy định những biện pháp bảo đảm trong trường hợp cho
vay không có bảo đảm bằng tài sản là ;TCTD chủ động lựa chọn khách hàng vay để cho vay không có bảo đảm bằng tài sản.TCTD Nhà Nước được vay không có bảo đảm bằng tài sản theo chỉ định của Chính phủ .TCTD cho các cá nhân ,hộ gia đình nghèo vay có bảo lãnh bằng tín chấp của tổ chức đoàn thể chính trị xã hội “Tín chấp là việc tổ chức chính trị - xã hội tại cơ sở bằng
uy tín của mình bảo đảm cho cá nhân, hộ gia đình nghèo vay một khoản tiền tại tổ chức tín dụng để sản xuất, kinh doanh, làm dịch vụ.
….Cá nhân, hộ gia đình nghèo được bảo đảm bằng tín chấp phải là thành viên của một trong các tổ chức chính trị - xã hội quy định tại Điều 50 Nghị định này.
….Chuẩn nghèo được áp dụng trong từng thời kỳ theo quy định của pháp luật’.(điều 49,nghị định 163/2006/NĐ/CP).
*Bảo lãnh bằng tín chấp của tổ chức đoàn thể-chính trị xã hội cũng là biện pháp bảo đảm tiền vay trong trường hợp cho vay không có bảo đảm bằng tài sản,theo đó tổ chức chính trị xã hội tại cơ sở bằng uy tín của mình bảo lãnh cho bên đi vay.
Tuy việc cho vay không có bảo đảm bằng tài sản giảm nhẹ gánh nặng và yêu cầu về tài sản cho người vay, nhất là đối với những dự án đòi hỏi vốn đầu tư lớn mà bản thân các chủ đầu tư khó có thể tập trung toàn bộ vốn liếng của mình cho dự án như vậy. Nhưng mặt khác sẽ làm cho rủi ro trong việc cho vay không có bảo đảm bằng tài sản của các TCTD sẽ tăng lên, các TCTD thường chia sẻ rủi ro thường tìm đến hình thức cho vay hợp vốn.
2.3.2.3.Các quy định về định giá tài sản và thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm.
2.3.2.3.1.Các quy định về dịnh gía tàì sản.
Việc các định giá trị của tài sản đảm bảo được xác định tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm là cơ sở để xác định mức cho vay chứ không áp dụng khi xử lý tài sản để thu hồi nợ .
Đối với tài sản bảo đảm tiền vay không phải là quyền sử dụng đất thì việc xác định giá trị tài sản là do các bên thỏa thuận ,hoăc thuê tổ chức tư vấn tổ chức chuyên môn ,xác định trên cơ sở giá thị trường tại thời điểm xác định ,có tham khảo đến các loại giá khác.
Việc xác định giá trị tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất có quy định riêng do đặc thù của quyền sử dụng đất .Theo quy định của pháp luật đất đai đất được chia thành nhiều loại khác nhau ,căn cứ vào hình thức giao đất hay tính chất của mỗi loại đất .Vì vậy.cách thức xác định gía trị của mỗi loại đất cũng khác nhau.
Trường hợp bên bảo đảm dùng một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự theo quy định tại khoản 1 Điều 324 Bộ luật Dân sự thì các bên có thể thoả thuận dùng tài sản có giá trị nhỏ hơn, bằng hoặc lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Về xử lý tài sản bảo đảm theo thỏa thuận giữa TCTD và bên bảo đảm, Nghị định 163/2006/NĐ-CP đã quy định nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm thực hiện theo thỏa thuận của các bên, nếu không có thỏa thuận thì tài sản được bán đấu giá. Tuy nhiên, trong thực tế, việc TCTD tự xử lý tài sản bảo đảm theo thỏa thuận gặp nhiều khó khăn do các trình tự, thủ tục xử lý còn phụ thuộc vào thái độ hợp tác của bên bảo đảm, bên giữ tài sản, TCTD chưa được toàn quyền xử lý tài sản bảo đảm trong khuôn khổ pháp luật.
2.3.2.3.2.Thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm.
Thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm được xác định theo quy định tại Điều 325 Bộ luật Dân sự;Các bên cùng nhận bảo đảm bằng một tài sản có quyền thoả thuận về việc thay đổi thứ tự ưu tiên thanh toán cho nhau. Bên thế quyền ưu tiên thanh toán chỉ được ưu tiên thanh toán trong phạm vi bảo đảm của bên mà mình thế quyền;Trong trường hợp số tiền thu được từ việc xử lý tài sản bảo đảm không đủ để thanh toán cho các bên nhận bảo đảm có cùng thứ tự ưu tiên thanh toán thì số tiền đó được thanh toán cho các bên theo tỷ lệ tương ứng với giá trị nghĩa vụ được bảo đảm.
“Xác định thứ tự ưu tiên thanh toán trong trường hợp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong tương lai
…Trong trường hợp giao dịch bảo đảm được giao kết để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong tương lai thì nghĩa vụ trong tương lai có thứ tự ưu tiên
thanh toán theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm đó, không phụ thuộc vào thời điểm xác lập giao dịch dân sự làm phát sinh nghĩa vụ trong tương lai”.
Kết luận chương II
Pháp luật bảo đảm an toàn trong hoạt động cho vay có ý nghĩa rất lớn đối với an toàn và hiệu quả của hoạt động ngân hàng, điều đó được chứng minh qua những giá trị mà nó mang lại. Tuy nhiên, không phải bất kỳ những quy định nào được đặt ra đều là hợp lý vì pháp luật thì có tính ổn định tương đối mà những hiện tượng trong xã hội thường xuyên thay đổi. Các quy định của pháp luật thường bị lạc hậu, không hiệu quả và không phản ánh được hết những diễn biến phát sinh. Mặt khác cũng không thể khẳng định chắc chắn những quy định đặt ra có thể đem lại hiệu quả hay không bởi nó cần phải có thời gian áp dụng trên thực tế. Cho nên, yêu cầu đặt ra đối với pháp luật về bảo đảm an toàn trong hoạt động cho vay là cần phải đạt được những chuẩn mực nhất định, qua đó khẳng định và phát huy hơn nữa vai trò và hiệu quả của pháp luật.