tra, kiểm tra, giỏm sỏt và xử lý đối với cỏc chủ thể tham gia thị trường BĐS cú hành vi vi phạm.
Quản lý và sử dụng bất động sản là một lĩnh vực nhạy cảm, dễ phỏt sinh tiờu cực, tham nhũng và cỏc biểu hiện phức tạp khỏc. Để đỏp ứng yờu cầu quản lý theo quy định của chớnh sỏch phỏp luật đó là nhiệm vụ rất khú khăn, nhiệm vụ phũng chống cỏc biểu hiện tiờu cực, tham nhũng lóng phớ càng khú khăn gấp bội phần, vỡ cỏc biểu hiện tiờu cực ngày càng trở nờn tinh vi. Chớnh vỡ vậy, cụng tỏc thanh tra, kiểm tra, giỏm sỏt và xử lý vi phạm về cỏc hoạt động trờn thị trường bất động sản cú ý nghĩa rất quan trọng như: nhằm phũng ngừa, phỏt hiện và xử lý cỏc hành vi vi phạm phỏp luật bất động sản; phỏt hiện những sơ hở trong cơ chế quản lý, chớnh sỏch phỏp luật trong lĩnh vực bất động sản để kiến nghị với cơ quan nhà nước cú thẩm quyền trong lĩnh vực trờn cơ sở đú nhằm hoàn thiện cơ chế quản lý cũng như chớnh sỏch, phỏp luật về quản lý và sử dụng đất đai gúp phần nõng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước .
Nội dung của cụng tỏc thanh tra, kiểm tra hoạt động của thị trường bất động sản. Ở đõy người viết chỉ xin nờu ra nội dung thanh tra, kiểm tra của nhà nước đối với những lĩnh vực đó được nghiờn cứu ở trờn nhằm nắm bắt thực trạng cũng như phỏt hiện những sai phạm trong cỏc hoạt động này từ đú cú cơ chế cụ thể
nhằm khắc phục những sai phạm đú đồng thời, tiến đến một thị trường lành mạnh.
2.5.1. Thanh tra quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Cụng tỏc thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm trong quy hoạch đất đai, bất động sản từ khi thực hiện Luật Đất đai 2003 và Luật Kinh doanh bất động sản 2006 đó đạt được những tiến bộ nhất định.
- Phần lớn cỏc địa phương đó tổ chức kiểm tra tỡnh hỡnh sử dụng đất của người sử dụng đất phỏt hiện và xử lý kịp thời những vi phạm trong quy hoạch bất động sản. Cụ thể, theo tổng hợp của cỏc tỉnh (bỏo cỏo của 49 tỉnh) thỡ tớnh đến hết thỏng 2 năm 2007 diện tớch đất phải thu hồi do người sử dụng đất vi phạm phỏp luật là 16.973 ha trong đú thu hồi được 15.078 ha (chiếm 88.8%). Đối với cỏc dự ỏn đầu tư cỏc đoàn kiểm tra đó kiểm tra và xử lý theo bỏo cỏo của 53 tỉnh là 7.289 ha do vi phạm phỏp luật về đất đai(6). Đõy được coi là một tiến bộ nổi bật trong cụng tỏc quản lý đất đai, bất động sản so với thời gian trước đõy. Mặc dự vậy, những sai phạm trong lĩnh vực này vẫn diễn ra khỏ phổ biến.
Nhiều địa phương kiểm tra phỏt hiện cỏc trường hợp quy hoạch treo, dự ỏn treo. Cú nhiều dự ỏn được giao đất nhiều năm mà khụng sử dụng vẫn chưa bị thu hồi. Cụ thể, qua cụng tỏc thanh tra, kiểm tra đó phỏt hiện cú 1649 khu vực quy hoạch với diện tớch 344.655 ha được xếp vào diện quy hoạch treo, trong đú cú 840 khu vực quy hoạch cho xõy dựng cụng trỡnh kết cấu hạ tầng kinh tế, xó hội với diện tớch 24.740 ha, 349 khu vực quy hoạch cho xõy dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh phi nụng nghiệp với diện tớch 50.730 ha, cũn lại là cỏc khu vực quy hoạch cho cỏc dự ỏn, cụng trỡnh thuộc lĩnh vực khỏc. Tổng hợp kết quả kiểm tra của 61 tỉnh đó cú 1.206 dự ỏn với diện tớch 48.204 ha thuộc diện dự ỏn treo; trong đú cú 668 dự ỏn với diện tớch 13.951 ha để xõy dựng cỏc cụng trỡnh hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xó hội; 183 dự ỏn với diện tớch 3.883 ha để xõy dựng, chỉnh trang khu đụ thị và khu dõn cư nụng thụn(7)… Nhiều địa phương cũn xảy ra tỡnh trạng việc xột duyệt dự ỏn đầu tư cú sử dụng đất hoặc xột duyệt nhu cầu sử dụng đất chưa chặt chẽ, nhiều nhà đầu tư xin giao đất, cho thuờ đất chỉ
nhằm mục đớch chuyển nhượng kiếm lời hoặc đầu cơ bất động sản cú tớnh chất dài hạn mà khụng quan tõm đến việc đầu tư trờn đất, để đất trống nhiều năm khụng xõy dựng gõy lóng phớ mà khụng được xử lý kịp thời.
Theo bỏo cỏo mới đõy của thanh tra Chớnh phủ về kết quả thanh tra, xử lý vi phạm trong việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, mỗi năm trung bỡnh cả nước cú hàng chục ngàn vụ khiếu nại, tố cỏo liờn quan đến lĩnh vực đất đai (chiếm khoảng 50% số vụ việc khiếu nại tố cỏo). Tuy nhiờn, hoạt động thanh tra, giải quyết khiếu nại tố cỏo chủ yếu tập trung làm rừ trỏch nhiệm của cơ quan đất đai như việc cấp đất, giao đất, cho thuờ đất cho cỏc tổ chức, cỏ nhõn hoặc việc thực hiện chớnh sỏch giải tỏa, đền bự, giải phúng mặt bằng… Cú rất ớt cỏc cuộc thanh tra về trỏch nhiệm trong việc xõy dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Tỡnh trạng khụng tuõn thủ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất diễn ra khỏ phổ biến. Điển hỡnh như tại Hà nội: Liờn ngành xõy dựng, quy hoạch kiến trỳc Hà Nội vừa cụng bố kết quả kiểm tra 7 dự ỏn khu đụ thị mới, nhà ở gồm: Sài Đồng (Long Biờn); Cổ Nhuế - Xuõn Đỉnh (Từ Liờm); Đồng Me (Từ Liờm); Đặng Xỏ (Gia Lõm); Đụng Nam Trần Duy Hưng (Cầu Giấy); Văn Quỏn - Yờn Phỳc (Hà Đụng) và Nam Thăng Long (Tõy Hồ).Qua kiểm tra 7 khu đụ thị mới, nhà ở trờn đều cú sự điều chỉnh so với quy hoạch ban đầu, tăng mật độ xõy dựng, chiều cao cụng trỡnh, diện tớch sàn hoặc chuyển chức năng sử dụng đất từ dịch vụ cụng cộng sang cụng trỡnh hỗn hợp cú chức năng nhà ở. Khu đụ thị mới Cổ Nhuế - Xuõn Đỉnh, Văn Quỏn - Yờn Phỳc (Hà Đụng) hay Đụng Nam Trần Duy Hưng..., việc điều chỉnh quy hoạch được thực hiện nhiều lần, làm hạn chế mục tiờu ban đầu của dự ỏn, làm chậm tiến độ và thiếu đồng bộ trong đầu tư. Đặc biệt, tại khu đụ thị mới Văn Quỏn - Yờn Phỳc, nhiều ụ quy hoạch chỉ tiờu sau điều chỉnh cú đột biến lớn. Vớ dụ ụ đất ký hiệu CQ1 và CC2 cú chiều cao theo quy hoạch ban đầu 6 tầng, sau khi điều chỉnh đó tăng lờn 27 và 36 tầng. ễ đất ký hiệu CX2 ban đầu được xỏc định là cõy xanh, chủ đầu tư đó xõy dựng thờm cụng trỡnh cụng cộng như cõu lạc bộ, nhà hàng với mật độ xõy dựng lớn(8).
Bờn cạnh những hành vi sử dụng sai mục đớch, tự ý chuyển đổi mục đớch sử dụng… thỡ những hành vi như khụng cụng khai hay chậm cụng khai quy hoạch đất đó được xột duyệt vẫn cũn diễn ra ở nhiều địa phương, việc lấn chiếm đất đai trong diện quy hoạch của người dõn qua thanh tra cũng phỏt hiện hàng nghỡn trường hợp xử lý, thu hồi hàng nghỡn ha đất, xử lý cỏc trường hợp vi phạm đất đai của cỏn bộ quản lý đất đai.
Cụng tỏc thanh tra, kiểm tra cũng như xử lý cỏc vi phạm phỏp luật bất động sản trong vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đó phần nào giỳp cho thị trường bất động sản trở nờn minh bạch hơn, cỏc nhà đầu tư dễ dàng hơn khi quyết định đầu tư bất động sản.
2.5.2. Thanh tra tỡnh hỡnh thực hiện cỏc nghĩa vụ tài chớnh đối với cỏc chủ thể kinh doanh bất động sản.
Cú thể núi, cỏc giao dịch mua bỏn, chuyển nhượng bất động sản diễn ra hàng ngày ở nước ta. Cựng với nú là việc cỏc chủ thể phải nộp một khoản tiền gọi là thuế, lệ phớ cho cơ quan nhà nước khi thực hiện cỏc giao dịch này. Tuy nhiờn, việc thực hiện nghĩa vụ nộp thuế khi chuyển nhượng bất động sản hiện nay cũn nhiều bất cập. Đa phần người dõn đều tỡm cỏch trốn thuế, lỏch luật gõy thất thu lớn cho ngõn sỏch nhà nước. Vấn đề được gõy tranh cói nhiều nhất hiện nay, tốn nhiều giấy mực của bỏo chớ chớnh là việc thực hiện thuế chuyển nhượng bất động sản theo quy định mới của Luật Thuế thu nhập cỏ nhõn.
Với quy định nộp 25% của phần chờnh lệch giữa giỏ bỏn và giỏ gốc hoặc là 2% trờn tổng giỏ trị hợp đồng - chớnh sỏch thuế chuyển nhượng bất động sản đang đứng trước nguy cơ khụng đạt được mục tiờu, bởi chớnh những quy định được xem là “nửa vời” đối với người nộp thuế. chỉ sau một thỏng cú hiệu lực, những quy định “mở” này đó vụ hỡnh trung tạo kẽ hở cho cả người dõn lẫn doanh nghiệp lỏch luật, đưa cỏc giao dịch chuyển nhượng trờn thị trường nhà đất đứng ngoài sự điều chỉnh của luật thuế này.
Hiện nay, khú cú thể tỡm được một bản hợp đồng cú giỏ trị trờn vài tỷ đồng tại cỏc trung tõm giao dịch nhà đất. Đơn giản là bởi, đa phần cỏc giao dịch
chuyển nhượng, mua bỏn nhà đất hiện nay đều chọn cỏch nộp thuế 2% trờn tổng giỏ trị tài sản được giao dịch. Để cú thể lỏch được tối đa khoản thuế này, cỏc bờn liờn quan sẽ tỡm cỏch thay đổi giỏ trị trờn hợp đồng mua bỏn, chuyển nhượng của căn nhà, lụ đất làm sao càng thấp càng tốt. Cú thể lấy vớ dụ trường hợp của anh Nguyễn Mậu Thuần (Thanh Xuõn, Hà Nội). Căn nhà mặt ngừ đường Vũ Trọng Phụng của anh được rao bỏn với giỏ 5 tỷ đồng và đó cú người đồng ý mua mức giỏ đú. Nếu bản hợp đồng chuyển nhượng được lập với giỏ trị 5 tỷ đồng, đồng nghĩa với việc anh Thuần sẽ phải nộp một khoản thuế 100 triệu đồng (2% của 5 tỷ đồng). Tuy nhiờn, để giảm thiểu tối đa khoản tiền phải nộp, chủ nhà và khỏch hàng đó thỏa thuận ghi vào hợp đồng bỏn nhà với giỏ 1 tỷ đồng. Với thỏa thuận này, anh Thuần chỉ phải nộp cú 20 triệu đồng thay vỡ 100 triệu tiền thuế chuyển nhượng bất động sản. Ngoài ra, người ta cũng cú thể trốn thuế qua việc “lỏch” những quy định khỏc của luật như: Luật Thuế thu nhập cỏ nhõn quy định: Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cỏ nhõn trong trường hợp cỏ nhõn chỉ cú một nhà ở, đất ở duy nhất thỡ được miễn thuế; đồng thời người chuyển nhượng BĐS tự khai và chịu trỏch nhiệm về tớnh trung thực về kờ khai của mỡnh. Tuy nhiờn, trong bối cảnh hệ thống thụng tin quản lý cỏ nhõn của cơ quan quản lý nhà nước, trong đú cú ngành thuế cũn chưa đỏp ứng; cụng tỏc kiểm tra, đối chiếu cần rất nhiều thời gian thỡ ớt nhất trong vài năm đầu, cơ quan chức năng khụng thể kiểm soỏt được từng cỏ nhõn cú bao nhiờu nhà ở, đất ở. Đõy chớnh là kẽ hở để khụng ớt người cú nhiều nhà ở, đất ở khi chuyển nhượng sẵn sàng kờ khai là tài sản duy nhất để khụng phải nộp thuế….
Thực trạng này đó gúp phần gõy thất thu lớn cho ngõn sỏch nhà nước. Vỡ vậy, yờu cầu cấp bỏch hiện nay cần thanh tra, kiểm tra làm rừ những sai phạm trong việc thực thi nghĩa vụ nộp thuế khi sử dụng hay chuyển nhượng bất động sản của người dõn. Từ đú, cú những chế tài nghiờm khắc để xử lý cũng như ban hành cỏc chớnh sỏch, sửa đổi quy định để ngăn chặn tỡnh trạng này.
2.5.3. Thanh tra hoạt động tạo lập nguồn cung bất động sản trờn thị trường.
Hiện nay, vấn đề thanh tra và xử lý vi phạm đối với cỏc chủ thể kinh doanh bất động sản mua bỏn, chuyển nhượng dự ỏn, huy động vốn khi chưa đủ điều kiện thụng qua cỏc chiờu thức như: Hợp đồng vay vốn, hợp đồng gúp vốn, hợp đồng chuyển nhượng vốn và quyền thực hiện dự ỏn đầu tư… thiếu sự thường xuyờn và sỏt sao.
Một trong những vụ việc ầm ĩ, được dư luận quan tõm hiện nay là vụ việc vay vốn để thực hiện Dự ỏn Thanh Hà của Cụng ty cổ phần phỏt triển địa ốc Cienco 5 (Cienco 5 Land). Thực tế, thời gian vừa qua, việc mua bỏn sang nhượng tại dự ỏn này đó trở nờn rối loạn, cựng hiệu ứng tăng giỏ đất chúng mặt tại khu vực Hà Đụng, đất dự ỏn Thanh Hà - Cienco 5 đó trở thành điểm núng của giới bất động sản, được giới đầu tư săn lựng rỏo riết với mức giỏ chờnh lệch hàng tỷ đồng qua những bản hợp đồng tự mự ký kết với cỏc cụng ty tự nhận là nhà đầu tư thứ cấp để mua đất dự ỏn khu đụ thị Thanh Hà. Đỏng chỳ ý là việc Cienco 5 Land và Cụng ty 1.5 cú ký một hợp đồng vay vốn, trong đú quy định Cụng ty 1.5 cho Cienco 5 Land vay 200 tỷ đồng để Cienco 5 Land cú thờm nguồn tài chớnh nhằm thực hiện dự ỏn. Đổi lại, Cụng ty 1.5 sẽ được quyền tham gia vào một phần dự ỏn với vai trũ nhà đầu tư thứ phỏt. Tuy nhiờn, đến thời hạn cam kết trong hợp đồng vay vốn, phớa Cụng ty 1.5 vẫn khụng chịu chuyển tiền cho Cienco 5 Land. Trong khi chưa thực hiện nghĩa vụ tài chớnh theo hợp đồng đó ký thỡ Cụng ty 1.5 đó tự ý giao dịch và đó bỏn khoảng 600 lụ đất nền tại dự ỏn khu đụ thị Thanh Hà cho cỏc nhà đầu tư. Đến khi sự việc này được phỏt giỏc thỡ việc mua bỏn mới cú dấu hiệu chững lại. Hiện nay, cơ quan điều tra đó quyết định khởi tố vụ ỏn bỏn khống đất này.
Đõy chỉ là một trong vụ vàn những tỡnh trạng lỏch luật khi giao dịch bất động sản được phỏt giỏc trong thời gian qua. Bờn cạnh đú, là cỏc giao dịch ngầm vẫn chưa được phỏt hiện, xử lý. Vỡ vậy, yờu cầu cấp bỏch đặt ra hiện nay cần tăng cường thanh tra, kiểm tra cỏc giao dịch bất động sản trờn thị trường này để
kịp thời phỏt hiện, xử lý đảm bảo sự minh bạch, chớnh quy cho thị trường bất động sản.
2.5.4. Thanh tra cỏc cơ sở đào tạo cấp chứng chỉ hành nghề và cỏc sàn giao dịch bất động sản.
Luật Kinh doanh bất động sản 2006 ra đời là hành lang cơ sở phỏp lý quan trọng cho việc thành lập cỏc cơ sở đào tạo mụi giới bất động sản cũng như hoạt động của cỏc sàn giao dịch. Tuy nhiờn, bờn cạnh những đúng gúp tớch cực cho hoạt động quản lý thị trường bất động sản thỡ vấn đề đào tạo bất động sản và cỏc sàn giao dịch ở nước ta hiện nay vẫn cũn nhiều bất cập.
- Về đào tạo: Chương trỡnh và nội dung đào tạo mang tớnh chắp vỏ, “mạnh ai nấy làm”, chưa được kiểm định; việc đào tạo về bất động sản được coi như là ‘mốt” trong thời kỳ kinh tế thị trường nờn chưa cú nhiều cơ sở chuyờn đào tạo thực sự uy tớn, chất lượng; khụng ớt cỏc cỏn bộ, nhõn viờn, thậm chớ cả giỏo viờn của cơ sở chưa hẳn đó là những người am hiểu và cú nhiều kinh nghiệm về thị trường bất động sản, nội dung giảng dạy khụng được kiểm định; quản lý chất lượng đào tạo cũn quỏ lỏng lẻo. Sau cấp phộp hoạt động thỡ thực tiễn diễn ra như thế nào, chế độ đào tạo cấp chứng chỉ ra sao lại khụng được quan tõm.
- Về sàn giao dịch bất động sản: Tuy số lượng SGD tăng nhanh chúng trong thời gian qua, nhưng chất lượng thỡ lại là một điều đỏng lo ngại. Việc thành lập sàn chỉ mang tớnh đối phú với cỏc quy định của phỏp luật. Luật Kinh doanh bất động sản cú hiệu lực từ ngày 1 thỏng 1 năm 2007 và dự kiến đến hết quý I năm 2009 thỡ mọi giao dịch BĐS của cỏc chủ thể kinh doanh BĐS đều giao dịch trờn sàn. Vỡ vậy, cỏc cụng ty địa ốc đua nhau mở sàn trờn cơ sở nõng cấp cỏc trung tõm giao dịch BĐS từ trước, hoạt động của cỏc sàn cũng chẳng khỏc cỏc trung tõm mụi giới là mấy. Cỏc sàn này thực hiện hoạt động kinh doanh bằng việc mua sỉ, bỏn lẻ cỏc sản phẩm HH BĐS, hễ cứ cú được lợi nhuận là họ lại tung hàng hoỏ ra bỏn phỏ giỏ thị trường. Điều này đó gõy khú khăn cho