29 xin thuê đất đã vượt quá sự mong đợi của công ty. Tính cả chi phí chính thức và ‘không chính thức’, công ty đã phải trả tổng cộng 50 Đô la cho một mét vuông đất. Kết quả là, 10.000 mét vuông đất cho dự án đầu tư mới này tốn mất 500.000 Đô la, chiếm đến hơn 60% tổng vốn đầu tư của dự án.
Rất nhiều doanh nghiệp được phỏng vấn đều tỏ ra bối rối về cơ chếđối với khung giá đất, và thời gian để điều chỉnh khung giá này. Theo họ, trong khi giá thị trường được thay đổi hàng tháng thì khung giá đất sẽ được điều chỉnh hàng năm như thế nào để vẫn phù hợp được với sự thay đổi của thị trường bất động sản. Thêm vào đó, điều này có thể sẽ là một tiền lệ không tốt nếu như Luật đất đai mới này và Nghị định hướng dẫn cốđịnh khung giá đất với thị trường bất động sản. Giá trị của quyền sử dụng đất tại Việt Nam, đặc biệt là đất đô thịđã đạt đến mức cao và có thể sẽ tiếp tục leo thàng mà không cần đến sự can thiệp của Nhà nước thông qua việc áp dụng khung giá đất.
Trách nhiệm của Nhà nước trong việc đảm bảo quyền lợi của doanh nghiệp
Việc trao quyền sử dụng đất không đảm bảo việc thực thi thành công và hiệu quả dự án đầu tư. Một dự án đầu tư cũng cần đến sự bảo vệ về luật pháp theo quyền sử dụng đất để giải quyết những khó khăn xuất phát từ việc vi phạm quyền sử dụng đất bởi những người khác hoặc những tổ chức khác trong suốt quá trình sử dụng đất hợp pháp.
Hạ tầng cơ bản cũng là một nhu cầu rõ ràng khác, đồng thời là một lĩnh vực gây ra khá nhiều vấn đề đối với doanh nghiệp. Các vấn đề phát sinh khi không có các quy trình áp dụng hoặc sự nhất trí về sử dụng các dịch vụ công cộng khi các doanh nghiệp thuê đất ngoài khu công nghiệp, đặc biệt là về vấn đề thiếu sự hợp tác giữa các cơ quan nhà nước có liên quan, ví dụ như cơ quan điện lực, bưu chính viễn thông, UBND… Thậm chí khi một doanh nghiệp đã nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vẫn còn một chặng đường dài để đi trước khi doanh nghiệp có thể thực sự sử dụng đất. Trong bất cứ trường hợp thương lượng về việc sử dụng đất nào, các doanh nghiệp thường phải mất rất nhiều thời gian và chi phí cho các dịch vụ công cộng, trong đó, vấn đề khó khăn nhất có thể là các vấn đề về giao thông, điện và cấp nước cho sản xuất cũng như việc xử lý rác thả vài thoát nước. Trong các buổi phỏng vấn và thảo luận theo nhóm chuyên sâu, việc đảm bảo cung cấp các dịch vụ hạ tầng được coi là một trong số những vấn đề rắc rối nhất. Việc xác định trách nhiệm của các cấp chính quyền (với tư cách là người giao hoặc cho thuê đất) đối với doanh nghiệp (là những đối tượng được giao và thuê đất) là rất cần thiết đểđảm bảo cách dịch vụ hạ tầng cần thiết để các doanh nghiệp có thể sử dụng quyền sử dụng đất một cách có hiệu quả. Tuy nhiên, trên thực tế, vấn đề này nói chung được coi là trách nhiệm của các donah nghiệp. Hơn nữa, các doanh nghiệp phải đăng ký các cơ quan có liên quan để xin cấp các dịch vụ hạ tầng cơ bản để tiến hành dự án đầu tư, trong đó chủ yếu bao gồm các dịch vụ được xác định trong bảng số 3.
30
Bảng 3: Loại dịch vụ hạ tầng cơ sở và các cơ quan cung cấp