Bất động sản dù sinh lời cao nhưng vẫn là một ngành kinh tế nhạy cảm và chứa đựng nhiều rủi ro tiềm ẩn. Mặc dù thị trường bất động sản Việt Nam vẫn mang
tính chất là thị trường tiền mặt, những rủi ro của thị trường bất động sản trong cơn
bão khủng hoảng toàn cầu có những ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động tín dụng
của các ngân hàng thương mại.
Có ý kiến cho rằng, tác động của cơn bão khủng hoảng tài chính đến Việt Nam nói
kinh tế Việt Nam trước những biến động của thế giới và Việt Nam không thuộc số
những nước nằm trong tâm bão. Khi cuộc khủng hoảng bắt đầu xuất hiện ở Mỹ
vào giữa năm 2007 thì vào thời điểm đó, nền kinh tế Việt Nam vẫn ở đỉnh cao của
sự tăng trưởng. Hơn nữa, các hợp đồng vay liên quan đến bất động sản có kì hạn
khá dài, và tại thời điểm thị trường bắt đầu xuống đáy những khoản vay đến hạn chưa nhiều.
Theo số liệu thống kê của Ngân Hàng Nhà Nước, tổng dư nợ vốn cho vay đầu tư
bất động sản của các ngân hàng thương mại và tổ chức tín dụng trong cả nước đến
cuối năm 2008 là khoảng trên 115.000 tỷ đồng chiếm 9,5% tổng dư nợ toàn bộ
nền kinh tế. Số vốn đầu tư vào bất động sản lớn tập trung chủ yếu tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, chiếm khoảng 75% tổng dư nợ cho vay bất động sản
trong cả nước. Trong đó, Hà Nội chiếm 15% (tương ứng với khoảng 18.500 tỷ đồng) và thành phố Hồ Chí Minh chiếm khoảng gần 60% (tương ứng với trên 68.000 tỷ đồng).
Trong năm 2007, khi thị trường nhà đất trong cơn sốt tăng trưởng nóng, các ngân hàng đã đua nhau đẩy vốn vào thị trường bất động sản. Giá trị các khoản vay được đẩy lên đến 90% giá trị tài sản đảm bảo là bất động sản định mua và kéo dài trong thời hạn tới 20 – 30 năm. Có thể nói, thời điểm cuối năm 2007 và đầu năm
2008 là lúc thị trường bất động sản phát triển nóng, giá cả tăng cao, nhu cầu mua đi bán lại nhà đất rất sôi động. Cũng chính tại thời điểm này, dư nợ cho vay bất động sản tăng cao tại các ngân hàng thương mại, nhất là một số ngân hàng cổ
phần. Tính đến đầu năm 2008, theo thông tin từ ngân hàng nhà nước, giá trị tài sản đảm bảo là bất động sản chiếm khoảng 50% tổng tài sản của hệ thống ngân hàng;
dư nợ bất động sản khoảng 135.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 10,8% tổng dư nợ toàn hệ thống. Đến hết tháng 6/2008, tỷ lệ này là 9,96%.
Cuối năm 2008 và đầu năm 2009 là thời điểm nhiều hợp đồng vay vốn đầu tư bất động sản đến kì hạn phải trả nợ gốc và lãi. Trong khi đó, nguồn trả nợ vốn vay
phần lớn là từ tiền bán nhà, đất phân lô, căn hộ …Nhưng chính trong giai đoạn
mạnh; với nhiều dự án giá giảm tớ 30 – 40%, thậm chí cá biệt có nơi giảm tới 50%. Điều này cũng đồng nghĩa với nguy cơ tiềm ẩn gia tăng các khoản nợ quá
hạn.
Có một số ý kiến cho rằng Việt Nam chưa có khung pháp lý cho việc chứng khoán
hóa bất động sản nên chưa có việc phát hành trái phiếu huy động vốn cho các dự
án bất động sản và dùng trái phiếu này thế chấp vay vốn ngân hàng. Do đó, có thể
nói, rủi ro của thị trường bất động sản Việt Nam chưa lớn như thị trường Mỹ; nợ
xấu cho vay bất động sản của Việt Nam không đáng lo ngại như ở các nước phát
triển.
Theo số liệu của Ngân Hàng Nhà Nước Việt Nam công bố đầu năm 2009, nợ xấu
trên toàn hệ thống ngân hàng vào khoảng 35.000 tỷ đồng. Mặc dù đây được cho
rằng không phải là con số đáng lo ngại, nhưng trước diễn biến ảm đạm của thị trường bất động sản, một số ý kiến của giới chuyên gia cảnh báo nợ xấu có thể
phức tạp hơn. Trên thực tế, bất động sản Việt Nam được bản thân doanh nghiệp và
các nhà đầu cơ đẩy giá vượt quá nhiều so với giá trị thật của chính bất động sản đó. Do đó, độ rủi ro không phải từ chính các khoản vay này,mà có thể là tương tự
chứng khoán được hình thành từ các khoản vay thế chấp bất động sản dưới chuẩn.
Nếu xét từ góc độ kỹ thuật thẩm định chuẩn mà các ngân hàng Việt Nam thường
áp dụng là đánh giá bất động sản thế chấp ở mức 50% giá trị thị trường sau đó cho
vay tối đa 70% trên giá trị đánh giá. Nguyên tắc 50*70 có vẻ cẩn trọng, nhưng nếu
nhiều đối tượng vay nợ đang tiến gần đến hoặc đã gánh chịu gía trị ròng âm của
bất động sản thì có nguy cơ nhiểu người trong số họ sẽ có khả năng từ bỏ các
khoản vay hoàn toàn đổi chiều. Điều này cũng dẫn tới khả năng các ngân hàng
thương mại phải thu hồi vốn bằng cách phát mại nhà, đất, căn hộ. Tình hình này càng dẫn đến khả năng đẩy cung nhà đất tăng mạnh, cầu lại ít, càng làm cho giá nhà giảm. Đây sẽ là hiệu ứng xấu của thị trường tín dụng bất động sản, và phần
nào có thể liên hệ với tình trạng tương tự khi cuộc khủng hoảng tín dụng thứ cấp
nhà ở tại Mỹ xảy ra. Cho đến nay, xét về mặt tổng thể, rủi ro từ tín dụng bất động
Trước những dấu hiệu gia tăng lạm phát xuất hiện cuối năm năm 2007, ngay từ đầu năm 2008, Ngân Hàng Nhà Nước đã theo đuổi chính sách tiền tệ thắt chặt. Tăng trưởng tín dụng sau khi tăng cao tới trên 50% trong năm 2007 đã giảm
xuống còn 24% trong năm 2008. Lãi suất đi xuống từ tháng 7/2008 nhưng tăng trưởng tín dụng giảm mạnh trong nửa cuối năm. Nếu trong nửa đầu 2008, tăng trưởng tín dụng hàng tháng luôn dao động từ 2- 5% thì tốc độ tăng của tháng
7/2008 chỉ còn 0,7% và tiếp tục giảm xuống 0,56% trong tháng 8/2008.
Trước những diễn biến phức tạp của cuộc hủng hoảng kinh tế toàn cầu nói chung
và của thị trường bất động sản nói riêng, Ngân Hàng Nhà Nước ngoài việc ban
hành hàng loạt các giải pháp chống khủng hoảng cũng tăng cường giám sát hoạt động cho vay bất động sản của các ngân hàng thương mại. Trong bối cảnh thị trường bất động sản xuống dốc, Ngân Hàng Nhà Nước giám sát chặt chẽ hơn hoạt động cho vay bất động sản, cùng với việc căng thẳng về nguồn tiền gửi, các ngân
hàng bắt đầu siết chặt tín dụng bất động sản. Ngoài một số khoảng cho vay mua nhà, đất ở, nhiều ngân hàng đã ngừng cho vay các nhu cầu đầu tư và kinh doanh như : xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất kinh doanh, khu công nghiệp, khu
chế xuất; xây dựng khu đô thị, xây dựng văn phòng (cao ốc) cho thuê; xây dựng và kinh doanh trung tâm thương mại, chợ, cửa hàng … Ngoài ra, các ngân hàng cũng cố gắng thu hồi nợ cho vay bất động sản, nhưng cũng gặp khó khăn vì tính thanh khoản của thị trường bất động sản đang kém.
Bắt đầu từ khoảng cuối năm 2008, cho vay bất động sản bắt đầu có tín hiệu được
mở cửa. Tín hiệu từ Ngân Hàng Nhà Nước mang đến niềm hy vọng khởi sắc của
thị trường bất động sản. Mặc dù vậy, dư âm của những ảnh hưởng tiêu cực của
cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu và sự xuống dốc của thị trường tài chính bất động sản Việt Nam không thể qua đi một sớm một chiều.
Theo số liệu thống kê của Ngân Hàng Nhà Nước, so với cuối năm 2008, dư nợ cho
vay bất động sản giảm 19.594 tỷ đồng. Đến cuối thàng 4/2009, dư nợ cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản là gần 150.000 tỷ đồng (giảm gần 12% so với cuối năm 2008), chiếm 10,5% tổng dư nợ.
Cho đến cuối tháng 5/2009, các ngân hàng rộng cửa bơm vốn ra thị trường, trong đó có cả tín dụng bất động sản. Nguồn vốn cho vay chủ yếu tập trung vào tín dụng
bất động sản tiêu dùng (nhà, đất trả góp) hoặc tập trung hỗ trợ các chủ đầu tư triển
khai , xây dựng dự án về nhà ở. Các ngân hàng nhìn chung vẫn còn dè dặt với các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản, bởi các ngân hàng đã rút ra bài học từ đợt
biến động giá bất động sản trong năm 2007 và còn lo ngại những diễn biến phức
tạp của thị trường bất động sản.