3.3.2 Xác định giá trị vườn cađy cĩ tính cạ giá trị quyeăn sử dúng đât troăng cao su cao su
Theo luaơt đât đai cụa Vieơt Nam: Đât đai thuoơc quyeăn sở hữu nhà nước, nhà nước giao quyeăn sử dúng đât dài hán, ngaĩn hán hoaịc cho cá nhađn hay toơ chức thueđ đât. Pháp luaơt cũng thừa nhaơn quyeăn giao dịch veă đât đai như chuyeơn nhượng, thừa kê,...
Đât đai trong DN được Nhà nước chuyeơn quyeăn sử dúng đât thì giá trị quyeăn tài sạn veă đât hình thành tài sạn bât biên và được tính vào giá trị DN đeơ xác định giá trị DN CPH làm cơ sở đeơ xác định giá cạ DN chào bán cho cođng chúng.
DN được Nhà nước cho thueđ đât theo luaơt định thì giá trị đât trở thành tài sạn khạ biên và được xem là moơt khoạn chi phí veă đât hàng naím cụa DN. Do đĩ, nêu khođng tính giá trị đât vào giá trị vườn cađy thì giá trị DN sẽ nhỏ hơn giá trị DN tính quyeăn sử dúng đât vào giá trị vườn cađy. Trong luaơn vaín này tác giạ đeă xuât giại pháp tính giá trị vườn cađy cao su bao goăm giá trị quyeăn sử dúng đât troăng cao su và giá trị tài sạn tređn đât đeơ xác định giá trị DN khi CPH.
Quyeăn sử dúng ruoơng đât trong neăn kinh tê thị trường được giao dịch trao đoơi trong giao lưu dađn sự và hốt đoơng kinh doanh sạn xuât, cho neđn quyeăn sử dúng ruoơng đât được tieăn teơ hĩa và trở thành hàng hĩa. Hàng hĩa quyeăn sử dúng ruoơng đât (cịn được gĩi là quyeăn tài sạn veă sử dúng ruoơng đât) là lối hàng hĩa đaịc bieơt là vì:
- Giá trị quyeăn sử dúng đât nĩi chung và đât nođng nghieơp nĩi rieđng phú thuoơc vào múc đích và nhu caău sử dúng đât do Nhà nước qui định, song giá cạ cụa đât lái phú thuoơc vào múc đích qui định cụa Nhà nước và nhu caău cụa thị
trường tái thời đieơm giao dịch và những yêu tơ tác đoơng cụa tự nhieđn, con người, … Chính vì vaơy giá trị và giá cạ quyeăn sử dúng đât chư được hình thành khi xuât hieơn hành vi giao lưu dađn sự và quan heơ trao đoơi quyeăn sử dúng đât tređn thị trường. Giá trị quyeăn sử dúng ruoơng đât kinh doanh cao su thieđn nhieđn hình thành do địa tođ tuyeơt đơi, địa tođ cheđnh leơch câp sai I và câp sai II và quan heơ cung caău tređn thị trường.
- Tính chât đaịc bieơt cụa quyeăn tài sạn veă quyeăn sử dúng đât phú thuoơc vào chê đoơ sở hữu veă đât đai cụa các quơc gia. Ở Vieơt Nam sở hữu đât đai thuoơc veă Nhà nước. Nhà nước là chụ theơ duy nhât quyeăn sở hữu cuơi cùng veă ruoơng đât. Các toơ chức và cá nhađn được Nhà nước giao quyeăn sử dúng đât theo luaơt định là chụ theơ quyeăn sở hữu pháp lý veă ruoơng đât. Tính chât pháp lý cụa các hốt đoơng giao lưu dađn sự và trao đoơi quyeăn sử dúng ruoơng đât tređn thị trường đeău phại được Nhà nước cho phép và cođng nhaơn.
- Giá trị quyeăn sử dúng đât phú thuoơc vào múc đích sử dúng đât cụa chụ theơ pháp lý quyeăn sử dúng đât. Maịt khác, giá trị quyeăn sử dúng đât hình thành đoăng thời với sự hình thành giá trị cụa các tài sạn tređn những mạnh đât tái thời đieơm giao dịch.
Xác định giá trị quyeăn sử dúng đât theo luaơt pháp hieơn hành, do Nhà nước câp tưnh định giá, các cá nhađn và toơ chức phại noơp tieăn chuyeơn quyeăn sử dúng đât cho nhà nước. Đơi với cá nhađn và toơ chức sử dúng đât, giá trị quyeăn sử dúng đât được coi là giá trị câu thành giá trị vườn cađy (đơi với cađy lađu naím) hoaịc giá trị canh tác đơi với cađy ngaĩn ngày. Như vaơy giá trị quyeăn sử dúng đât và suât đaău tư tređn đât hình thành giá trị vườn cađy và là moơt boơ phaơn cụa giá trị DN khi CPH.
Giá trị vườn cađy cao su ở hai khu vực neđu tređn veă cơ bạn hình thành giá trị đaău tư cơ định cụa DN là moơt boơ phaơn quan trĩng trong giá trị DNNN kinh doanh
cao su thieđn nhieđn. Ngồi giá trị tài sạn hữu ích cho kinh doanh sạn xuât cịn cĩ các giá trị veă tài chính, lợi thê thương mái, bạo đạm cho DN hốt đoơng và phát trieơn kinh doanh sạn xuât trong tương lai.
Tređn thực tê người mua vườn cađy cao su thường quan tađm đên giá trị tài sạn cĩ tređn đât đeơ táo ra lợi ích trong tương lai cho hĩ. Vì vaơy, vieơc định giá trị quyeăn sử dúng ruoơng đât kinh doanh cao su thieđn nhieđn ngồi vieơc xác định các yêu tơ veă địa tođ tuyeơt đơi, địa tođ cheđnh leơch câp sai I và câp sai II phại xác định khạ naíng sinh lời cụa vườn cađy và quan heơ cung caău tređn thị trường. Chính vì vaơy khođng theơ cĩ giá trị quyeăn sử dúng đât bình quađn tređn tồn câp tưnh mà phại được phađn lối và định giá theo nhieău câp baơc khác cụa Tưnh. Theo như quy định cụa Nghị định 109/NĐ-CP veă doanh nghieơp chĩn hình thức giao đât : Trường hợp doanh nghieơp coơ phaăn hĩa được giao đât thì phại tính giá trị quyeăn sử dúng đât vào giá trị doanh nghieơp theo giá đât đã được ụy ban nhađn dađn tưnh, thành phơ trực thuoơc trung ương (nơi doanh nghieơp cĩ dieơn tích đât được giao) quy định và cođng bô.
3.3.3 Xác định giá trị vườn cađy cao su cĩ tính đên cạ các đaịc đieơm kinh tê kỹ thuaơt ạnh hưởng đên giá trị vườn cađy
Xác định giá trị, giá cạ vườn cađy cao su là vieơc làm mới hồn tồn khođng chư đơi với các DNNN kinh doanh cao su thieđn nhieđn mà đơi với các DN kinh doanh nođng nghieơp. Chính vì vaơy, tác giạ xem đađy là moơt giại pháp quan trĩng đeơ thực hieơn thành cođng vieơc coơ phaăn hĩa DNNN kinh doanh cao su thieđn nhieđn.
Giá trị vườn cađy cao su được xác định bởi giá trị quyeăn sử dúng đât và những giá trị đaău tư tài sạn tređn đât đeơ trở thành tài sạn bât biên cụa DN kinh doanh cao su. Giá trị tài sạn tređn đât được xác định như sau:
- Giá trị đaău tư vườn cađy thời kỳ kiên KTCB: là toơng giá trị đaău tư khai hoang, kiên thiêt vườn cađy, troăng mới, chaím sĩc vườn cađy cao su kiên thiêt cơ bạn, tái thời đieơm giao dịch. Khi kêt thúc thời kỳ KTCB đưa vào khai thác, tồn boơ giá trị này được kêt chuyeơn thành nguyeđn giá vườn cađy cụa doanh nghieđp (tài sạn bât biên) và được tính khâu hao hàng naím vào giá thành. Hieơn nay các DNNN kinh doanh cao su thieđn nhieđn khođng tính giá trị quyeăn sử dúng ruoơng đât trong vieơc tính khâu khao, cĩ nghĩa là khođng tính vào giá trị vườn cađy và chi phí veă đât đai trong giá thành được xác định baỉng 0.
- Giá trị vườn cađy cao su thời kỳ kinh doanh: là giá trị đaău tư (nguyeđn giá) cịn lái cụa vườn cađy kinh doanh tái thời đieơm giao dịch. Giá trị vườn cađy kinh doanh khi CPH veă nguyeđn taĩc baỉng nguyeđn giá cịn lái trừ đi giá trị thanh lý (nêu khođng tính giá trị quyeăn sử dúng đât thì giá trị vườn cađy thanh lý tái thời đieơm hieơn nay cĩ theơ lớn gâp 2 laăn giá trị đaău tư trong cạ thời kỳ KTCB).
Tređn thực tê, giá trị vườn cađy cụa các DNNN kinh doanh cao su thieđn nhieđn cùng moơt naím tuoơi thường xâp xư baỉng nhau (cùng moơt suât đaău tư, cùng mức khâu hao theo quy định cụa Taơp đồn ), nhưng khạ naíng sinh lời cụa chúng thường là khác nhau phú thuoơc cơ bạn vào chât lượng vườn cađy cụa từng dieơn tích, lođ, phaăn cáo. Chính vì vaơy khi định giá trị phại tính đên sự khác bieơt veă chât lượng vườn cađy. Chât lượng, naíng suât, sạn lượng cụa vườn cađy khác nhau do đieău kieơn tự nhieđn khác nhau, trách nhieơm và kỹ thuaơt troăng, chaím sĩc, khai thác cụa người lao đoơng tređn từng dieơn tích, lođ, phaăn cáo khác nhau (như đã phađn tích ở chương II). Theo đĩ, giá trị cụa vườn cađy tređn từng dieơn tích, lođ, phaăn cáo sẽ khác nhau hồn tồn. Đeơ cĩ theơ xác định đúng đaĩn giá trị vườn cađy làm cơ sở cho vieơc định giá cạ tái những thời đieơm giao dịch khác nhau phại được chuaơn hĩa theo các tieđu chuaơn chât lượng thơng nhât tái thời đieơm giao dịch.
- Đơi với vườn cađy kiên thiêt cơ bạn được đánh giá tređn các chư tieđu chính đĩ là, lối đât, naím troăng, phương pháp troăng, hình thức troăng.
- Đơi với vườn cađy kinh doanh goăm chư tieđu, naím khai thác, giơng cađy cao su, maơt đoơ cađy cáo, naíng suât mụ.
(1) Hieơn nay Taơp đồn đang đánh giá chât lượng vườn cađy cao su kinh doanh dựa vào các chư tieđu :
1- Maơt đoơ cađy cáo
2- Tỷ leơ cađy thực sinh (đeơ giáng câp heơ sơ phađn lối, tỷ leơ thực sinh > 20% thì giáng moơt câp)
Và đưa ra boơ heơ sơ đeơ phađn lối vườn cađy như sau : Vườn cađy đát chât lượng lối A (heơ sơ 1), lối B (heơ sơ 0,95), lối C (heơ sơ 0,9), lối D (heơ sơ 0,8). Nhaỉm xác định giá trị cịn lái thực tê (giá trị cịn lái đieău chưnh) cụa vườn cađy cao su .
(2) Tuy nhieđn nêu dựa tređn các tieđu chí kỹ thuaơt phađn lối theo như quy định cụa Taơp đồn hieơn nay đeơ xêp háng và phađn lối vườn cađy veă cơ bạn đã giại quyêt được moơt sơ yêu tơ trong quá trình xác định chât lượng vườn cađy cao su kinh doanh nhưng chưa đụ và chưa trieơt đeơ đaịc bieơt là khi xác định chât lượng vườn cađy cao su kinh doanh đeơ CPH. Và khoạng cách phađn lối từ C đên D cheđnh leơch nhau 0,1 so với khoạng cách phađn lối từ A -> B và từ B -> C là 0,5 là chưa hợp lý. Do đĩ đeă xuât văn dùng chư tieđu maơt đoơ cađy cáo làm chư tieđu chính đeơ phađn háng vườn cađy kinh doanh và xác định theđm moơt heơ sỡ phú kỹ thuaơt đeơ đieău chưnh heơ sơ phađn lối (A, B, C, D) tređn cơ sở xem xét, đánh giá veă các yêu tơ kỹ thuaơt chụ yêu và kêt hợp cạ yêu tơ cađy thực sinh vào làm heơ sơ phú đeơ giạm câp heơ sơ phađn lối đĩ là:
1- Tỷ leơ cađy thực sinh. 2- Tình tráng maịt cáo.
3- Lối đât.
4- Địa hình troăng cao su. 5- Giơng cađy .
Phương pháp : Chĩn ra các heơ sơ phú a, b đeơ làm cơ sở phađn lối, kêt hợp các trường hợp ạnh hưởng đên chât lượng vườn cađy đeơ làm cơ sở giạm câp heơ sơ phađn lối chính cụa Taơp đồn đã ban hành, dựa tređn các tieđu chí kỹ thuaơt do Taơp đồn quy định, cú theơ như sau :
Bạng 3.1: Bạng toơng hợp phađn lối heơ sơ phú dựa vào các yêu tơ kỹ thuaơt.
Stt Tieđu chí kỹ
thuaơt Phađn lĩai
a b
1 Tỷ leơ cađy
thực sinh <= 20 % > 20%
2 Tình tráng maịt cáo
Vỏ cáo cịn lái đụ theo sơ naím quy định veă quy hĩach vỏ cáo
(chụ yêu là vỏ nguyeđn sinh)
Vỏ cáo cịn lái thiêu từ 1 naím cáo trở leđn theo sơ naím quy hốch vỏ cáo (chụ yêu là vỏ
nguyeđn sinh) 3 Giơng Những lối giơng naỉm trong boơ
cơ câu giơng hieơn nay
Những giơng naỉm ngịai boơ cơ câu giơng hieơn nay 4 Địa hình Địa hình cĩ đoơ dơc < = 8% Địa hình cĩ đoơ dơc > 8%
5 Thoơ nhưỡng Lĩai 1 đât giàu dinh dưỡng Lĩai 2 đât trung bình và đât nghèo dinh dưỡng, bác màu Muơn xác định nguoăn dinh dưỡng cụa đât troăng thì phại thực hieơn khađu chuaơn hĩa dinh dưỡng đât theo vùng đoăi hay từng khu vực hoaịc từng lođ.
Muơn xác định lối giơng nào thích hợp với vùng đât nào, địa hình nào, thì cơ sở là phại caín cứ vào boơ cơ câu giơng cụa Taơp đồn đã ban hành.
Bạng 3.2: Cơ câu boơ giơng cao su giai đĩan 2006 – 2010
( Ban hành kèm theo quyêt định 82/QĐ-CSVN ngày 29/01//2008)
Đođng Nam Boơ Tađy
Nguyeđn 1 ( < 600m ) Tađy Nguyeđn 2 ( < 600 - 700m ) Nam Trung Boơ Baĩc Trung Boơ BẠNG I
55% dieơn tích, moêi giơng < 20% dieơn tích
RRIV3 PB 260 PB 260 PB 260 RRIM 712
PB255
RRIM
600 RRIC 121 RRIM 600 RRIM 600
PB260 RRIV 3 GT 1 RRIV 3 GT 1
BẠNG II
40% dịeơn tích, moêi giơng < 10% dieơn tích
RRIV 1 RRIC 121 RRIM 600 RRIC 100 RRIC 100
RRIV 2 PB 312 PB 312 RRIC 121 RRIC 121
RRIV 5 RRIV 1 RRIC 100 RRIM 712 PB 255
LH 83/85 RRIV 2 LH 82/92 PB 255 PB 260 LH 83/87 RRIV 4 LH 83/732 PB 312 PB 312 LH 88/72 LH 83/732 RRIV 1 RRIV 1 LH 88/236 LH 83/85 RRIV2 RRIV 3 LH 90/952 LH 84/87 RRIV 5 LH 82/92 IRCA 130 RRIV 4 BẠNG III5- 10% ( 1- 10 ha giơng ) LH83/29, LH 83/75, LH 83/150, LH 83/289, LH88/61, LH 88/251, LH 88326, LH 89/1640, LH 90/90, LH 90/231, LH 90/276, LH 90/311, LH 90/317, LH 90/348, LH 90/1094, LH 91/1029, IAN 873, IRCA 41, IRCA 230, PB 280, PB 311, PB 324, PB 3307 và nhữn dịng vođ tính khác khi VRG cho phép.
(3) Từ các phađn lối heơ sơ phú caín cứ vào các yêu tơ kỹ thuaơt như đã trình bày ở tređn, đeă xuât xêp háng và phađn lối vườn cađy như sau :
Bạng 3.3: Đieău chưnh heơ sơ phađn lối cụa Taơp đồn.
Năm 01 Năm 02 Năm 03 - năm thứ 09 476 C/ha 512 C/ha 555 C/ha 476 C/ha 512 C/ha 555 C/ha 476 C/ha 512 C/ha 555 C/ha ≥200 ≥225 ≥250 ≥300 ≥325 ≥350 ≥400 ≥425 ≥450 ≥380 1 ≥150 ≥175 ≥200 ≥250 ≥275 ≥300 ≥350 ≥375 ≥400 ≥330 0.95 <150 <175 <200 ≥200 ≥225 ≥250 ≥300 ≥325 ≥350 ≥280 0.9 <200 <225 <250 <300 <325 <350 <280 0.85
Kèm theo bạng phađn lối các heơ sơ phú đeơ tính các mức giạm câp tương ứng :
Bạng 3.4: Heơ sơ phú phađn lối kèm theo các yêu tơ kỹ thuaơt giạm câp
Toơng hợp các trường
hợp cụa heơ sơ phú Heơ sơ phađn lối phú
5a A'
4a - 1b hoaịc 3a – 2b B'
2a - 3b hoaịc 1a – 4b C'
5b D'
Như vaơy cĩ theơ đưa ra các trường hợp đeơ giạm câp vườn cađy khi xác định giá trị vườn cađy như sau :
(1) Nêu vườn cađy đát yeđu caău tức cạ 5 yêu tơ kỹ thuaơt đeău đát lối a tương đương A’ thì giữ nguyeđn háng theo bạng 3.4
(2) Nêu vườn cađy cĩ từ 1 đên 2 trong 5 yêu tơ kỹ thuaơt đát lối b tương đương B’ thì giạm 1 câp theo bạng 3.4
(3) Nêu vườn cađy cĩ từ 3 đên 4 trong 5 yêu tơ kỹ thuaơt đát lối b tương đương C’ thì giạm 2 câp ( mức giạm câp khođng thâp hơn lối D = 0,85)
(4) Nêu cạ 5 yêu tơ kỹ thuaơt cụa vườn cađy đeău đát lối b tương đương D’ thì giạm 3 câp ( mức giạm câp khođng thâp hơn lối D = 0,85)
Bạng 3.5: Toơng hợp các trường hợp kêt quạ heơ sơ phađn lối chính và phú
Heơ sơ phađn lối
chính A' Heơ sơ phađn lối phúB' C' D'
A AA' AB' AC' AD'
B BA' BB' BC' BD'
C CA' CB' CC' CD'
D DA' DB' DC' DD'
Từ kêt quạ các bạng phađn tích 3.3 và 3.5 kêt hợp xađy dựng neđn boơ heơ sơ đeơxêp háng và tính phađn lĩai vườn cađy đã bao goăm các yêu tơ kỹ thuaơt ạnh hưởng đên giá trị vườn cađy như sau :
Bạng 3.6: Heơ sơ phađn lối đã tính các trường hợp giạm câp
Heơ sơ
1 0,95 0,9 0,85
AA' BA' CA' Tât cạ các
trường hợp cịn lái
AB' BB'
AC'
(4) Vieơc xác định heơ sơ phú đeơ đieău chưnh heơ sơ phađn lối vườn cađy cao su kinh doanh ( A, B, C, D ) nĩi tređn được xem như là moơt hình thức xác định phaăn hao mịn vođ hình mà trong đieău kieơn tiên boơ cụa khoa hĩc kỹ thuaơt troăng cao su trong giai đốn trước đađy khođng được hưởng lợi.
3.3.4 Xác định giá trị vườn cađy cao su lối trừ giá trị thanh lý vườn cađy.
Theo phương pháp xác định giá trị vườn cađy cao su khi CPH cụa Taơp đồn hieơn nay, giá trị vườn cađy được xác định bao goăm 2 yêu tơ:
- Nguyeđn giá vườn cađy được xác định lái theo suât đaău tư thời đieơm xác định giá do Taơp đồn ban hành.
- Giá trị thanh lý vườn cađy (hieơn giá giá trị thanh lý) được ghi nhaơn như là tài sạn cơ định vođ hình và được tính trích khâu hao moơt laăn tái thời đieơm thanh lý