3. Thẩm định dự án đầu t của ngân hàng thơng mại
3.2.Thẩm định dự án đầu t của khách hàng
3.2.1. Dự án đầu t của khách hành.
Dự án mang tên: “Trung tâm thơng mại hàng hải quốc tế Hà Nội”. Dự kiến tổng số vốn đầu t:
190 tỷ đồng trong đó khoảng 140 đến 150 tỷ vay từ các Ngân hàng th- ơng mại, thời gian vay là bảy năm với lãi suất 10,2%/năm.
Các tính toán thu chi không bao gồm VAT.
Khái quát chung về Trung tâm thông tin th“ ơng mại Hàng hải quốc tế Hà Nội”
Kiểm tra thẩm định
Toà nhà gồm 21 tầng đợc xây dựng theo diện tích sử dụng theo Hồ sơ thiết kế sơ bộ nh sau:
Hai tầng hầm có tổng diện tích 7.638 m2 bao gồm các hầm chức năng kỹ thuật và chỗ để xe cho khoảng 140 xe.
Bốn tầng đế: (tầng 1, 2, 3, 4 ) có tổng diện tích 8,588m2. Một hội trờng lớn phục vụ hội họp. Tầng 1 là sảnh đón, hai bên là không gian phòng trơng bày. Tầng 2, 3 cho thuê văn phòng. Tầng 4 là các phòng họp (một phòng hội thảo lớn và các phòng họp chức năng)
Tầng 5 có diện tích trong nhà là 1.058m2 và khoảng 784m2 sân vờn ngoài trời, phục vụ cho dịch vụ nhà hàng.
Tầng 6 đến tầng 17: Dùng diện tích khu văn phòng, có diện tích 1.133m2/tầng dành cho khu văn phòng cho thuê.
Tầng 18 - 19: Dùng cho nhà hàng, Bar giải khát, thuê văn phòng. Tổng diện tích 2 tầng là 2375m2 , trong đó diện tích sử dụng 1488m2.
Tầng kỹ thuật mái: Tổng diện tích 1.042m2, gồm có buồng kỹ thuật thang máy, két nớc mái, không gian đặt máy cho hệ thống điều hoà không khí, thông gió và anten viễn thông, thu lôi chống sét.
- Tổng số ngời dự kiến làm việc tại Toà nhà khi cao điểm khoảng trên dới 3.000 ngời. Bảng số liệu trên trích suất từ số liệu dự kiến cung cấp cho các nhà thầu xây dựng Toà nhà.
Toà nhà đợc trang bị các hệ thống thiết bị sau: - Hệ thống đờng điện, ánh sáng
- Hệ thống điều hoà Trung tâm - Hệ thống nớc sử dụng và nớc thải - Hệ thống máy phát điện dự phòng - Hệ thống báo cháy và chống sét
- Hệ thống cảnh giới an ninh - Hệ thống thang máy
- Hệ thống thông tin liên lạc của Toà nhà
Theo khảo sát chúng ban đầu việc phân bổ các tầng đợc dựa trên mục tiêu cố gắng xây dựng hình ảnh Tòa nhà là nơi làm việc các doanh nghiệp hàng hải, ngân hàng, ngân hàng, bảo hiểm và thơng mại.
Hai tầng hầm:
+ Tiện ích chủ yếu là nới đỗ xe ôtô và nhà kho chứa dụng cụ lao động vệ sinh và vờn hoa cây cảnh.
+ Tầng hầm số 1, sẽ dành chỗ chứa xe máy cho nhân viên làm việc tại Toà nhà và khách đến giao dịch tại giờ làm việc dự kiến từ 07h00 đến 19h00.
+ Trong truờng hợp ngoài giờ làm việc (tối và đêm) nếu diện tích chỗ đỗ xe khách hàng không sử dụng hết, diện tích còn thừa đợc đa vào kinh doanh diện tích đỗ xe.
+ Tầng sảnh đợc dự kiến dành toàn bộ làm gian trng bày xe ô tô của hàng BMW hoặc hãng khác.
+ Tầng 4 phòng kinh doanh chức năng và văn phòng Công ty quản lý Toà nhà.
+ Từ tầng 5 đến tầng 18 khối văn phòng cho thuê + Tầng 19 dự kiến Nhà hàng cao cấp
3.2.2. Nội dung thảm định dự án đầu t của NHTM.
Để đạt đợc hiệu quả cao trong công tác thẩm định, các dự án đầu t cần đợc nghiên cứu phân tích và kiểm tra một cách khoa học, theo các kinh nghiệm quản lý thực tế và theo một trình tự nhất định. Tuy nhiên cũng cần nhận thức rằng cácn bộ thẩm định không làm lại toàn bộ công tác của ngời lập dự án, tìm hiểu những nhợc điểm, tồn tại của dự án để từ đó có quyết định về
việc nên bỏ vốn đầu t hay không hoặc đề suất những nội dung cần bổ sung, điều chỉnh đối với dự án trớc khi tiến hành thẩm định. Quá trình thẩm định dự án đầu t bao giờ cũng phải đợc tiến hành theo một trình tự nhất định gồm 2 b- ớc: thẩm định sơ bộ và thẩm định chính.
Bớc thẩm định sơ bộ.
- Khi tiếp nhận hồ sơ, cán bộ tín dụng phải kiểm tra tính hợp pháp và tính đầy đủ của hồ sơ dự án để có thể yêu cầu chủ đầu t bổ xung, hoàn tất kịp thời. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Sau đó cán bộ tìm hiểu uy tín ngời lập dự án, nếu là đơn vị thiết kế thì cần tìm hiểu kinh nghiệm của họ trong việc luận chứng kinh tế của các dự án cùng loại, còn đối với các doanh nghiệp sản suất thì phải xem họ có phải là những nhà sản suất có uy tín và thành công trên thị trờng hay không ?
- Tiếp theo cán bộ tín dụng sẽ tiến hành tiến hành tiếp xúc với chủ dự án và các đơn vị giúp việc của họ để tìm ra động lực thúc đẩy doanh nghiệp đề xuất dự án.
- Cuối cùng, cán bộ sẽ xem xét hiện trờng và hiện trạng của doanh nghiệp, từ đó đối chiếu và kiểm tra số liệu tình hình tài chính, tình hình sản suất kinh doanh ghi trong hồ sơ dự án để có những điều chỉnh kịp thời (nếu cần).
Bớc thẩm định chính thức.
Mỗi dự án là một mắt xích quan trọng chơng trình phát triển của vùng hay lãnh thổ. Mặt khác, việc một dự án đợc đầu t sẽ có ảnh hởng không nhỏ đến thị trờng, cụ thể là tác động đến cung cầu hàng hoá, tác động đến hoạt động xuất nhập khẩu khác. Vì vậy việc thẩm định dự án là rất quan trọng.
Qua các lần làm việc với khách hàng, đặc điểm các nhóm kinh doanh toà nhà nh sau:
Loại A: Là một số toà nhà lớn, toạ lạc ở vị trí trung tâm hay khu phố kinh doanh chính, hệ thống Backup đạt tiêu chuẩn, công suất khai thác hiện đạt 70% đến 85%, nhóm khách hàng thờng là các công ty nớc ngoài lớn có tên tuổi (độ văn minh, tập quán sử dụng và tại nên cộng đồng doanh nghiệp tại Toà nhà), đợc quản l ý bởi các công ty chuyên nghiệp quản lý tài sản do vậy tính chuyên nghiệp hoá phục vụ cao. Giá chào công khai thông thờng: USD 25 - 28/m2, giá thực tế khi áp dụng USD22/m2, điều khoản ký hợp đồng thờng đ- ợc soạn theo hợp đồng mẫu (t vấn luật s - vì đối tợng là ngời nớc ngoài) thanh toán trớc 03-06 tháng, thời hạn hợp đồng thuê kéo dài 02- 03 năm.
Loại B: Các toà nhà này thờng quy mô nhỏ hơn, nhóm khách hàng Việt Nam
thuê nhiều, có toà nhà đóng tại vị trí đẹp nhng do quy mô nhỏ, hạn hẹp về chỗ đỗ xe và nằm trên đờng một chiều, giá chào trung bình USD 20-22/m2, giá thực tế áp dụng USD 16-17/m2, các điều khoản hợp đồng giống loại A, một số Toà nhà thuê công ty chuyên nghiệp quản lý, nhng các công ty quản lý này thờng quy mô không lớn so với các công ty nhóm A, hiện công suất khai thác đạt 70-80% công suất.
Toàn cảnh thị trờng
- Số liệu báo cáo dới đây đợc nghiên cứu tại các toà nhà loại A, loại B, loại C tại Hà Nội trong quý 2 năm 2002. Các toà nhà loại A gồm 9 toà nhà: Loại B gồm 12 toà nhà và loại C gồm 22 toà nhà. Qua nghiên cứu thị trờng văn phòng cho thuê tại Hà Nội cho thấy rằng tổng diện tích văn phòng cho thuê tại Hà Nội tính đến thời điểm Quý 2/2002 là: gần 200.000m2, trong đó tổng diện tích ha loại toà nhà nhóm A và B gần 140.000m2
Trong giai đoạn đầu t vào khai thác, giá cho thuê dựa trên của các toà nhà loại B trên thị trờng Hà Nội.
- Khi toà nhà đi vào khai thác dự kiến quý I/2004 Toà nhà đạt 50% công suất sử dụng, các năm tiếp theo trung bình 70 - 78% công suất sử dụng
- Quảng bá đợc dịch vụ khách tới các nhóm khách hàng dự kiến - Tạo đợc uy tín Toà nhà ngay khi bắt đầu sử dụng.
- Tạo tính chuyên nghiệp, chất lợng phục vụ ngay khi đa vào sử dụng.
Định vị hình ảnh Toà nhà khi chào sản phẩm tới khách hàng.
Theo phân tích, Toà nhà có thể đợc chào bán giá dịch vụ cho thuê bằng với giá của các toà nhà thuộc nhóm B, sau một thời gian hoạt động phấn đấu giá cho thuê của Toà nhà ngang bằng với giá cho thuê của các toà nhà nhóm A tại cùng thời điểm.
Để xây dựng hình ảnh và chào bán sản phẩm dịch vụ cho thuê văn phòng thì đòi hỏi ngay trong năm 2002 phải hoàn tất hồ sơ giới thiệu về Toà nhà, đợc làm dới dạng tập gấp quảng cáo gồm các thông tin chủ yếu sau:
- Sơ đồ và mô hình tổng quát Toà nhà
- Các trang thiết bị chủ yếu Toà nhà: điện nớc, điều hoà, báo cháy, thông tin....
- Các dịch vụ liên quan đến Toà nhà sẽ cung cấp - Bản vẽ diện tích của tất cả các tầng
- Hình ảnh minh hoạ dịch vụ Toà nhà
Thiết kế trang Web và thuê chỗ server thực hiện quảng cáo
Cố gắng nhóm khách hàng thuộc các nhóm khách hàng: Bảo hiểm, Tài chính, Hàng hải và Ngân hàng.
Chính sách về thị trờng.
- Chính sách giá: Sẽ đợc áp dụng theo giá chào của nhóm các Toà nhà A: Giá chào mặt bằng USD23 - 25/m2 , giá phòng hội nghị USD/m2/nửa ngày.
Nhóm khách hàng dự kiến tập trung vào nhóm các Công ty nớc ngoài hoặc liên doanh hoạt động trong các lĩnh vực Bảo hiểm, tài chính, nghiên cứu thị trờng, thơng mại và dịch vụ từ các nớc Châu Âu, Nhật, Mỹ và các nớc Châu á nh: Nam Triều Tiên, các nớc ASEAN.
Thông qua các hiệp hội nghiên cứu thị trờng (NGO) của các nớc để đ- ợc cập nhật danh sách các toà nhà cho thuê: thờng là các tổ chức nghiên cứu thị trờng các nớc nh Jetro, Kotra, Notra... đại diện thơng mại của các đại sứ quán các nớc, các đại diện phòng thơng mại và công nghiệp nh Amcham,
eurocham...
Chính sách thị trờng sẽ tập trung vào các công ty đa quốc gia có tên tuổi và các doanh nghiệp lớn tại Việt Nam ngay từ khi Toà nhà đa vào hoạt động( ví dụ: tầng trệt sẽ làm show room cho hãng ô tô BMW hay MERCEDES; Ngân hàng tại tầng 2, bảo hiểm tại tầng 3 vì do đặc thù của nhóm khách hàng này có tỷ suất sử dụng bình nhật rất lớn, do vậy sẽ giảm tình trạng tắc ngẽn tháng máy nếu họ thuê tại tầng cao) (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Xây dựng đợc hệ thống nghiên cứu thị trờng, cập nhật thông tin thờng xuyên về thị trờng cho thuê văn phòng.
- Thực hiện quảng cáo tại một số báo chí thích hợp nh: thời báo kinh tế Sài Gòn, thời báo kinh tế, Heritage, Liên kết trang Web đối với các trang chủ tìm kiếm nh: Google.com, yahoo.com, vnn. com...
- Chính sách về giá và một số điều khoản u đãi sẽ áp dụng cho các khách hàng theo tiêu chí dới đây:
Thời hạn cho thuê 5 năm, 10 năm
Diện tích cho thuê phân loại: dới 3000m2 từ 300- 500m2, từ 500- 1000m2và trên 1000m2.
- Hớng tới nhóm các khách hàng kinh doanh vận tải hàng hải, ngân hàng, tài chính và dịch vụ liên quan các nhóm khách hàng trên.
Thẩm định khía cạnh tổ chức, quản lý:
Quyết định của khách hàng lựa chọn văn phòng để làm việc thờng bớc đầu tiên lựa chọn các tiêu chí cơ bản sau:
+ Quy mô Toà nhà : Diện tích đất trên 5.000m2 , số tầng trên 07 tầng. Tiêu chí này đã chỉ ra hình ảnh bề thế của Toà nhà là một trong yếu tố sang trọng mà đơng nhiên đợc công nhận.
+ Vị trí toạ lạc của Toà nhà:
Vị trí toà nhà: Nằm trên các khu phố trung tâm cũ thuộc quận Hoàn Kiếm, quận Ba Đình đợc coi nh các khu phố chính trị và kinh doanh, đợc các khách hàng a chuộng.
Một số Toà nhà đợc đánh giá cao bởi khách hàng về chất lợng dịch vụ, uy tín và các công ty kinh doanh và môi giới văn phòng cho thuê đánh giá hiệu quả kinh doanh: giá cho thuê cao, công suất đạt 100%, hình ảnh toà nhà liên tởng kinh doanh cao cấp : Metropole (57 Lý Thái Tổ), Hanoi Business Center (17 Ngô Quyền)
+ Cảnh quan xung quanh:
- Mật độ dân c sinh sống xung quanh toà nhà - Các toà nhà bên cạnh
- Tầm nhìn (hớng) của toà nhà
+ Hệ thống giao thông và đờng giao thông tiếp cận:
Hệ thống giao thông chung và đờng tiếp cận toà nhà đảm bảo luồng giao thông bình thờng không tắc đờng vào giờ cao điểm, thông thoáng.
+ Hệ thống trang thiết bị cơ bản:
Hệ thống trang thiết bị của Toà nhà đi kèm (thông thờng gọi là hệ thống Backup) gồm các hệ thống:
- Hệ thống ánh sáng
- Hệ thống điều hoà trung tâm - Hệ thống nớc
- Hệ thống chống cháy
- Hệ thống thông tin: Điện thoại, dịch vụ Internet, ăng ten vệ tinh, điện thoại vệ tinh.
- Hệ thống nhà vệ sinh - Hệ thống thang máy
- Hệ thống nhà đỗ xe ô tô và xe máy của khách đến giao dịch - Hệ thống máy phát điện dự phòng
Các hệ thống trên còn yêu cầu về chất lợng kỹ thuật, tiêu chuẩn kỹ thuật, nhà sản xuất... luôn đợc khách hàng quan tâm, đảm bảo chất lợng dịch vụ khi họ sử dụng.
Trang trí và cảnh quan, sắp đặt trong toà nhà: Thẩm mỹ và cảnh quan trang trí toà nhà do các nhà t vấn kiến trúc chuyên nghiệp đảm trách.
- Bộ máy quản lý và nhân viên phục vụ Toà nhà đáp ứng theo tập quán quốc tế
- Quy trình tác nghiệp các bộ phận đạt chuẩn - Phần mềm quản lý
- Chất lợng dịch vụ: Tính liên tục của trang thiết bị Backup, dịch vụ khách hàng đáp ứng nhanh khi có yêu cầu, tiện ích sử dụng: sảnh,vệ sinh chung.... đạt tiêu chuẩn. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Trang trí nội thất, cảnh quan trong nhà đạt chủ đề thống nhất - Quan hệ với đối tác
Bộ máy quản lý của các toà nhà
Qua khảo sát và làm việc với một số Toà nhà đạt tiêu chuẩn loại A trên thị trờng do các công ty quản lý chuyên nghiệp quản lý thì mô hình tổ chức và bộ máy hoạt động đợc trình bày dới đây:
Các toà nhà rất chú trọng đến Bộ phận kỹ thuật, đặc biệt vai trò ngời kỹ s trởng điều hành hoạt động của Bộ phận kỹ thuật hàng ngày.
Hai công việc chính tách riêng: Quản lý tài sản, điềuhành khai thác toà nhà và mảng kinh doanh toà.
Tổng quản lý
Quản lý tài sản
Property manager Phòng Marketing
Tổng quản lý Bộ phận vệ sinh bộ phận sảnh Bộ phận hành chín h - kế bộ phận kỹ thuật
Bảng tổng hợp nhân sự dự kiến việc khai thác toà nhà TT Chức danh Số l- ợng Mức lơng tháng (VNĐ) Mức lơng năm/ng- ời (VNĐ) Tổng chi phí năm (VNĐ) 1 Tổng quản lý 1 32.000.000 384.000.000 384.000.000 2 Trợ lý TQL 1 5.000.000 60.000.000 60.000.000 3 Phòng Marketing - Trởng phòng 1 4.500.000 54.000.000 54.000.000
- Phát triển kinh doanh 3 3.750.000 45.000.000 135.000.000
- Nghiên cứu thị trờng 2 3.750.000 45.000.000 90.000.000 - Quản lý Image 1 3.750.000 45.000.000 45.000.000 - Bộ phận dịch vụ khách hàng và theo dõi hợp đồng 3 3.000.000 36.000.000 108.000.000 4 Bộ phận sảnh - Trởng bộ phận 1 4.500.000 - Lễ tân 2 3.000.000 - Vệ sinh 12 1.200.000 - Cây dảnh, vờn hoa 2 9.000.000 5 Bộ phận kỹ thuật Kỹ s trởng 1 4.500.000 Thợ kỹ thuật (điện nớc...) 7 3.000.000 Kỹ s IT 2 3.000.000 - Giúp việc 1 1.000.000 6 Phòng hành chính - kế toán - Trởng phòng 1 5.250.000 - Kế toán 4 2.250.000