Do tính chất, đặc thù riêng, cũng nh− do quy mô dự án quá lớn, không thể tiến hμnh việc giải tỏa, thu hồi, quản lý đất đồng bộ cùng lúc. Theo tình hình thực tế hiện nay, quá trình giải tỏa đền bù vμ bμn giao tiếp nhận quỹ đất phục vụ dự án đ−ợc thực hiện song song cùng lúc vμ để đạt đ−ợc tiến độ theo kế hoạch đề ra, Ban Quản lý Khu Thủ Thiêm phối hợp với Ban Bồi Th−ờng Giải
Phóng Mặt Bằng Quận 2 tiếp tục thu hồi đất vμ trình duyệt UBND thμnh phố giao đất để thực hiện dự án. Tiến độ thực hiện cụ thể nh− sau :
Tổng diện tích theo ranh quy hoạch : 787 Ha 63.64 Trong đó
• Diện tích mặt n−ớc sông Sμi Gòn : 128 Ha 47.95
• Diện tích đất : 659 Ha 15.69; Trong đó tổng diện tích đã đ−ợc sử dụng theo quyết định giao đất của Thủ t−ớng chính phủ vμ UBND Thμnh phố HCM lμ 37 Ha 72.41
- Dự án Khu đô thị An Phú – An Khánh : 4754 M2 (QĐ 783/QĐ/TTG)
- Dự án Công ty PT.Nhμ vμ dịch vụ KCN Thủ Đức : 3816 M2 (QĐ 702/QĐ/TTG)
- Dự án Công ty TNHH TMDV-DL Lê Quan (Khu Du Lịch Lμng Tôi): 1927 M2 (QĐ 736/QĐ/TTG).
- Dự án Công ty TNHH May Thêu-TM Lan Anh : 1268 M2 (QĐ 105/QĐ/TTG vμ QĐ 178/QĐ/UB/ĐT)
- Dự án Đại lộ Đông Tây : 356 000 M2.
- Đất Ngân hμng EXIMBANK (Vụ án Minh Phụng) : 9476 M2 • Diện tích đất thu hồi – giao tạm xác định lμ : 621 Ha 43.28
Vậy tỷ lệ đất đai đ−ợc giao theo QĐ của Thủ t−ớng chính phủ vμ UBND Thμnh phố chiếm : 6,07% diện tích đất dự án.
Ngoμi ra, Ban Quản Lý Khu Thủ Thiêm còn tiếp nhận một số quỹ đất khác để xây dựng các dự án tái định c− phục vụ di dời, giải tỏa. Hiện nay, đang tiến hμnh thực hiện :
• Dự án Khu Tạm C− tại ph−ơng An Lợi Đông : tổng diện tích đất 6,4ha
• Dự án Khu nhμ ở Lô B27 An Phú – An Khánh : 12.000 m2. • Dự án Khu dân c− Thạnh Mỹ Lợi : 6,35 ha.
• Dự án khu Chung c− An Phú : 2,9 ha.
Hiện nay, các dự án trên đang trong quá trình đầu t− xây dựng vμ dự kiến đến cuối năm 2006 sẽ có quỹ nhμ tái định c− để bố trí các hộ dân bị di dời giải tỏa vμ có kế hoạch để giải tỏa, thu hồi các phần đất tiếp theo.
Theo bản đồ quy hoạch tỷ lệ 1/5000 đ−ợc UBND Thμnh phố phê duyệt theo Quyết định số 6566/QĐ-UB ngμy 27/12/2005, toμn bộ bán đảo Thủ Thiêm đ−ợc thực hiện trình tự theo 03 giai đoạn vμ dự kiến sẽ hoμn thμnh cơ bản vμo năm 2020. Hiện nay, Ban Quản Lý Khu Thủ Thiêm đang tiến hμnh quy hoạch chi tiết các khu chức năng, khu trung tâm vμ hầu nh− ch−a triển khai đầu t− xây dựng. Tr−ớc mắt chỉ tập trung cho công tác giải phóng mặt bằng vμ xây dựng các dự án bố trí tái định c− (dự kiến sẽ thực hiện khoảng 10.000 căn hộ).
* Tổng mức đầu t− xây dựng cho toμn dự án −ớc tính khoảng 26 tỷ USD. Tuy nhiên, số liệu nμy đ−ợc lập vμo cuối năm 2004 vμ dự kiến kinh phí sẽ có thể tăng đến 40 tỷ USD do trong thời gian vừa qua, liên tục có những thay đổi về chính sách, điều chỉnh về giá cả, tăng chi phí bồi th−ờng giải phóng mặt bằng..
* Tính đến năm 2005 :
• Về công tác giải phóng mặt bằng : đã thu hồi đ−ợc 347ha/ tổng số 621ha với tổng chi phí bồi th−ờng lμ 1.314 tỷ đồng. • Về công tác đầu t− xây dựng : đã vμ đang tiến hμnh các dự án
với các số liệu cụ thể sau :
Bảng 2.2 :Thống kê công tác đầu t− xây dựng khu đô thị mới Thủ Thiêm. STT Tên dự án Tổng mức đầu t− (tỷ đồng) Tình hình thực hiện Tỷ trọng (%) 1 Dự án Khu Tạm C− tại ph−ờng An Lợi Đông 14,3 Đã hoμn tất 0,631 2 Dự án Khu nhμ ở Lô B27 An Phú – An Khánh 146,4 Dự kiến hoμn tất cuối 2006 6,463 3 Dự án Khu dân c− Thạnh Mỹ Lợi 224,44 Dự kiến hoμn tất cuối 2006 9,908
4 Dự án khu Chung c− An Phú 168,43 Dự kiến hoμn tất cuối 2007 7,435 5 Dự án Khu Tái định c− Bình
Khánh
533,15 Sẽ xây dựng vμo năm 2007 23,536
6 Dự án Khu Tái định c− Nam Rạch Chiếc
1.178,5 Đang tiến hμnh khảo sát mặt bằng
52,026
Tổng Cộng 2.265,22 100
2.2.1.1. Tồn tại trong công tác giao đất thực hiện dự án. • a. Thủ tục xin giao đất rất nhiêu khê, còn nhiều bất cập.
Qua trình bμy các b−ớc xin giao đất thực hiện dự án xây dựng tại hình 1, ta thấy rằng chủ đầu t− để thực hiện dự án phải trải qua rất nhiều khâu trong việc xin giao đất, liên quan đến nhiều ban ngμnh chức năng liên quan, từ ph−ờng, quận, thμnh phố, Trung tâm đo đạc bản đồ, Sở quy hoạch kiến trúc, Sở tμi nguyên môi tr−ờng, Sở kế hoạch đầu t−, chủ đầu t− của lô đất, cơ quan chủ quản ra quyết định giao đất tr−ớc kia… vμ thời gian phụ thuộc vμo nguồn gốc của khu đất. Thực tế, tại Khu Thủ Thiêm, có rất nhiều tr−ờng hợp các dự án thời gian thu hồi đất, bμn giao đất bị kéo dμi do những quyết định giao đất của UBND thμnh phố vμ của cả Chính phủ giao cho các chủ đầu t− sử dụng trong những thời gian tr−ớc, tuy nhiên do mục đích sử dụng thay đổi hoặc sử dụng không hiệu quả. Mặc dù vậy, việc thu hồi vμ giao lại cho Ban Quản Lý Khu Thủ Thiêm th−ờng gặp nhiều khó khăn do cơ chế chính sách di dời, đền bù vμ
phải thực hiện nhiều công tác : ph−ơng án di dời, xin chủ tr−ơng, thu hồi các quyết định cũ…
Sở Quy hoạch Kiến trúc
Chủ đầu t− UBND Qu n, huyện UBND xã Sở GTCC Sở KHĐT Sở Tμi chính Sở Tμi nguyên Môi tr−ờng UBND Thμnh phố
Hình 2.1: Quy trình xin giao đất thực hiện dự án (theo quyết định 06/2003/QĐ-UB ngμy 7/1/2003 của UBND Thμnh phố HCM).
• b. Thời gian xin giao đất kéo dμi.
Theo thống kê của Sở Tμi nguyên vμ Môi tr−ờng thì trung bình công tác xin giao đất chủ đầu t− phải mất từ 1-2 năm để hoμn thiện. Đây lμ khoảng thời gian t−ơng đối dμi đối với chủ đầu t− trong việc thực hiện dự án.
2.2.1.2. Nguyên nhân.
• a. Thiếu sự phối hợp xử lý của các cấp chính quyền thμnh phố.
Các sở ban ngμnh thμnh phố, vμ các quận huyện, ph−ờng xã ch−a có sự gắn kết, phối hợp với nhau trong công tác xin giao đất để tạo thuận lợi cho chủ đầu t−. Mỗi cơ quan chính quyền chỉ giải quyết một khâu duy nhất trong tiến trình xin giao đất thực hiện dự án. Trong khi đó, UBND Thμnh phố cần sự tổng hợp của các cơ quan khác nhau về khu đất xin giao. Vμ đó lμ lý do chủ đầu t−
phải liên hệ với rất nhiều các cơ quan nhμ n−ớc của thμnh phố trong tiến trình xin giao đất.
• b. Hình thức giao đất còn mang tính hμnh chính, mệnh lệnh.
Theo thống kê của Phòng Quản lý đất đai – Ban Quản lý khu Thủ Thiêm thì hầu nh− các dự án đầu t− xây dựng khu đô thị mới Thủ Thiêm đ−ợc thực hiện giao đất theo thủ tục hμnh chính. Chỉ có khoảng 02 dự án lμ thực hiện giao đất theo hình thức chuyển quyền sử dụng đất. Các dự án thực hiện qua ph−ơng thức nμy lμm thủ tục đơn giản, không thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng, không lμm thủ tục xin giao đất phức tạp nh− các dự án đầu t− xây dựng khác bằng thủ tục hμnh chính do chủ sở hữu khu đất phải hoμn tất các thủ tục tr−ớc khi chuyển nh−ợng
• c. Cán bộ thừa hμnh còn quan liêu, tham nhũng.
Trong công tác liên quan đến đất đai nh− : áp giá đền bù, xác định khung giá, diện tích đất, chuyển mục đích sử dụng đất …. thì vẫn còn một bộ phận cán bộ có biểu hiện quan liêu, gây nhũng nhiễu, khó khăn lμm kéo dμi thời gian, sai lệch vμ do đó gây khó khăn cho chủ đầu t− trong công việc. Mặt khác, trong quá trình lμm thủ tục xin giao đất thực hiện dự án, hầu nh− chủ đầu t− phải “biết điều” với các cán bộ thụ lý thì hồ sơ xin giao đất sẽ không bị kéo dμi thời gian chờ đợi.