Qua nghiên cứu hoạt động của các thị trường vay nợ cầm cố sơ cấp, thứ cấp,
đặc trưng cơ bản của MBSs và mô hình thị trường ở 1 số quốc gia trên thế giới, chúng tôi nhận thấy rằng để xác định tính khả thi của việc thiết lập thị trường MBSs, những biến số quan trọng nhất là nhu cầu thị trường và khả năng cung
ứng trong thị trường cho vay cầm cố và thị trường chứng khoán MBSs.
Sự phát triển của thị trường MBSs dựa trên sự hợp lực của 4 thị trường phụ
thuộc lẫn nhau: thị trường sơ cấp và thứ cấp cho các khoản vay nợ cầm cố và thị
trường thứ cấp và sơ cấp chứng khoán MBSs. Vì vậy, để thị trường MBSs hoạt
động tốt thì phải chú ý đến sự cân bằng nhạy cảm giữa 4 thị trường, và điều này
đưa đến việc củng cố các tài sản bất động sản trong thị trường cho vay cầm cố và các tài sản tài chính trong thị trường tài chính. Nghĩa là, trong thị trường nhà ở
và thị trường cho vay cầm cố, tài sản hoặc các khoản cho vay cầm cố ban đầu của ngân hàng và các tổ chức tài chính khác phải có chất lượng tốt. Mặt khác, trong thị trường chứng khoán MBSs, chất lượng của bản thân chứng khoán cũng phải được đảm bảo. Vì thế, chất lượng của cả tài sản đảm bảo và các công cụ dẫn xuất của chúng phải đủ mạnh để việc thiết lập thị trường MBSs có tính khả thi.
CHƯƠNG 2. THỊ TRƯỜNG TÀI CHÍNH NHÀ Ở VÀ
THỊ TRƯỜNG TRÁI PHIẾU TẠI TP. HỒ CHÍ MINH
2.1. THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG TÀI CHÍNH NHÀ Ở TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Trong thời gian qua, cơ chế thị trường phát triển mạnh trong lĩnh vực nhà ở
cùng với sự gia tăng nhanh chóng dân số và tình trạng di cư từ nông thôn ra thành thịđã tạo áp lực lớn về nhà ở, làm cho giá nhà ở, đất ởđô thị tăng lên đáng kể, đặc biệt là ở Thành phố Hồ Chí Minh. Ngoài vấn đề cung - cầu thị trường xây dựng nhà ở và giá thị trường bất động sản quá cao, một tác động trực tiếp đến nhà ở đô thị là việc thiếu khả năng tiếp cận các hình thức tài trợ dài hạn, với các điều kiện có khả năng chấp nhận được, để tài trợ cho việc mua mới, xây nhà hoặc nâng cấp nhà.
2.1.1. Tình hình dân số và nhu cầu sử dụng đất tại Thành phố Hồ Chí Minh
Theo thống kê của Cục thống kê và số liệu kê khai đất đai, năm 2000, Thành phố có dân số khoảng 5,1 triệu dân với 1.007.021 căn nhà, tổng diện tích nhà ở
là 52,7 triệu m2. Trong đó gồm 203.448 nhà kiên cố, 643.990 nhà bán kiên cố và 159.583 nhà loại khác. Diện tích ở bình quân 1 người là 10,27 m2. Bên cạnh đó có 25.044 căn nhà lụp sụp xen lẫn trong các khu dân cư. Trong giai đoạn 2001- 2003, mỗi năm dân số tăng thêm bình quân khoảng 3,7% và diện tích nhà ở tăng thêm khoảng hơn 3 triệu m2/năm2
Dự báo đến năm 2010 dân số Thành phố sẽ lên đến khoảng 7,2 triệu người với diện tích ở bình quân 1 người vào khoảng 14m2. Nhiều cụm dân cư đô thị
mới sẽ hình thành. Đất nông nghiệp sẽ chuyển dần thành đất đô thị là điều không thể tránh khỏi. Bảng 1 cho thấy tình hình xây dựng và sửa chữa lớn nhà ở trong
2Nguồn: Niên giám thống kê 2004 của Cục thống kê TP.HCM và Báo cáo Tóm tắt Chương trình Nhà ở tại TpHCM đến năm 2010 - Sở xây dựng, tháng 04/2004
khu vực dân cư thời gian qua cũng gia tăng nhanh chóng theo tốc độđô thị hóa ngày càng gia tăng tại Thành phố Hồ Chí Minh:
Bảng 1: Tình hình cấp phép cho xây dựng và sửa chữa lớn nhà ở 2001-2004:
2001 2002 2003 2004
Tổng số giấy phép 10.085 11.967 15.094 19.597 Trong đó xây dựng mới 8.587 10.807 13.414 18.353 Diện tích sàn (m2) 1.738.932 1.889.861 2.923.791 3.345.543
(Nguồn: Niên giám thống kê 2004 của Cục thống kê TP.HCM)
2.1.2. Dự báo nhu cầu vốn cho phát triển nhà ở Thành phốđến năm 2010:
Từ nay đến năm 2010, Thành phố Hồ Chí Minh cần nguồn vốn cho toàn bộ
chương trình nhà ở khoảng 53.000 tỷ đồng. Trong đó vốn ngân sách khoảng 13.000 tỷđồng, chiếm khoảng 25%, phần này chưa bao gồm tiền đền bù giải tỏa và chi phí đầu tư hạ tầng được sử dụng từ nguồn vốn ngân sách tập trung của thành phố, phần còn lại là vốn huy động từ doanh nghiệp, nhân dân và vốn vay ngân hàng3. Các chương trình nhà ở gồm: di dời tái định cư dân sống trên kênh rạch; Nâng cấp các khu nhà lụp xụp trong nội thành; phá dỡ, cải tạo hoặc xây dựng các chung cư hư hỏng nặng; và xây dựng, cải tạo và sửa chữa nhà ở.
2.1.3. Tình hình thị trường bất động sản tại Thành Phố Hồ Chí Minh
So với các địa phương khác trong cả nước, thành phố Hồ Chí Minh, cùng với Hà Nội là những khu vực có thị trường bất động sản phát triển khá sôi động trong những năm vừa qua. Sự tăng trưởng và phát triển của thị trường BĐS đã góp phần thúc đẩy sự phát triển đô thị, cải thiện được một bước nhu cầu về nhà
ở, và góp phần không nhỏ vào sự phát triển của các ngành kinh tế, kỹ thuật khác. Tuy nhiên, trên thực tế, thị trường này vẫn còn đang trong giai đoạn hình thành
3 Báo cáo Tóm tắt Chương trình Nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2010 của Ủy ban Nhân dân Tp.HCM - Sở xây dựng, tháng 04/2004
- Hệ thống qui định pháp luật và chính sách liên quan đến thị trường BĐS tuy đã được ban hành nhiều nhưng chưa hoàn thiện và thiếu đồng bộ; - Vấn đề thực hiện qui hoạch thiếu nhất quán, chưa thật sự khoa học; thông
tin về qui hoạch cũng như các thông tin khác về thị trường bất động sản khó tiếp cận và thiếu minh bạch;
- Tình trạng đầu cơ đất đai và tính tự phát trong hoạt động kinh doanh Bất
động sản làm cho thị trường bất động sản ở trong trạng thái mất cân đối, thiếu ổn định, cũng như dẫn đến tình trạng ảo trong nhu cầu và giá cả. Từ trước đến nay, chưa một cơ quan nào có thể thống kê được toàn bộ các giao dịch mua bán nhà, đất thành công trên địa bàn thành phố. Nhiều trường hợp mua bán, sang nhượng nhà đất được thực hiện bằng hợp đồng góp vốn, hoặc giấy viết tay... Ngoài ra cũng chưa có quy định cụ thể nào yêu cầu các chủ đầu tư, các công ty môi giới, các sàn giao dịch báo cáo về tình hình mua bán nhà, đất, căn hộ trong các dự án. Do đó, Thành phố chưa thể thống kê được số lượng giao dịch thành công, giá bán chính thức giữa người mua và người bán.
Từ khi có chỉ thị 08/2002/CT-UB ngày 22/04/2002 của Ủy Ban nhân dân thành phố và đặc biệt là Nghị Định 181/NĐ-CP của Chính Phủ ngày 29/10/2004 với các quy định liên quan đến việc cấm phân lô bán nền, thị trường bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh cũng như nhiều địa phương khác có dấu hiệu chững lại, giá đất giảm, đặc biệt là giá đất nông nghiệp, trường hợp chuyển nhượng bất hợp pháp giảm hẳn. Trong 6 tháng đầu năm 2005, số lượng hồ sơ mua bán chuyển nhượng trên địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh chỉ đạt 4.518 hồ sơ, giảm 68% so với cùng kỳ năm 20044. Tình hình mua bán nhà đất bằng giấy tay, xây
Tuy nhiên, tác động của Nghị Định 181/NĐ-CP cũng đã ảnh hưởng không nhỏđến tình hình huy động vốn cho lĩnh vực nhà ở. Thực lực các nhà đầu tư vào thị trường bất động sản hiện nay đa số không đủ năng lực tài chính để tự mình thực hiện những dự án nhằm tạo ra những sản phẩm hoàn chỉnh cho thị trường sơ cấp. Phần lớn các chủ đầu tư chỉ thực hiện những dự án có quy mô nhỏ, nhưng cũng chỉ có khả năng thực hiện giai đoạn chuẩn bịđầu tư, hoặc đền bù đất nông nghiệp. Còn nguồn vốn để xây dựng hạ tầng kỹ thuật xã hội, xây dựng nhà
để bán phải dựa vào nguồn vốn ứng trước của người mua và nguồn tín dụng của ngân hàng thương mại. Tình trạng đầu cơ đất đai trước đây đã đẩy giá đất lên cao, cộng với cơ chế mua nhà trả góp trong thời gian ngắn đã làm cho những người thực sự có nhu cầu mua nhà đểở không đủ khả năng tài chính để tham gia. Cả bên cung và bên cầu nhà ởđều trông cậy vào nguồn vốn tín dụng từ các ngân hàng thương mại. Nhu cầu vốn này đang vượt quá khả năng đáp ứng của các ngân hàng. Vấn đề đặt ra của thị trường bất động sản hiện nay là vừa tạo hành lang pháp lý thông thoáng cho thị trường phát triển vừa phải giải quyết bài toán vốn để thị trường BĐS sơ cấp tăng nhanh được lượng thành phẩm (nhà ở) sao cho phù hợp với khả năng thanh toán của từng đối tượng tiêu dùng.
2.1.4. Thực trạng tài trợ cho vay phát triển nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh
Tại Thành phố Hồ Chí Minh, hệ thống tín dụng phát triển nhà ở tài trợ cho cả
bên cung lẫn bên cầu nhà ở. Bên cung nhà ở gồm các công ty xây dựng và kinh doanh bất động sản. Bên cầu nhà ở gồm các hộ gia đình vay vốn để mua hoặc cải
thiện nhà ở hiện hữu, hoặc cho các mục đích kinh doanh. Các tổ chức tham gia vào quá trình cho vay nhà ở gồm:
Hỗ trợ tín dụng cho bên cung Hỗ trợ tín dụng cho bên cầu
- Các ngân hàng Thương mại đóng trên
địa bàn TPHCM
- Các ngân hàng Thương mại đóng trên địa bàn TPHCM
- QuỹĐầu Tư Phát triển Đô thị TPHCM - Quỹ Hỗ Trợ Vốn CEP (thuộc liên
đoàn lao động thành phố)
- Quỹ Phát Triển Nhà ở TPHCM - Quỹ Phát triển Nhà ở TPHCM Giữ vai trò chủ lực trong cho vay phát triển nhà ở trên địa bàn TPHCM vẫn là nguồn vốn tín dụng từ các ngân hàng thương mại. Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước – Chi nhánh TPHCM, có 65 tổ chức tín dụng có tham gia cho vay vào lĩnh vực đầu tư, xây dựng và phát triển nhà ở.
Quỹ Hỗ trợ vốn CEP là 1 dạng quỹ quay vòng vốn để nâng cấp nhà ở và cải thiện thu nhập cho hộ gia đình có thu nhập thấp. Mục tiêu của quỹ này là hỗ trợ
tín dụng nhỏ cho các hộ gia đình nghèo vay để cải tạo, nâng cấp nhà ở và tăng thu nhập nhằm góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống của người nghèo đô thị; thiết lập và củng cố hệ thống tín dụng nhà ở vi mô thông qua quá trình vay vốn
đến người nghèo đang có nhu cầu với lãi suất phù hợp và thời gian cần thiết mà người dân chấp nhận được đồng thời đảm bảo thu hồi vốn; tạo tâm lý và thói quen tiết kiệm để có tích lũy đối với bộ phận dân cư nghèo đô thị. Quỹ CEP có tổng số vốn hoạt động khá khiêm tốn: 157 tỷđồng.
Quỹ Đầu Tư phát triển Đô Thị Thành phố được thành lập từ năm 1997 với chức năng tài trợ tín dụng trung và dài hạn cho các dự án phát triển hạ tầng kinh tế xã hội của Thành phố, trong đó có tham gia tài trợ cho vay các dự án đầu tư
xây dựng các khu dân cư, khu đô thị mới. Tuy nhiên, mức độ tài trợ cho lĩnh vực này còn hạn chế và không phải là hoạt động chủ yếu của QuỹĐầu Tư.
Quỹ Phát triển nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh, với số vốn điều lệ là 1.000 tỷ đồng, có chức năng đầu tư trực tiếp tạo lập quỹ nhà ởđể bán trả góp và cho thuê; cho vay ưu đãi đối với các đối tượng thu nhập thấp để mua nhà trả góp, các chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở. Quỹ này hiện đang trong giai đoạn khởi động ban
đầu, chưa có các khoản tài trợ thực tế phát sinh.
Trong khuôn khổ luận văn này, chúng tôi sẽ tập trung đánh giá hoạt động cho vay của 65 tổ chức tín dụng có tham gia tài trợ phát triển nhà ở trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.
2.1.4.1. Mức độ tài trợ cho vay các tổ chức tín dụng:
Theo số liệu của Ngân hàng nhà nước – Chi nhánh TPHCM, tình hình cho vay bất động sản đến cuối tháng 6/2005, dư nợ đạt 28.654 tỷ đồng, chiếm khoảng 17% tổng dư nợ cho vay của nền kinh tế trên địa bàn, trong đó xây nhà
để bán: 4.091 tỷ đồng; văn phòng cho thuê: 2.897 tỷ đồng; cho vay sửa chữa, mua nhà ở: 8.882 tỷđồng; và xây dựng hạ tầng: 6.594 tỷđồng
Bảng 2: Tình hình dư nợ cho vay bất động sản so với tổng dư nợ tín dụng toàn Thành
Đơn vị tính: tỷđồng
2003 2004 6/2005
Tổng dư nợ tín dụng toàn thành phố 100.886 136.473 168.553
Dư nợ tín dụng cho vay BĐS của 65 TCTD 15.038 24.807 28.654
Tỷ trọng trong tổng dư nợ toàn thành 14,9% 18,2% 17%
Tỷ trọng cho vay BĐS trong tổng dư nợ cho vay trung dài hạn của 65 TCTD
27,52% 35,27% 37,11%
Nguồn: Ngân hàng nhà nước Việt nam – chi nhánh TPHCM
Những số liệu trên cho thấy nhu cầu về nhà cửa, đất đai trong dân cư rất cao, dư nợ cho vào lĩnh vực bất động sản liên tục tăng qua các năm, các tổ
chức tín dụng cũng tăng cường tỷ trọng cho vay BĐS trong tổng dư nợ cho vay trung dài lên đến mức 35%-37% nhưng vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu về vốn cho lĩnh vực này. Sự đóng góp của các TCTD trong lĩnh vực BĐS vào sự phát
triển chung của nền kinh tế Thành phố là khá quan trọng. Năm 2003, doanh số
cho vay bất động sản của các TCTD đóng góp khoảng 9,8% GDP toàn Thành phố. Tỷ lệ này trong năm 2004 giảm sút còn là 7,8%. Sự sụt giảm này là do yếu tố rủi ro của thị trường bất động sản trong những năm gần đây, các NHTM ngần ngại cho vay khi tình trạng đầu cơ đất đai đã đẩy giá đất lên quá cao so với giá trị thực của chúng.
2.1.4.2. Thị phần trong thị trường cho vay bất động sản
Do hạn chế về thời gian và nguồn thông tin thu thập, chúng tôi đã chọn và khảo sát tình hình cho vay bất động sản tại 9/65 tổ chức tín dụng trên địa bàn thành phố. Những tổ chức này đóng góp khoảng 41% tổng dư nợ cho vay bất
động sản trên toàn Thành Phố, bao gồm các tổ chức dưới đây, xếp theo thứ tự
dư nợ cho vay bất động sản giảm dần:
Bảng 3: Tình hình dư nợ cho vay BĐS ở 09 ngân hàng được khảo sát
Dư nợ cho vay BĐS Tỷch trữọa, mua nhà ng cho vay sởửa Stt Tên ngân hàng
2003 2004 6/2005 2003 2004 6/2005
1 Ngân hàng NgoViệt Nam - TPHCM ại Thương 1.560 3.678 3.858 9,7% 13,7% 23,8% 2 Ngân hàng NN&PTNT -
TPHCM 1.045 1.727 1.968 12,6% 14,2% 15,5%
3 Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín 899 1.141 1.515 76,9% 33,3% 31,6% 4 Ngân hàng TMCP Á Châu 1.259 1.351 1.393 93,1% 91,0% 91,1% 5 Ngân hàng TMCP Phát Triển Nhà 622 855 1.090 76,6% 62,2% 43,0% 6 Ngân hàng Công Thương -
SGDII 321 761 733 17,7% 1,8% 21,7%
7 Ngân hàng TMCP KThương ỹ 24 387 529 100,0% 75,1% 85,7% 8 Ngân hàng TMCP Việt Á 282 379 413 50,2% 78,9% 75,9%
Dư nợ cho vay BĐS Tỷch trữọa, mua nhà ng cho vay sởửa Stt Tên ngân hàng
2003 2004 6/2005 2003 2004 6/2005
9 Ngân hàng Triển Việt Nam - TPCHM Đầu Tư & Phát 159 191 237 3,7% 0,6% 29,1% Cộng của 9 TCTD 6.171 10.470 11.736 47,3% 34,2% 42,0%
Nguồn: Số liệu qua khảo sát tại các ngân hàng