Đến năm 2004, Luật đất đai mới năm 2003 thay thế Luật đất đai cũ 1993 có hiệu lực thi hành, cơ chế ‘‘xin – cho” về đất hầu như đã bị xóa bỏ, giá đất trên thị trường chững lại và có xu hướng giảm, hiện tượng tham nhũng về đất đai giảm
nhiều, hiện tượng đầu cơ về đất và cất trữ tiền tiết kiệm trong bất động sản cũng giảm mạnh. Cơn sốt giá đất 2001- 2003 bắt đầu lắng dịu, thị trường bất động sản trong thời kỳ này có xu hướng phát triển không lành mạnh. Sự mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu trong giao dịch bất động sản đang diễn ra. Cung có chiều hướng suy giảm do ít nhà đầu tư mới sẵn sàng và các nhà đầu tư cũđang gặp khó khăn nhất định. Một số loại bất động sản khó có thể tham gia vào thị trường; nhất là bất động sản của các dự án đang hình thành. Cầu vẫn ở mức cao, nhưng cầu có khả năng thanh toán vẫn ở mức thấp. Theo số liệu thống kê không chính thức, so với thời điểm cuối năm 2002, đến cuối năm 2003 giao dịch bất động sản thành công giảm từ 25 – 30%; cuối năm 2004 giảm từ 55 – 60% và đến cuối năm 2005 đã giảm đến hơn 80%. Thị trường không giao dịch cũng khiến cho các địa phương vốn trông cậy nhiều vào nguồn thu đất đai bị giảm đáng kể. Hàng hóa của thị trường bất động sản trong giai đoạn này có thể khái quát là: Loại bất động sản nhỏ lẻ ngày càng trở lên khan hiếm do khu vực buôn bán nền nhà khá sôi động trước đây không còn tồn tại vì quy định mới cấm phân lô bán nền; loại bất động sản có giá trị cao khó giao dịch; khu vực nhà chung cư cao cấp, nhà biệt thự, nhà riêng lẻ có sức mua giảm sút ngoại trừ loại hình cao ốc văn phòng, nhà ở chung cư cao tầng có chất lượng tốt và vị trí địa lý thuận lợi,…Quá nhiều nhà đầu tư và các dự án đang triển khai nhưng thiếu vốn, vốn vay từ các ngân hàng thương mại bị ngưng lại. Hàng hóa nhà ở bị ứđọng, nhưng giá của bất động sản vẫn đang ở mức cao và chưa có dấu hiệu giảm nhiều. Một số bất động sản đang giao dịch thành công và giá thường thấp hơn mặt bằng chung, nhưng chủ yếu do mong muốn của nhà đầu tư muốn nhanh thu hồi vốn hơn là do sự giảm giá.
Hiện tượng trên của thị trường bất động sản gọi là hiện tượng “đóng băng”. Hiện tượng “đóng băng” của thị trường bất động sản có nguy cơ tiềm ẩn hậu quả vô cùng lớn. Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có nguy cơ bị phá sản; hệ thống ngân hàng thương mại cũng sẽ gặp khó khăn lớn. Gần 7000 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên cả nước bị tê liệt mà chủ yếu là ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Kéo theo đó là hàng loạt các hoạt động dịch vụ về môi giới, xây dựng cũng như đời sống của hàng chục vạn người bị ảnh hưởng. Khả năng
dẫn đến khủng hoảng của thị trường bất động sản như đã từng xảy ra ở nhiều nước trên thế giới là dự báo của nhiều chuyên gia vào thời điểm đó.
Trong giai đoạn này, thị trường bất động sản phi chính thức vẫn hoạt động mạnh. Theo số liệu của báo chí, từ 70% đến 80% các vụ chuyển nhượng đất tại Việt Nam đều được tiến hành là giao dịch ngầm, nói cách khác là người dân tự giao dịch với nhau mà không thông qua Nhà nước. Thực ra người dân vẫn biết việc giao dịch ngầm là bất hợp pháp vì pháp luật chỉ cho phép cá nhân, hộ gia đình, tổ chức được Nhà nước giao đất mới có quyền chuyển nhượng. Song do thủ tục liên quan nhà đất phức tạp, mất nhiều thời gian khiến người dân cảm thấy ngại khi muốn đăng ký quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Khi nhà đất không có giấy tờ hợp lệ thì người dân không thể giao dịch thông qua Nhà nước. Bên cạnh đó, việc đóng phí sử dụng đất cao để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất làm cho nhiều người nghèo không có điều kiện xin cấp giấy. Đây là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng giao dịch ngầm phát triển. Từ những bất hợp lý vừa nêu đã đẩy giá đất lên cao. Sự tăng giá này là do chi phối của giới đầu cơ chứ không phải giá tăng do quy luật cung cầu. Do đó, khi các chính sách mới về đất đai ra đời đã có một số tác động tích cực, hạn chế phần nào những bất cập nêu trên, đồng thời làm ổn định thị trường bất động sản. Luật Nhà ở vừa được Quốc hội thông qua và có hiệu lực 01/01/2006 cũng nhằm mục đích làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản nói chung, đặc biệt là tạo điều kiện cho mọi người có thể tiếp cận với nhà ở.
Để cho thị trường bất động sản phát triển ổn định thì ngoài sự ra đời của Luật Đất đai 2003, Luật Nhà ở đã được Quốc hội thông qua thì cần có một số bộ luật khác như Luật kinh doanh bất động sản để điều tiết thị trường và từđó Nhà nước mới có ngân sách để lo nhà ở cho dân. Mặc dù Luật Nhà ở đã có một số quy định mới tạo thuận lợi cho doanh nghiệp, chẳng hạn như quy định về người định cưở nước ngoài được mua nhà tại Việt Nam, nhưng nhìn chung, những vấn đề mà các doanh nghiệp quan tâm vẫn chưa được đề cập nhiều. Và Luật kinh doanh bất động sản lúc này vẫn chưa có hiệu lực.
Có nhiều cách lý giải nguyên nhân của tình trạng “đóng băng” của thị trường bất động sản trong giai đoạn này. Chủ yếu bao gồm:
Các yếu tố tác động đến cung của thị trường bất động sản:
+ Chính sách đất đai: một số quy định của Luật đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn liên quan đến việc giao đất, cho thuê đất phải thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư do chưa có hướng dẫn cụ thể, kịp thời làm cho nhiều địa phương lúng túng khi thực hiện hoặc triển khai nhưng kém hiệu quả. Song song đó, Luật đất đai 2003 bộc lộ nhiều bất cập như: vẫn còn sự khác biệt giữa nhà đầu tư ngoài nước và trong nước khi nộp tiền sử dụng đất; công tác lập quy hoạch kinh tế xã hội, quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng ở nhiều địa phương triển khai chậm, chồng chéo, không rõ ràng. Việc thực hiện các quy định của Nghị định 181 về việc hướng dẫn Luật đất đai năm 2003 đã gây ra tác động ngược chiều, thuận lợi cho các doanh nghiệp có điều kiện về vốn và có sẵn đất, nhưng khó khăn cho các doanh nghiệp ít vốn và chưa tiếp cận được với đất.
+ Chính sách đầu tư: do chất lượng các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản và việc xem xét hiệu quả của dự án này không được thực hiện tốt nên xuất hiện tình trạng các địa phương đã đầu tư tràn lan. Nhiều khu đô thị mới, dự án kinh doanh bất động sản ra đời dẫn đến thừa cung giả tạo. Việc đầu tư bất động sản mất cân đối về chủng loại; thừa bất động sản có giá trị cao, nhưng lại thiếu bất động sản có giá trị thấp (sản phẩm cho cầu có khả năng thanh toán không cao). Hơn nữa, do chính sách phát triển bất động sản phụ thuộc vào quyết định của thị trường nên thiếu loại bất động sản mà thị trường không muốn đầu tư (như nhà ở cho người có thu nhập thấp, người nghèo).
+ Chính sách tài chính: Cơ chế nộp tiền sử dụng đất trước khi giao đất hay cho thuê đất chưa hợp lý tạo những khó khăn tài chính cho các nhà đầu tư.
+ Chính sách tín dụng: Lãi suất ngân hàng thương mại đối với đầu tư kinh doanh bất động sản cao là một hạn chế lớn đối với việc huy động vốn tín dụng ngân hàng vào thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, thời hạn cho vay 7 – 10 năm đối với các dự án và giao dịch bất động sản không đáp ứng được khả năng thanh toán của các nhà đầu tư; đặc biệt là nhà đầu tư tư nhân. Hạn mức tín dụng cho vay về
bất động sản của các ngân hàng bị hạn chế cũng làm giảm khả năng tài chính của các nhà đầu tư.
+ Các yếu tố khác: Việc tăng chi phí tiền lương, tăng chi phí vật tư, vật liệu xây dựng và khung giá đất theo quy định mới cao hơn khung giá cũ đã làm tăng chi phí trong quá trình đầu tư bất động sản .
Các yếu tố tác động đến cầu của thị trường bất động sản:
+ Tác động của chính sách về nhà đất: tâm lý e ngại các quy định mới về thủ tục pháp lý, về trách nhiệm tài chính trong giao dịch bất động sản đã làm giảm cầu trong thời gian qua. Việc quy định một khung giá đất phục vụ cho nhiều mục tiêu khác nhau (tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất, tính lệ phí trước bạ…) là không phù hợp. Hiện tượng đã xảy ra tại một sốđịa phương là người dân không đến chính quyền để nhận sổ đỏ do không có khả năng nộp lệ phí trước bạ xác định theo khung giá đất quy định từ 01/01/2006.
+ Giá và chủng loại hàng hóa bất động sản: cơn sốt về nhà đất trên thị trường trước khi luật đất đai năm 2003 có hiệu lực đã đẩy giá bất động sản ở mức cao bất hợp lý, không phản ánh đúng giá trị thực của nó. Nhiều nhà đầu tưđã phải bỏ ra những chi phí đáng kể trong quá trình đầu tư bất động sản nên khó có khả năng tự hạ giá bất động sản. Nạn đầu cơ bất động sản đã làm sai lệnh các dự báo cung cầu thị trường bất động sản. Một số loại bất động sản có giá trị cao đã có xu thế được ưu tiên đầu tư, trong khi loại bất động sản có giá trị thấp ít được quan tâm.
+ Vai trò của Nhà nước: do Nhà nước không trực tiếp tạo những loại bất động sản mà thị trường không muốn đầu tư nên đã ảnh hưởng đến cầu của thị trường bất động sản.