- Phát hành trái phiếu công trình
Huy động vốn qua kênh phát hành trái phiếu công trình vẫn là một phương án còn mới đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Trong thời gian vừa qua, chỉ có một số chủ đầu tư đã phát hành trái phiếu công trình để huy động vốn cho các dự án, cụ thể như sau:
Công ty Cổ phần Vincom đã thành công trong việc phát hành trái phiếu 1 nghìn tỉ VND (62 triệu USD) vào năm 2007. Công ty này đã nhận được nhiều tiền hơn dự kiến, với số tiền đăng ký mua trái phiếu công ty lên đến 2,5 nghìn tỉ VND (156 triệu USD). Tiếp đến, tháng 1 năm 2008, Công ty chứng khoán ACB cũng đã tư vấn bảo lãnh phát hành thành công 720 tỷ đồng trái phiếu cho Công ty cổ phần đầu tư Masan đề thực hiện dự án đất động sản tại 289 Trần Hưng Đạo, thành phố Hồ Chí Minh và một số dự án khác. Công ty địa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal) cũng là một trong những công ty bất động sản sử dụng trái phiếu. Cuối tháng 1, công ty đã thông báo chương trình phát hành trái phiếu, cùng với quyền mua căn hộ, mà có thể với các khách hàng khác, việc đặt cọc
dành quyền mua căn hộ là hết sức khó khăn vì có rất nhiều khách hàng đăng ký. Mỗi trái phiếu của Sacomreal trị giá 500 triệu VND (31.000USD). Thời hạn trái phiếu là 6 tháng và có tỉ lệ lãi suất là 4,4%. Công ty hy vọng sẽ huy động được 100 tỉ VND (6,25 triệu USD) để triển khai dự án. Khách hàng có quyền ưu tiên được mua một trong số 500 căn hộ của dự án Phú Lợi, quận 8, thành phố Hồ Chí Minh. Và công ty cũng cung cấp 5% chiết khấu cho những khách hàng này. Hợp đồng đầu tiên được ký trong tháng 7. Đến tháng 3.2008, Sacomreal tiếp tục phát hành trái phiếu cho một dự án xây dựng dãy 1.000 căn hộ tại khu vực Phú Mỹ, quận 7. Với dự án này, công ty hy vọng huy động được 750 tỉ VND (46,9 triệu USD). Trái phiếu phát hành cho dự án kèm với việc cho phép khách hàng quyền mua căn hộ, trị giá 1,5 tỉ VND (93.000USD). Trái phiếu có thời hạn 8 tháng và tỉ lệ lãi suất là 1%/tháng. Và giá căn hộ được chiết khấu 8% cho khách hàng. Bên cạnh đó, khách hàng có quyền chuyển nhượng trái phiếu và mua nhà hoặc lấy tiền lại cùng với tỉ lệ lãi suất. Cả hai đợt phát hành này của Công ty địa ốc Sài Gòn Thương Tín đều rất thành công.6
Nhưng, như đã nêu lên từ đầu, đầu tư cho dự án bất động sản cần vốn lớn nhưng vốn đầu tư sẽ được dàn trải theo từng giai đoạn: đền bù giải tỏa đất, xây dựng hạ tầng, nền móng, xây thô và hoàn thiện… Thế nên, nhà đầu tư cần khoản tiền lớn cho dự án, nhưng khoản tiền này cần theo từng giai đoạn khác nhau nên việc vay vốn ngân hàng cũng được giãn ra để giảm bớt áp lực lãi suất. Còn nếu phát hành trái phiếu trước khi triển khai dự án, ngay lập tức nhà đầu tư sẽ huy động được một lượng vốn lớn nhưng nhu cầu có thể không sử dụng ngay cùng một lúc, trong khi đó họ vẫn phải trả lãi cho người mua trái phiếu trong thời gian dài. Hơn nữa không phải nhà đầu tư nào cũng có thể phát hành trái phiếu công trình, mà phải là những nhà đầu tư đủ mạnh về tiềm lực tài chính và có lợi thế ngân hàng đứng sau hỗ trợ.
- Hợp tác với các nhà đầu tư nước ngoài bằng cách góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Trên thực tế, việc đi vay ngân hàng và phát hành trái phiếu đều gặp một số bất lợi nhất định. Nhất là trong thời kỳ lạm phát, Nhà nước áp dụng chính sách tiền tệ thu hẹp, các ngân hàng siết chặt cho vay bất động sản và việc phát hành trái phiếu không phải chủ đầu tư nào cũng có thể thực hiện được. Từ thực trạng đó, nhiều nhà đầu tư trong nước đã chọn giải pháp là hợp tác với các nhà đầu tư nước ngoài. Việc hợp tác này sẽ phát huy được thế mạnh của mỗi bên, doanh nghiệp trong nước, với mối quan hệ và sự thông hiểu tình hình địa phương sẵn sàng bỏ thời gian cho các thủ tục xin lập dự án, đền bù giải tỏa… còn nhà đầu tư nước ngoài mạnh về vốn nhưng ngại khâu thủ tục kéo dài. Một khi liên doanh được thành lập, sẽ triển khai tiếp dự án, bao gồm xây dựng và đưa dự án vào hoạt động.
Khi xúc tiến việc liên doanh với doanh nghiệp trong nước, các đối tác nước ngoài thường có những phân tích, đánh giá rất kỹ về năng lực của đối tác, quy mô và vị trí dự án, tiềm năng và tính thu hút của sản phẩm nhà đất… Do đó, các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam trong liên doanh bản thân cũng phải là những doanh nghiệp mạnh.
Từ thực tế cho thấy các doanh nghiệp bất động sản trong nước có năng lực, về vốn lẫn nguồn đất, đang chiếm ưu thế trong việc được các nhà đầu tư nước ngoài lựa chọn để đổ tiền vào lập các liên doanh. Và trong tình hình này, các doanh nghiệp địa ốc nhỏ, yếu sẽ càng khó khăn trong việc tìm một hướng đi cho mình.