II. Ví dụ minh hoạ thực trạng công tác quản lý dự án tại công ty,Dự án Văn Khê mở rộng
7. Phân kỳ đầu tư:
- Phương án đầu tư của dự án được thiết lập trên cơ sở huy động các nguồn vốn hợp pháp và khả năng cạnh tranh của sản phẩm trên thị trường.
- Đây là một dự án lớn về đầu tư kinh doanh phát triển đô thị được cấu thành bởi nhiều hạng mục đầu tư trên một phạm vi diện tích rộng 8,95776 ha, nên việc phân kỳ đầu tư là hết sức cần thiết.
- Để thực hiện theo đúng quy định và đáp ứng được nhu cầu sử dụng của khách hàng đòi hỏi các hạng mục đầu tư về hạ tầng phải hoàn chỉnh, đồng bộ nên việc phân kỳ đầu tư được tính toán để có thể triển khai xây dựng thành những giai đoạn hợp lý. Đảm bảo nguyên tắc: các công trình hạ tầng kỹ thuật phải được đầu tư trước và đồng bộ theo quy hoạch được phê duyệt.
7.1. Đối với dự án do Chủ đầu tư thực hiện sẽ được phân thành 02 giai đoạn đầu tư thành phần:
a) Giai đoạn I:
Tiến hành đền bù giải phóng mặt bằng khu đất dự án.
Đầu tư 100% khối lượng các công trình hạ tầng kỹ thuật của dự án. Đầu tư 100% khối lượng các công trình hạ tầng xã hội của dự án.
Đầu tư 100% khối lượng của tầng hầm và 3 tầng khối đế của hạng mục nhà ở cao tầng kinh doanh.
b) Giai đoạn II:
- Đầu tư tiếp 100% khối lượng của hạng mục nhà ở cao tầng kinh doanh.
- Việc phân kỳ đầu tư sẽ căn cứ vào kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của dự án để điều chỉnh cho thích hợp.
7.2. Đối với dự án do Nhà đầu tư thứ phát thực hiện:
Căn cứ vào phương án kinh doanh và dự án thành phần của Chủ đầu tư, thực hiện dựa trên các quy định hiện hành và phải phù hợp với dự án Khu đô thị mới Văn Khê mở rộng đã được UBND Tỉnh Hà Tây chấp thuận.
a) Tiến độ thực hiện dự án:
Trong dự án xác định thời gian đầu tư xây dựng sẽ được tiến hành trong 06 năm từ 2008 – 2013 và được xác định như sau:
- Giai đoạn chuẩn bị đầu tư : Quý I/2008-II/2008 - Giai đoạn thực hiên dự án đầu tư : Quý III/2008-IV/2013 - Giai đoạn hoàn thành dự án : Quý IV/2013.
A. Giai đoạn 1 :
a.1. Giai đoạn chuẩn bị đầu tư: Quý I/2008-Quí II/2008. Thống nhất chủ trương đầu tư.
Khảo sát địa chất, đo đạc hiện trạng. Đền bù giải phóng mặt bằng.
Lập – Thẩm định dự án đầu tư xây dựng.
a.2. Giai đoạn thực hiện dự án đầu tư: Quý II/2008-IV/2009 Thiết kế bản vẽ thi công hạ tầng kỹ thuật.
Xây dựng hạ tầng kỹ thuật.
Xây dựng 50% phần móng và hệ thống tầng hầm.
Trong thời điểm hiện nay thì các công việc do các nhà đầu tư thứ phát thực hiện đang tiến triển một cách khá tốt mặc dù mắc phải một số khó khăn trong năm vừa qua đó là giá vật liệu tăng hồi quý một đầu năm ,cũng như đợt lũ lụt vào những ngày cuối năm . Ngoài ra thì khủng hoảng tài chính toàn cầu cũng ảnh hưởng không nhỏ tới công tác đầu tư của các chủ đầu tư thứ phát .Và đã đặt ra kế hoạch thực hiện dự án trong giai đoạn 2 như sau :
B. Giai đoạn 2 :
b.1. Giai đoạn thực hiện dự án đầu tư: Quý I/2010-IV/2013 Thiết kế bản vẽ thi công công trình.
Thẩm định thiết kế bản vẽ thi công công trình. Xây dựng 50% phần móng và hệ thống tầng hầm. Xây dựng khu nhà ở chung cư cao tầng.
Xây dựng khu dịch vụ công cộng cao tầng. b.2. Giai đoạn hoàn thành dự án: 12/2013
Nghiệm thu đưa tổng thể công trình vào sử dụng. Tiến hành làm thủ tục thanh quyết toán công trình. Bàn giao dự án cho chính quyền địa phương quản lý.
7.3. Đền bù giải phóng mặt bằng:
Ngay sau khi có quyết định tạm giao đất, Chủ đầu tư sẽ phối hợp với các bên
liên quan: Sở tài nguyên môi trường, Sở tài chính vật giá, UBND Thành phố Hà
Đông, UBND các Xã, phường và Ban đền bù giải phóng mặt bằng Thành phố tiến
hành các thủ tục thu hồi và đền bù giải phóng mặt bằng theo quy định của pháp luật,
hiện tại thì công tác đền bù giải phóng mặt bằng đã hoàn thành được 100% ,và quá
trình này đã diễn ra khá thuận tiện
7.4. Xác định ranh giới dự án theo quy hoạch 1/500 được duyệt:
+ Phía Bắc: Giáp với đường trục phát triển phía Bắc Thành phố Hà Đông (Nối liền với đường Lê Văn Lương kéo dài của Hà Nội), mặt cắt ngang đường 40m.
+ Phía Nam: Giáp khu nhà ở Văn Khê.
+ Phía Đông: Giáp khu nhà ở mới phường Vạn Phúc. + Phía Tây: Giáp khu đất dịch vụ xã Văn Khê
- Thuộc quản lý hành chính của: phường La Khê và phường Vạn Phúc- Thành phố Hà Đông.
• Tiến độ thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng:
- Chủ dự án kết hợp với Ban đền bù GPMB Thành phố lập phương án đền bù giải phóng mặt bằng trình UBND Tỉnh phê duyệt.
- Tiến độ thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng và bàn giao mặt bằng để thi công được thực hiện trong Quý I năm 2008.
7.5. Kế hoạch chuyển đổi cơ cấu ngành nghề:
- Nhà nước định hướng ngành nghề đào tạo chuyển đổi, Chủ đầu tư hỗ trợ kinh phí đào tạo chuyển đổi ngành nghề và giải quyết việc làm với mức kinh phí hỗ trợ vận dụng theo đúng quy định, người lao động chủ động chuyển đổi ngành nghề phù hợp với sức khoẻ, nhu cầu thị trường và cá nhân gia đình mình theo các quy định hiện hành. Số tiền này được chuyển toàn bộ cho người đang sử dụng đất bị thu hồi.
- Toàn bộ những lao động bị thu hồi sẽ được ưu tiên tuyển dụng và đào tạo việc làm tại khu dự án như ; dịch vụ công trình công cộng, trồng, chăm sóc cây xanh, đào tạo thành công nhân xây dựng nếu có nhu cầu.
7.6. Đầu tư xây dựng các hạng mục công trình của dự án:
Đầu tư công trình hạ tầng kỹ thuật:
- Được thực hiện theo phương pháp cuốn chiếu, đền bù giải phóng mặt bằng đến đâu tiến hành đầu tư hạ tầng kỹ thuật đến đó và dự kiến tiến hành trong 2 năm (2008-2009).
- Trong quá trình thực hiện Chủ dự án sẽ phối hợp với các Ban quản lý dự án có liên quan: Dự án vành đai phía bắc Thành phố Hà Đông và một số dự án khu đô thị liền kề để xác định lại ranh giới dự án và khớp nối các điểm đấu nối.
- Làm việc với các cơ quan chức năng: Sở giao thông vận tải, Sở xây dựng về cao độ san nền, cao độ tuyến đường đấu nối. Sở điện lực xác định điểm đấu nối, công suất, lộ trình cấp điện cho dự án và phương án di chuyển đường điện đi qua dự án. Thoả thuận với Sở xây dựng về hướng san nền, thoát nước, công ty cấp nước Hà Đông xin điểm đấu nối cấp nước.
Đầu tư xây dựng các công trình nhà ở:
- Đầu tư xây dựng nhà ở chung cư cao tầng được tiến hành sau khi các hạng mục hạ tầng kỹ thuật cho phép và được tiến hành trong 5 năm (từ 2009 đến 2013) theo quy hoạch 1/500 được duyệt.
Đầu tư xây dựng hạ tầng xã hội:
- Các công trình hạ tầng xã hội sẽ được đầu tư trong năm cuối của dự án (năm 2013). Toàn bộ hạng mục công trình hạ tầng xã hội được xây dựng hoàn chỉnh theo quy hoạch của dự án đươc duyệt trước khi bàn giao cho địa phương.
7.7. Quản lý tiến độ thi công xây dựng các hạng mục công trình:
- Các hạng mục công trình xây dựng trước khi triển khai phải được lập tiến độ thi công xây dựng. Tiến độ thi công xây dựng công trình phải phù hợp với Tổng tiến độ của dự án đã phê duyệt.
- Đối với các hạng mục công trình xây dựng có quy mô lớn và thời gian thi công kéo dài thì tiến độ xây dựng công trình phải được lập cho từng giai đoạn, tháng, quý, năm.
- Chủ đầu tư, nhà thầu thi công xây dựng, tư vấn giám sát và các bên có liên quan có trách nhiệm theo dõi, giám sát tiến độ thi công xây dựng công trình và điều chỉnh tiến độ trong trường hợp tiến độ thi công xây dựng ở một số giai đoạn bị kéo dài nhưng không được làm ảnh hưởng đến tổng tiến độ của dự án.
7.8. Quản lý khối lượng thi công xây dựng công trình:
- Việc thi công xây dựng công trình phải được thực hiện theo khối lượng của thiết kế và dự toán được duyệt.
- Khối lượng nghiệm thu công việc xây dựng được tính toán, xác nhận giữa Chủ đầu tư, Nhà thầu thi công xây dựng, tư vấn giám sát theo thời gian hoặc giai đoạn thi
công và được đối chiếu với khối lượng thiết kế, dự toán được duyệt để làm cơ sở nghiệm thu, thanh toán theo hợp đồng.
- Khi có khối lượng phát sinh ngoài thiết kế, dự toán xây dựng công trình được
duyệt thì yêu cầu tư vấn giám sát, tư vấn thiết kế và nhà thầu thi công xây dựng phải
chuẩn bị đủ các hồ sơ cần thiết để xem xét xử lý và trình Chủ đầu tư. Khối lượng
phát sinh được Chủ đầu tư, người quyết định đầu tư chấp thuận, phê duyệt là cơ sở
để thanh toán, quyết toán công trình.
7.9. Quản lý chất lượng thi công xây dựng công trình:
- Kiểm tra các điều kiện khởi công công trình xây dựng theo quy định tại điều 72 của Luật Xây dựng.
- Kiểm tra sự phù hợp năng lực của nhà thầu thi công xây dựng công trình với hồ sơ dự thầu và hợp đồng xây dựng, bao gồm: Nhân lực, máy móc thiết bị, hệ thống quản lý chất lượng…
- Kiểm tra và giám sát chất lượng vật tư, vật liệu và thiết bị lắp đặt vào công trình do nhà thầu thi công xây dựng công trình cung cấp theo yêu cầu của thiết kế, bao gồm: Giấy chứng nhận chất lượng của nhà sản xuất, kết quả thí nghiệm của các phòng thí nghiệm hợp chuẩn và kết quả kiểm định chất lượng thiết bị của các tổ chức được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận đối với vật liệu, cấu kiện, sản phẩm xây dựng, thiết bị lắp đặt vào các công trình trước khi đưa vào xây dựng công trình.
- Kiểm tra và giám sát trong quá trình thi công xây dựng công trình, bao gồm: kiểm tra biện pháp thi công của nhà thàu thi công xây dựng công trình; Kiểm tra và giám sát thường xuyên có hệ thống quá trình nhà thầu thi công xây dựng công trình triển khai các công việc tại hiện trường. Kết quả kiểm tra đều phải ghi nhật ký giám sát của Chủ đầu tư hoặc biên bản kiểm tra theo quy định.
7.10. Quản lý quy hoạch dự án:
- Tất cả các công trình đã xây dựng trong khu đô thị đều phải được quản lý, sử dụng theo đúng quy hoạch được phê duyệt và theo đúng quy định về quản lý riêng cho dự án ( chỉ giới xây dựng, tầng cao công trình…). Nghiêm cấm việc xây dựng
thêm công trình trên đất không đúng chức năng, cơi tầng, xây dựng các công trình trên các hệ thống ngầm, lấp cống, đào đường, chiếm đất công cộng xây dựng nhà trái pháp luật.
- Trong trường hợp công trình xây dựng bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sụp đổ do các nguyên nhân bất khả kháng thì chủ công trình được cấp phép sửa chữa cải tạo hoặc xây dựng lại nhưng phải tuân thủ theo đúng vị trí và quy mô, tính chất công trình đã được phê duyệt trong văn bản thiết kế quy hoạch chi tiết kèm theo dự án đầu tư được duyệt ban đầu. Khi xây dựng phải đảm bảo các điều kiện vệ sinh, các yêu cầu về quy hoạch kiến trúc đô thị, về mỹ quan công trình, cảnh quan đô thị.
- Hồ sơ xin cấp phép sửa chữa và cải tạo được lập và xem xét giải quyết theo quy định của điều lệ quản lý quy hoạch đô thị.
- Các tổ chức, cơ quan và các hộ gia đình trong khu dân cư có trách nhiệm gìn giữ cảnh quan kiến trúc và quy hoạch của khu dân cư; trồng cây xanh trong khuôn viên phù hợp với quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt.
- Các loại cây xanh phải được trồng theo quy hoạch được phê duyệt và hướng dẫn của cơ quan quản lý đô thị, đảm bảo các yêu cầu về mỹ quan đô thị, vệ sinh môi trường và không làm hư hỏng các công trình kỹ thuật hạ tầng trong khu đô thị. Việc chặt, hạ cây trong khu đô thị phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép trừ các trường hợp khẩn cấp, nguy hiểm.
Khu đô thị mới Văn Khê mở rộng trong ranh giới quy hoạch được phân chia các khu chức năng chính như sau:
a. Các khu vực trọng tâm và công trình chủ đạo
Tạo dựng một khu vực trọng tâm gắn kết các khu vực chức năng khác thông qua hệ thống giao thông, đặc biệt sử dụng các tuyến đường đôi có dải cây xanh ở giữa lớn. Khu vực trọng tâm là quảng trường giao thông giao cắt giữa hai trục đường 38m nối thông ra trục đường vành đai phía Bắc. Quanh khu vực trọng tâm là các khu trung tâm thương mại, văn phòng, dịch vụ tổng hợp, chung cư cao tầng và công trình công cộng.
Công trình chủ đạo là Khu nhà ở hỗn hợp dịch vụ thương mại, chung cư cao tầng gồm hai khối nhà cao 50 tầng, hợp khối với phần cao 33 tầng tạo thế so le phát triển, ôm lấy quảng trường trung tâm và cổng chào trên lối vào chính, tạo điểm nhấn thị giác trên trục đô thị dọc theo trục đường 38m.
b. Trục không gian chính
Trục không gian chính dựa trên trục đường 38m chạy dọc theo hướng Đông Bắc-Tây Nam kết với trục đường 24m nối khu nhà ở Văn Khê và Khu đô thị Văn Khê mở rộng thành một đô thị tổng thể trên trục đường Lê Văn Lương tạo nên không gian sinh hoạt hiện đại, sinh động và hấp dẫn cho toàn bộ tuyến trục trung tâm.
Các trục không gian vuông góc được quy hoạch thành các trọng điểm cao tầng (50 và 35 tầng) vát chéo nhau, mở hướng nhìn ra trục đường chính, tạo các khoảng không gian đóng mở liên hoàn theo cả chiều cao và chiều rộng.
c. Hệ thống quảng trường:
Quảng trường giao thông : được bố trí tại giao cắt các trục đường chính trong khu đô thị và trục đường vành đai phía Bắc. Các công trình kiến trúc nên thiết kế góc vát tạo không gian mở trên quảng trường và đảm bảo không hạn chế tầm nhìn. Tận dụng một số quảng trường giao thông kết hợp tổ chức điểm đỗ xe cho khu vực đặc biệt là khu vực quanh khu trung tâm.
Quảng trường khu vực: được bố trí chạy dọc phía sau Khu đô thị Văn Khê mở rộng tập trung nhiều hoạt động công cộng, đồng thời cũng là khu vực tạo tổ chức không gian và cảnh quan cho khu đô thị, bao gồm:
Quảng trường đi bộ, dịch vụ công cộng, cây xanh vui chơi: bố trí tại khu vực phía sau Khu đô thị Văn Khê mở rộng.
Quảng trường thương mại: bố trí dọc trục đường 42m đường vành đai phía Bắc. d. Tổ chức cây xanh
*Cây xanh đường phố
Với việc hình thành và sự phát triển của hệ thống giao thông công cộng trong tương lai, Thiết kế Khu đô thị Văn Khê mở rộng rất chú trọng tới lượng khách bộ hành sử dụng các phương tiện giao thông công cộng đặc biệt là trên tuyến trục trung
tâm. Do đó, ven các trục đường 38m tổ chức trồng cây xanh kết hợp đường đi bộ tạo tiện nghi tối đa cho nguời đi bộ. Các công trình dọc trục chính đều là các công trình dịch vụ, có khoảng lùi lớn, tổ chức các thảm cỏ và không gian quảng trường cộng
