- Luật sư và kế toỏn: do tớnh chất phức tạp và số lượng thủ tục phỏp lý trong giao dịch nhà dất rất nhiều, vai trũ của luật sư và kế toỏn viờn khụng th ể thiếu
b. Những nội dung cơ bản nhằm hoàn thiện khung phỏp lý
Theo phương hướng cơ bản nờu trờn, khi xõy dựng và hoàn thiện mụi trường phỏp lý cho phỏt triển thị trường BĐS ở nước ta cần chỳ trọng những nội dung cơ bản sau đõy:
Sửa đổi Bộ luật dõn sự
- Nghiờn cứu, bổ sung cỏc quy định cụ thể, chi tiết để làm rừ hơn cỏc hỡnh thức sở hữu, cỏc quyền năng của chủ sở hữu và của người khụng phải chủ sở hữu đối với một tài sản trong đú cú BĐS - nhà đất.
- Nghiờn cứu, mở rộng khỏi niệm về BĐS bao gồm cỏc quyền tài sản gắn liền với đất.
- Hoàn thiện cỏc quy định về đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng và đăng ký giao dịch đảm bảo trong đú cú tài sản bao đảm là BĐS.
- Bộ luật dõn sự chỉ nờn điều chỉnh những quan hệ giữa cỏc chủ thể bỡnh đẳng với nhau trong vấn đề chuyển quyền sử dụng đất thụng qua cỏc giao dịch.
- Về bỏn đấu giỏ tài sản núi chung và tài sản là BĐS núi riờng cần được điều chỉnh trong một văn bản thống nhất quy định về quy chế bỏn đấu giỏ tài sản. Bỏn đấu giỏ phải được xỏc định là một loại hoạt động hỗ trợ tư phỏp và phải do cỏc tổ chức đấu giỏ chuyờn nghiệp thực hiện.
Phỏp luật về đất đai:
- Đối với đăng ký chuyển quyền sử dụng đất, phỏp luật cũng cần nhanh chúng cú quy định phõn biệt rừ hoạt động quản lý Nhà nước về giao dịch đất đai và hoạt động dịch vụ cụng về đất đai, từ đú cú quy định cụ thể về thủ tục chuỷờn quyền, trỏch nhiệm của cỏc chủ thể.
- Về đăng ký giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cần xem xột để bỏ qua cỏc quy định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, BĐS phải được cơ quan cú thẩm quyền cho phộp, thay vào đú cần cú quy định cỏc điều kiện được chuyển nhượng và bắt buộc người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và BĐS phải đang ký chuyển nhượng.
- Cơ chế quản lý giỏ (BĐS – nhà đất) cần đổi mới theo hướng:
Khung gớa BĐS do Nhà nước ban hành chủ yếu chỉ ỏp dụng trong phạm vi giao dịch giữa Nhà nước với cỏc tổ chức cỏ nhõn trong việc giao, bỏn, khoỏn và cho thuờ BĐS, bồi thường và hỗ trợ giải phúng mặt bằng.
Hỡnh thành và đưa vào cỏc trung tõm định giỏ BĐS.
Đối với cỏc lụ đất cú vị trớ thuận tiện, cú nhiều lợi thế, chớnh quyền địa phương thực hiện đấu giỏ, đấu thầu cụng khai quyền sử dụng đất nhằm nõng cao hiệu quả sử dụng đất và tăng thu ngõn sỏch Nhà nước.
Bổ sung cơ chế thoả thuận giỏ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giỏ thuờ đất. Nhà nước cú những biện phỏp, chế tài hợp lý để hạn chế việc
đầu cơ đất đai nhằm trỏnh hiện tượng “bong búng” cũng như “đúng băng” của thị trường.
Ban hành luật xõy dựng: trong đú quy định rừ về quy hoạch, kế hoạch, tiờu chuẩn, quy trỡnh xõy dựng cỏc cụng trỡnh trong đú cú nhà và cỏc BĐS khỏc.
Xõy dựng luật đăng ký BĐS: trong đú quy định về đăng ký quyền sở hữu quyền sử dụng BĐS bao gồm cả quyền liờn quan đến BĐS như quyền tài sản, trong đú cú đăng ký thế chấp BĐS. Quy định thống nhất về tổ chức, trỡnh tự, thủ tục đăng ký BĐS, tạo điều kiện thuận lợi cho cỏc tổ chức, cỏ nhõn cú thể tỡm hiểu một cỏch nhanh chúng, dễ dàng cỏc thụng tin liờn quan đến cỏc loại tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đất, đặc biệt là cỏc thụng tin liờn quan đến quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, đặc biệt là cỏc thụng tin liờn quan đến quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và biến động về BĐS đú. Mở rộng đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu nhà ra cả khu vực nụng thụn chứ khụng dừng ở phạm vi thành thị như hiện nay.
Xõy dựng luật nhà ở: để hoàn thiện chớnh sỏch về nhà ở, tạo ra sự đồng bộ, nhất quỏn và ổn định trong cỏc quy đinh về lĩnh vực này thỡ cần xõy dựng một văn bản luật thống nhất về nhà ở. Trong đú cú cỏc quy định về quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu quyền và nghĩa vụ của cỏc bờn bỏn, mua nhà, cỏc quy định về trỏch nhiệm quản lý nhà, quy chế sử dụng nhà chung cư v.v…Ban hành cơ chế khuyến khớch cỏc tổ chưc tài chớnh tham gia thị trường nhà ở. Đồng thời ban hành cơ chế hỗ trợ về lói suất, thuế… để khuyến khớch cỏc nhà đầu tư kinh doanh BĐS, đặc biệt là xõy dựng nhà ở cho những đối tượng cú thu nhập thấp, đối tượng chớnh sỏch. Mở rộng sự tham gia của cỏ nhõn, tổ chức nước ngoài vào thị trường BĐS, nhất là hoạt động xõy nhà để bỏn và cho thuờ.
nhõn, tổ chức kinh doanh BĐS trong đú mở rộng chủ thể được tham gia kinh doanh BĐS đến cỏc đối tượng như cỏc cỏ nhõn, tổ chức, quy chế thế chấp, quy chế quản lý giỏ, quy chế mua đặt cọc, quy chế mua trả gúp, quy chế bảo hiểm, quy chế hoạt động mụi giới, quy chế cho thuờ, quy chế quản lý BĐS cộng đồng sở hữu, quy chế hành nghề đỏnh giỏ và mụi giới BĐS, quy chế hành nghề kinh doanh BĐS, quy chế hành nghề quản lý BĐS…
Hoàn thiện phỏp luật về ngõn hàng – tớn dụng. Việc cho phộp cỏc doanh nghiệp cú vốn đầu tư nước ngoài (FDI) thế chấp quyền sử dụng đất cho cỏc tổ chức, tớn dụng ở nước ngoài để vay vốn nhằm thỏo gỡ những vướng mắc về nhu cầu vay vốn của cỏc doanh nghiệp FDI và việc thỏo gỡ này sẽ rất cú ý nghĩa đối với cỏc nhà đầu tư. Vỡ vậy, luật phỏp hiện hành cần được sửa đổi theo hướng cho phộp tổ chức, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn trong nước hoặc cỏc dự ỏn đầu tư nứơc ngoài cú quyền thế chấp BĐS (trong đú cú quyền sử dụng đất) tại cỏc tổ chức nước ngoài trong đú cỏc ngõn hàng, tổ chức tớn dụng.
Liờn quan đến việc ỏp dụng phỏp luật vào Việt Nam vào việc xử lý tài sản bảo đảm khi doanh nghiệp FDI khụng thực hiện nghĩa vụ trả nợ cần quy định theo hướng tụn trọng sự thoả thuận của hai bờn thể hiện trong hợp đồng vay vốn. Hai bờn đựoc tự do lựa chọn hỡnh thức giải quyết tranh chấp (theo con đường trọng tài hay toà ỏn) và phỏp luật ỏp dụng. Quy định về quyền và nghĩa vụ của bờn thế chấp theo hướng đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ hợp phỏp của hai bờn phự hợp với thụng lệ quốc tế cũng như cỏc cam kết quốc tế trong Hiệp định thương mại song phương và đa phương mà Việt Nam ký kết tham gia.
Bờn cạnh đú, phỏp luật ngõn hàng – tớn dụng cũng cần cú những quy định về việc cho vay với lói suất ưu đói hoặc cơ chế ưu đói cho những đối tượng vay để kinh danh mua bỏn, sửa chữa, cải tạo, nõng cấp nhà ở và cỏc cụng trỡnh xõy dựng khỏc, gúp phần mở rộng một cỏch hợp phỏp cỏc chủ thể được tham gia vào thị trường BĐS và đỏp ứng nhu cầu hàng húa trờn thị trường BĐS, giảm
thiểu tối đa tỡnh trạng khan hiếm hàng hoỏ hoặc lợi dụng để đầu cơ tăng giỏ đất ảo và hoạt động tiờu cực khỏc trờn thị trường BĐS.
1.2. Nhúm cỏc biện phỏp về tài chớnh
- Đổi mới cụng tỏc thu tiền sử dụng đất.
- Đổi mới chớnh sỏch thuế quyền sử dụng đất và lệ phớ trước bạ. - Hỗ trợ tài chớnh cho người cú thu nhập thấp.
- Tổ chức định giỏ BĐS.
