V. II Thực trạng về đầu t phát triển nhà ở cho đối t ợng thu nhập thấp tạ
2. Quản lý hoạt động đầu t phát triển nhà ở Hà Nội cho những ngời có thu
thu nhập thấp:
Hiện nay các cơ quan quản lý ở các cấp nh sau:
Cấp Trung ơng- Tổng cục Địa Chính và Bộ Xây dựng
Cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng Thành phố Hà Nội , thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Đà Nẵng, tỉnh Nghệ An và tỉnh Đồng Nai đã thành lập Sở Địa Chính - Nhà đất. Các tỉnh còn lại có Sở Địa Chính phủ và Phòng Nhà đất thuộc Sở Xây dựng. Mô hinh Sở Địa Chính - Nhà đất đang đợc đánh giá để áp dụng đại trà, nhiều ý kiến cho rằng mô hình này có nhiều u điểm nên đợc nhân rộng. Sở Địa Chính- Nhà đất cấp một giấy chứng nhận kết hợp cả QSDĐ và QSH nhà ở. ở các địa phơng khác, không có mô hình Sở Địa Chính – Nhà đất, việc cấp hai loại giấy riêng biệt đòi hỏi phải phối hợp nhiều cơ quan tham gia, nên thủ tục cấp phức tạp hơn nhiều.
Tổ chức ở cấp quận, huyện hiện nay cha thống nhất, còn ở 2-3 cơ quan khác nhau nên việc phối hợp có nhiều khó khăn.
Các văn bản pháp lý về quản lý đất đô thị đã đợc bổ sung và hoàn thiện dần, bao gồm các văn bản chủ yếu sau:
Nghị định số 88/CP ngày 17-8-1994 của Chính phủ về quản lý, sử dụng đất đô thị
Nghị định 91/CP ngày 17-8-1994 của Chính phủ ban hành điều lệ quản lý qui hoạch đô thị
Bộ luật dân sự của nớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1995 ( phần qui định về chuyển quyền sử dụng đất
Nghị định số 87/CP ngày 17-8-1994 của Chính phủ qui định khung giá các loại đất
Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29-3-1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi chuyển nhợng , cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Thông t số 1417/1999/TT-TCĐC ngày 18-9-1999 của TCĐC hớng dẫn thi hành nghị dịnh 17/1999/NĐ-CP
Nghị định số 60/CP ngày 5-7-1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất tại đô thị
Nghị định 38/2000/NĐ-CP ngày 23-8-2000 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
Quản lý đất đô thị hiện nay :
Theo kết quả kiểm kê đất năm 2000 của Tổng cục Địa Chính thì đất ở của các đô thị trong toàn quốc là 72.158 ha, đất chuyên dùng ( đờng xá, đất dành cho công nghiệp và dịch vụ) là 140.538 ha, tổng diện tích đất đô thị là 212.896 ha. Bình quân đất ở các đô thị toàn quốc là 40.3 m2/ngời, đất chuyên dùng là 78.4 m2/ngời. Bình quân diện tích đất đô thị là 118.7 m2/ngời. Nếu chỉ tính đất ở và đất xây dựng thì bình quân đầu ngời là 63.8 m2.
Đất đô thị luôn gắn với các công trình xây dựng trên đất nên việc quản lý đất đô thị có quan hệ mật thiết với qui hoạch đô thị và các công trình xây dựng đô thị.
Việc quản lý đất đô thị nói chung và quản lý đất ở nói riêng rất phức tạp, chịu nhiều yếu tố kinh tế xã hội tác động. Việc quản lý đất đô thị liên quan chặt chẽ với quản lý xây dựng và phát triển đô thị. Tại các đô thị của nớc ta và nhiều đô thị ở các nớc đang phát triển đều tồn tại một trở ngại lớn là nhiều khu dân c lấn chiếm đất công để xây dựng nhà ở. Ví dụ ở Hà Nội có cụm nhà 5A phờng Chơng Dơng, khu nhà lấn chiếm ở công viên Thành Công…
Phần lớn c dân ở các khu nhà ở bình dân tại các thành phố cuả nớc ta đều cha đợc cấp quyền hởng dụng đất chính thức. Những ngời này thờng là ngời thu nhập thấp .
Các Chính sách nhà ở tại Việt Nam đang thay đổi từ biện pháp trớc đây là tập trung giải toả các khu nhà ổ chuột để xây dựng các khu chung c sang biện pháp hiện nay là tập trung hoàn thiện từng bớc quĩ nhà ở hiện có trên các địa bàn khu ổ chuột và khu định c trên đất lấn chiếm. Định hớng mới này đi đôi với việc tạo ra các khu dân c mới, đợc cung ứng dịch vụ để dân chúng có thể cải thiện dần dần nhà ở của mình trong suốt thời gian sinh sống.
Phần lớn các khu nhà chung c, ngời dân đã lấn chiếm các khoảng không gian mở để cơi nới thêm phòng ở, hoặc xây dựng các kiốt bán hàng. Việc này đã gây ảnh hởng lớn đến mỹ quan đô thị và môi trờng sống. Có thể thấy rất rõ tình trạng này ở các khu tập thể Kim Liên, Trung Tự và Giảng Võ.
Tại các làng xóm ở các đô thị , Chính quyền và các cơ quan chức năng không quản lý đợc đất đai cũng không quản lý đợc xây dựng. Ngời dân xây dựng tự phát và mua bán đất đai theo hình thức trao tay, mỗi gia đình chỉ xây dựng ngôi nhà của mình. Hạ tầng cơ sở không đợc chú ý. Hệ quả là đơng xá thì chật hẹp, quanh co, không có hệ thống thoát nớc, mùa ma bị ngập lên tới 50-100 cm nớc, không có công trình phục vụ công cộng và cây xanh. Điển hình là làng hoa Ngọc Hà, làng Giảng Võ, làng Hào nam tại thành phố Hà Nội
Đất đai đô thị không đợc quản lý, không áp dụng các tiêu chuẩn qui phạm xây dựng. Các khu nhà ở tồn tại một số vấn đề sau:
Mật đô xây dựng quá cao, nhiều nơi lên tới 80-90%. Không đảm bảo tiêu chuẩn phòng hoả, khoảng cách giữa các dẫy nhà không đảm bảo khoảng cách phòng cháy chữa cháy tối thiểu là 6 m.
Đất cây xanh trong đô thị và trong các khu ở quá ít, không có sân chơi cho trẻ em. Tại các khu xây dựng nhà liền kề không còn một khoảng không gian trống nào, môi trờng sống bị ảnh hởng nặng nề.
Tỷ lệ đất dành cho giao thông ( đờng và bãi đỗ xe) quá thấp chỉ bằng khoảng 50% tiêu chuẩn quy định. Đờng xá trong các khu nhà tập thể 1 tầng trớc đây, do dân lấn chiếm đất xây cất nhà nên lòng đờng rất chật hẹp, chiều rộng mặt đờng chỉ còn dới 1m.
Công tác lập qui hoạch cha sát với thực tế dẫn đến hầu hết các dự án khu đô thị mới đều phải điều chỉnh qui hoạch trong quá trình thực hiện. Cha có bản đồ chung phối hợp với các lĩnh vực giao thông, cấp thoát nớc, điện lực, bu chính viễn thông để xây dựng đồng bộ cơ sở hạ tầng của dự án. Công tác t vấn có vị trí và tầm quan trọng đặc biệt trong lĩnh vực đầu t phát triển và kinh doanh nhà ở nhng thời gian vừa qua hoạt động này còn rất hạn chế.
Công tác giám định, đánh giá dự án còn nhiều hạn chế, thiếu sự tham gia phối hợp của các cơ quan quản lý chuyên ngành, điều này làm ảnh hởng đến chất lợng công trình và hiệu quả của dự án.
Đầu t phát triển nhà ở là sự nghiệp của toàn dân, do dân, vì dân. Vì vậy đòi hỏi phải có sự tham gia của toàn dân, do dân, vì dân vì vậy đòi hỏi phải có sự tham gia của toàn xã hội, trớc hết thuộc về trách nhiệm của Chính quyền các cấp, các cơ quan quản lý Nhà nớc có liên quan và Chính sách tạo điều kiện của Nhà nớc . Vì vậy, trong thời gian tới cần có những giải pháp cụ thể để góp phần nâng cao hiệu lực công tác quản lý, đó cũng là một giải pháp cơ bản để nâng cao chất lợng của hoạt động đầu t phát triển nhà ở Hà Nội .