Chung cư cao cấp không chỉ được biết đến với giá cao mà còn được biết đến là cơ sở vật chất, cơ sở hạ tầng ,an ninh …tốt . Tuy nhiên trên thực tế chung cư cao cấp cũng có nhiều vấn đề khiến người dân phải dở khóc dở cười. Nổi bật nhất đó là vấn đề phí chung cư. Hiện nay tại các căn hộ chung cư cao cấp mức phí chung cư là quá cao cho người dân sống trong khu chung cư. Năm 2009 Tại Trung Hòa - Nhân Chính, phí dịch vụ hiện là 30.000 đồng / tháng. Văn Quán, Linh Đàm, Việt Hưng... cao hơn một chút, 45.000 đồng. Một số nơi được gọi là cao cấp, phí dịch vụ hàng tháng được tính theo m2 như Pacific Place 83B Lý Thường Kiệt lên tới 0,6 USD... Như vậy trung bình một căn hộ ở đây có phí dịch vụ xấp xỉ 1 triệu đồng.
Người dân đã phải bỏ tiền tỉ ra để mua một căn hộ chung cư cao cấp thế nhưng sau những ngày hồ hởi trong căn hộ mới, không ít cư dân chung cư méo mặt vì các loại “phí” vệ sinh, trông xe, điện hành lang, cầu thang máy... với cái giá “quy định” và người ra quy định lại là chủ đầu tư như:
Tại toà nhà Artex nằm trên đường Ngọc Khánh Ba Đình Hà Nội nhiều người dân đã liên tục phàn nàn về việc phải nộp phí dịch vụ vô tội vạ như phí thang máy, tiền điện, nước … quá cao. Hay là khi bàn giao nhà, Ban Quản lý nhà và các hộ gia đình đã nghiệm thu và chốt chỉ số công tơ về điện, nước, nhưng sau đó Ban Quản lý nhà lại yêu cầu mỗi gia đình đóng thêm 500.000đ tiền sử dụng dịch vụ trên.Bên cạnh đó, mặc dù liên tục bị sự cố nhưng Ban Quản lý thu tới 150.000đ/tháng/căn hộ phí hệ thống cầu thang máy
Hay tại The Manor Hà Nội người dân cho rằng mức 70% của 0,88 USD/ m2/tháng cho phí các loại dịch vụ mà bản thân người dân không biết gồm những dịch vụ gì, 100 USD/tháng/xe ôtô, 10 USD /tháng/xe máy… do công ty tự áp đặt đối với người dân là quá cao và hết sức vô lý.
Cư dân đang sinh sống ở khu đô thị Ciputra cũng đã phải “kêu trời” vì mức phí dịch vụ phải đóng lên tới 40 triệu đồng/năm.
Không chỉ có thế gần đây, người dân tỏ ra bức xúc hơn trước việc các chủ đầu tư đưa ra mức giá “mua” chỗ để ôtô lên tới hàng trăm, thậm chí hàng tỷ đồng. Một chỗ để xe trong tòa nhà Kinh Đô (Lò Đúc) đã được bán với giá gần 500 triệu đồng cho thời hạn 50 năm, vậy nhưng theo người dân ở đây, thậm chí còn diễn ra tình trạng mua đi bán lại với giá cao hơn thế. Gần đây nhất, khách hàng của tòa nhà Golden Westlake choáng váng khi chủ đầu tư đưa ra mức giá “bán” chỗ để xe lên tới 751 triệu đồng (cho hạng thấp nhất) đến 2,145 tỷ đồng (cho hạng cao nhất, tương đương để được 4 xe ôtô). Nhiều người đã sốc khi biết tin này;Họ đều cho rằng số tiền này là quá lớn và nó có thể mua được cả 1 căn hộ chung cư rộng rãi và tiện nghi.Nếu không chấp nhận mức giá trên, chủ phương tiện sẽ phải thuê chỗ để xe với giá... 3 triệu đồng/tháng. Một số chủ đầu tư gần đây khôn khéo hơn, không tách riêng việc bán nhà và bán chỗ để ôtô mà đưa nó vào chi phí dịch vụ. Nếu hộ nào có ôtô thì sẽ phải chịu một mức phí dịch vụ cao hơn . Điều đó đã làm cho người dân rơi vào cảnh ngộ "không được làm chủ trong chính căn hộ của mình". Vào tháng 2/2009, người dân sống tại căn hộ cao cấp The Manor Hà Nội do không thống nhất được phương án thu phí trông xe với chủ đầu tư là Công ty Bitexco tại đây. Hàng trăm chiếc xe ô tô nối dài đã phải qua đêm ngoài trời vì thanh barrie của công ty Bitexco - đơn vị quản lý tòa nhà chắn ngang lối về. Người dân ở The Manor muốn dùng tầng hầm để xe, hành lang chung thì phải thuê hoặc mua lại.Ngoài ra theo nhiều hộ dân ở khu The Manor thì những dịch vụ theo cam kết hoàn toàn trái ngược như bề bộn vật liệu do thi công chậm tiến độ, hệ thống điều hòa kêu như máy nổ, tiền điện nước mỗi tháng lên đến 6-7 triệu đồng… Trước tình trạng đó người dân ở các khu chung cư cao cấp đã lên tiếng phản đối ;đặc biệt là những người dân sống ở the Manor Hà Nội nơi vốn được mệnh danh là “Paris giữa lòng Hà Nội” đã phải nghỉ làm để mời nhà báo và phóng viên đến dự cuộc đàm phán giữa đại diện dân cư và chủ đầu tư The Manor Hà Nội. Tại cuộc đàm phán này, đại diện công ty Bitexco sẽ phải “giải trình” một loạt vấn đề như: áp đặt loại phí và mức phí dịch vụ quá cao; chất lượng công trình không như hợp đồng và nhà mẫu; vấn đề sở hữu các công trình chung như tầng hầm để xe, tầng trệt và hành lang; vấn đề bồi thường chậm hợp đồng…
Các chủ đầu tư thì hàng tháng vẫn liên tục gửi những thông báo yêu cầu người dân nộp các khoản phí trong khu chung cư với mức rất cao trong khi thực chất hầu như chưa loại dịch vụ nào được thực hiện.Theo như người dân
nói: Công ty Bitexco còn cho rằng một số công trình như tầng hầm ,hành lang chung là thuộc quyền sở hữu của công ty ai muốn dùng thì phải mua hoặc thuê lại;các loại phí khác là dùng để sửa bồn hoa,các công trình công cộng khác .Mặt khác công ty Bitexco còn nói với các hộ gia đình rằng nếu không đến ở (để thanh toán tiếp tiền trong hợp đồng) thì Bitexco sẽ đơn phương hủy hợp đồng. Thế nhưng, đa số hộ gia đình đều thuộc diện bị chậm giao nhà theo hợp đồng có khi đến hàng năm trời trong khi không hề được nhắc đến chuyện bồi thường chậm trễ theo như cam kết….
Tháng 5/2008, Bộ Xây dựng mới chỉ ban hành thông tư hướng dẫn phân hạng mà chưa "gắn mác" cao cấp cho bất kỳ chung cư nào. Chính việc Bộ Xây dựng không phân hạng cho từng chung cư cụ thể dẫn tới việc chủ đầu tư tự nhận mình là cao cấp và đưa ra mức giá dịch vụ "cắt cổ". Chỉ có người dân chịu thiệt thòi và rơi vào cảnh ngộ "không được làm chủ trong chính căn hộ của mình". Năm 2010 nhà nước đã 4 lần dự thảo phí chung cư nhưng vẫn chưa hoàn thành. Trước đây, Sở Xây dựng đã có ba dự thảo về phí dịch vụ nhà chung cư. Theo các dự thảo này, mức thu phí dịch vụ nhà chung cư tùy thuộc theo hạng nhà chung cư. Cụ thể, chung cư hạng một tối đa không quá 8.000 đồng/m2; hạng hai tối đa 7.000 đồng/m2; hạng ba, hạng bốn lần lượt không quá 6.000/m2 đồng và 5.000 đồng/m2. Nhà chung cư thuộc diện nhà ở xã hội, nhà công vụ, chung cư cũ tối đa không quá 1.000 đồng/m2. Đối với phần diện tích sử dụng để làm việc và kinh doanh, Sở Xây dựng đề nghị áp dụng mức thu trên nhân với hệ số 1,2.Sau đó UBND TP chỉ đạo Sở Xây dựng soạn lại dự thảo theo hướng không căn cứ vào loại hình chung cư mà tùy theo loại hình dịch vụ. Phó chủ tịch Tổng Hội xây dựng Việt Nam, cho rằng, để chấm dứt mâu thuẫn do phí chung cư gây ra sau khi bán căn hộ, chủ đầu tư nên trao "quyền" cho khách hàng và tập trung xây dựng những công trình khác. Ban quản trị do dân bầu ra sẽ thay chủ đầu tư đưa ra một số nguyên tắc buộc người dân phải chấp hành, như phí dịch vụ, phí vận hành... Chủ đầu tư không thể dựa vào "mác" cao cấp để ban hành phí dịch vụ cao hơn so với các nơi khác. Ngoài ra phí cao hay thấp sẽ do tính chất nội dung công việc, lượng nhân công thuê mướn quyết định…Tuy nhiên tất cả mới chỉ trên dự thảo,và tiếp tục được các cơ quan ban ngành nghiên cứu, còn việc khi nào các điều luật này được ứng dụng vào thực tế thì vẫn còn là một dấu hỏi lớn.
CHƯƠNG 3
Gi¶I ph¸p t¨ng cêng c«ng t¸c qu¶n lý chung c t¹i hµ néi
***I. MÔ HÌNH QUẢN LÝ CHUNG CƯ I. MÔ HÌNH QUẢN LÝ CHUNG CƯ
Dựa vào mô hình cơ cấu tổ chức bộ máy quản trị doanh nghiệp theo chức năng được học trong bộ môn quản trị doanh nghiệp, chóng em đề xuất một mô hình quản lý chung cư cho vấn đề về công tác quản lý chung cư hiện nay.
Để xây dựng mô hình, đầu tiên là tổ chức bầu ban quản lý chung cư: Đây sẽ là tổ chức trực tiếp giải quyết các yêu cầu,khiếu nại của người dân.Ban quản lý này được tất cả người dân trong khu chung cư bỏ phiếu tín nhiệm.Nếu ban quản lý làm việc không hiệu quả,tất cả hộ dân cư sống trong chung cư có quyền bỏ phiếu bãi nhiệm. Đối với các khu chung cư mà trong số người dân đang sinh sống có nhiều người đã về hưu,có thời gian rồi nhiều ta có thể lựa chọn ngay những người sống trong chung cư,để họ đi học 1 lớp nghiệp vụ về quản lý bất động sản vào ban quản lý. Đối với các khu chung cư mà nhứng người sinh sống quá bận rộn,không thể tự tham gia vào các hoạt động của ban quản lý thì người dân sống trong chung cư cùng chủ đầu tư họp bàn thuê những người có nghiệp vụ về quản lý bất động sản để tham gia vào ban quản lý. Trong ban quản lý sẽ gồm các thành phần chủ yếu : trưởng ban quản lý,các uỷ viên ban quản lý và các thành viên ban quản lý. Thành viên ban quản lý làm những người trực tiếp tham gia vào các bộ phận trong ban quản lý. Uỷ viên ban quản lý làm công tác kiểm tra về việc thực hiện nhiệm vụ của các thành viên.Trưởng ban quản lý là người quản lý cấp cao nhất của ban quản lý tổng kết các mặt tích cực và tiêu cực trong công tác quản lý chung cư theo tháng hoặc quý...
Trong ban quản lý chung cư sẽ chia ra thành các bộ phân riêng biệt: Bộ phận bảo vệ, Bộ phận sửa chữa và bảo dưỡng, Bộ phận dịch vụ. Bộ phận bảo vệ làm các công việc: trông giữ xe, tuần tra ban ngày, tuần tra ban đêm, thống kê, biết được số người đang cư trú tại khu chung cư, đảm bảo mặt an ninh cho chung cư. Bộ phận sửa chữa và bảo dưỡng có nhiệm vụ söa chữa những hư hỏng nhẹ của khu nhà và thuê ngoài khi phải sửa chữa hư hỏng nặng.Bộ phận dịch vụ thì thực hiên các dịch vụ được người dân trong khu nhà yêu cầu: ăn uống, hàng tạp hoá, siêu thị, trông trẻ, lau dọn nhà cửa…Lợi nhuận thu được lại quay lại phục vụ lợi ích của khách hàng. Tất cả lợi nhuận thu được từ việc cung cấp dịch vụ sẽ dùng để trả lương cho những người trong ban quản trị và
dùng cho tất cả các công việc chung của chung cư. Những người dân sống trong chung cư sẽ giảm bớt được chi phí nếu thuê gọi dịch vụ riêng lẻ,vấn đề an ninh được đảm bảo hơn, quyền dân chủ của mọi người sẽ thể hiện rõ hơn.
Mô hình này giải quyết được các vấn đề bức xúc trong quản lý chung cư : người dân sẽ nhanh chóng được đáp ứng yêu cầu của mình mà không phải chờ đợi chủ đầu tư giải quyết trong vô vọng, tạo sự an tâm tin tưởng cho ngưòi dân sống trong chung cư, tạo công ăn việc làm cho nhiều người lao động và những người lớn tuổi về hưu muốn tham gia công tác xã hội, giúp giảm bới các chi phí dịch vụ đối với hộ dân….