1.1 Ưu điểm.
Xét về tổng thể, thị trường BĐSVN được hình thành cách đây gần 20 năm, sau một thời gian VN tiến hành công cuộc Đổi mới. Có thể nói rằng, trong những năm qua, thị trường BĐSVN đã có những tăng trưởng, phát triển nhanh, mạnh cả về quy mô, phạm vi, số lượng và chất lượng; đặc biệt là ở khu vực đô thị.
Theo phân tích và đánh giá của nhiều chuyên gia và hãng BĐS quốc tế lớn, cơ hội phát triển mạnh của thị trường BĐSVN thực sự đã đến. Hầu hết đều lạc quan, tin tưởng vào sự phát triển mạnh của BĐSVN những năm tới. Thị trường BĐSVN đang được kích hoạt từ cả 3 phía Nhà nước – doanh nghiệp và nhân dân. Điều này được căn cứ vào những nhận định sau:
- Việt Nam đang có một tốc độ phát triển hàng đầu khu vực Đông Nam Á và châu Á, trong khi đó nhu cầu kiến thiết hạ tầng lại đang rất lớn. Mặt khác, Việt Nam hiện có 86 triệu người, với độ tuổi trung bình là 24 và còn tăng thêm đến khoảng hơn 100 triệu vào 5 – 10 năm tới phần đông tập trung ở thành thị, quá trình di dân và tốc độ đô thị hoá diễn ra khá nhanh… Ngoài ra ngày càng có nhiều người nước ngoài đến làm việc, sinh sống, du lịch, từ đó xuất hiện nhu cầu bức thiết và đa dạng về nhà ở, điều kiện và môi trường làm việc, vui chơi giải trí... Điều này khẳng thị trường nhà đất VN đang và sẽ ngày càng sôi động.
-Cùng với việc hội nhập quốc tế, Việt Nam đã và đang hoàn thiện để đảm bảo những điều kiện cơ bản nhất cho sự phát triển. Chính sách cải cách hành chính và pháp lý ngày càng hoàn thiện hơn đã tạo điều kiện cơ bản cho sự phát triển thị trường nói chung và BĐS nói riêng. Cụ thể, Luật Đầu tư nước ngoài đã tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư nước ngoài, Luật
Kinh doanh BĐS, Luật Đất đai, Luật Nhà ở cùng với hàng loạt các chính sách ưu đãi khuyến khích đầu tư khác đã tạo những tiền đề cơ bản nhất.
- Sau việc gia nhập WTO, Việt Nam đã thu hút được sự chú ý và quan tâm từ các quốc gia trên thế giới. Các nhà đầu tư nước ngoài đã quan tâm nhiều đến thị trường BĐS Việt Nam thông qua sự phát triển kinh tế khá cao và ổn định trong nhiều năm qua, một làn sóng đầu tư lớn vào VN đang đến… Mặt khác, trong nước, các nguồn vốn của các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế cũng đang dồn vào BĐS. Thị trường tài chính của VN đang phát triển mạnh. Để phát triển BĐS, rất cần phải có sự gắn kết với lĩnh vực tài chính, ngân hàng... Các lĩnh vực này hiện đang phát triển rất mạnh, thị trường chứng khoán đang là một kênh nóng để đầu tư và huy động vốn cho BĐS.
Các nhà đầu tư cả trong nước và nước ngoài hầu hết đều có nhận định, thị trường BĐSVN đang là lĩnh vực kinh doanh “hốt bạc”. Và sự thực cũng đang chứng minh điều ấy. Theo ước tính, hiện thị trường này đang thu hút hàng chục tỷ USD vốn đầu tư. Ngoài các doanh nghiệp trong nước, thì vốn đầu tư nước ngoài cũng ngày mọt mạnh, chúng khiến cho thị trường BĐSVN đang ngày một “nóng” lên. Nhằm đón đầu cơ hội phát triển các loại hình BĐS thời “hậu WTO”, nhiều doanh nghiệp FDI triển khai các dự án vốn hàng chục, hàng trăm triệu USD. Các quỹ đầu tư nước ngoài bắt đầu tìm kiếm cơ hội tham gia vào thị trường, các quỹ đầu tư chuyên ngành cũng bắt đầu xuất hiện. Quốc gia và vùng lãnh thổ có vốn đầu tư chiếm tỷ trọng cao dẫn đầu là Hàn Quốc, kế đến là Singapore, Malaysia, Hồng Kông, Đài Loan... Tp.HCM vẫn là địa phương thu hút đầu tư nước ngoài vào BĐS cao nhất nước, kế tới là Hà Nội, Đà Nẵng và Hà Tây. Các dự án đầu tư xây dựng căn hộ cao cấp, cao ốc văn phòng, hạ tầng du lịch cao cấp… là chiếm số lượng nhiều nhất. Trong đó, nhiều dự án đầu tư xây dựng những khu đô thị mới lên đến hàng tỷ USD, đa phần tập trung các tỉnh hoặc các huyện vùng ven Tp.HCM và Hà Nội.
Các chuyên gia cho rằng, thị trường BĐSVN đang tăng trưởng và sẽ tiếp tục tăng trưởng trong 50 năm nữa. Tuy nhiên, sự hấp dẫn của thị trường
lại nằm trong vòng 10 năm tới với mức tăng trưởng dự báo khoảng 50 – 100%.
Tuy nhiên, nói như trên, không có nghĩa là thị trường BĐSVN chỉ “toàn màu hồng”; trong nó vẫn tồn tại nhiều bất cập và tiềm ẩn những rủi ro cao. Thực ra, nó cũng đúng với quy luật: Lợi nhuận càng cao thì rủi ro càng lớn. Vấn đề đặt ra là chúng ta phải nhận diện, đối diện nó để tìm ra cách khắc phục và tìm lấy một lối đi an toàn.
1.2. Những tồn tại.
Những điểm yếu, bất cập hay rủi ro tiềm ẩn luôn rình rập, đe dọa kéo lùi sự phát triển thậm chí có thể gây ra khủng hoảng cho thị trường này hầu hết đều xuất phát chính từ sự thiếu chuyên nghiệp. Nó đã khiến thị trường này vẫn hoạt động mang nhiều tính tự phát và dễ tổn thương, thể hiện nhiều khuyết tật: hệ thống pháp luật chưa đồng bộ; hệ thống thuế chưa được đổi mới; hệ thống đăng ký BĐS đang bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để có hệ thống quản lý công khai, minh bạch; chưa đủ dễ dàng trong thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng BĐS tăng nguồn vốn đầu tư phát triển từ chính vốn tiềm ẩn trong BĐS; chưa huy động được tiền tiết kiệm của dân vào đầu tư BĐS; quy hoạch sử dụng đất còn nhiều yếu kém; hệ thống cơ quan quản lý, cán bộ quản lý còn nhiều bất cập, chưa phục vụ tốt nhân dân; còn nhiều sai phạm trong áp dụng pháp luật mới về đất đai.
Sự thiếu chuyên nghiệp đầu tiên xin được đề cập tới là ở hệ thống pháp lý: Một hành lang pháp lý chưa đầy đủ và chưa đủ mạnh đã gây ra sự thiếu thống nhất tổng thể để điều chỉnh. Các cơ chế chính sách với những chồng chéo, thiếu hụt và hiệu lực thấp dẫn đến khó áp dụng trong thực tế. Trong hệ thống pháp lý liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS, hiện có một số điểm bị coi là “buộc chặt” hoặc chưa hợp lý, chưa thông thoáng. Trên thực tế các bộ luật như Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Thương mại, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Doanh nghiệp và các quy định dưới luật kèm theo không hoàn toàn tương thích với nhau, và chính độ vênh khá lớn đang gây không ít
khó khăn cho cộng đồng doanh nghiệp và cho cả người dân khi tham gia vào các quan hệ giao dịch BĐS. Những vấn đề được xem là gây cản trở lớn nhất hiện nay là: thủ tục đầu tư, thủ tục giao đất còn nhiều rắc rối, không gắn với quyền của người sử dụng và sở hữu; việc đền bù, giải phóng mặt bằng và các vấn đề liên quan đến quy hoạch ... Một thực tế nhãn tiền là các nhà đầu tư luôn khổ sở về vấn đề thực thi các quy định pháp lý trước mỗi dự án của mình. Đúng với luật nọ thì lại trái (hoặc không phù hợp) với luật kia; làm theo hướng dẫn của ngành này thì lại sai với quy trình, thủ tục ngành khác.Bên cạnh đó, tính minh bạch của thị trường BĐSVN là rất thấp. Làm thế nào để chủ đầu tư có thể tiếp cận với lô đất để tiến hành đầu tư một khu ĐTM, chung cư hay cao ốc là điều đã được quy định trong các văn bản pháp quy nhưng rất khó thực hiện trong thực tế. Các thủ tục hành chính cũng quá rườm rà đến mức không cần thiết gây tốn kém về mặt thời gian và tiền bạc, làm lỡ cơ hội đầu tư. Còn các vấn đề liên quan đến quy hoạch hay giải phóng mặt bằng thì đều là những câu chuyện dài, khó nói hết những bất cập… tất cả đều xuất phát từ sự manh mún, thiếu tầm nhìn tổng thể, thiếu nhất quán và nhìn chung là… thiếu sự chuyên nghiệp của các cơ quan quản lý nhà nước. Nó tạo ra sự lãng phí vô cùng lớn về tài nguyên đất và khiến diện mạo đô thị, thị trường bị băm nát, nhỏ lẻ rất khó khôi phục để phát triển đồng bộ.
Đó là ở quản lý Nhà nước, còn thực tại hoạt động thị trường thì sao? Hầu hết các doanh nghiệp BĐS tại VN đều manh mún, nhỏ lẻ và hoạt động với tính chuyên nghiệp không cao. Hiện thị trường BĐSVN có số doanh nghiệp đăng ký kinh doanh BĐS tuy rất đông nhưng phần lớn đều có quy mô vốn nhỏ, không phù hợp với yêu cầu của thị trường… Một ví dụ đơn cử, tại TP Hồ Chí Minh, hiện có hơn 6000 doanh nghiệp hoạt động BĐS nhưng chỉ có gần 4200 doanh nghiệp đăng ký kinh doanh. Trong số đó chỉ có chưa tới 50 doanh nghiệp có số vốn trên 100 tỷ, số doanh nghiệp có vốn 400-500 triệu chiếm tới 40%, thậm chí doanh nghiệp có vốn ít hơn tham gia kinh doanh BĐS cũng không phải là ít. Vậy nhưng, tất cả vẫn hoạt động theo kiểu mạnh
ai người nấy đi, thích làm gì thì làm… Trong khi các nước trong khu vực đã hình thành nhiều tập đoàn ủy thác đầu tư BĐS, như con đường tất yếu phục vụ cho hoạt động kinh doanh thời hội nhập, thì các doanh nghiệp trong nước gần như chưa thể hiện được tầm nhìn đối với việc cần thiết phải liên minh, hợp tác. Trên một địa bàn quy hoạch, mỗi doanh nghiệp “cát cứ” một vài dự án nhỏ lẻ mà không biết cách hợp sức để biến chúng thành một tổ hợp dự án đồng bộ mang lại lợi ích lâu dài cả về khả năng khai thác kinh doanh và khả năng cạnh tranh lẫn sự hài hòa cho diện mạo chung…
Hiện nay, đã có một số ít doanh nghiệp tại VN thể hiện sự chuyên nghiệp trong phát triển dự án. Tuy nhiên, số ít doanh nghiệp này chưa thể đại diện cho bộ mặt chung của cộng đồng doanh nghiệp trong nước mà số đông vẫn bị đánh giá kém về năng lực triển khai dự án và trình độ quản lý. Nhiều chủ đầu tư trong nước hiện chỉ chú trọng đến bản thân căn nhà chứ chưa tập trung xây dựng một khu dân cư hoàn chỉnh. Hệ quả là nhiều sản phẩm nhà ở tuy có giá không phải là quá cao so với sức mua của người thu nhập khá nhưng vẫn không được quan tâm vì không đảm bảo được các yêu cầu tiện ích cho cuộc sống của khách hàng…Việc thiếu kinh nghiệm và không quan tâm nhiều đến công tác tiếp thị cũng là một điểm yếu của doanh nghiệp BĐSVN. Khi thiếu chiến lược tiếp thị đúng đắn, các đơn vị sẽ lãng phí nguồn lực, làm xói mòn hình ảnh thương hiệu, đồng thời cũng không mang lại hiệu quả trong hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS. Một trong những yếu tố dẫn đến thực trạng trên là do các công ty BĐS Việt Nam hạn chế về vốn, không muốn bỏ thời gian và chi phí nghiên cứu thị trường một cách bài bản, chưa quen với cách thức tiếp cận khách hàng chuyên nghiệp. Đặc biệt là thiếu nhân tài trong hoạt động này. Nếu các doanh nghiệp kinh doanh BĐS bán các đơn vị dự án chậm sẽ gây khó khăn trong quá trình thi công xây dựng và hoàn thiện BĐS, thậm chí sẽ giảm đi mức lời, thậm chí bị lỗ do phải trả lãi suất cho ngân hàng trong thời gian dài hơn.
Thêm một nguy cơ và cũng là thực trạng của thị trường BĐSVN đó là tình trạng đầu tư BĐS theo “mốt”. Lợi nhuận cao trước mắt là nguyên nhân khiến các DN thi nhau nhảy vào thị trường địa ốc. Tuy nhiên, không phải DN nào cũng có những nghiên cứu thị trường một cách cụ thể để đưa ra chiến lược kinh doanh thích hợp. Nhiều DN do không am hiểu về thị trường đã dẫn đến đầu tư tràn lan, lãng phí, thậm chí đầu cơ, tác động xấu đến thị trường. Điều này đã được cảnh báo là rất có thể gây ra tình trạng hỗn loạn cho thị trường BĐS và có tác động xấu đến chính các doanh nghiệp. BĐS đang là “mốt” của các DN kinh doanh đa ngành nghề. Có đến trên 80% DN tham gia vào thị trường địa ốc. DN nào cũng phải có một vài dự án để làm đòn bẩy cho việc tham gia thị trường chứng khoán và một số lĩnh vực khác.