TRUNG TÂM DỊCH VỤ THƯƠNG MẠI THANH TRè:
Trong quỏ trỡnh đỏnh giỏ đó sử dụng cỏc chỉ tiờu NPV, IRR để đỏnh giỏ hiệu quả dự ỏn và việc tớnh toỏn này là đỳng. Nhưng mức lợi nhuận r = 8 % được đưa ra chủ yếu theo kinh nghiệm, hệ số trượt giỏ và cụng suất cho thuờ được xỏc định chủ yếu theo chủ quan nờn cú thể chưa bỏm sỏt những thay đổi của thị trường, sự thay đổi giỏ trị tiền tệ và của nền kinh tế.
Giỏ thành diện tớch sàn khai thỏc sau khi tớnh toỏn là 3.786 tr.đồng/m2 mà
cụng trỡnh bao gồm cả cỏc gian hàng và cỏc văn phũng nờn khú đưa ra đơn giỏ của từng khu vực gian hàng và văn phũng.
Tuy nhiờn trong quỏ trỡnh tớnh chi phớ hoạt động, phương ỏn khụng đưa chi phớ trả lói vay ngõn hàng vào phần chi phớ của dự ỏn, điều này làm cho việc tớnh toỏn tổng mức vốn đầu tư và lợi nhuận thuần khụng chớnh xỏc.
Lói suất ngõn hàng mà phương ỏn đề ra là 1.02%/thỏng ( tức là 12.24%/
năm ) cũn cao làm tăng chi phớ của dự ỏn.
Mặc dự phương ỏn đó chỳ trọng đến hệ số trượt giỏ trong quỏ trỡnh tớnh
toỏn nhưng lại chưa tớnh đến hệ số trượt giỏ trong Bảng kế hoạch huy động
và sử dụng vốn, đú là chưa chuyển giỏ trị phần vốn bỏ ra vào năm 2003, 2004, 2006 về năm bắt đầu tớnh toỏn hiệu quả kinh doanh là năm 2005 nờn dẫn đến khụng chớnh xỏc trong việc xỏc định nhu cầu vốn đầu tư và làm giảm cơ hội của vốn đầu tư trong thời gian xõy dựng dự ỏn.
Phương ỏn chưa đỏnh giỏ tổng quỏt hiệu quả kinh tế của cả dự ỏn mà chỉ
tớnh toỏn, đỏnh giỏ hiệu quả phần văn phũng cho thuờ và phần gian hàng cho thuờ riờng nờn chưa thể đỏnh giỏ một cỏch tổng thể dự ỏn cú thực sự đem lại hiệu quả kinh tế hay khụng.
Phương ỏn chưa phõn tớch độ nhạy của dự ỏn đối với những thay đổi bất
thường rất dễ xảy ra như giỏ nguyờn vật liệu đầu vào là xi măng, sắt, thộp, …giỏ điện nước cú thể tăng nhanh, giỏ nhõn cụng, những quy định về bảo hiểm cụng trỡnh cũng cú thể thay đổi, và những rủi ro khỏc trong kinh doanh.
Phương ỏn đưa ra kế hoạch sử dụng vốn đi vay ngõn hàng và vốn huy
động từ khỏch hàng với số vốn lớn hơn rất nhiều so với vốn tự cú nờn khả năng chiếm dụng vốn lớn nhưng khụng chủ động trong khi sử dụng vốn và rủi ro cao.
CHƯƠNG III
CÁC GIẢI PHÁP VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN PHÂN TÍCH KHẢ THI TÀI CHÍNH DỰ ÁN TRUNG TÂM DỊCH VỤ VÀ THƯƠNG MẠI THANH TRè 1. Cỏc giải phỏp nhằm hoàn thiện Phõn tớch khả thi tài chớnh dự ỏn Trung tõm thương mại Thanh Trỡ.
Phương ỏn đề ra cú một số nhược điểm đó nờn ở trờn nờn chỳng ta cú thể khắc phục những nhược điểm, sai sút này bằng một số giải phỏp như sau:
Chuyển giỏ trị phần vốn bỏ ra trong những năm 2003, 2004, 2006 trong
Bảng kế hoạch huy động sử dụng vốn về năm bắt đầu tớnh hiệu quả dự ỏn tức năm 2005. Khi đú, nhu cầu vốn thực tế sau khi chuyển là ( tỷ lệ chiết khấu r = 8% ):
1,054.100 *1.08 *1.08 + (6,678.000 + 13,783.900) *1.08 +25,585.800/ 1.08 + 15,090.900 + 34,622.400 = 96,727.500 ( triệu đồng. )
Suy ra tổng mức vốn đầu tư thực tế là: 104,917.500 ( triệu đồng ) 96,727.500 + 5,386.500 + 2,803.500 = 104,917.500
Như vậy phương ỏn đó tớnh dư mức vốn là 105,000.000 – 104,917.500 = 82.5 ( tr.đồng )
Chọn lại tỷ lệ chiết khấu r= 10% > 8% để tớnh toỏn thờm một số rủi ro,
bất lợi khỏc trước những thay đổi, biến động của thị trường và nền kinh tế. Đưa chi phớ lói vay tớnh vào chi phớ của dự ỏn: ( Theo Biếu số 5 )
Với mức vốn đầu tư là 104,917.500 triệu đồng, ta cú bảng kết quả tài chớnh dự ỏn như sau:
Sau khi đưa lói vay vào chi phớ và tớnh lại mức vốn đầu tư, khu văn phũng cú giỏ trị hiện tại rũng NPV = - 49,408.060 ( triệu đồng ) < 0 vỡ chi phớ tăng đỏng kể do
tớnh đến trả lói ngõn hàng, tỷ suất hoàn vốn nội bộ IRR = 6%, thời gian thu hồi vốn khu văn phũng là 7 năm.
Ta thấy, giỏ trị hiện tại rũng NPV của khu văn phũng < 0 khụng cú nghĩa
là dự ỏn khụng hiệu quả vỡ dự ỏn con xột đến cả khu gian hàng cho thuờ. Do vậy ta lõp bảng tớnh tổng quỏt hiệu quả của cả dự ỏn. ( Theo Biểu số 6 )
Sau khi tổng hợp tớnh toỏn cả khu văn phũng cho thuờ và khu kiot cho thuờ, từ
biểu số 6 ta cú kết quả: Giỏ trị hiện tại rũng NPV của cả dự ỏn là 162,800.600 triệu đồng >0 ( với tỷ lệ chiết khấu r = 10% ), tỷ lệ hoàn vốn nội bộ IRR là 29.5% và thời gian thu hồi vốn của cả dự ỏn là 5 năm. Vậy dự ỏn đạt hiệu quả kinh tế tài chớnh.
Biểu số 5: HIỆU QUẢ KINH TẾ KHU VĂN PHềNG CHO THUấ Đơn vị tớnh: Triệu đồng Chỉ tiờu kinh tế 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011-15 2013 2016-19 2020 I. DOANH THU CHO THUấ VP 9,438.0 10,890.0 12,342.0 12,342.0 12,342.0 16,044.6 16,044.6 20,858.0 20,858.0 1.Thuế VAT (10% ) 858.0 990.0 1122.0 1122.0 1122.0 1458.6 1458.6 1896.2 1896.2
2. Doanh thu thuần 8580.0 9900.0 11220.0 11220.0 11220.0 14586.0 14586.0 18961.8 18961.8
II. CHI PHÍ HOẠT ĐỘNG
1.Khấu hao xõy dựng 2,862.19 2,862.19 2,862.19 2,862.19 2,862.19 2,862.19 2,862.19 2,862.19 2,862.19 2.Chi phớ Quản Lý cụng ty 28.314 32.67 37.026 37.026 37.026 48.1338 48.1338 62.57394 62.57394 3.Chi phớ vận hành VP 310.943 310.943 310.943 310.943 310.943 404.226 404.2262 525.494 525.494 4. Sửa chữa nõng cấp TSCĐ 355.135 355.135 355.135 355.135 355.1358 355.1358 355.1358 355.1358 355.1358
5. Tỏi đầu tư thiết bị 7,085.93 5,668.74
TỔNG CHI PHÍ 3,556.6 3,560.9 3,565.3 3,565.3 3,565.3 3,669.7 10,755.6 3,805.4 9,474.1
III. TN Thuần 5,023.4 6,339.1 7,654.7 7,654.7 7,654.7 10,916.3 3,830.4 15,156.4 9,487.7 IV. Trả lói vay 2,734.3 2,734.3 2,257.4 1,659.9 883.1
V. LN trước thuế 2,289.2 3,604.8 5,397.3 5,994.8 6,771.6 10,916.3 3,830.4 15,156.4 9,487.7
Thuế TN DN 25% 572.3 901.2 1,349.3 1,498.7 1,692.9 2,729.1 957.6 3,789.1 2,371.9
VI. LỢI NHUẬN
Đầu tư xõy dựng DA 50,733.6
Gia trị hiện tại rũng
( r = 10% ) -49,408.0 Tỷ lệ hoàn vốn IRR 6%
Thời gian thu hồi
vốn khu văn phũng 7 năm
Biểu số 6: HIỆU QUẢ KINH TẾ CỦA CẢ DỰ ÁN
Đơn vị tớnh: Triệu đồng Chỉ tiờu kinh tế 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011-15 2013 2016-19 2020 I. DOANH THU CHO
THUấ VP 9,438.0 10,890.0 12,342.0 12,342.0 12,342.0 16,044.6 16,044.6 20,858.0 20,858.0
THUấ GIAN HÀNG
1.Thuế VAT (10% ) 8,029.5 990.0 1,122.0 1,122.0 1,122.0 1,458.6 1,458.6 1,896.2 1,896.2 2. Doanh thu thuần 80,295.3 9,900.0 11,220.0 11,220.0 11,220.0 14,586.0 14,586.0 18,961.8 18,961.8
II. CHI PHÍ H.ĐỘNG
1. Khấu hao xõy
dựng 5,615.4 2,862.2 2,862.2 2,862.2 2,862.2 2,862.2 2,862.2 2,862.2 2,862.2 2. Chi phớ Quản Lý cụng ty 28.3 32.7 37.0 37.0 37.0 48.1 48.1 62.6 62.6 3. Chi phớ vận hành VP 310.9 310.9 310.9 310.9 310.9 404.2 404.2 525.5 525.5 4. Sửa chữa nõng cấp TSCĐ 355.1 355.1 355.1 355.1 355.1 355.1 355.1 355.1 355.1
5. Tỏi đầu tư thiết bị 7,085.9 5,668.7
TỔNG CHI PHÍ 6,309.8 3,560.9 3,565.3 3,565.3 3,565.3 3,669.7 10,755.6 3,805.4 9,474.1
III. TN Thuần trước
trả lói vay 73,985.5 6,339.1 7,654.7 7,654.7 7,654.7 10,916.3 3,830.4 15,156.4 9,487.7
IV. Trả lói vay
2,734.3 2,734.3 2,257.4 1,659.9 883.1 V. LN trước thuế 71,251.3 3,604.8 5,397.3 5,994.8 6,771.6 10,916.3 3,830.4 15,156.4 9,487.7 Thuế thu nhập DN 25% 17,812.8 901.2 1,349.3 1,498.7 1,692.9 2,729.1 957.6 3,789.1 2,371.9
VI. LỢI NHUẬN
SAU THUẾ 53,438.4 2,703.6 4,047.9 4,496.1 5,078.7 8,187.2 2,872.8 11,367.3 7,115.7
Gia trị hiện tại rũng
( r = 10% ) 162,800.6 Tỷ lệ hoàn vốn IRR 29.5% Thời gian thu vốn