2. Giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đại Tín hàng TMCP Đại Tín
Trước những yêu cầu ngày càng cao của thị trường cũng như sự cạnh tranh khốc liệt giữa các tổ chức tài chính, ngân hàng đã đặt ngân hàng TMCP Đại Tín vào yêu cầu không ngừng nâng cao, hoàn thiện hơn nữa chất lượng hoạt động của toàn bộ hệ thống nói chung và phòng kinh doanh nói riêng. Với mục tiêu phương hướng đã đề ra để đạt được những mục tiêu đó ngân hàng cần tiến hành thực hiện các giải pháp như sau
Thứ nhất thúc đẩy nhanh việc xây dựng đơn giá đất thị trường. Việc này có ý nghĩa vai trò rất lớn với việc định giá bất động sản. Khi có sẵn đơn giá đất trên thị trường của một tuyến đường sẽ tạo điều kiện thuận lợi dễ dàng trong việc xác định giá cả mà không mất công tìm kiếm thông tin, khảo sát các bất động sản xung quanh.
Điều này dẫn đến việc sẽ rút ngắn thời gian giải quyết một hồ sơ vay vốn, tiết kiệm thời gian và chi phí. Tuy nhiên việc xác định đơn giá đất của một tuyến đường không kề đơn giản, nó đòi hỏi rất nhiều công sức, sự nỗ lực rất lớn từ các cán bộ thẩm định nhưng nhận thức được tầm quan trọng và tác dụng của việc xây dựng đơn giá đất các cán bộ thẩm định đang hết sức nỗ lực để hoàn thành tốt việc này.
Thứ hai là tăng chất lượng các nguồn thông tin thu thập từ thị trường. Trong quá trình thu thập thông tin các nhân viên định giá phải bám sát thị trường, các thông tin dùng để so sánh ,đối chiếu, phân tích đều được lấy từ thị trường. Tuy nhiên như đã trình bày ở phần trên các nguồn thông tin mà cán bộ thẩm định thu thập được nhiều khi không hoàn toàn chính xác, thị trường nhiều khi bị nhiễu thông tin. Thông tin được công bố từ nhiều nguồn khác nhau , những thông tin đó ít khi dựa trên một cơ sở khoa học nào, do đó khi thu thập thông tin các cán bộ định giá khó có thể rút ra được nguồn tin nào đang tin cậy. Để khắc phục hiện tượng này, ngân hàng đang xây dựng một hệ thống thông tin mà nguồn gốc các thông tin đưa vào hệ thống phải rõ ràng, chất lượng thông tin đáng tin cậy để đảm bảo rằng kết quả định giá có từ các nguồn thông tin đó sát với thị trường nhất. Để có những thông tin như vậy thì các nguồn thông tin nên được lấy từ những cơ quan , đơn vị có uy tín cao như sang giao dịch bất động sản , các công ty bất động sản, các tờ báo tạp chí về bất động sản đã được kiểm duyệt về việc đăng tải thông tin, từ các cơ quan nhà nước trong những trường hợp Nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu các dự án sử dụng đất.
Đối với các nguồn thông tin khác cần có sự sàng lọc thông tin tiến hành xác minh lại thông tin, tiến hành kiếm tra khảo sát thực địa để đối chiếu với các thông tin rao bán. Bên cạnh đó cán bộ định giá có thể căn cứ trên khả năng kinh nghiệm, những mối quan hệ xã hội để có được nguồn thông tin đáng tin cậy.
Thứ ba là giải pháp về khoa học công nghệ. Ngân hàng đã ý thức được tầm quan trọng của việc áp dụng công nghệ khoa học vào quá trình định giá do vậy đã và đang tiến hành áp dụng vào quá trình định giá bất động sản. Ngân hàng đang đặt hàng phần mềm về định giá là minh chứng rõ ràng cho sự đầu tư về công nghệ.
Bên cạnh việc phát triển công nghệ thông tin thì việc tìm hiểu, áp dụng các nghiên cứu mới nhất vào định giá cũng đang được quan tâm, ngân hàng thường xuyên cập nhật các tài liệu mới nhất về định giá sau đó tổ chức các khoá học để phổ biến cho nhân viên, thường xuyên tổ chức các hội nghị trao đổi kinh nghiệm để nâng cao chất lượng định giá.
Thứ tư là giải pháp về nguồn nhân lực. Nguồn nhân lực là nhân tố sống còn của bất kì tổ chức nào, do vậy những chính sách phù hợp về nguồn nhân lực là hết sức quan trọng.
Trong quá trình mở rộng của mình thời gian tới Ngân hàng sẽ nâng cao nguồn nhân lực cả về chất lượng và số lượng.
Ngân hàng tạo điều kiện tối đa cho nhân viên tham dự các lớp huấn luyện đào tạo nghiệp vụ theo yêu cầu công việc, với các nhân viên xuất sắc có thể cử cán bộ ra nước ngoài đào tạo. Đồng thời ngân hàng có chế độ khen thường cho nhân viêcn dựa trên kết quả hoạt động kinh doanh và chất lượng công việc, động viên kịp thời sự nỗ lực tinh thần làm việc của nhân viên, tạo sự gắn kết giữa ngân hàng và nhân viên.
3. Những kiến nghị
Định giá bất động sản không chỉ là công việc quan trọng đối với hệ thống ngân hàng mà còn quan trọng đối với nền kinh tế Việt Nam trong giai đoan hội nhập , vì vậy vai trò của Chính phủ và các cơ quan chức năng, cơ quan quản lý Nhà nước ngày càn phát triển ổn định và lành mạnh.
Thứ nhất phải đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở . Do thủ tục bắt buộc về mặt pháp lý khi người dân vay vốn ngân hàng bằng bất động sản thế chấp thì bất động sản đó phải đáp ứng được rất nhiều yếu tố. Tại Ngân hàng TMCP Đại Tín khi khách hàng có nhu cầu vay vốn thì bất động sản thế chấp phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận sổ hữu nhà. Tuy nhiên ở nước ta hiện nay các thủ tục hành chính còn phức tạp, rườm rà, trải qua nhiều công đoạn và mất nhiều thời gian, để được cấp các giấy tờ pháp lý của bất động sản thì người dân phải mất nhiều thời gian và công sức, điều này dẫn đến khi
người dân cần vốn để hoạt động sản xuất kinh doanh thì không có giấy tờ pháp lý của bất động sản. Do vậy các cơ quan nhà nước có thẩm quyền nên cải cách thủ tục hành chính, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy để cá nhân tổ chức có thể huy động vốn từ tài sản của mình.
Thứ hai thực hiện các giải pháp để quản lý thị trường bất động sản, giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định. Khi thị trường phát triển ổn định và đồng bộ thì lúc đó các giao dịch trên thị trường thuận lợi vì khi đó các thông tin thu thập được là tương đối chính xác., phản ánh đúng giá trị thật của bất động sản. Do các thông tin thu thập về bất động sản so sánh là chính xác thì kết quả định giá bất động sản sẽ sát với thị trường nhất. Nhà nước phải xây dựng hệ thống có sở dữ liệu về các giao dịch bất động sản trên toàn quốc một cách nhanh chóng , thuận tiện và đáng tin cậy. Đồng thời nhà nước cần xây dựng và hoàn thiện khung pháp lý nhằm giúp cho thị trường bất động sản minh bạch , công khai, bình đẳng. Quy định rõ quyền hạn, nghĩa vụ trách nhiệm của người sử dụng và tham gia vào thị trường bất động sản. Việc bổ sung và hoàn thiện khung pháp lý dựa trên nguyên tắc đảm bảo tính nhất quán và tôn trọng các quy định của thị trường, tăng cường tính cạnh tranh trong hoạt động kinh doanh trên thị trường, khắc phục những quy định chồng chéo, mâu thuẫn liên quan đến bất động sản và thị trường bất động sản.
Thứ ba nhà nước tăng cường quản lý đối với hoạt động định giá. Quản lý chặt chẽ và tổ chức công tác đào tạo bồi dưỡng nghiệp vụ định giá, cấp chứng chỉ định giá và giấy phép hành nghề cho những người có đủ tiêu chuẩn hành nghề định giá. Biên soạn, nghiên cứu các tài liệu về định giá theo chuẩn chung, thống nhất trên toàn quốc, tiến hành hợp tác quốc tế trong lĩnh vực định giá
Thứ tư là minh bạch các hoạt động giao dịch bất động sản và quy hoạch đất đai của Chính phủ. Mở rộng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá, đấu thầu sẽ tạo ra môi trường cạnh tranh lành mạnh, kiểm soát được giá cả một cách hợp lý. Thực thi các biện pháp chống đầu cơ, tăng cường hoạt động quản lý sau khi giao đất. Bảo đảm quy hoạch phải đi trước một
bước : quy hoạch phải đảm bảo tính khoa học, phù hợp thực tế và đảm bảo các mục tiêu kinh tế xã hội
KẾT LUẬN
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta trong thời gian qua thị trường tài chính nói chung và hệ thống các ngân hàng thương mại cổ phần cũng đang trong quá trình phát triển và hoàn thiện. Trong quá trình đó các ngân hàng đã và đang chuẩn hoá các hoạt động của mình sao cho phù hợp với điều kiện và những yêu cầu khắt khe từ thị trường.
Trải qua 18 năm hoạt động trong lĩnh vực Ngân hàng, cho đến ngày nay ngân hàng TMCP Đại Tín đã tạo được uy tín niềm tin trong lòng khách hàng. Đạt được những thành tựu như vậy là do ban quản trị Ngân hàng đã có những phương hướng đúng đắn cùng với sự nỗ lực nhiệt tình trong công việc của cán bộ công nhân viên.
Một trong những hoạt động ngày càng được chú trọng phát triển nhằm hoàn thiện chuẩn hoá đó là hoạt động định giá bất động sản thế chấp. Định giá bất động sản thế chấp ngày càng đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế cũng như đối với các hoạt động của ngân hàng hiện nay. Ngân hàng đã nhận thức được tầm quan trọng của hoạt động định giá bất động sản thế chấp trong quá trình vay vốn nên đã ban hành những nguyên tắc, những tiêu chuẩn về thế chấp, quy trình định giá chặt chẽ và khoa học, mang lại lợi ích cho cả khách hàng và cho cả Ngân hàng.
Bên cạnh những kết quả đã đạt được trong thời gian qua thì vẫn còn nhiều bất cập hạn chế, những tồn tại cần được nhận thức rõ ràng từ đó đề ra phương hướng giải pháp để nâng cao chất lượng định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng.
Em hi vọng rằng qua việc nghiên cứu đề tài này có thể giúp mình hiểu hơn kiến thức thực tế , có cái nhìn tổng quan về định giá bất động sản nói chung và công tác định giá thế chấp bất động sản tại Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội nói riêng, từ đó đưa ra những giải pháp để Ngân hàng nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất động sản thế chấp.
Tuy nhiên vì hạn chế về mặt kiến thức, hiểu biết, thông tin và kinh nghiệm do vậy đề tài còn nhiều thiếu sót. Em mong nhận được sự đóng góp ý kiến, giúp đỡ của
các thầy cô giáo trong khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên để em hoàn thành đề tài một cách tốt nhất.
Em xin cảm ơn cô giáo - Thạc sĩ Vũ Thị Thảo đã hướng dẫn, giúp em hoàn thành đề tài này.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
Tiếng Việt
1. TS. Hoàng Văn Cường, TS.Nguyễn Minh Ngọc, TS. Nguyễn Thế Phán, ThS. Vũ Thị Thảo (2006), Thị trường bất động sản, Nxb Xây dựng, Hà Nội.
2. Bộ luật dân sự 2003
3. Các văn bản pháp luật quy định về thế chấp tài sản
4. Tài liệu lớp đào tạo ngắn hạn về định giá bất động sản – Khoa Bất động sản và kinh tế tài nguyên
5. Tài liệu chuyên đề định giá bất động sản – Công ty cổ phần bất động sản Hòa Phát
6. Quyết định số 106/2008/QĐ- HĐQT ngày 07/11/2008 của Hội đồng quản trị về việc ban hành quy định cho vay của Ngân hàng TMCP Đại Tín đối với khách hàng 7. Quyết định số 264/2008/QĐ- TGD ngày 12/11/1008 của tổng giám đốc về việc ban hành quy trình tín dụng trong hệ thống Ngân hàng TMCP Đại Tín
8. Báo cáo thường niên 2008 của hội đồng quản trị Ngân hàng TMCP Đại Tín
Tiếng Anh
9. William L. Ventolo, Jr Martha R. Williams ( 2001), Fundamentals of Real estate appraisal 8th edition, Dearborn real estate education,