+ để chống ựầu cơ trên TT BđS thì cần phân biệt hết sức minh bạch ựâu là ựầu cơ và ựâu là nhu cầu thật. để giải quyết vấn ựề lớn này ựòi hỏi phải tốn nhiều giấy mực và các nghiên cứu cụ thể, tuy nhiên cốt lõi cần giải quyết là minh bạch rõ ràng, công khai, khách quan trong dự án nào ựược tài trợ vì theo thống kê có những lúc lượng giao dịch không chắnh thức chiếm tới 80%.
+ Một thực tếở Việt Nam là hiện nay cứ cái gì làm không ựược là cấm. Việc TT BđS tăng trưởng quá nóng trong thời gian qua ựã làm cho các nhà hoạch ựịnh chắnh sách thực sự ựau ựầu, một biện pháp Ộhữu hiệuỢ mà các nhà hoạch ựịnh ựã ựưa ra là việc siết chặt cho vay bất ựộng sản cùng với tăng tỷ lệ dự trữ bắt buột ở các ngân hàng trong thời gian qua ựã làm cho TT BđS Ộỉu xìuỢ luôn cho ựến nay. Trong khi nguyên nhân nhân chắnh sở dĩ giá nhà, ựất bịựẩy lên cao và có nhiều cơ hội cho những người ựầu cơ BđS như thời gian qua là do nguồn cung không theo kịp nhu cầu về nhà ở của người dân. Nếu ngân hàng siết chặt cho vay ựầu tư dự án BđS sẽ làm cho nguồn cung càng ắt hơn, thị trường sẽ khan hiếm và sẽ lặp lại vòng luẩn quẩn như trước. Trong khi ựó, Luật kinh doanh Bất động Sản qui ựịnh các doanh nghiệp ựầu tư xây dựng dự án nhà ở chỉ cần có vốn 15%-20% giá trị của dự án, còn lại có thể vay ngân hàng hoặc huy ựộng từ các nguồn khác.
+ Về nguyên tắc việc siết cho vay BđS là một trong những ựộng thái làm giảm cầu về nhà, ựất có tác dụng tốt ựể hạ nhiệt sức nóng của TT BđS trong thời ựiểm hiện nay. Tuy nhiên cần phải có cơ chếựể những người thật sự có nhu cầu về nhà ở vẫn có thể tiếp cận ựược với nguồn vốn vay từ ngân hàng. ỘNhất thiết Nhà nước phải can thiệp ựể tránh việc người có nhu cầu thật sự về nhà ở lại bịựiều chỉnh ỘoanỢ trong chắnh sách này.
ựánh giá ựúng vai trò của nhà trung gian, hay nhà ựầu cơ trong ựó. Nếu là môi giới thì chỉ ựược hưởng tiền dịch vụ, còn kinh doanh thu lợi nhuận thì chắc chắn phải bịựánh thuế. để giải pháp có khả thi cần phải xây dựng và thông qua ngay một pháp lệnh mới về thuế nhà ựất, sau ựó chuẩn bị kỹ lưỡng Luật Thuế BđS phù hợp bao gồm các sắc thuế liên quan ựến nhà và ựất như thuế chuyển quyền sử dụng ựất, thuế sử dụng ựất ở, ựất nông nghiệp, lệ phắ trước bạ, như vậy mới hạn chếựược nạn ựầu cơựất ựai
+ Một giải pháp khác khá hữu hiệu là cần xây dựng ựúng chuẩn thẩm ựịnh giá ựất, giá nhà trong ựó quy ựinh cụ thể ựối với các công ty hay dịch vụ kinh doanh bất ựộng sản, có như vậy thì thông tin giữa người có nhu cầu và nhà cung cấp mới xắch lại gần nhau.
+ Chống kinh doanh nội gián trong kinh doanh BđS cũng là giải pháp giúp hạn chế tốt tình trạng ựầu cơ. Muốn làm ựược ựiều này cần ựi ựôi với chống tham nhũng và ựặc quyền vì từ trước ựến giờ thường những người nội gián trong kinh doanh trên TT BđS là người nhà của các vị Ộtai to mặt bựỢ. Lẽ tất nhiên là chả có vị nào chịu thừa nhận là mình có liên quan vào vụ việc ựó cho ựến khi sự việc vở lỡ tuy nhiên không lẽ các vị ấy thần thánh ựến mức bỏ nhiều tiền ra mua một mảnh ựất vô giá trịựể rồi từ 1 ựến 2 năm sau Ộ vô tìnhỢ mảnh ựất ấy thành ựất mặt tiền ựắt ựỏ.
+ Về lâu dài cần có cơ quan thống kê các nguồn vốn ựổ vào TT BđS từựó có thể giúp kiểm soát ựược thị trường và dự báo rủi ro ./.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
Tiếng Việt
1. đồng chủ biên PGS. TS. Trần Ngọc Thơ, PGS. TS. Nguyễn Ngọc định,
PSG. TS. Nguyễn Thị Ngọc Trang, TS. Nguyễn Thị Liên Hoa,
Th.S. Nguyễn Khắc Quốc Bảo.
(Nhà xuất bản thống kê, năm 2005). Tài chắnh quốc tế.
2. PGS. TS. Trần Ngọc Thơ (chủ biên).
(Nhà xuất bản thống kê, năm 2005). Tài chắnh doanh nghiệp hiện ựại .
3. (Năm 2000-2007). Tạp chắ Con số và sự kiện.
4. (Năm 2000-2007). Tạp chắ đầu tư chứng khoán.
5. (Năm 2000-2007). Tạp chắ kinh tế và phát triển.
6. (Năm 2001-2007). Thời báo kinh tế Việt Nam các số.
Tiếng Anh
1. Christopher J Neely (Senior ceconomic at the Federal Reserve Bank of St Louis). An
Introduction to Capital controls.
2. Rawi Abdetal and Laura Alfaro (Assistant Professors at Havard Bussiness School).
Capital and Control Ờ Lessons from Malaysia.
3.Donald and Fenggjuan. Effective and Effects of ChinaỖ S Capital Controls.
4. Cordella. Can Short Ờ term Capital Controls Promote Capital Inflow?
5. (2006-2007). Saigontime.
6. (2006-2007). Vietnam Economic Times.
Các Website
1. www.cophieu.com
2. www.cophieu68.com
3. www.Congnghemoi.net
4. www.dautuchungkhoan.com
5. www.Eximbank.com.vn/
6. www.FPTs.com.vn/
7. www.hastc.org.vn
8. www.imf.org
9. www.mof.gov.vn
10. www.ssi.com.vn
11. www.vietnamnet.com.vn
12. www.vietstock.com.vn
13. www.Vietcombank.com.vn
14. www.vnexpress.net
15. www.vnn.vn/kinhte
16. www.vse.org.vn
17. www.wikipedia.org
18. www.worldbank.org
Phụ lục số 1 ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦGồm 4 trang
Phụ lục số 2 ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ....Gồm 4 trang
Phụ lục số 3 ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦGồm 3 trang
Phụ lục số 4 ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦGồm 3 trang
Phụ lục số 5 ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦGồm 7 trang
Phụ lục số 6 ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦGồm 6 trang
Phụ lục số 7 ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦGồm 2 trang
Phụ lục số 8 ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦGồm 3 trang
PHỤ LỤC Số 1
BÀI HỌC KIỂM SOÁT VỐN CỦA MALYSIA
Kể từ năm 1987, Malaysia vẫn duy trì tỷ lệ tăng trưởng thực tế từ 7 ựến 9%. Tăng trưởng nhanh về kinh tế phần lớn do tăng nhanh ựầu tư, vốn nước ngoài ựóng một nguồn quan trọng ựể cấp vốn cho việc ựầu tư ựó. Theo ựánh giá của ngân hàng trung ương (Bank Megara Malaysia Ờ 1995), suốt từ năm 1970 Ờ 1993, cứ tăng 1% vốn FDI thực tế
và vốn vay nước ngoài theo thứ tự dẫn ựến tăng trưởng 0,111% và 0,056% GDP thực tế.
Bảng 1.2: Xu hướng lãi suất của Malaysia và Mỹ
Cho ựến ựầu năm 1994, ựểựối phó với luồng vốn vào liên tục, chắnh phủ Malaysia
chủ yếu dùng can thiệp vô hiệu hoá vào thị trường ngoại hối ựể bù ựắp những kết quả âm
của nền kinh tế có vốn vào. Kể từ năm 1975, ựồng Ringgit có trong rổ tiền tệ của các ựối
tác thương mại chủ chốt của Malaysia, chủ yếu là Mỹ, Nhật, Singapore, đức, Anh và Hà
Lan. Ngân hàng Negara Malaysia thường xuyên can thiệp vào thị trường ngoại hối liên
ngân hàng ựể duy trì tỷ giá ựồng ringgit/ựôla trong một tầm nhắm nào ựó.
Suốt từ năm 1990-1993, mặc dù thâm hụt tài khoản vãng lai rất lớn, tài khoản tổng vẫn duy trì thặng dư, ựó là kết quả dòng vốn vào có qui mô lớn. Nói một cách cụ thể, từ
năm 1991 Ờ 1993 chênh lệch lãi suất giữa Malaysia và các nước khác trên thế giới bắt
ựầu lớn dần.
Thặng dư tài khoản tổng làm tăng áp lực ựồng Ringgit, nhưng ngân hàng Nagara vẫn có thểổn ựịnh hoá cả tỷ giá danh nghĩa lẫn tỷ giá thực, ngoại trừ năm 1992 bằng cách tắch cực can thiệp vào thị trường ngoại hối trong nước. Trên thực tế, tỷ giá danh nghĩa của ựồng Ringgit giảm so với ựồng ựôla trong năm 1991 và 1993. Mặc dù ngân hàng
ựược phép ựểựồng Ringgit tăng giá trong năm 1992 do tài khoản vãng lai ựược cải thiện. Can thiệp tắch cực của ngân hàng dẫn ựến gia tăng liên tục dự trữ ngoại hối, nhảy từ 7,4 tỷ USD vào cuối 1989 lên 10,4 tỷ USD vào cuối 1991 và 26,8 tỷ USD vào cuối 1993. Nguồn dự trữ này ựã làm gia tăng thanh khoản và tăng áp lực lạm phát kinh tế Malaysia.
để kiểm soát thanh khoản, ngân hàng Nagara Malaysia thường xuyên dựa vào vô hiệu hoá tiền tệ. Từ năm 1991 - 1992, công cụ chắnh là hoạt ựộng thị trường liên bang và những thay ựổi dự trữ bắt buộc. Ngân hàng này ựã cố gắng thu hút thanh khoản bằng cách xoá sạch các khoản vay có ựáo hạn dưới 03 tháng ở thị trường liên ngân hàng. để
hạn chế vốn vay ngân hàng, ngân hàng ựã tăng dự trữ bắt buộc từ 6,5% lên 7,5% trong năm 1991 và sau ựó tăng 8,5% năm 1992. Những biện pháp phụ cũng ựược chấp nhận ựể
kìm hãm việc mở rộng tắn dụng nội ựịa. Năm 1991, ngân hàng thêm những khoản vay nước ngoài có liên quan ựến cổ phiếu hoán ựổi và vốn vay nước ngoài ở thị trường tài chắnh nước ngoài vào danh sách nợ theo dự trữ bắt buộc. Nói chung, ngân hàng Negara
ựã thu ựược 24 tỷ ringgit từ các lĩnh vực ngân hàng bằng can thiệp vô hiệu hoá của năm 1992 (khoảng 90% cổ phiếu tiền dự trữựang lưu hành).
Vô hiệu hoá tiền tệ dẫn ựến tăng lãi suất nội ựịa liên tục mãi ựến ựầu năm 1993,
ựem lại chênh lệch rất lớn giữa lãi suất nội ựịa và lãi suất nước ngoài. Chênh lệch lãi suất cao hơn và xu thế tăng giá của TTCK Malaysia ựã hấp dẫn thêm vốn nứơc ngoài vào, ựặc biệt là vốn ựầu tư gián tiếp. Vì vậy cần phải có can thiệp vô hiệu hoá nhiều hơn nữa. Bằng những nỗ lực gia tăng phạm vi và tác ựộng vô hiệu hoá, ngân hàng ựã tung ra bán những kỳ phiếu ngân hàng Negara (BNB) và trái phiếu tiết kiệm (MSB) trong năm 1993. Trong cả năm này ngân hàng ựã thu ựược 6 tỷ Ringgit BNB và 1,4 tỷ Ringgit MSB. Dẫu sao vô hiệu hoá tiền tệ là sự can thiệp vào thị trường liên ngân hàng, thông qua biện pháp này, ngân hàng trung ương ựã thu ựược 27 tỷ Ringgit, khoảng 45% tiền dự trữ ựang lưu hành trong năm 1993.
Củng cố tài chắnh là biện pháp quản lý cung tiền gia tăng do vốn vào. Chắnh phủ nỗ
lực nhằm hạn chế chi tiêu chắnh phủ và kết quả là thâm hụt chắnh phủ giảm liên tục vào năm 1993, cán cân tài chắnh có thặng dư. Tái ựiều chỉnh tài khoản vốn cũng ựược tiến hành.
Mặc dù vô hiệu hoá chắnh sách tiền tệ và hạn chế tài chắnh, nhưng suốt những năm 1990-1993 tăng trưởng tổng tiền tệ vẫn cao. Tỷ lệ tăng trưởng M3 từ 12,8% năm 1990
ựến 18,2% năm 1991, 19,1% năm 1992 và 23,5% năm 1993. Tài sản nước ngoài thuần của ngân hàng Negara tăng tắnh ra 64% tăng trưởng của M3 trong năm 1992 và 75% trong năm 1993.
Giá cả tăng nhanh vào ựầu thập niên 90 so với 80. Trong giai ựoạn 1990-1993, CPI tăng trung bình hàng năm là 4% cho dù có giảm nhẹ vào năm 1993 so với giai ựoạn 1985-1989 chỉ khoảng 1,4%. Tỷ lệ tăng trưởng kinh tế Malaysia vượt hẳn tỷ lệ tăng trưởng tiềm năng, tăng trưởng tiền tệ nhanh do vốn vào mang lại ựã làm tăng áp lực lạm phát nhiều hơn. Trong khi tỷ lệ tăng trưởng tiềm năng ựược ngân hàng Negara (1995)
ựánh giá là 7-8%, nền kinh tế Malaysia thực sự tăng trên 8% từ năm 1988. Hẳn nhiên khi tăng vốn FDI từ ngoài vào thì tăng lương, tăng chi phắ những ựầu vào khác, tăng cả áp lực lạm phát. Vào thập niên 90, Malaysia chứng kiến ựợt tăng ựột ngột giá tài sản. TTCK tăng giá cổ phần, phần lớn ựều do ựầu tư gián tiếp nước ngoài. Vào năm 1993, chỉ số
tổng hợp Kuala Lumpur tăng 98%, phát sinh mối quan tâm vềảo tưởng ựầu cơ.
Dòng vốn vào ựã làm mất ổn ựịnh kinh tế và NHTW không thể kiểm soát tiền tệ ựược (Aziza 1994). Do tăng vốn vào ựầu cơ ngắn hạn, ựặc biệt trong năm 1993, thị
trường tài chắnh ựã chịu những phản ứng ngược của dòng vốn vào làm cho yếu ựi. Tất cả
những ựiều này khiến cho ngân hàng Nagara thực hiện 6 biện pháp hành chắnh vào tháng 1 và 2 năm 1994 nhằm ngăn chặn vốn vào có hiệu quả, ựặc biệt là vốn vào ựầu cơ ngắn hạn. Những biện pháp này gồm cả cấm bán công cụ thị trường tiền tệ ngắn hạn cho người không cư trú, cấm mua bán cổ phiếu hoán ựổi (swap) của ngân hàng ngoại thương ngoại trừ cổ phiếu có liên quan ựến thương mại, và hạn chế nhiều về giao dịch forward ựối với người nước ngoài.
Có một phản ứng trung gian từ phắa thị trường ngoại hối và TTCK. đồng Ringgit hạ
giá nhanh do có vốn ra. Cuối tháng 2 năm 1994 ựồng Ringgit giảm so với USD là 3,3% so với cuối năm trước. Chỉ số tổng hợp Kualar Lupur (KLCI) là 1.314 vào ngày 05/01/1994 ựã nhanh chóng giảm xuống còn 1.000, mất 314 ựiểm vào ngày 21/03/1994. Tuy nhiên tắnh từ quắ II/1994, ựồng Ringgit và giá cổ phiếu bắt ựầu ổn ựịnh hoá. Còn quắ 3 và 4 trong năm, ựồng Ringgit có xu hướng tăng so với USD và KLCI tăng ựều ựặn. Những dấu hiệu này chứng tỏ sự cải tiến này là hợp lý ựối với nền kinh tế Malaysia hơn là ựối với vốn vào ựầu cơ: tăng trưởng kinh tế cao và tiếp tục củng cố tài chắnh.
hoá tiền tệ trong năm 1994. điều này làm giảm lãi suất, thậm chắ lãi suất có tăng ở các nước công nghiệp, làm thu hẹp chênh lệch lãi suất giữa Malaysia và các nước công nghiệp. Giảm lãi suất cùng với những biện pháp hành chắnh sẽ ngăn chặn vốn ựầu tư vào và khuyến khắch vốn ựang ựược ựầu tư vào cổ phiếu Malaysia ra.
Sáu tháng cuối năm 1994 ựã ghi nhận dòng vốn ra thuần thành vốn ựầu cơ ngắn hạn khi ựược chuyển ựi nơi khác. điều này làm giảm tăng trưởng cầu tiền, M3 tăng 23,5% năm 1993 và chỉ tăng 13,1% năm 1994. Lạm phát cũng dịu bớt, tỷ lệ lạm phát CPI tăng cao ựiểm là 4,4% vào tháng 02/1994, giảm xuống còn 3% vào tháng 06/1994. Khi kinh tế
Malaysia có ấu hiệu ổn ựịnh, ngân hàng Negara bãi bỏ một số biện pháp hành chắnh này. Việc sử dụng những biện pháp hành chắnh ựã gây ra tranh luận. Người ta cho rằng những biện pháp như thế cần hạn chế sử dụng hay chỉ sử dụng tạm thời vì nó làm méo mó nền kinh tế trong một thời gian dài và nguy hại ựến uy tắn của một ựất nước. Còn kiểm soát gián tiếp cùng với chắnh sách lãi suất thấp ựược cho là rất hữu hiệu trong việc hạn chế thời gian mất ổn ựịnh của dòng vốn ngắn hạn và khôi phục lại tắnh ổn ựịnh của nền kinh tế Malaysia (IMF 1995a).
PHỤ LỤC Số 2
THỰC TRẠNG FDI GIAI đOẠN TRƯỚC 2005
Giai ựoạn 1986 -1990:Bảng 2.1: Biểu ựồ FDI giai ựoạn 1986-1990
Trong bối cảnh ựất nước vừa mở cửa nền kinh tế , phải ựối mặt với vô vàng những
khó khăn, việc thu hút ựược FDI rất thấp có những năm mức này là bằng 0.
Giai ựoạn 1991-1997:
Bảng 2.2: Biểu ựồ FDI giai ựoạn 1991-1997
Là thời kỳ FDI tăng trưởng nhanh, ựạt kết quả cao nhất trong 17 năm và góp phần ngày càng quan trọng vào việc thực hiện hiện kinh tế - xã hội. Trong kế hoạch 5 năm 1991 - 1995 thu hút ựược 16,24 tỷ USD vốn FDI ựăng ký, tốc ựộ tăng trưởng hàng năm rất cao; Vốn ựăng ký năm 1991 là 1,2915 tỷ USD thì năm 1995 là 6,9.72 tỷ USD, gấp hơn 5 lần. đã có khoảng 20 vạn người làm việc trong các doanh nghiệp FDI. Trong hai năm tiếp theo, 1996 - 1997, FDI tiếp tục tăng trưởng nhanh, thu hút thêm 15,7448 tỷ
USD vốn ựăng ký và 6,14 tỷ USD vốn thực hiện.
Tắnh chung thời kỳ này, cả nước ựã thu hút 1.784 dự án (chỉ tắnh các sự án còn hiệu lực) với số vốn ựăng ký lên tới 25,464 tỷ USD, vốn pháp ựịnh ựạt 11,886 tỷ USD. Bình quân 1 dự án có 14,27 triệu USD vốn ựăng ký và 6,7 triệu USD vốn pháp ựịnh. Năm 1996 có số vốn ựăng ký ựầu tư nhiều nhất 8,979 tỷ USD với 380 dự án; quy mô bình quân 1 dự án là 23,6 triệu USD vốn ựăng ký và 8,63 triệu USD vốn pháp ựịnh. Bên cạnh các dự án ựầu tư mới, thời gian này còn có 222 dự án bổ sung thêm vốn ựầu tư với số vốn ựăng ký là 2,099 tỷ USD.
đây là thời kỳ hoạt ựộng FDI rất sôi ựộng, hàng nghìn ựoàn khách quốc tế ựến Việt Nam tìm kiếm cơ hội ựầu tư, hàng trăm dự án mới chờ thẩm ựịnh, hàng chục nhà máy
