1. Khái niệm và vai trò thế chấp Bất động sản trong nền kinh tế quốc
1.4.1 Xác định bất động sản cần định giá và giá trị cơ sở
Người định giá xác định các đặc điểm cơ bản của bất động sản về pháp lý( địa chỉ bất động sản, bản đồ địa chính, giấy tờ sở hữu hợp pháp.. ), về kinh tế ( tuổi công
trình, bảo dưỡng sửa chữa, quy mô...), về kĩ thuật ( kiến trúc, cấu trúc, trang thiết bị toà nhà... ) của tài sản cần định giá.
Người định giá phải xác định và nhận thức mục đích định giá của khách hàng. mục đích định giá phải được nêu trong báo cáo định giá.
Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng, người sử dụng kết quả định giá. Xác định các điều kiện ràng buộc trong xác định đối tượng định giá. Định giá viên phải đưa ra những giả thiết và những điều kiện bị hạn chế đối với: những yêu cầu và mục đích định giá của khách hàng, những yếu tố ràng buộc ảnh hưởng đến giá trị tài sản; những giới hạn về tính pháp lý, công dụng của tài sản, nguồn dữ liệu, sử dụng kết quả; quyền và nghĩa vụ của định giá viên theo hợp đồng định giá. Việc đưa ra những điều kiện hạn chế và ràng buộc của định giá viên phải dựa trên cơ sở
- Có sự xác nhận bằng văn bản của khách hàng và trên cơ sở nhận thức rõ ràng những điều kiện đó sẽ tác động đến bên thứ ba thông qua kết quả định giá.
- Phù hợp với quy định của luật pháp và các quy định hiện hành khác có liên quan.
- Trong quá trình định giá nếu người định giá thấy những điều kiện hạn chế và ràng buộc đưa ra là không chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở thì phải xem xét lại và thông báo lại ngay cho tổ chức định giá và khách hàng.
Người định giá phải xác định thời điểm định giá . Việc xác định đặc điểm, bản chất ( tự nhiên, pháp lý ) của tài sản cần định giá phải được thực hiện ngay sau khi kí hợp đồng định giá và ý kiến đánh giá về giá trị của tài sản được đưa ra trong phạm vi thời gian cho phép của hợp đồng
Xác định nguồn thông tin dữ liệu : người định giá khai thác thu thập các thông tin trên thị trường từ trước đến nay, tìm hiểu thông tin qua đồng nghiệp, qua các công ty bất động sản, các cơ quan quản lý nhà nước, xem trên các phương tiện thông tin đại chúng.
Xác định cơ sở giá trị của tài sản. Trên cơ sở xác định khấi quát về đặc điểm, loại hình tài sản cần định giá , người định giá cần xác định rõ loại hình giá trị làm cơ
sở cho việc định giá : giá trị thị trường hay phi thị trường. Việc xác định giá trị làm cơ sở cho định giá phải phù hợp với những quy định của pháp luật hiện hành và các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.