- Các doanh nghiệp trên địa bàn đa số là doanh nghiệp vừa và nhỏ, quy mô vốn chưa lớn nên các báo cáo tài chính chưa được kiểm toán bởi các công ty kiểm toán
2.2.3.5. Đảm bảo tiền vay.
2.2.3.5.1. Đảm bảo tiền vay bằng tín chấp.
Hiện nay MSB đã có quy định về đảm bảo tiền vay không bằng tài sản, ban hành quy trình về xếp hạng tín dụng doanh nghiệp để cho vay đối với những đối tượng khách hàng uy tín không cần thế chấp tài sản. Tuy nhiên tại MSB- HN chưa áp dụng hình thức cho vay bằng tín chấp đối với khách hàng mà chỉ cho vay tín chấp đối với cán bộ nhân viên làm việc tại ngân hàng.
2.2.3.5.2. Đảm bảo tiền vay bằng tài sản.
Thẩm định tài sản đảm bảo là thẩm định các tài sản của khách hàng như bất động sản (nhà cửa, đất đai), động sản (máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải)và quyền phải thu…Việc thẩm định tài sản đảm bảo là một công việc quan trọng đối với CBTD, để đánh giá chính xác giá trị tài sản đảm bảo một cách khách quan đòi hỏi CBTD phải nắm bắt được tình hình về giá cả thị trường, hiểu biết các luật có liên quan và phải tuân theo quy trình của MSB
a. Phân tích sơ bộ và lập kế hoạch thẩm định.
- Kiểm tra hồ sơ: tính pháp lý của hồ sơ chủ quyền tài sản, đánh giá sơ bộ các vấn đề về hiện trạng, đặc điểm của của tài sản.
- Lập kế hoạch thực hiện: thu thập thông tin một số tài sản có đặc tính tương đồng để làm cơ sở dữ liệu tham khảo. CBTD cần chú ý các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản như: vị trí, diện tích, lợi thế thương mại, kết cấu công trình, quy hoạch dự kiến, giá giao dịch trên thị trường tại thời điểm định giá (bất động sản), chủng loại, xuất xứ, năm sản xuất, tình trạng, thời gian khấu hao, yếu tố công nghệ, khả năng chuyển nhượng trên thị trường (động sản).
- Xác định phương pháp định giá: lựa chọn phương pháp định giá phù hợp với các cơ sở dữ liệu thu thập được. Thông thường ngân hàng định giá đối với bất động sản là 70% giá thị trường, còn đối với động sản như máy móc, oto là 50% giá thị trường hoặc lấy trung bình giữa giá thị trường và khung giá của nhà nước quy định. Việc định giá cần phải chính xác, nếu như định giá thấp quá thì ngân hàng xét duyệt mức cho vay thấp hơn nhu cầu vốn của doanh nghiệp, điều này sẽ gây rủi ro cho doanh nghiệp và cả ngân hàng. Còn nếu định giá quá cao so với giá trị thực của tài sản thì khi phát mãi tài sản ngân hàng sẽ không thu hồi đủ vốn.
b. Khảo sát thực tế.
- Tiến hành khảo sát tài sản tại hiện trường.
- Kiểm tra hiện trạng thực tế so với hiện trạng trên hồ sơ tài sản.
- Chụp ảnh tài sản để phục vụ cho việc lập báo cáo thẩm định và lưu hồ sơ. Ảnh tài sản phải ghi nhận được những đặc điểm chính yếu của tài sản như: toàn cảnh khuôn viên, đường giao thông tiếp cận, mặt đứng nhà, nội thất trong nhà, kết cấu (đối với bất động sản), mã hiệu xuất sứ, các trang thiết bị hay bộ phận chính (đối với động sản).
- Khảo sát thực tế một số tài sản có đặc điểm tương đồng để làm cơ sở tham khảo, so sánh.
Quy trình thẩm định tài sản đảm bảo tại ngân hàng tuy đơn giản nhưng chặt chẽ, phòng tránh những rủi ro có thể xảy ra. Tuy nhiên trong quá trình thẩm định, CBTD thường gặp những khó khăn sau:
• Khó khăn.
- Hiện nay thị trường bất động sản còn biến động mạnh, vì vậy việc định giá chính xác giá trị của bất động sản là một điều không dễ dàng.
- Máy móc thiết bị dây chuyền sản xuất thường đã qua quá trình sử dụng nên việc đánh giá tài sản là rất khó khăn.
- Các văn bản liên quan đến việc giải quyết tài sản đảm bảo vẫn còn những bất cập, gây khó khăn cho việc xử lý tài sản đảm bảo tại MSB - HN.
ngân hàng có một số thuận lợi sau: • Thuận lợi
- Có đội ngũ CBTD trẻ, năng động, hiểu biết các quy định liên quan đến việc thẩm định tài sản đảm bảo vì vậy đã hạn chế được rủi ro trong việc định giá tài sản thế chấp, cầm cố.