2.2.1 Tổng hợp các dự án của công ty.
Căn cứ vào điều kiện của công ty cũng nh qua nghiên cứu thị tr- ờng, công ty Kinh Đô đã quyết định phơng hớng kinh doanh chính của mình là xây dựng và cho thuê văn phòng cấp trung bình. Từ đó, dựa vào phơng hớng này công ty đã dần dần lập nên cho mình các dự án để hoạt động.
Các dự án đã và đang hoạt động ở công ty gồm có:
Dự án Toà nhà Kinh Đô: 292 Tây Sơn: Cho Công ty dự toán và truyền số liệu thuê thời gian 6 năm từ 2001 đến 2006.
Dự án 51 Lê Đại Hành cho 4 Công ty thuê là:
Công ty cổ phần phần mềm Việt thuê từ năm 2003 đến năm 2008. Phòng tài chính kế toán Phòng tổ chức hành chính quản trị Phòng KD, đầu t và tiếp thị Toà nhà Kinh Đô 51 Lý Thái Tổ 51 Lê Đại Hành Toà nhà trung tâm 31- Hai Bà Trng
Công ty t vấn Công nghiệp và đô thị Việt Nam thuê từ năm 2003 đến năm 2007.
Công ty cổ phần đầu t xây dựng và thơng mại Phú Điền thuê từ năm 2003 đến 2008.
Công ty TNHH Mạnh Đức thuê từ năm 2004 đến 2008.
Dự án 51 Lý Thái Tổ cho công ty TNHH Du lịch và thơng mại á Đông thuê từ năm 2004 đến 2008.
Dự án 31 Hai Bà Trng liên doanh với HONGKONG LAND để cho thuê văn phòng, đơn vị này hạch toán độc lập với công ty.
Dự án đầu t vào xây dựng văn phòng và kiốt cho thuê ở cửa khẩu Tân Thanh tỉnh Lạng Sơn đang trong giai đoạn đầu chuẩn bị.
Các dự án trên hiện đang hoạt động có hiệu quả đảm bảo sự hoạt động liên tục của công ty.
Khi đã có dự án thì một điều tất yếu là phải tiến hành thẩm định dự án trớc khi cho dự án đi vào hoạt động. Không nằm ngoài quy luật đó, Kinh Đô cũng tiến hành công tác thẩm định các dự án của mình nhất là thẩm định tài chính dự án. Tuy nhiên do quy mô của công ty còn nhỏ, và qua quá trình từ khi thành lập đến giờ môi trờng kinh doanh đã có nhiều thay đổi và do đó Kinh Đô cũng đã có những sự thay đổi theo cho phù hợp kể cả trong công tác thẩm định dự án. Ta có thể thấy đợc điều này qua sự phân tích sau:
2.2.2.1 Giai đoạn từ khi thành lập đến năm 2002.
Đây là giai đoạn 10 năm đâu thành lập của công ty. Sở dĩ em lấy mốc năm 2002 là vì đây là năm thành lập phòng Kinh doanh đầu t và tiếp thị của công ty. Trong những năm đầu thành lập đến 2002, công tác thẩm định tài chính dự án của công ty do một cá nhân đảm nhiệm và ng- ời này là nhân sự của phòng tổ chức hành chính quản trị. Tất cả công việc của dự án cũng nh thẩm định dự án đều do ngời này tiến hành từ công tác nghiên cứu thăm dò thị trờng đến lập dự án và cuối cùng là thẩm định dự án. Có thể do mới thành lập cùng với quy mô hoạt động
của công ty còn nhỏ nên công tác thẩm định tài chính dự án còn khá đơn giản, cấu trúc bộ phận phụ trách đợc đan xen lẫn với các bộ phận khác. ở giai đoạn này thì năng suất lao động của cá nhân ảnh hởng trực tiếp đến chất lợng công việc, chất lợng dự án hay ảnh hởng đến công tác thẩm định tài chính dự án nói chung. Việc thẩm định tài chính dự án đợc san sẻ một phần cho các phòng khác nh phòng kế toán tài chính đảm nhận việc tính các chỉ tiêu của dự án; phòng tổ chức cũng giúp làm một số việc khác…
2.2.2.2 Từ năm 2002 đến nay.
Tháng 7 năm 2002, phòng kinh doanh đầu t và tiếp thị ra đời. Đây là bớc hoàn thiện hơn, phát triển hơn công tác thẩm định dự án. Phòng kinh doanh đầu t tiếp thị ra đời là một sự chuyên môn hoá trong công tác thẩm định dự án. Công tác thẩm đinh dự án đã có phòng chuyên trách đảm nhiệm, không còn gộp với phòng hành chính quản trị nữa. Đội ngũ nhân viên làm công tác này đợc phân định cụ thể và chịu trách nhiệm về công việc của mình. Công tác thẩm định tài chính dự án đợc nâng cao về chất lợng , bảo đảm về kỹ thuật và đợc tiến hành chi tiết hơn, chính xác hơn. Cụ thể nh đội ngũ nghiên cứu thẩm định thị tr- ờng đợc củng cố giúp cho công ty phát hiện đợc nhiều khách hàng tiềm năng hơn, khai thác đợc những thị trờng còn bỏ ngỏ Hay trong công… tác thẩm định tài chính dự án, việc tính toán các chỉ số tài chính của dự án cũng đợc tiến hành chắc chắn hơn. Lúc này phòng kinh doanh đảm nhận hết các công việc.Năng suất lao động đợc nâng lên rõ rệt. Ta có thể thấy qua số liệu sau:
Tổng doanh thu :
Năm 2000: 2 250 150 667 đồng Năm 2001: 2 461 422 451 đồng Năm 2002: 5 442 402 990 đồng
Ta thấy năm 2002 thì tổng doanh thu đã tăng gần 2 tỷ đồng so với năm 2001.
Rõ ràng công tác thẩm định dự án nói chung và công tác thẩm định tài chính dự án nói riêng tại công ty đã và đang trên bớc đờng hoàn thiện. Đây là một trong các nhân tố giải thích cho công việc làm ăn ngày càng hiệu quả của công ty.
2.2.3 Công tác thẩm định tài chính dự án tại Kinh Đô.
Công tác thẩm định tài chính dự án tại Kinh Đô đợc tiến hành theo sơ đồ khái quát sau:
Khởi đầu N g h i ê n c ứ u t h ị t r ờ n g Hình thành dự án Hình thành dự án Xác định nguồn vốn cho dự án Lập các BCTC Tính toán các chỉ tiêu Trình GĐ, BQL duyệt Thực hiện dự án
Khi công tác nghiên cứu thị trờng đợc tiến hành, công ty đã xác định đợc nhu cầu của thị trờng hay nói cụ thể hơn là đã tìm đợc khách hàng thì công ty tiến hành công tác thẩm định tài chính dự án.
-Bằng các nghiệp vụ cụ thể của mình cùng với kinh nghiệm công tác cũng nh căn cứ tình hình thực tế nhu cầu của thị trờng về cấp độ văn phòng, đội ngũ thẩm định đã có thể hoạch định ra dự án, xác định quy mô của dự án cũng nh các phơng án kinh doanh. Xem xét tổng giá trị đầu t của dự án là bao nhiêu, giá trị đi thuê, giá trị đầu t thêm là bao nhiêu… Đặc điểm kinh doanh chính của công ty là đầu t vào các dự án cho thuê văn phòng do đó vấn đề đầu tiên sẽ là địa điểm của dự án. Để có đợc địa điểm cho dự án, công ty có thể huy động từ các phơng án nh sẽ đầu t thêm vào một địa điểm và cho thuê lại, hoặc thuê đất của Uỷ ban nhân dân thành phố thông qua Tổng Liên đoàn lao động Thành phố Hà Nội. Chính vì vậy mà trong các báo cáo tài chính của dự án có một khoản mục là "trả tiền thuê đất".
-Vấn đề nguồn vốn cho dự án, công ty và đội ngũ thẩm định xem xét từ nhiều nguồn. Có thể doanh thu từ đầu năm, quỹ khấu hao, lợi nhuận năm trớc hay đi vay ngân hàng Một trong các đặc điểm của các… dự án của công ty cũng nh đặc điểm kinh doanh của loại hình cho thuê văn phòng là công ty sẽ nhận đợc tiền thuê trớc vào đầu năm. Do đó ngay đầu năm công ty đã có một khoản tiền và công ty lấy đó là một phần tài chính đóng góp cho các dự án.
Kinh Đô áp dụng nguyên tắc khấu hao nhanh, mặc dù có thể làm giảm lợi nhuận của công ty nhng trái lại nó lại làm tăng nguồn vốn cho kinh doanh. Do đó công ty có một khoản nhàn rỗi để tạo điều kiện mở rộng kinh doanh. Và cũng giống nh những doanh nghịêp khác, lợi nhuận năm trớc cũng là một nguồn đầu t tài chính cho dự án. Ngoài ra trong tr-
ờng hợp vẫn thiếu về vốn, công ty có thể nhờ đến nguồn vốn vay ngân hàng.
-Một công việc rất quan trọng trong các dự án cho thuê văn phòng của công ty là lập các báo cáo tài chính cho dự án trong đó có dự tính các mức đơn giá cho thuê. Đặc điểm của cho thuê văn phòng là đơn giá cho thuê tính theo đơn vị USD/m2. Cán bộ thẩm định lập một bảng các đơn giá của dự án với các mức đơn giá khác nhau rồi từ đó tính ra các chỉ tiêu cần thiết để đánh giá lợi nhuận cuả dự án. Việc tính toán đơn giá này không phải chỉ đơn thuần là tính ra tổng số doanh thu thu về mà cán bộ thẩm định phải căn cứ vào đó lựa chọn mức giá nào đó để thoả thuận với khách hàng. Với mức giá đợc thoả thuận này phải đảm bảo doanh thu và lợi nhuận của dự án ( ở đây có tính đến cả mức độ rủi ro của dự án đó là cho thuê đợc 100% diện tích thì đơn giá sẽ là bao nhiêu, nếu chỉ thuê một phần thì đơn giá sẽ là bao nhiêu ) Cán bộ thẩm… định dự án có nhiệm vụ kiểm tra rà soát lại các báo cáo tài chính của dự án, kiểm tra xem doanh thu có đúng không, tại sao lại đạt đợc các mức doanh thu đó. Kiểm tra mức độ rủi ro của dự án, xem độ chắc chắn của dự án là nh thế nào. Mức độ rủi ro của dự án ở đây chính là phần diện tích văn phòng đợc đầu t mà không cho thuê đợc (Công ty chỉ chấp… nhận dự án có độ rủi ro <=15% tức là chỉ có <= 15% diện tích không cho thuê đợc) Đồng thời cán bộ thẩm định cũng phải so sánh đối chiếu doanh thu của dự án với chi phí để xem doanh thu có bù đợc với các chi phí đã bỏ ra hoặc so sánh chi phí cơ hội của dự án. Trong các báo cáo tài chính của dự án, cán bộ thẩm định liệt kê không chỉ doanh thu của dự án mà cả chi phí của dự án. Các chi phí của dự án cũng bao gồm các khoản chi trực tiếp, chi gián tiếp, chi lơng…
- Từ các báo cáo tài chính đã lập cho dự án, cán bộ thẩm định tính toán các chỉ tiêu cho dự án. Công ty thờng áp dụng các chỉ tiêu về tỷ suất lợi nhuận nh tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu, tỷ suất lợi nhuận trên vốn bỏ ra. Ngoài ra còn dùng phụ thêm một số chỉ tiêu khác nh chỉ số lao
động, xét tốc độ trợt của doanh thu, chi phí, lợi nhuận, tỷ giá.Vì đơn giá cho thuê tính bằng USD nên yếu tố trợt giá của đồng tiền cũng đợc xem xét. Việc tính đến yếu tố trợt giá của doanh thu và chi phí là một dạng biến tớng của yếu tố giá trị thời gian của tiền. Công ty so sánh giữa doanh thu và chi phí thu về và bỏ hàng năm xét về mức độ sinh lời với việc gửi tiền vào ngân hàng hởng lợi tức. Đó cũng chính là xét chi phí cơ hội của tiền. Do đặc điểm của ngành kinh doanh bất động sản là vốn đầu t ban đầu rất lớn nên tỷ suất lợi nhuận phải rất cao mới thực hiện vì nếu đầu t xây dựng mà không cho thuê đợc thì sẽ dẫn đến lãng phí vốn. Mức tỷ suất lợi nhuận mà công ty thờng lấy phải đạt từ 20 -> 30% trở lên thì mới khả thi.
-Sau khi đã có các báo cáo tài chính của dự án, cán bộ thẩm định trình lên giám đốc duyệt. Giám đốc xem xét, đánh giá rồi tổ chức cuộc họp ban quản lý, đa dự án cho ban quản lý duyệt và quyết định dự án.
Để minh họa cho công tác thẩm định tài chính dự án vừa nói trên, ta hãy xem xét một số minh họa sau:
Đây là một dự án đi thuê và cho thuê lại, thời gian trong 8 năm, tỷ giá áp dụng là 1$ = 15400 đồng. Công ty đã đa ra các phơng án khác nhau. Mỗi phơng án là một mức giá cho thuê lại khác nhau từ mức độ rất thấp -> thấp
-> trung bình -> rất cao cùng với sự lựa chọn về rủi ro... Công ty đã lập ra hơn 10 phơng án nh thế. ở đây em xin minh họa bằng 4 phơng án với giá cho thuê lại là dại diện cho mức rất thấp, thấp, trung bình và rất cao.
Phơng án 1: Giá cho thuê lại rất thấp (3500 và 4600) và dự trù rủi ro 5% và không lập quỹ chênh lệch nên giá mua vào là: 2920 và 3980
Giá đi thuê/ tháng Tổng giá thuê Chi phí để thuê Giá bán dự tính Tổng giá bán Chi phí để bán (5% giá bán) Lợi nhuận Nhà nhỏ: 02 căn 2.920x2 căn 3.500x2căn 5.840 555.040 15.200 7.000 672.000 33.600 68.160 Nhà to:01 căn 3.980x1 căn 4.600x1 căn 3.980 378.380 13.300 4.600 441.600 22.080 27.840 933.420 28.500 11.600 1.113.60 0 55.680 96.000
(Nguồn: Các phơng án thuê và cho thuê lại ; Phòng KD ĐT - TT) Tổng hợp kết quả thực tế 8 năm 1 năm Tổng doanh thu 1.113.600 17.149.440.000 2.143.680.000 Tổng chi phí 989.100 15.232.140.000 1.904.017.500 Tổng LNTT: 124.500 1.917.300.000 239.662.500 Thuế: 39.840 613.536.000 76.692.000 TổngLNST: 84.660 1.303.764.000 162.970.500
Phơng án 2: Giá cho thuê lại thấp (3800 và 4800) dự trù rủi ro 10% tổng doanh thu (tơng đơng 10 tháng / 8 năm).
thuê/Tháng thuê để thuê dự tính bán để bán(10% giá bán) nhuận Nhà nhỏ:02 căn 3.300x2 3.800x2 6.600 628.000 15.200 7.600 729.600 72960 13.440 Nhà to: 01 căn 4.200x1. 4.800x1 4.200 399.500 13.300 4.800 460.800 46.080 1.920 1.027.500 28.500 12.400 1.190.40 0 119.040 15.360
(Nguồn: Các phơng án thuê và cho thuê lại ; Phòng KD ĐT - TT) Tổng hợp kết quả thực tế: 8 năm 1 năm Tổng doanh thu 1.190.400 18.332.160.000 2.291.520.000 Tổng chi phí 1.146.540 17.656.716.000 2.207.089.500 Tổng LNTT 43.860 675.444.000 84.430.500 Thuế 14.035 216.142.180 27.017.760 Tổng LNST 29.825 459.301.920 57.412.740
Phơng án 3: Giá cho thuê lại trung bình ( 4000 và 5000) dự trù rủi ro 15% tổng doanh thu (tơng đơng 16 tháng/ 8 năm)
Giá đi thuê/Tháng Tổng giá thuê Chi phí để thuê Giá bán dự tính Tổng giá bán Chi phí để Lợi nhuận
bán(15% giá bán) Nhà nhỏ:02 căn 3.300x2 4.000x2 6.600 628.000 15.200 8.000 768.000 115.200 24.800 Nhà to: 01 căn 4.200x1. 5.000x1 4.200 399.500 13.300 5.000 480.000 72.000 8.500 1.027.500 28.500 13.000 1.248.000 187.200 33.300
(Nguồn: Các phơng án thuê và cho thuê lại ; Phòng KD ĐT - TT) Tổng hợp kết quả thực tế: 8 năm 1 năm Tổng doanh thu 1.248.000 19.219.200.000 2.402.400.000 Tổng chi phí 1.214.700 18.706.380.000 2.338.297.500 Tổng LNTT 33.300 512.820.000 64.102.500 Thuế 10.656 164.102.400 20.512.800 Tổng LNST 22.644 348.717.600 43.589.700
Phơng án 4: Giá cho thuê lại rất cao (4500 và 5500) dự trù rủi ro chỉ 5% tơng đơng với 5 tháng thuê
Giá đi thuê/Tháng Tổng giá thuê Chi phí để thuê Giá bán dự tính Tổng giá bán Chi phí để bán(15% giá bán) Lợi nhuận Nhà nhỏ:02 căn
3.300x2 4.500x2 6.600 628.000 15.200 9.000 864.000 43.200 192.800 Nhà to: 01 căn 4.200x1. 5.500x1 4.200 399.500 13.300 5.500 528.000 26.400 102.100 1.027.500 28.500 14.500 1.392.000 69.600 294.900
(Nguồn: Các phơng án thuê và cho thuê lại ; Phòng KD ĐT - TT) Tổng hợp kết quả thực tế: 8 năm 1 năm Tổng doanh thu 1.392.000 21.436.800.000 2.679.600.000 Tổng chi phí 1.097.100 16.895.340.000 2.111.917.500 Tổng LNTT 294.900 4.541.460.000 567.682.500 Thuế 94.368 1.453.267.200 181.658.4000 Tổng LNST 200.532 3.088.192.800 386.024.100
Từ các phơng án tơng tự nh thế, công ty cân nhắc và lựa chọn cho mình một phơng án hợp lý nhất cả về lợi nhuận lẫn hệ số rủi ro.
Ta xét dự án 292 Tây Sơn (là dự án đã và đang hoạt động hiệu quả nhất của công ty) ta hãy xem xét công tác thẩm định đã đợc tiến hành nh thế nào.
Trong báo cáo nghiên cứu khả thi của dự án 292 Tây Sơn, có đầy đủ các công tác từ thẩm định thị trờng, thẩm định kỹ thuật, tới bản thiết kế mô hình tòa nhà. Ta xem xét phần thẩm định tài chính của dự án này.
Tên dự án: Tòa nhà Kinh Đô
Địa điểm: 292 Tây Sơn- Hà Nội. Diện tích đất: 1350 m2
Diện tích sàn xây dựng: 4830 m2
Số tầng: 5 tầng.
Diện tích đất lu không: 384 m2
Tổng vốn đầu t: 8.000.000.000 đồng.
Tỷ lệ nguồn vốn của công ty: 62%( 4.960.000.000 đồng) Vay ngân hàng: 38% (3.040.000.000 đồng)
Phần vốn của công ty đợc lấy từ các nguồn nh:
Đền bù giải phóng mặt bằng: 1.500.000.000 đồng
Đền bù của liên doanh 31 Hai Bà Trng: 500.000.000 đồng