3. Đánh giá chung
3.2.2. Những nguyên nhân
Thị trường bất động sản ở nước ta vẫn đang trong giai đoạn hình thành và phát triển, chưa thực sự ổn định, mọi yếu tố vẫn trong giai đoạn hoàn thiện do vậy không thể tránh khỏi những sai sót chỉnh sửa. Mặc dù Nhà nước đóng vai trò rất quan trọng trong việc điều tiết thị trường bất động sản nhưng vẫn chưa phát huy được hết vai trò của mình , vẫn chưa thể hiện hết hiệu quả của những chính sách đã ban hành, hệ
thống văn bản pháp luật liên quan đến thị trường này vẫn còn nhiều chồng chéo , bất cập, chưa thống nhất giữa các bộ luật như luật đất đai, luật nhà ở, luật kinh doanh bất động sản... dẫn đến trị trường còn nhiều tình trạng đầu cơ, lách luật làm cho thi trường bất động sản càng thêm phức tạp. Thông tin mua bán chưa thực sự phản ánh đúng nhu cầu của người dân, chưa phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản vì giá cả bất động sản thường bị những kẻ đầu cơ đẩy lên quá cao. Do vậy mà các thông tin cán bộ tín dụng thu thập được chưa chắc đã phản ánh đúng giá trị thị trường, phản ánh đúng giá trị của bất động sản thế chấp.
Giá đất do UBND tỉnh thành phố ban hành vào ngày 1/1 hàng năm hoặc đơn giá xây dựng thấp hơn nhiều so với giá cả thực tế trên thị trường. Khi áp dụng khung giá của Nhà nước để định giá cho khách hàng thì sẽ làm giảm giá trị bất động sản của khách hàng, ảnh hưởng đến uy tín của Ngân hàng vì hiện nay có rất nhiều ngân hàng hoạt động, mức độ cạnh tranh trong lĩnh vực tín dụng là khá cao.
Việc quản lý hoạt động định giá trên thị trường vẫn còn nhiều bất cập và chồng chéo lên nhau : việc quản lý giá bất động sản là thuộc thẩm quyền của Bộ Tài chính, nhưng cấp giấy phép hoạt động xây dựng lại là thuộc thẩm quyền của Bộ xây dựng, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất là thuộc thẩm quyền của Bộ Tài nguyên Môi trường, cơ chế này sẽ gây nhiều khó khăn cho cán bộ định giá.
Theo quy định của Ngân hàng về hồ sơ vay vốn thì bất động sản thế chấp phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( sổ đỏ ) hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ( sổ hồng ). Nhưng thực tế hiện nay thủ tục để cấp loại giấy này vẫn còn nhiều bất cập, thủ tục hành chính rườm rà, thời gian chờ đợi xác minh lâu... cho nên rất nhiều tổ chức, cá nhân có nhu cầu vay vốn nhưng không có đủ hồ sơ để vay vốn làm ảnh hưởng đến số lượng khách hàng vay.
Khó khăn xuất phát từ phía khách hàng đó là sự không hợp tác của khách hàng, thông báo thông tin sai lệch không đúng sự thật, giấy tờ giả mạo... dẫn đến người định giá gặp nhiều khó khăn trong công tác định giá.
Ở Việt nam hiện nay ngành định giá là ngành mới xuất hiện nên những tài liệu tham khảo về định giá bất động sản là rất ít và khó kiếm, chưa tích luỹ được nhiều kinh nghiệm thực tiễn để có thể rút ra các bài học quý giá.
Đối với nhiều người quan niệm định giá vẫn còn khá mới mẻ và xa lạ, do vậy khi tiến hành các hoạt động mua bán, chuyển nhượng.... rất ít người tìm đến với dịch vụ định giá, tới các chuyên gia định giá để được tư vấn tham khảo. Đa số người dân đều dựa vào kinh nghiệm bản thân hoặc hỏi ý kiến những người xung quanh đã từng tham gia giao dịch bất động sản để đưa ra các giá trị mà không căn cứ vào cơ sở khoa học. Điều này dẫn đến các thông tin mà cán bộ tín dụng thu thập được trên thị trường thường thiếu tính chính xác, phần lớn mang tính chủ quan dẫn đến kết quả định giá không tránh khỏi thiếu sót.
CHƯƠNG III: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP
ĐẠI TÍN CHI NHÁNH HÀ NỘI