- thế chấp (chủ yếu đối với tài sản thế chấp).
*Đơn giản hoá thủ tục công chứng.
Nghị định của chính phủ về thủ tục công chứng quy định Bộ t pháp có trách nhiệm hớng dẫn các mẫu giấy tờ để công chứng đến nay vẫn cha có mẫu hợp đồng thế chấp. Các NHTM quốc doanh, cổ phần đều có mẫu… riêng nhng không đợc phòng công chứng chấp nhận.
*Quy định rõ ràng hơn về điều kiện TSTC.
+ Theo Luật dân sự thì TSTC bao giờ cũng là bất động sản, tài sản cầm cố là động sản nhng ngân hàng nhận thế chấp cả động sản và bất động sản. Vậy luật nên điều chỉnh nh thế nào để phù hợp với thực tế.
+ Theo quy định TSTC phải có chứng từ sở hữu gốc để giao nộp ngân hàng nhng trên thực tế hơn 80% tài sản của các pháp nhân khu vực KTNQD và 100% KTQD không có giấy chứng nhận sở hữu dẫn đến có sự bất bình đẳng về đảm bảo tiền vay giữa 2 thành phần kinh tế này. Nhà nớc cần có nhiều quy chế mới về quyền sở hữu tài sản đặc biệt với các doanh nghiệp Nhà nớc.
+ Điều kiện về TSTC đặc biệt phức tạp với thế chấp bằng quyền sử dụng đất. Nguyên do là hệ thống pháp luật, sự quản lý đất đai còn lỏng lẻo.
- Giấy tờ và hồ sơ nhà có nhiều loại: Có nhiều trờng hợp có đủ quyền hợp pháp nhng không đủ giấy tờ hợp lệ, không xác định đợc giấy tờ có hợp lệ hay không. Nhà nớc cần thống nhất hoá các giấy tờ này.
- Với loại nhà do Nhà nớc quản lý giao quyền sử dụng (Doanh nghiệp và hộ cá thể) - họ không có quyền sở hữu - liệu phải thế chấp nh thế nào. Nhà n- ớc có thể chuyển từ sử dụng sang sở hữu hoàn thiện về mặt giấy tờ giúp các thành phần kinh tế đảm bảo thủ tục vay vốn.
- Với các hộ nông dân cần vay vốn mà thiếu giấy chứng nhân quyền sở hữu Nhà nớc có thể quy định cho phép sử dụng giấy tờ kê khai về quyền sử dụng đất để thế chấp.
*Thay đổi thủ tục đăng ký sở hữu TSTC nhằm đơn giản hoá
+Quy đinh về thủ tục chuyển nhợng quyền sở hữu tài sản và quyền sử dụng đất cho ngời mua TSTC một cách thuận lợi, nhất là quy định các loại giấy tờ cụ thể chứng minh về việc mua TSTC,CC để làm cơ sở cho cơ quan có thẩm quyền làm thủ tục chuyển quyền sở hữu nhất là trong trờng hợp TCTD đợc bán tài sản chứ không phải là chủ sở hữu tài sản.
+ Quy định về trách nhiệm thực hiện đăng ký các giao dịch đảm bảo đối với từng cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền. Các cơ quan này sẽ chịu trách nhiệm thực hiện các thủ tục đăng ký, nộp lu vào hệ thống lu giữ quốc gia về các giao dịch bảo đảm đã đăng ký làm cơ sở để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản hay quyền sử dụng đất tạo điều kiện cho việc thế chấp tài sản vay vốn ngân hàng, tránh tình trạng tài liệu sở hữu giả, nhiều tài liệu sở hữu hay không có chứng nhận sở hữu. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn cha thực hiện đầy đủ nên gây khó khăn trong việc phát mại TSTC. Đề nghị các cơ quan chức năng thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ngời sử dụng đất để khi thế chấp đảm bảo yêu cầu pháp lý.
*Chính phủ cần đ a ra các giải pháp về định giá TSTC sao cho hợp lý cả ngân hàng và cả về phía ng ời vay:
+ Đa ra một khung giá "mở" tạo điều kiện cho các TCTD linh hoạt hơn trong việc định giá TSTC không đi quá xa so với quy định của Nhà nớc những cũng không bị cố định vào khung giá đó, tránh tình trạng giá theo khung giá của Nhà nớc thấp hơn rất nhiều so với giá thị trờng đặc biệt là đối với thị trờng bất động sản. Đồng thời Nhà nớc cần thông báo rộng rãi trên các phơng tiện thông tin đại chúng về các chỉ tiêu chung để tránh hiểu lầm giữa các ngân hàng và khách hàng, tránh tình trạng một tài sản đợc đánh giá khác nhau ở các ngân hàng do không có một chuẩn mức giá trị tài sản.
+ Quy định chặt chẽ vê công tác hạch toán kế toán của doanh nghiệp để tránh cho việc đánh giá tài sản theo sổ sách kế toán không đúng, các con số thờng khác xa so với thực tế.
+ Từng bớc để thành lập một tổ chuyên môn về định giá TSTC.
*Quy định lại mức cho vay cho phù hợp với các loại tài sản đem thế chấp.
Mức cho vay tối đa không quá 70% là cha hợp lý vì có những tài sản nh chứng chỉ tiền gửi, kỳ phiếu, sổ tiết kiệm có thể cho vay đến 100% nhng vẫn đảm bảo an toàn, nhng có những tài sản nh bất động sản hay động sản giá cả lên xuống bất thờng có khi tụt xuống chỉ còn 1/2 giá trị ban đầu nên việc cho vay 70% là quá mạo hiểm. Vậy nên Chính phủ cần quy định mức cho vay tối đa với từng loại tài sản cụ thể hoặc không quy định mà để cho ngân hàng tự quyết định bởi nó ảnh hởng trực tiếp đến hiệu quả kinh doanh của ngân hàng.
*Cần đ a ra chính sách về xử lý TSTC để hạn chế khó khăn của ngân hàng khi phát mại tài sản:
a,Cần có hớng dẫn cụ thể cho những vấn đề phát sinh khi phát mại TSTC qua toà án
+ Toà án nhân dân tối cao cần có hớng dẫn cụ thể để việc công nhận, xử lý tài sản đồng sở hữu trong quá trình xử lý TSTC, tạo điều kiện thuận lợi cho bên nhận thế chấp TSTC và xử lý TSTC để thu nợ.
+ Đề nghị UBND và toà án nhân dân các cấp căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để giải quyết tranh chấp.
+ Tiền thi hành án nên nộp ngay vào ngân hàng để khấu trừ số nợ vay ngân hàng sẽ có trách nhiệm báo cáo quá trình nộp tiền thi hành án đến khi dứt điểm cho phòng thi hành án.
+ Trong trờng hợp tranh chấp hợp đồng tín dụng hoặc hợp đồng cầm cố, thế chấp hoặc quy định sau một thời gian nhất định mà TSTC,CC không xử lý đợc để thu nợ thì TCTD có quyền khởi kiện ra toà án có thẩm quyền để xử lý và có biện pháp cỡng chế thi hành án đã có hiệu lực, trách nhiệm phối hợp của các cơ quan công an, toà án nhân dân, viện kiểm sát nhân dân, cơ quan địa chính, tài chính, t pháp, cơ quan thi hành án, ngân hàng Nhà nớc. Trờng hợp bên vay có liên quan đến vụ án hình sự thì cơ quan pháp luật cần tạo điều kiện cho ngân hàng tiến hành phát mại TSTC để thu hồi nợ.
b, Thiết lập cơ chế cho vay có bản đảm bằng TSTC, trong đó gồm các nội dung cơ bản nh:
+ Quyết định nhiều hình thức xử lý TSTC để các bên có thể thoả thuận lựa chọn khi ký hợp đồng nh: Bên thế chấp tự bán tài sản hoặc cả 2 bên cùng bán tài sản, hoặc giao cho TCTD bán tài sản, hoặc uỷ quyền cho ngời thứ 3 bán tài sản, gán nợ bằng TSTC, hoặc thoả thuận bằng các phơng án khác.
+ Nâng cao quyền hạn, tính tự chủ của TCTD đợc quyền chủ động bán TSTC trong trờng hợp TSTC không đợc xử lý theo hớng tích cực.
+ Đề ra nhiều phơng thức bán tài sản để các bên vận dụng một cách linh hoạt, phù hợp với từng nơi và điều kiện của các bên.
c, Cần xử lý TSTC do vớng mắc các thủ tục pháp lý thủ tục hành chính một cách nhanh chóng.
+ Toà án nên tổ chức xét xử theo thủ tục khẩn cấp và không đình hoãn phiên xử dù có liên quan đến vụ án khác vì đây là những vụ kiện món nợ ngân hàng đợc quyền u tiên thanh toán.
+ Phần bản án đã đợc thi hành không nên có hiệu lực hồi tố vì không đảm bảo quyền lợi cho ngân hàng.
+ Cần có điều luật quy định việc xét xử vắng mặt vì nếu không rất khó xác định sở hữu để ngân hàng phát mại TSTC để thu nợ.
+ Thành lập lực lợng cảnh sát t pháp để cỡng chế việc thi hành án nếu con nợ không giao nhà cho ngời mua tại trung tâm đấu giá.
+ Sau khi đợc xác nhận có công chứng trong thủ tục thế chấp thì hầu nh các tài sản hợp lệ nên chỉ cần ngân hàng xuất trình đủ giấy tờ hồ sơ vay, hồ sơ thế chấp thì ngân hàng có quyền phát mại.
+ Đối với tài sản ngân hàng đã nhận gán nợ mà không tranh chấp nhng hồ sơ pháp lý cha đầy đủ đề nghị chính phủ chỉ đạo UBND tỉnh, thành phố và các cơ quan chức năng hợp thức hoá về mặt pháp lý, hoàn chỉnh hồ sơ để ngân hàng có quyền bán, chuyển nhợng, khai thác nhằm thu hồi vốn của mình.
d, Thay đổi cách tính lãi suất trong thời gian chờ xét xử TSTC.
Thời hạn 30 ngày kể từ ngày kết thúc hạn trả nợ, ngân hàng sẽ áp dụng chính sách lãi suất quá hạn đối với khoản tiền cho vay nhng từ khi ngân hàng bắt đầu phát mại tài sản cho đến khi hoàn thành thì không có quy định nào về việc tính lãi. Các TSTC có giá trị lớn thời gian phát mại dài. Trong khoảng thời gian này vốn của ngân hàng bị chiếm dụng mà lãi không đợc tính. Nếu chẳng có quy định cụ thể về điều này, chẳng hạn khống chế về thời gian phát mại với ngân hàng, sau đó ngân hàng phải chịu thời gian kéo dài sau đó.
e, Trờng hợp bên vay bị phá sản Nhà nớc cần quy định rõ thủ tục xử lý TSTC.
Ban hành các văn bản dới luật hớng dẫn việc thực hiện xử lý TSTC của doanh nghiệp thua lỗ, phá sản, giải thể một cách cụ thể đảm bảo công bằng giữa các bên. Bởi vì hiện nay số tiền thu đợc do đấu thầu thanh lý tài sản của tổ chức kinh tế đợc giành để thanh toán nợ thuế, tiền lơng lao động trớc rồi
nợ cho ngân hàng thì quả là bất hợp lý vì TSTC là tài sản mà tổ chức kinh tế đã thế chấp cho ngân hàng để đợc vay vốn. Hơn nữa trong hợp đồng thế chấp vay tiền đã đợc công chứng hay chính quyền sở hữu của ngân hàng.
f, Đa ra trật tự giải quyết tài sản khi bên vay dùng một tài sản để thế chấp cho nhiều TCTD khác nhau.
Cần nghiên cứu bỏ quy định một khách hàng vay vốn nhiều TCTD thành quy định nhiều ngân hàng cho vay theo hớng đồng tài trợ và một ngân hàng sẽ đứng ra làm đầu mối. Còn nếu không bỏ thì cần sửa đổi, bổ sung cơ chế và chấn chỉnh lại hoạt động của trung tâm thông tin tín dụng, từ khâu cập nhất số liệu, cung cấp số liệu đảm bảo kịp thời, chính xác và tin cậy.
g, Giảm thuế hoặc bãi bỏ thuế khi phát mại tài sản.
h, Thành lập Công ty mua bán TSTC mục tiêu hoạt động không vì lợi nhuận nhng hoạt động theo cơ chế thị trờng. Nhà nớc cấp một phần vốn tự có, đại bộ phận vốn đợc huy động dới các hình thức nh phát hành trái phiếu dới sự bảo hộ của Chính phủ.
- Tiếp nhận hồ sơ tín dụng khó đòi và tiến hành phân tích khả năng thu hồi từng khoản vay.
- Đợc ngân hàng Nhà nớc, Bộ tài chính, Bộ t pháp làm t vấn, nhằm tránh cho chính phủ và ngân hàng Nhà nớc trực tiếp đem tiền tạo ra sự ỷ lại vì lý đó là một nét xấu trong quản lý kinh doanh. Chính phủ và Ngân hàng Nhà nớc chỉ can thiệp trong những trờng hợp bất khả kháng.
i, Đa ra các phơng pháp, tiêu chuẩn để xác định tổn thất của ngân hàng trong vụ án hình sự (nh vụ Tamexco, Epco, Minh Phụng )…
j, Ngăn chặn nạn giấy tờ sở hữu giả về tài sản.
k, Có chế độ về giải quyết các chi phí mới phát sinh trong quá trình cho vay thế chấp.
Nếu chi phí tăng, hoặc phải chi thêm chi phí quản lý dẫn đến số món vay phải giảm, lợi nhuận đơng nhiên giảm và ngân hàng đã bỏ lỡ cơ hội có thể
thu lợi nhuận. Ngân hàng không trực tiếp chịu tác động của việc tăng chi phí nhng lại bị ảnh hởng một cách gián tiếp.
Ngoài ra việc thế chấp đối với dây chuyền sản xuất thờng xuyên phải đánh giá lại để đề phòng những hao mòn nhất là những hao mòn hữu hình xảy ra hoặc việc sử dụng không đúng hợp đồng của ngời thế chấp kiểm tra sẽ gây khó khăn cho khách hàng trong quá trình sản xuất đồng thời buộc ngân hàng mất một khoản chi phí đáng kể (có khi phải thuê chuyên gia )…
Vậy để giải quyết tốt đẹp khó khăn cho cả ngân hàng và khách hàng, đồng thời giữ mối quan hệ tốt giữa hai bên, nên có một cơ quan thứ ba đứng ra làm trung gian quản lý, tài sản thế chấp vay vốn ngân hàng. Quá trình này thực hiện một cách chuyên môn hoá sẽ làm giảm gánh nặng chi phí xuống và khoản chi phí đó do ngân hàng và khách hàng cùng trả cho cơ quan trung gian đó.