IV. Đánh giá hoạt động thẩm định khả năng trả nợ nói riêng và thẩm định dự
4.1. Nhận xét của tác giả về việc thẩm định khả năng trả nợ dự án “Đầu tư xây
dựng văn phòng giao dịch và giới thiệu sản phẩm ARTEXPORT HOUSE”.
Qua “Báo cáo thẩm định dự án”, ta thấy việc thẩm định là khá chi tiết, nội dung thẩm định dự án bám sát với nội dung của hướng dẫn của Báo cáo thẩm định dự án trung và dài hạn. Đây là tài liệu nội bộ của toàn hệ thống Ngân hàng Ngoại Thương.
Hơn nữa, việc nhận hồ sơ vay vốn do 3 phòng tiếp nhận và kiểm tra : phòng Đầu tư dự án, phòng Quan hệ khách hàng và phòng Quản lý nợ. Quy trình thẩm định của NHNT là quy trình 90. Đây là một quy trình thẩm định tiên tiến, qua nhiều khâu, nhiều công đoạn, rất chặt chẽ và chi tiết.
Việc chấm điểm tín dụng doanh nghiệp được thực hiện theo các bước đã có sẵn.
Việc phân tích tình hình tài chính của doanh nghiệp : dựa vào 4 chỉ tiêu tài chính chủ yếu để đánh giá khách hàng. Tuy nhiên, các chỉ tiêu này được xem xét dựa vào từng ngành nghề cụ thể của doanh nghiệp.
Phân tích tình hình sản xuất kinh doanh : Cho thấy được khó khăn, thuận lợi, và triển vọng của doanh nghiệp trong thời gian tới.
Việc thẩm định tính khả thi của dự án đầu tư :
Nội dung thẩm định là khá đầy đủ, chi tiết. Cán bộ thẩm định đã chỉ ra được những nội dung sau :
Thẩm định về mặt kỹ thuật của dự án : về kết cấu, các giải pháp kỹ thuật, tiến độ thực hiện dự án, khả năng triển khai kế hoạch vốn cho dự án.
Thẩm định về mặt thị trường của dự án : chỉ ra được nhu cầu thị trường về văn phòng cho thuê tại Hà Nội trong tương lai, so sánh cung cầu trong thời gian tới. và khả năng cạnh tranh của dự án.
Việc tính toán hiệu quả tài chính của dự án : Sau khi đã xác định được công suất, doanh thu, chi phí đầu vào cho từng năm. Cán bộ thẩm định đã tính toán các chỉ tiêu tài chính của phương án cơ sở. Các chỉ tiêu dùng để đánh giá hiệu quả tài chính mà cán bộ đã sử dụng là NPV, IRR. Qua đó, cán bộ tính toán phương án khác dựa trên sự thay đổi về biến phí, công suất, đơn giá cho thuê. Kết quả chỉ ra rằng với trường hợp xấu nhất là giá giảm 20%, biến phí tăng 20% thì dự án vẫn khả thi.
Việc tính toán khả năng trả nợ của dự án dựa trên chỉ tiêu : chênh lệch dòng tiền hàng năm, cộng dồn vốn vay – tích lũy năm, cộng dồn vốn đầu tư – tích lũy năm, thời gian thu hồi vốn vay, thời gian thu hồi vốn đầu tư.
Chênh lệch dòng tiền hàng năm = khấu hao cơ bản hàng năm + lợi nhuận sau thuế hàng năm - trả gốc vay hàng năm.
Chênh lệch dòng tiền hàng năm > 0 có nghĩa là tổng lợi nhuận sau thuế và khấu hao lũy kế trong thời gian vay vốn của dự án lớn hơn tổng số nợ gốc vay trung và dài hạn thì dự án có khả năng trả được nợ trong thời gian vay vốn.
Thời gian thu hồi vốn vay và thời gian thu hồi vốn đầu tư trong dự án này được tính theo phương pháp tĩnh. Có nghĩa là chúng được xác định trên cơ sở chưa tính đến yếu tố thời gian của tiền.
Việc thẩm định khả năng trả nợ thông qua việc thế chấp tài sản đảm bảo :
Việc thu nợ từ việc phát mại tài sản đảm bảo chỉ là phương án thứ hai nếu Ngân hàng không thu được nợ hay thu không đủ nợ từ lợi nhuận sau thuế và khấu hao hàng năm. Tuy nhiên trong bảng dòng tiền, ta thấy chênh lệch dòng tiền hàng năm của dự án luôn dương. Điều đó có nghĩa là tổng lợi nhuận sau thuế và Khấu hao lũy kế trong thời gian vay vốn của dự án lớn hơn tổng số gốc vay trung dài hạn ban đầu thì dự án này có khả năng trả nợ trong thời gian vay vốn.
Việc thu nợ từ phương án 2 này ( phương án thế chấp tài sản đảm bảo )cán bộ thẩm định vẫn thẩm định kỹ nội dung này theo quy định của Ngân hàng Ngoại Thương.
Vốn đầu tư xây dựng tòa nhà Artexport số 2A Phạm Sư Mạnh là 44,097 triệu đồng. Trong trường hợp này thì theo quy định hiện hành thì tỷ lệ vốn tự có tham gia tối thiểu là 15 % tổng mức đầu tư hay giá trị thế chấp lớn hơn số tiền vay ít nhất 30%. Trong dự án này giá trị thế chấp lớn hơn số tiền vay 36.95%. Sự án này có mức độ rủi ro trung bình. Vì thế giá trị tài sản thế chấp là có thể chấp nhận được.
Chủ đầu tư có quyền sở hữu hợp pháp với khu đất này.
Suất đầu tư của dự án tương đối cao, khoảng 13 trđ/m2 xây dựng, bao gồm tất cả các chi phí trừ lãi vay trong thời gian xây dựng. Lý do là, Công ty hướng tới đối tượng khách hàng nước ngoài hiện có nhu cầu lớn về thuê văn phòng, chấp nhận giá thuê cao, nhưng yêu cầu chất lượng tốt. Theo đó, Công ty sẽ đầu tư xây dựng bằng các nguyên vật liệu tốt, đắt tiền, mua trang thiết bị hiện đại, thuê nhà quản lý nước ngoài. Cùng với việc đầu tư ở mức cao, toà nhà sẽ lâu xuống cấp hơn.
Việc thẩm định khả năng trả nợ thông qua phương án sản xuất kinh doanh khác, từ nguồn tài trợ, vốn khác, thuế lợi tức được để lại :
Hiện nay, hoạt động sản xuất kinh doanh của chủ đầu tư rất đa dạng. Bao gồm việc kinh doanh hàng nhập, kinh doanh, kinh doanh các mặt hàng thủ công mỹ nghệ truyền thống, kinh doanh bất động sản. .v.v… rất ổn định. Nguồn lợi nhuận hàng năm tương đối lớn. Nhất là hoạt động kinh doanh bất động sản tại Hà Nội đang nóng. Nguồn lợi nhuận từ hoạt động này chiếm tỷ trọng ngày càng cao trong tổng doanh thu.
Hiện nay Công ty còn nắm giữ 60 triệu mệnh giá cổ phiếu Exim Bank đã mua từ những năm trước.
Tuy nhiên, nguồn thu thứ 3 này cũng là một phương án dự phòng. Dựa trên việc tính toán khả năng trả nợ từ tính khả thi của dự án đầu tư đã cho thấy rằng, công ty hoàn toàn có khả năng trả nợ dựa vào lợi nhuận và khấu hao hàng năm của dự án trong thời gian vay vốn mà không cần đến nguồn nào khác.
Những yếu tố bên ngoài tác động tới khả năng trả nợ của dự án :
Cán bộ thẩm định đã thẩm định nội dung này rất rõ ràng cụ thể. Phương pháp sử dụng chủ yếu là phương pháp phân tích độ nhạy, phương pháp dự báo. Trong trường hợp xấu nhất là giá giảm 20%, biến phí tăng 20% dự án vẫn có khả năng trả nợ đúng hạn mà vẫn có hiệu quả kinh tế.