III. Thực trạng công tác thẩm định khả năng trả nợ tại SGD NHNT
3.3.3. Thẩm định dự án
( Trong phần này chỉ xin phép thẩm định khả năng trả nợ của dự án ).
Đánh giá tình hình tài chính của chủ đầu tư và xếp hạng tín dụng.
Công ty tăng trưởng về doanh thu và lợi nhuận song khả năng tự chủ về mặt tài chính thấp. Lĩnh vực kinh doanh bất động sản tuy có doanh thu nhỏ nhưng mang lại lợi nhuận lớn cho Công ty. Sau đợt chuyển đổi trái phiếu sang cổ phiếu vào tháng 10/2006 vừa qua, Công ty đã tăng khả năng tự chủ về tài chính, nhưng áp lực trả cổ tức cũng tăng lên.
Công ty được Ngân hàng Ngoại thương xếp hạng tín dụng BB : Doanh nghiệp xếp hạng "BB" có mức độ biến động thấp nhất so với cá doanh nghiệp có tính chất rủi ro biến động khác. Tuy nhiên, doanh nghiệp ở thứ hạng này phải đối mặt với các yếu tố không chắc chắn hoặc bị ảnh hưởng của điều kiện kinh doanh, tài chính, không thuận lợi đáng kể, mà nó có thể gây khó khăn cho doanh nghiệp trong việc thực hiện các cam kết tài chính của mình.
Các thông tin cơ bản về Dự án
– Tên Dự án: Dự án đầu tư xây dựng văn phòng giao dịch và
giới thiệu sản phẩm ARTEXPORT HOUSE.
– Địa điểm đầu tư: 2A Phạm Sư Mạnh, quận Hoàn kiếm - Hà nội.
– Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần XNK Thủ công mỹ nghệ
– Quy mô: Toà nhà cao 7 tầng, 1 tầng hầm và 1 tầng kỹ thuật
– Thời gian xây dựng: Từ quý 4/2006 đến hết quý 1/2008.
– Thời gian khai thác: 50 năm
– Mục tiêu đầu tư: Đầu tư xây dựng mới.
– Đơn vị thực hiện quản lý Dự án: Chủ đầu tư trực tiếp thực hiện quản lý Dự án.
(Bốn mươi bốn tỷ không trăm chín bảy triệu một trăm bảy bảy nghìn năm trăm linh năm đồng chẵn).
Trong đó:
• Chi phí xây lắp: 28.825.500.000đ
• Chi phí thiết bị: 8.483.365.000đ
• Lãi vay trong thời gian xây dựng: 1.738.904.888 đ (VCB tính lại trên cơ sở tiến độ cấp vốn của Công ty).
• Chi phí khác: 3.032.015.203đ
• Dự phòng phí: 2.017.392.414đ
– Nguồn vốn của Dự án
o Vốn tự có: 11.897.177.505 đ (chiếm 26,98% tổng vốn đầu tư)
o Vốn vay NHNT VN: 32.200.000.000đ (chiếm 73,02% tổng vốn đầu tư).
– Vị trí dự án:
o Phía Đông giáp với khu biệt thự của Đại xứ quán nước cộng hòa ALGIERI
o Phía Tây giáp với biệt thự cho thuê của khách sạn Hòa Bình
o Phía Nam giáp với nhà dân
o Phía Bắc giáp với đường Phạm Sư Mạnh
o Cách đường Phan Chu Trinh khoảng 20m, cách đường Ngô Quyền khoảng 150m.
– Quản lý toà nhà: Artexport sẽ thuê công ty quản lý nước ngoài (có thể là: CBRE, Hongkong Land hoặc Chesterton Petty).
Tính toán các yếu tố đầu vào trong việc tính khả năng trả nợ của dự án :
• Xác định công suất, giá cả của dự án :
Toàn bộ diện tích kinh doanh văn phòng cho thuê sẽ được đưa vào khai thác sử dụng từ đầu Quý II năm 2008 (năm thứ 1). Trên cơ sở thực tế của toà nhà 31-33 Ngô Quyền, tham khảo giá cả của các các toà nhà văn phòng cho thuê tương tự cùng loại khác, CBTD đã dự tính mức giá cho thuê và khả năng khai thác văn phòng cho thuê, các dịch vụ khác như sau:
Giá cho thuê :
o Khu văn phòng : 24 USD/m2/ tháng.
o Khu dịch vụ : 29 USD/m2/ tháng.
o Năm thứ 1 Khu VP và khu dịch vụ là 80%.
o Năm thứ 2 trở đi Khu VP và khu dịch vụ là 90%.
o Năm thứ 3 trở đi Khu VP và khu dịch vụ là 100%.
o Doanh thu từ dịch vụ khác chiếm 15% doanh thu VP,ST
Qua khảo sát thực tế tình hình cho thuê văn phòng tại Hà Nội cho thấy :
o Giá cho thuê của những toà nhà có vị trí trung tâm, trang thiết bị hiện đại và quản lý nước ngoài như dự án này hiện nay khoảng 28 – 33 USD/m2/tháng như toà nhà :.... Nên mức giá đưa ra để tính toán ở trên là khá thận trọng.
o Các tòa nhà mới đi vào hoạt động được 1-2 năm như toà nhà Thăng Long công suất thuê đã đạt trên 95%, Vincom đạt hiệu suất cho thuê là 100%, ngay toà nhà 31-33 Ngô Quyền đi vào hoạt động từ tháng 5/2004, đến 31/12/2004 diện tích cho thuê đạt 95%. Đến năm 2005 diện tích cho thuê đạt 100%. Còn các toà nhà tại trung tâm Hà nội đều đạt 99%-100% công suất. Bởi vậy, khả năng khai thác như dự tính là hoàn toàn khả thi.
Doanh thu của dự án : được thể hiện trong bảng phụ lục.
• Xác định các chi phí đầu vào khi vận hành tòa nhà :
Dự án Artexport House không chỉ có lợi thế rất lớn về vị trí địa lý mà còn có lợi thế chi phí đầu tư trong việc đầu tư xây dựng công trình. Vì đây là khu đất của Công ty nên không phải chi trả các chi phí đền bù giải phóng mặt bằng (các khoản này thường chiếm tỷ trọng lớn tại các dự án xây dựng văn phòng cho thuê)
Tính toán chi tiết được thể hiện trong bảng Chi phí dự án : thể hiện trong bảng phụ lục.
Các khoản chi phí của dự án gồm:
Chi phí biến đổi:
o Chi phí điện, nước : 2% DT.
o Chi phí bảo dưỡng sửa chữa nhỏ hàng năm bằng 2% doanh thu
o Chi phí nhân công gồm lương, bảo hiểm : 499,8 triệu đồng/năm.
Chi phí cố định:
– Chi phí thuê đất 55.449.500đ/năm
o Khấu hao tài sản (Theo quyết định 206/2003/QĐ-BTC ngày 12/12/2003) của Bộ Tài Chính gồm:
Xây lắp: khấu hao 25 năm.
Thiết bị: khấu hao 9 năm.
Chi phí khác và dự phòng phí: khấu hao 5 năm.
Lãi vay NH trong thời gian xây dựng: khấu hao 5 năm.
Mức khấu hao hàng năm được thể hiện trong Bảng tính: Khấu hao tài sản cố
định
o Lãi vay trong thời gian khai thác dự án 8%/năm.
Các chi phí này so với các dự án cùng loại như Vincom, 521 Kim Mã… đã từng được thẩm định trước đây là hợp lý và khả thi.
o Phương án cơ sở: được tính toán trên cơ sở giả định :
Thời gian trả nợ: 7 năm
Thời gian ân hạn : 1,5 năm.
Lãi suất vay ngoại tệ trung dài hạn: 8%/năm
Thuế VAT: 10%
Thuế thu nhập: 28%/ năm, năm 2008 được giảm 50% thuế thu nhập.
Nguồn thu nhập chỉ tính trong dự án, không tính lợi nhuận từ các nguồn khác.
Bảng II.8 : Kết quả tính toán một số chỉ tiêu của Dự án đối với Phương án cơ sở và
độ nhạy của dự án: Đơn vị : triệuVND Stt Chỉ tiêu đánh giá Phương án cơ sở Biến phí tăng 20% Giá giảm 10% Công suất giảm 10% Biến phí tăng 20%, giá giảm 20% 1 NPV 21.352 19.620 15.690 15.690 8.901 2 IRR 13.62% 13.20% 12.25% 12.25% 10.52%
thu hồi vốn vay tháng tháng tháng tháng 4 Thời gian hoàn vốn đầu tư 8 năm 2 tháng 8 năm 5 tháng 8 năm 12 tháng 8 năm 12 tháng 10 năm 3 tháng
Kết luận Hiệu quả kinh tế Hiệu quả kinh tế Hiệu quả kinh tế Hiệu quả kinh tế
Hiệu quả kinh tế nhưng thời gian hoàn vốn lâu
Cán bộ thẩm định đánh giá khả năng trả nợ của dự án dựa trên việc xem xét bảng dòng tiền và các chỉ tiêu : Chênh lệch dòng tiền hàng năm, cộng dồn vốn
vay – tích lũy năm, cộng dồn vốn đầu tư, tích lũy năm. ( bảng phụ lục )
Kết luận của cán bộ thẩm định phòng đầu tư dự án – SGD :
Qua phân tích hiệu quả dự án – Phòng nhận thấy dự án có kết quả kinh doanh khả quan, NPV cho kết quả dương trong mọi trường hợp, IRR đều cao hơn lãi suất vay giả định và cao hơn lãi suất cho vay thực tế nhiều. Trong trường hợp biến phí tăng 20 % và giá giảm 20 % dự án vẫn đạt hiệu quả kinh tế điều đó cho thấy tính khả thi cao của dự án.
Với thời gian vay 8,5 năm trong đó có 18 tháng ân hạn, dự án dành toàn bộ lợi nhuận trả nợ vay ngân hàng – Doanh nghiệp có thể trả nợ được trong thời gian đã dự kiến mà không cần huy động thêm lợi nhuận cũng như nguồn khấu hao từ các tài sản khác.
Thẩm định điều kiện bảo đảm tiền vay :
Công ty xin thế chấp toàn bộ giá trị đầu tư xây dựng toà nhà Artexport House tại số 2A Phạm Sư mạnh, Quận Hoàn kiếm, Hà nội và mọi quyền lợi phát sinh gắn liền với tài sản thế chấp để đảm bảo cho khoản vay.
Ý kiến của cán bộ thẩm định về việc thẩm định đầu tư dự án của Công ty Cổ phần XNK thủ công mỹ nghệ như sau:
– Số tiền: 2.000.000 USD (tương đương 32.200.000.000đồng)
– Thời hạn vay: 102 tháng kể từ ngày nhận nợ đầu tiên.
– Thời gian rút vốn: 18 tháng.
– Mục đích sử dụng vốn vay: thanh toán thiết bị nhập khẩu và 1 phần giá trị xây lắp thi công các hạng mục công trình Toà nhà Văn phòng giao dịch và giới thiệu sản phẩm ARTEXPORT HOUSE, tại số 2A, Phạm Sư Mạnh, Hoàn Kiếm, Hà nội.
– Lãi suất: Sibor 6 tháng + 2,2%/năm hoặc theo lãi suất công bố về cho vay USD trung, dài hạn của NHNTVN trong từng thời kỳ.
– Trả nợ gốc: 6 tháng 1 lần trong vòng 7 năm.
– Trả nợ lãi: 6 tháng 1 lần. Lãi trong thời gian xây dựng trả 6 tháng 1 lần.
– Nguồn trả nợ: 100% Khấu hao + 100% lợi nhuận sau thuế của dự án và toàn bộ lợi nhuận của toàn Công ty.
– Điều kiện về biện pháp bảo đảm tiền vay: Công ty thế chấp toàn bộ giá trị đầu tư xây dựng toà nhà Artexport House tại số 2A Phạm Sư mạnh, Quận Hoàn kiếm, Hà Nội và các quyền lợi phát sinh gắn liền tài sản thế chấp để đảm bảo cho khoản vay.
– Điều kiện rút vốn: việc giải ngân chỉ được thực hiện khi Công ty Artexport đã thực hiện đầy đủ các thủ tục sau:
o Thực hiện đầy đủ các thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định hiện hành với SGD NHNT.
o Giải ngân theo tiến độ thi công các hạng mục công trình và đồng thời với việc Công ty sử dụng vốn tự có, tỷ lệ tham gia là: vốn vay SGD Ngân hàng Ngoại thương 73,15%, vốn tự có của Artexport 26,85%.
– Điều kiện khác:
o Trong số tiền vay 2.000.000 USD . Nếu nhập khẩu thì rút vốn bằng USD, thanh toán trong nước thì nhận nợ USD nhưng rút bằng VND (bán USD cho Vietcombank).
o Nếu tổng vốn đầu tư của dự án tăng thì Artexport phải tự thu xếp phần tăng của vốn đầu tư, nếu tổng vốn đầu tư giảm, tỷ lệ cho vay của NHNT cũng sẽ giảm tương ứng.
o Thực hiện thanh toán các chi phí cho dự án bằng vốn tự có qua tài khoản tiền gửi của Chủ đầu tư tại SGD NHNT.
o Công ty phải mua bảo hiểm cho toàn bộ tài sản của Dự án trong thời gian xây dựng và sau khi đã đưa vào hoạt động. Những tài sản hình thành sau đầu tư phải được mua bảo hiểm tài sản tối thiếu bằng 100% giá trị tài sản trong suốt thời gian vận hành dự án, ngoài việc mua bảo hiểm trong thời gian thi công xây dựng dự án tại Công ty bảo hiểm được SGD NHNT chấp thuận với mức bồi thường tổn thất tối thiểu tương đương với dư nợ vay (bao gồm nợ gốc, lãi, phí nếu có) tại thời điểm ký hợp đồng bảo hiểm. Hợp đồng bảo hiểm phải ghi rõ người thụ hưởng duy nhất trong trường hợp xảy ra rủi ro là Sở Giao dịch Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam .
o Cam kết dùng 100% nguồn khấu hao cơ bản và lợi nhuận sau thuế hàng năm của dự án để trả nợ ngân hàng. Ngoài ra, phải cam kết dùng mọi nguồn thu từ hoạt động kinh doanh khác tập trung trả nợ ngân hàng, đảm bảo thực hiện đúng quy định về thời gian trả nợ và số tiền trả nợ tối thiểu bằng số tiền đã xác định trước theo từng kỳ hạn 2 bên đã thống nhất (bao gồm cả gốc, lãi, phí,...). Hàng năm, sau khi trả đầy đủ nợ gốc, lãi và phí liên quan cho ngân hàng Công ty mới có quyền sử dụng lợi nhuận còn lại để bổ sung vốn cho việc tái đầu tư, chia cổ tức…
o Công ty không được phép cầm cố, thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay của Sở Giao dịch NHNT để đảm bảo cho các khoản vay tại các Tổ chức Tín dụng khác.
o Công ty mở tài khoản chuyên dùng cho Dự án tại Sở Giao dịch NHNT và chuyển toàn bộ doanh thu của Dự án về tài khoản này để tiện cho việc giám sát và đảm bảo cho khả năng trả nợ của khoản vay.
o Trong thời gian vay vốn, Công ty chỉ sử dụng các dịch vụ Ngân hàng cho dự án là các dịch vụ của Sở Giao dịch NHNT.
o Trong thời gian vay vốn, nếu có phát sinh quan hệ tín dụng với bất kỳ Ngân hàng nào khác, Công ty phải thông báo bằng văn bản cho Sở Giao dịch NHNT..
o Chủ đầu tư cam kết thực hiện đầu tư theo đúng các quy định hiện hành của Nhà nước trong quản lý đầu tư và xây dựng, quy chế đầu thầu, quy chế cho vay và các quy định của Pháp luật liên quan.
Một số quy định khác sẽ được SGD NHNT quy định cụ thể tại các hợp đồng.