II. Thực trạng thị trƣờng bất động sản và tín dụng bất động sản 1.
15 Điều 5 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP.
http://svnckh.com.vn 48
a. Các sản phẩm qua kênh truyền thống
Vay ngân hàng: tín dụng qua kênh ngân hàng các năm qua luôn chiếm tỷ trọng lớn trong tín dụng bất động sản. Dù thời kỳ 2003 đến cuối năm 2006 là thời kỳ đóng băng của thị trường bất động sản, nhưng tín dụng bất động sản vẫn tiếp tục tăng. Theo một công bố của Ngân hàng Nhà nước, dư nợ cho vay bất động sản trong giai đoạn 2003 - 2005 liên tục tăng với tốc độ bình quân khoảng 33%/năm. Tỷ trọng dư nợ cho vay bất động sản trong tổng dư nợ nền kinh tế tăng, từ khoảng 8% cuối năm 2003 lên khoảng 10% cuối 2005. Con số này tương đương khoảng 50 ngàn tỷ đồng. Trong đó, hầu hết là cho vay trung hạn (chiếm khoảng 79%), dư nợ dài hạn chiếm khoảng 21%. Tỷ trọng dư nợ cho vay bất động sản so với tổng dư nợ cho vay trung và dài hạn đối với nền kinh tế tăng
từ mức khoảng 18% cuối năm 2003 lên gần 25% cuối 2005.
Trong các loại cho vay bất động sản, dư nợ cho vay nhu cầu vốn sửa chữa và mua sắm nhà cửa chiếm tỷ trọng cao nhất, trên 40%, nhưng có xu hướng giảm dần qua các năm, từ trên 47% cuối năm 2003 xuống còn khoảng 40% cuối 2005. Trong khi đó, dư nợ cho vay xây nhà ở để bán có tỷ trọng tăng dần trong tổng dư nợ cho vay bất động sản, từ mức gần 7% cuối năm 2003 lên trên 11% cuối tháng 6/2005. Ngoài ra, dư nợ cho vay xây dựng cơ sở hạ tầng khu đô thị và khu công nghiệp cho thuê chiếm gần 20% cuối 2005. Cho vay xây dựng văn phòng cho thuê có mức tăng trưởng mạnh trong năm 2004, bằng 189,5% so cuối năm 2003, nhưng gần như không tăng trong năm 2005. Tương tự như vậy, dư nợ cho vay xây dựng cơ sở hạ tầng khu đô thị, khu công nghiệp cho thuê cũng có mức tăng mạnh trong năm 2004, bằng 174% so với cuối năm 2003, nhưng chỉ tăng nhẹ trong năm 2005.
Đến năm 2007, tín dụng bất động sản qua kênh ngân hàng phát triển rất mạnh mẽ. Các hợp đồng tài trợ vốn cho các dự án với giá trị lớn đã liên tục được ký kết, bên cạnh đó, tín dụng cho người mua bất động sản diễn ra rất sôi động. Sau 1 tháng kể từ khi bất động sản tái tăng giá, hầu hết các ngân hàng, nhất là khối cổ phần đã nhanh chóng "bơm" tiền cho khách hàng thông qua nhiều sản phẩm cho vay mua nhà, đất trả góp. Điều đáng chú ý là các nhà băng đã nâng
http://svnckh.com.vn 49 giá trị khoản vay, thời gian trả nợ lên cao hơn nhiều so với trước. Trong khi, lãi suất cho vay đối với loại hình tín dụng này lại được điều chỉnh giảm khoảng 0,1 - 0,2%/tháng so với trước đây.16 Techcombank chính thức công bố tài trợ khách
hàng vay tiền mua sảnphẩm Sky Garden 3, đồng thời cung cấp gói dịch vụ tiện
ích về nhà ở, trang thiết bị gia đình, ôtô vào đầu tháng 11. Đối với các khách hàng mua sản phẩm Sky Garden 3, Techcombank ưu đãi thời hạn cho vay tối đa là 20 năm, thay vì chỉ có 10 năm như trước. Tỉ lệ vốn vay tối đa cho 80%. Phương thức thanh toán gốc, lãi sẽ được Techcombank dựa trên cơ sở có tính đến việc thu nhập sẽ có xu hướng tăng lên theo thời gian và khả năng trả nợ của khách hàng. Ngoài lãi, khách hàng chỉ thanh toán 15% vốn gốc trong 1/4 thời gian đầu. 25%, 30% và 30% trong các 1/4 thời gian còn lại. Tài sản đảm bảo chính là ngôi nhà đã và định mua của khách hàng. Ngoài ra, để "hút" khách hàng và nâng cao tín dụng bên cạnh nâng hạn mức vốn, thời gian cho vay và hạ lãi suất một số ngân hàng còn mua bảo hiểm cho khoản vay: Sacombank kết hợp với IFC về khoản cho vay 500 tỉ đồng để thực hiện nhu cầu cho vay mua, xây nhà mới, đồng thời tặng thêm dịch vụ bảo hiểm hoả hoạn và các rủi ro khác cho bất động sản thế chấp có giá trị bằng số tiền cho vay.17
Kết quả báo cáo của Ngân hàng Nhà nước chi nhánh thành phố Hồ Chí Minh cho thấy, tính đến 31/10/2007 tổng dư nợ tín dụng của các ngân hàng trên địa bàn tăng 50% so với cuối năm 2006 và tăng đến 63% so với cùng kỳ. Và chỉ trong tháng 10.2007 các ngân hàng đã cho vay thêm 29.000 tỉ đồng (tức tăng
9,2% so với một tháng trước đó và lượng tiền đồng chiếm đến 70%. 18
Ông Hồ Hữu Hạnh – giám đốc Ngân hàng Nhà Nước chi nhánh thành phố Hồ Chí Minh cho biết, dư nợ cho vay bất động sản của các ngân hàng trên địa bàn tính đến hết năm 2007 đạt 34.700 tỉ đồng, chiếm khoảng 10% tổng dư nợ của toàn hệ thống. Tính đến hết tháng 9/2008, dư nợ cho vay bất động sản của hệ thống ngân hàng thương mại đạt 115.000 tỷ đồng. Trong đó có cho vay mua nhà ở, cho các doanh nghiệp vay đầu tư cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất - kinh