Xuất phát từ thực tế trên đây, cần có các giải pháp để hoàn thiện hơn công tác thế chấp giá trị quyền sử dụng đất. Cụ thể như sau:
Một là, giá đất sử dụng để xác định giá trị thế chấp trong trường hợp đất được giao, đất nhận chuyển nhượng cần được tính toán trên cơ sở giá đất thực tế chuyển nhượng hoặc giá đất theo khả năng sinh lợi và hệ số điều chỉnh (hệ số này có thể dao động tuỳ theo từng loại đất và từng thời kỳ). Sở dĩ có hệ số điều chỉnh là do giá đất chịu ảnh hưởng của các yếu tố ảo trong đó có yếu tố tâm lý, nên khi phát mại tài sản, thường thì giá trị thu hồi thấp hơn giá đất thực tế chuyển nhượng trong điều kiện bình thường.
Hai là, Nhà nước cần ban hành các chuẩn mực về định giá tại Việt Nam để làm cơ sở cho việc định giá. Bất kể người định giá là ai cũng đều phải tuân thủ theo những chuẩn mực này và chịu trách nhiệm về kết quả định giá của mình trước khách hàng và pháp luật. Đồng thời, tăng cường tổ chức đào tạo, hướng dẫn nghiệp vụ, nâng cao năng lực và phẩm chất của người làm công tác định giá và có thể sử dụng các tổ chức thẩm định giá độc lập với các ngân hàng và tổ chức tín dụng khác để đảm bảo tính khách quan của kết quả định giá.
Ba là, để đảm bảo quyền và lợi Ých hợp pháp, tạo ra một hành lang pháp lý thông thoáng mang tính bền vững cho các ngân hàng thương mại an tâm đầu tư cho người sử dụng đất, Nhà nước nên quy định chặt chẽ hơn về các chính sách đất đai, nhất là khâu cấp giấy chứng nhận. Việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đúng đối tượng, đúng mục đích sử dụng sẽ làm giảm nguy cơ tiềm Èn đối với các ngân hàng trong việc nhận thế chấp giá trị quyền sử dụng đất để cho vay vốn, cần thiết Nhà nước nên quy định trách nhiệm pháp lý buộc bồi thường thiệt hại đối với những trường hợp các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận không đúng đối tượng gây thiệt hại tài sản của Nhà nước và nhân dân.
Bốn là, ngân hàng Nhà nước cần cố gắng xây dựng và dần cải tiến các quy chế về tài sản kèm theo việc sửa đổi tín dụng ngắn, trung, dài hạn…Các văn bản cần phải thể hiện một cách tương đối toàn diện, đồng bộ vấn đề thế chấp, làm tăng thêm cơ sở pháp lý của hành vi dân sự thế chấp tài sản và thủ tục công chứng.
Năm là, để tạo điều kiện thuận tiện, thông thoáng cho các tổ chức tín dụng, vừa đảm bảo quyền lợi chính đáng cho các bên có liên quan, việc xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất nên:
- Đề nghị các cơ quan pháp luật quy định trong luật là ngân hàng nhận thế chấp được quyền trích một phần nhỏ số tiền có thể có được trong việc xử lý tài sản thế chấp để bảo tồn cuộc sống của bên thế chấp trong một thời hạn nhất định khi ngân hàng thu nợ. Đó là điều hợp lý, đảm bảo được tính nhân đạo của cơ quan Nhà nước. - Không thu thuế từ việc bán tài sản thế chấp để trả nợ ngân hàng, bởi vì bên có tài sản thế chấp bị lân vào tình thế bắt buộc phải bán tài sản này để trả nợ trong hoàn cảnh mất khả năng thanh toán nợ đến hạn với ngân hàng chứ không phải bán tài sản thế chấp này vì mục đích kinh doanh…
Sáu là, nhiều chuyên gia ngân hàng và chuyên gia pháp luật cho rằng, quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp tài sản là chưa hợp lý vì những người thực hiện công chứng, chứng thực có quyền quá lớn nhưng lại không phải chịu trách nhiệm gì về nội dung của các hợp đồng mà họ đã công chứng, chứng thực. Xuất phát từ thực tế đó, các cơ quan Nhà nước có chức năng đã tổng hợp, báo cáo đề xuất Chính phủ sớm hoàn thiện hệ thống pháp luật về công chứng, chứng thực cho phù hợp với thực tế nhằm góp phần phục vụ phát triển kinh tế, xã hội của đất nước.
Bảy là, ngân hàng phải nâng cao trình độ, năng lực và phẩm chất cán bộ, đặc biệt là năng lực thẩm định dự án để cho vay có hiệu quả, góp phần tích cực quản lý nền kinh tế đất nước. Đồng thời các ngành, các cấp phải cùng phối hợp, xử lý các vướng mắc về luật lệ, chính sách, tích cực đấu tranh chống tiêu cực, tham nhũng nhưng không hình sự hoá các quan hệ dân sự trong hoạt động ngân hàng, để các
cán bộ ngân hàng yên tâm hoàn thành tốt nhiệm vụ huy động và cho vay phục vụ phát triển kinh tế xã hội và cải thiện đời sống.
Tám là, Nhà nước cần đẩy mạnh hơn nữa công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là một cơ sở pháp lý quan trọng trong việc xác định người đem thế chấp có phải là chủ thực sự của mảnh đất hay không? Và mảnh đất đem thế chấp có nguồn gốc hợp pháp hay không? Nhằm tránh thiệt hại cho ngân hàng và các tổ chức tín dụng.
Thực hiện tốt những giải pháp trên đây, không những làm cho hoạt động thế chấp giá trị quyền sử dụng đất trong ngân hàng và các tổ chức tín dụng được hoàn thiện hơn mà còn có tác dụng không nhỏ góp phần phát triển kinh tế và nâng cao đời sống xã hội của nhân dân.
Kết luận
Mối quan hệ đất đai và con người là vấn đề mang tính chất kinh tế, chính trị, văn hoá, xã hội, nó ảnh hưởng tới mọi mặt đời sống của con người và là yếu tố thường nhật gắn bó nhất với con người và cuộc sống.
Việc thế chấp quyền sử dụng đất đai để vay vốn ngân hàng đã và đang ngày càng trở nên phổ biến, nhờ vậy đã tạo thuận lợi cho người vay khi có nhu cầu vốn và góp phần làm tăng thêm hoạt động ngân hàng. Với tác động kép vừa nhằm giải quyết vấn đề ứ đọng vốn của các ngân hàng thương mại và các tổ chức tín dụng, vừa tạo điều kiện thuận lợi về vốn cho các cá nhân, hộ gia đình, các tổ chức kinh doanh có
điều kiện phát triển sản xuất, hoạt động thế chấp đã thức sự trở thành một hoạt động kinh tế quan trọng trong nền kinh tế nước ta.
Mặc dù vậy, hoạt động thế chấp giá trị quyền sử dụng đất hiện nay còn gặp rất nhiều bất cập kể cả trong thực tiễn và trong các khung quy định của pháp luật. Nguyên nhân chủ yếu là do vấn đề quản lý đất đai ở nước ta còn bộc lộ nhiều thiếu sót, hơn nữa nền kinh tế nước ta còn nhiều yếu kém do tàn dư của chiến tranh, do cơ chế bao cấp kéo dài; đồng thời hoạt động thế chấp giá trị quyền sử dụng đất còn khá mới mẻ ở nước ta. Tuy nhiên, hình thức thế chấp giá trị quyền sử dụng đất để vay vốn thực sự đã tạo ra một động lực mới cho hoạt động đầu tư sản xuất của nền kinh tế, bên cạnh đó tạo ra đà tăng trưởng vững chắc đưa đất nước bước vào thiên niên kỷ mới với nền kinh tế nông nghiệp, công nghiệp, thương mại, dịch vụ,… ổn định.
Tài liệu tham khảo
- Giáo trình Kinh tế tài nguyên đất – PGS. TS Ngô Đức Cát (chủ biên) – NXB Nông nghiệp, Hà Nội, 2000.
- Luật Đất đai 1993
- Luật sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 1993 - Luật Dân sự
- Các loại văn bản liên quan (Nghị định, Quyết định, Thông tư,…) - Tạp chí Nghiên cứu kinh tế, số 278, tháng 7/2001
- Tạp chí Ngân hàng, số 1/1999, 5/2000, 8/2000, 1/2001, 3/2001, 6/2001, 7/2001, 9/2001, 1+2/2002, 5/2002.
- Tạp chí Thị trường giá cả số 10/1999, 4/2002.
- Tạp chí Địa chính, tháng 2/1999, 10/1999, 9/2000, 3/2001, 11/2001. - Thông tin tài chính tiền tệ số 4/1999, 3/2002, 5/2002.