III .Về mặt đảm bảo an toàn cho người dân trong khu nhà chung cư
GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ CHUNG CƯ TẠI HÀ NỘ
IV.Phí chung cư
GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ CHUNG CƯ TẠI HÀ NỘ
TẠI HÀ NỘI
۩۩۩
Việc quản lý sử dụng và vận hành nhà chung cư cao tầng là lĩnh vực
rất nhạy cảm và phức tạp.Hình thái nhà chung cư phát triển đa dạng, có nhà chung cư độc lập, có nhà chung cư hỗn hợp gồm văn phòng, siêu thị, nhà ở. Trong đó lại có sở hữu riêng của người mua, sở hữu riêng của chủ đầu tư...
thế nhưng cơ sở pháp lý để chứng minh, xác định rõ quyền sở hữu chung, sở hữu riêng và quyền sử dụng chung chưa rõ.
Tại Luật Nhà ở(2005), ban quản trị do các chủ sở hữu bầu, có trách nhiệm và quyền hạn rất lớn như thay mặt dân ký hợp đồng cung cấp dịch vụ, bảo trì; thu và quản lý kinh phí vận hành; được bàn giao và quản lý tài khoản kinh phí bảo trì... Nhưng Ban quản trị lại không có tư cách pháp nhân nên không đủ thẩm quyền giải quyết những vấn đề nảy sinh trong vận hành, vì vậy trên thực tế chưa có chủ đầu tư dự án nào áp dụng quy định này.
Rồi thời gian tới đây, khi thực hiện xong hơn 500 dự án KĐTM, mà mỗi dự án chiếm đất từ 20ha trở lên, trong đó có nhiều chung cư cao tầng, hình thành một hệ thống chung cư sẽ là nơi cư trú của hàng triệu người thì những mâu thuẫn mới phát sinh là không thể tránh khỏi và tiềm ẩn một nguy cơ xung đột mới về lợi ích từ việc xác định quyền sở hữu.
Bộ luật Dân sự có 1 điều về sở hữu chung trong nhà chung cư nhưng mới chỉ mang tính nguyên tắc về quản lý và sử dụng phần sở hữu chung này; còn Luật Nhà ở dù đã liệt kê các phần sở hữu chung nhưng cũng chưa đầy đủ, nhất là chế độ quản lý và sử dụng phần sở hữu chung này...; Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Quyết định số
08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng, cũng chỉ quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư mà chưa thể quy định chi tiết cụ thể về chế độ sở hữu đối với nhà chung cư...
Do thiếu những căn cứ pháp lý, nhất là về chế độ sở hữu nên những mâu thuẫn có liên quan đến chế độ sở hữu, quản lý, sử dụng nhà chung cư đang có hiện tượng bị “ứ đọng”, nếu không được xử lý kịp thời thì vấn đề
ngày càng trở nên phức tạp dễ dẫn đến những bất ổn trong xã hội, mâu thuẫn triền miên giữa nhà đầu tư với người sở hữu sử dụng căn hộ chung cư, gây cản trở cho việc triển khai chính sách nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp, không kiểm soát được nạn đầu cơ bất động sản là nhà ở...
Một trong những giải pháp mà chúng tôi cho là ưu việt nhất để khắc phục tình trạng nêu trên là bắt tay vào việc xây dựng “Luật Chung cư”.Luật có thể được xây dựng và phát triển từ những điều luật,quy định nghị định bộ luật mà chính phủ đã ban hành từ trước.
I.Quan điểm lập pháp của Luật Chung cư
1. Sở hữu, sử dụng, quản lý khu chung cư theo hướng chất lượng cao và hiện đại là vấn đề mới của công tác lập pháp Việt Nam, khác hẳn với cách nhìn đối với các khu tập thể trước đây.
2. Phân định rõ phần thuộc sở hữu chung và phần sở hữu riêng của nhà chung cư cùng với quyền lợi và nghĩa vụ tương ứng.
3. Từng bước xoá bỏ kiểu nhà tập thể cũ để xây dựng thành khu nhà ở chung cư cao tầng hiện đại phù hợp với các tiêu chuẩn kỹ thuật mới.
4. Gắn liền với chính sách xã hội hoá việc xây dựng nhà ở, nhà ở cho người có thu nhập thấp, nhà ở xã hội...
II.Nội dung chủ yếu của “Luật Chung cư”
1.Quy định chất lượng nhà chung cư trước khi đưa vào sử dụng Chất lượng tiêu chuẩn của 1 khu nhà chung cư:
+ về mặt quy hoạch :các khu chung cư phải được xây dưng gần các khu trường học,chợ,siêu thị để tiện lợi cho các gia đình sống tại đó.Không để tình trạng chợ cóc tập trung ngay dưới các khu chung cư làm mất cảch quan đô thị,lại ảnh hưởng đến hạ tầng kĩ thuật của các khu chung cư
+về mặt hạ tầng kĩ thuật:
Về chất lương công trình:đây quả thật là 1 vấn đề được quan tâm nhiêu nhất hiên nay.Hầu như các khu nhà chung cư đều xuống cấp quá nhanh.Nhất là các khu nhà ở tái định cư.vì vậy trong khâu kiểm soát,giám sát công trình các chủ đầu tư phải có ghi rõ điều khoản về trách nhiêm của mình trong công tác này.Nếu để người dân tố cáo về chất lượng công trình thì chủ đầu tư sẽ phải chịu trách nhiêm trước pháp luật,phải bị tước giấy phép đầu tư.Ngoài ra có thể phải chịu trách nhiệm hình sự.
Ngoài ra dưới mỗi khu chung cư phải có 1 vườn hoa hoặc hàng cây xanh và 1 khoảng sân nhỏ làm chỗ vui chơi cho trẻ em.
Do thiếu những căn cứ pháp lý, nhất là về chế độ sở hữu nên những mâu thuẫn có liên quan đến chế độ sở hữu, quản lý, sử dụng nhà chung cư đang bị “ứ đọng”. Nếu không được xử lý kịp thời, vấn đề sẽ ngày càng trở nên bức xúc, dễ dẫn đến những bất ổn trong xã hội, mâu thuẫn triền miên giữa nhà đầu tư với người sở hữu sử dụng căn hộ chung cư; gây cản trở cho việc triển khai chính sách nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp; không kiểm soát được nạn đầu cơ bất động sản nhà ở...
KẾT LUẬN
Tóm lại,công tác quản lý, sử dụng nhà ở còn nhiều vấn đề chưa được sự đồng thuận của nhân dân (như việc quản lý nhà chung cư, nhà ở cho sinh viên, chưa quan tâm việc bảo trì, sửa chữa chống xuống cấp của các công trình đã được đầu tư xây dựng...). Nhiều dự án thuộc các chương trình trọng điểm về phát triển nhà ở triển khai còn chậm (như xây dựng nhà ở cho công
nhân thuê tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, nhà ở xã hội...); Các số liệu thống kê về nhà ở chưa đồng bộ, còn thiếu, chưa thống nhất, chưa chính xác, ảnh hưởng đến việc hoạch định chính sách quản lý, phát triển nhà ở.Nhà ở cho người dân là 1 yếu tố vô cùng quan trọng của cuộc sống.Vì chất lượng cuộc sống luôn tốt cũng quyết định 1 phần rất lớn đến các khía cạnh khác của xã hội.Đó là những vấn đề nổi bật và nhức nhối hiện nay đã được nhóm chúng tôi đề cập đến trong đề tài nghiên cứu này,đồng thời là giải pháp được đưa ra dựa trên cơ sở thực tiễn về những mong muốn và nhu cầu thiết thực của người dân về vấn đề nhà ở.