+ Đối với căn hộ chung cư:
Các căn hộ được thiết kế đa dạng về diện tích, các công trình tiện ích, mức giá xác định từ 1.450 USD – 1.800USD/m2 (đã có thuế). Trong đó, các căn hộ có diện tích dưới 100m2 là 20%. Đối tượng khách hàng dự án hướng tới chủ yếu là người có thu nhập khá trở lên, gồm cả các hộ gia đình cũng như hộ độc thân.
Như trên đã đề cập, hiện nhu cầu về các căn hộ giá dưới 1 tỷ hiện nay rất lớn trong khi nguồn cung nhà loại này hạn chế. Tuy nhiên, cầu về các căn hộ cao cấp sẽ
tăng khi nền kinh tế thực sự phục hồi cộng với nhu cầu của người nước ngoài sinh sống tại Việt Nam, người Việt Nam ở nước ngoài. Các căn hộ cao cấp, có diện tích và giá cao tập trung ở 3 toà tháp B, C, D dự kiến xây xong móng vào quý II/2011, hoàn thành vào 2014 được CBRE dự đoán là thời điểm nhà cao cấp có sức hấp dẫn.
+ Đối với bãi đỗ xe: Bãi đỗ xe của dự án chủ yếu phục vụ cho khu dân cư, được thiết kế theo tiêu chuẩn 3 nhà 01 ô tô và 02 xe máy.
Đối với diện tích kinh doanh dịch vụ thương mại : Diện tích TTTM không đáng kể (hơn 2.000m2). Chủ yếu phục vụ cư dân của các toà nhà.
- Khả năng cạnh tranh của sản phẩm
Dưới góc nhìn tổng quan trong trung dài hạn thị trường BĐS vẫn hấp dẫn các nhà đầu tư. Các dự án sẽ tương đối thành công nếu nhắm tới một cách chính xác khách hàng tiềm năng và phương pháp marketing, được quản lý một cách chuyên nghiệp với mức giá cạnh tranh.
- Lợi thế cạnh tranh: So với các dự án đã khai thác và những dự án đang được triển khai, sản phẩm của Dự án có các lợi thế sau:
+ Dự án cung cấp nhà chất lượng cao, nội thất tiện nghi và đón đầu xu hướng thị trường trong tương lai như đã phân tích ở trên.
+ Nằm tại khu vực thuận lợi, đã được quy hoạch tổng thể vùng thành một khu đô thị vệ tinh của thủ đô. Các mặt tiếp giáp với đường Lê Văn Lương, Láng – Hoà lạc và huyện Từ Liêm đều nằm trong hướng phát triển hành lang Đông – Tây của Thủ đô. + Khoảng cách từ dự án tới nội thành Hà Nội không quá xa, cơ sở hạ tầng xung quanh khu dự án trong tương lai rất hấp dẫn do xung quanh khu đất quy hoạch cho Dự án là hàng chục các Dự án khu đô thị cao cấp, khu đô thị quốc tế đang được đầu tư bài bản bởi các Chủ đầu tư có tên tuổi như: Khu Làng quốc tế Châu Âu, Khu đô thị cao cấp EuroLand, khu trung tâm thương mại Hà Tây của tập đoàn TSQ Ba Lan; khu đô thị quốc tế với 5000 căn hộ chung cư, biệt thự, đô thị Hemisco của Tổng công ty Sông Đà.... Các trục đường giao thông chính đang được quy hoạch lại: Quốc lộ 6; 03 tuyến đường tại Đan Phượng, Phúc Thọ, Hà Tây;...
+ Thiết kế cơ sở có mật độ xây dựng, mật độ dân cư thấp hơn nhiều so với khu vực nội thành. Diện tích công cộng và cây xanh lớn, tạo không gian thoáng mát và tính thẩm mỹ cao.
+ Các đối tác trong liên doanh thực hiện dự án đều có kinh nghiệm trong các dự án tương tự.
+ Việc thực hiện DA được chuẩn bị khá kỹ càng. Trong quá trình thực hiện dự án chủ đầu tư đều thuê tư vấn có uy tín : tư vấn xây dựng (THAM &WOONG), tư vấn thiết kế (Công ty TNHH kiến trúcc quy hoạch công trình Việt Nam) ,tư vấn lập dự toán (Davis Langdon&Seah), tư vấn thị trường (CBRE), tư vấn bán hàng & Marketing (CBRE).... tạo sự yên tâm cho các nhà đầu tư và khách hàng mua nhà.
- Tuy nhiên, DA ĐT cũng có các hạn chế sau:
+ Giá bán các căn hộ chung cư (1.450 -1800USD/m2) của Dự án hiện cao hơn so với giá đang giao dịch của nhiều Dự án cùng địa bàn: Khu đô thị Văn Khê, giá đang giao dịch 1.650USD/m2, Dự án khu chung cư Ucity – Văn Khê giá đang giao dịch dao động khoảng 1000USD/m2, Khu đô thị Xa La, giá giao dịch 750USD/m2, Dự án khu chung cư 16B Nguyễn Thái Học, Hà Đông giá đang chào 1000 – 1100USD/m2, Khu nhà ở Nàng Hương, Hà Đông giá giao dịch hiện nay 900 -1000USD/m2.
+ Diện tích để xe nhỏ. Toàn khu dự án có gần 1.500 căn hộ nhưng bãi đỗ xe chỉ đáp ứng 500 ô tô và 3.000 xe máy (trung bình 03 căn hộ có 01 chỗ để ô tô, 02 chỗ để xe máy). Với tình hình hiện tại, diện tích như trên là có thể đáp ứng nhu cầu dân cư, song trong khoảng 5 năm tới, khi đời sống được nâng cao, diện tích đỗ xe như trên sẽ không đáp ứng đủ nhu cầu của chính người dân sống tại đây.
+ Sức ép cạnh tranh đối với Dự án là cao do có rất nhiều dự án khu đô thị đang được triển khai tại Hà Nội, thời điểm khai thác của nhiều dự án này cũng tập trung vào năm 2011 -2014 trùng với thời điểm khai thác của Dự án.
Kết luận của cán bộ thẩm định: Căn cứ tình hình hiện tại, xu hướng trong thời gian tới của thị trường BĐS, các lợi thế, hạn chế của Dự án, để đạt được hiệu quả như mong đợi Chủ đầu tư cần có chính sách phù hợp, chiến lược quảng bá, khuyếch trương sớm với các biện pháp thu hút khách hàng bằng khuyến mại, thời gian trả tiền nhà, áp dụng mức giá phù hợp...
Nhận xét: Phần thẩm định thị trường của DA rất chi tiết. Cán bộ thẩm định phân tích kỹ nhu cầu nhà ở quá lớn của Hà Nội nói riêng và Việt Nam nói chung, bên cạnh đó nguồn cung nhà ở Việt Nam còn thiếu và yếu…đây là những nhận chính xác. Tuy nhiên nội dung thẩm định này quá dài chỉ cần thu hẹp nội dung phân tích cung - cầu bất động sản trong khu vực Hà Nội và đánh giá thị trường tương lai. Cán bộ thẩm định vận dụng các phương pháp như dự báo, thẩm định theo trình tự, so sánh đối chiếu, triệt tiêu rủi ro trong đó phương pháp dự báo được sử dụng chủ yếu.
Phương thức tiêu thụ
- Đối với căn hộ chung cư: Công ty đã thuê CBRE làm tư vấn Marketing và đại lý tiêu thụ, hiện đang trong quá trình thương thảo hợp đồng. Theo đó, Công ty có hai phương án bán hàng (1) bán lẻ, (2) bán buôn từng phần/toàn phần các Block. Bảng tính toán của Tổ thẩm định dựa trên phương án bán lẻ. Các Block được giao bán khi xây móng công trình. Tiến độ thu tiền được xác định căn cứ theo tiến độ hoàn thành nhà.
- Đối với diện tích trung tâm thương mại và bãi đỗ xe: Công ty dự tính tự khai thác hoặc nhượng quyền khai thác cho các đối tác khác.
Mạng lưới phân phối
- Sản phẩm chính được bán thông qua CBRE. Qua trao đổi được biết, Công ty đã đàm phán sơ bộ với CBRE nhưng chưa ký hợp đồng, hiện CBRE đã xúc tiến thăm dò ý kiến người tiêu dùng.
- Đối tác nước ngoài trong liên doanh là Công ty thành viên 100% vốn của Capitaland Residential Limited (CRL) – một công ty đã có kinh nghiệm trong kinh doanh nhà đất và các khu trung tâm thương mại. Năng lực và uy tín đã được khẳng định trên thị trường.
Kết luận của cán bộ thẩm định: Công ty TNHH CapitaLand – Hoàng Thành đang chuẩn bị tiến hành đàm phán ký kết hợp đồng thuê tư vấn marketing và đại lý tiêu thụ bởi Tập đoàn bất động sản CB Richard Ellis (CBRE) lớn nhất thế giới của Mỹ nên triển vọng thành công của công tác tiếp thị và tiêu thụ của công ty rất khả quan.
Nhận xét: do sản phẩm DA là bất động sản nên khâu tiêu thụ sản phẩm có tính chất đặc biệt so với các loại hàng hóa khác, mạng lưới tiêu thụ nhà ở của DA phải là mạng lưới bán lẻ, bán buôn từng phần. Từ nhận định chính xác này cán bộ thẩm định đưa ra đánh giá về triển vọng phân phối thông qua Tập đoàn bất động sản hàng đầu thế giới CBRE có phần chưa được thuyết phục lắm. Việc thẩm định phải đưa ra được phương án tiêu thụ cụ thể hơn nữa như marketing như thế nào? Hình thức bán ra sao, phương thức thanh toán đối với bán buôn, bán lẻ? Phân khúc đối tượng khách hàng theo thu nhập, nhu cầu,… ? Khi thẩm định khía cạnh phương thức tiêu thụ và mạng lưới phân phối, cán bộ thẩm định đã vận dụng các phương pháp thẩm định trình tự.
Đánh giá về địa điểm đầu tư
- Khu đất xây dựng Dự án thuộc Mỗ Lao, Cổ Ngựa, Hà Đông. Tổng diện tích 24.466,1m2. Phía Bắc giáp xã Đại Mỗ, xã Trung Văn thuộc huyện Từ Liêm Hà Nội; Phía Nam giáp xã Cự Khê, xã Bích Hoà, huyện Thanh Oai; Phía Tây giáp Xã Phụng Châu, huyện Chương Mỹ; Phía Đông giáp Quận Thanh Xuân Hà Nội.
- Vị trí thực hiện dự án có lợi thế khai thác làm chung cư:
+ Dự án phù hợp với quy hoạch của địa phương, quy hoạch chung của Hà Nội mở rộng. Khu đất tương đối bằng phẳng, nằm trong khu vực đất trống dành để phát triển Khu đô thị mới Mỗ Lao rộng 62,26 ha, xung quanh là khu dân cư thuộc Hà Đông và Hà Nội, có nhiều trường đại học, học viện giảng dạy cấp đại học, cao đẳng (VD: trường ĐH kiến trúc, ngoại ngữ, tổng hợp, khoa học tự nhiên,…). Diện tích phù hợp với xây trung tâm thương mại, chung cư với không gian mở.
+ Dự án cách trung tâm Hà Nội 11km về phía Tây, địa giới hành chính giáp quận Thanh Xuân, huyện Từ Liêm đều là những khu vực có tốc độ phát triển nhanh của Hà Nội
+ Khu đất nối với cầu Thăng Long, sân bay Nội Bài và các khu vực phía Bắc, qua đường Nguyễn Trãi - Khuất Duy Tiến, về phía Bắc đường vành đai 3 (Phạm Hùng, Phạm Văn Đồng). Với việc mở rộng đường Lê Văn Lương về phía Tây Nam, dự án sẽ tận dụng lợi thế của các tuyến đường nối thẳng với trung tâm thành phố Hà nội, qua đường Lê Văn Lương – Láng Hạ - Giảng Võ và một số khu đô thị vành đai khác (Mễ Trì, Mỹ Đình, Cầu Giấy qua đường Lê Văn Lương mở rộng - Khuất Duy Tiến - Phạm Hùng - Phạm Văn Đồng) và tất cả các đường về phía Bắc cầu Thăng Long. - Các vấn đề khác về hạ tầng như như hệ thống cấp điện, cấp nước, thoát nước, thông tin bưu điện… được Ban Quản lý DA khu đô thị mới Mỗ Lao có trách nhiệm hoàn thiện theo phê duyệt 1/500 của UBND tỉnh Hà Tây cũ.
Đánh giá về quy mô, giải pháp xây dựng
- Thiết kế cơ sở của Dự án đã được Bộ xây dựng thẩm định tại công văn số 1141/BXD – HĐXD ngày 17/6/2009. Phương án thiết kế tuân thủ các chỉ tiêu kiến trúc quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500 khu đất Cổ Ngựa - Khu đô thị mới Mỗ Lao, đã được UBND tỉnh Hà Tây phê duyệt điều chỉnh tại Quyết định 793/QĐ- UBND ngày 07/04/2008 của UBND Tỉnh Hà Tây.
- Thiết kế kỹ thuật áp dụng các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng của Việt Nam, có tham khảo các tiêu chuẩn của nước ngoài như châu Âu, Mỹ, Anh, Úc, Pháp … được
chủ đầu tư và nhà thầu thiết kế thống nhất áp dụng phù hợp với quy định hiện hành. - Nhà thầu lập thiết kế cơ sở, nhà thầu khảo sát xây dựng có giấy chứng nhận đầu tư/ đăng ký kinh doanh phù hợp với công việc thực hiện, các chủ trì thiết kế có chứng chỉ hành nghề theo quy định. Hồ sơ thiết kế cơ sở đã được chủ đầu tư nghiệm thu. - Dự án có quy mô lớn đòi hỏi công tác khảo sát, thăm dò phải kỹ lưỡng tránh hiện tượng lún sụt trong thi công.
Đánh giá về tác động môi trường và công tác phòng cháy, chữa cháy
- Về môi trường: Trong thời gian thi công có những tác động chính đến môi trường như ô nhiễm không khí; ô nhiễm tiếng ồn, ô nhiễm chất thải… Công ty đang làm thủ tục cam kết về vấn đề bảo vệ môi trường.
- Về Phòng cháy chữa cháy: Theo thiết kế cơ sở, công tác phòng chống cháy nổ được bố trí thực hiện đúng các quy định hiện hành. Công ty đã được Công an tỉnh Hà Tây hướng dẫn về phương án PCCC (CV số 21/CV-PC23 ngày 12/5/2008). Đến ngày 30/06/2009 công ty đã được cấp giấy chứng nhận thẩm duyệt vè phòng cháy chữa cháy số 606/TD-PCCC(P3) do cục cảnh sát phòng cháy chữa cháy chứng nhận.
Kết luận của cán bộ thẩm định: Dự án phù hợp với quy hoạch của địa phương, quy hoạch chung của Hà Nội mở rộng. Dự án cách trung tâm Hà Nội không xa, và thuộc khu vực có tốc độ phát triển nhanh của Hà Nội. Thiết kế kỹ thuật áp dụng các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng của Việt Nam, có tham khảo các tiêu chuẩn của nước ngoài. Do đó, DA hoàn toàn đạt tiêu chuẩn về phương diện kỹ thuật.
Nhận xét: Cán bộ thẩm định vận dụng phương pháp thẩm định heo trình tự, phương pháp so sánh đối chiếu nhằm đánh giá địa điểm xây dựng DA, đánh giá quy mô, phương án xây dựng DA xem có phù hợp quy hoạch Thủ đô hay không, công trình xây dựng có đảm bảo chất lượng, đạt hiệu quả tối ưu. Sản phẩm DA là nhà ở, khu thương mại đều có tuổi thọ dài, gắn trực tiếp tới đời sống khách hàng. Thế nhưng, phần đánh giá kỹ thuật DA khá sơ xài, trong khi chất lượng công trình DA rất quan trọng là một trong yếu tố hàng đầu để khách hàng chọn lựa sản phẩm DA.
1.2.5.6.Thẩm định phương diện tài chính của DA
Thẩm định tổng mức đầu tư
Căn cứ thẩm định: Dự toán do Chủ đầu tư lập và các tư vấn của các bên liên quan ;Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25/07/2007 của Bộ Xây dựng hướng dẫn lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình, Nghị định số 209/2004/NĐ- CP
ngày 16/12/2004 của Chính phủ về quản lý chất lượng công trình; Quyết định số 06/2005/QDD-BXD ngày 03/2/2005 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về việc ban hành định mức chi phí quy hoạch xây dựng, tham khảo “Suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm 2008” của Viện kinh tế - Bộ Xây dựng ban hành tháng 3/2009, Quyết định số 10/2005/QĐ- BXD ngày 15/04/2005 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về việc ban hành định mức chi phí quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình, Quyết định số 11/2005/QĐ – BXD ngày 15/04/2005 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về việc ban hành định mức chi phí lập Dự án và thiết kế xây dựng công trình, Tham khảo số liệu đã thống kê, đúc rút ở giai đoạn thẩm định sau đầu tư của một số dự án tương tự để nhận định, đánh giá và tính toán.
Bảng 15 : Suất vốn đầu tư của DA
Số BLOCK Block E Block A Block B, C, D Thành tiền (có VAT)
Suất đầu tư/m2 sàn kinh doanh(USD)
1,097 1,113 1,152 1 ,220 Suất đầu tư/m2 căn hộ (USD) 1,130 1,138 1,501 1,438 Diện tích kinh doanh (m2) 41,270 42,547 130,077 213,894 Diện tích căn hộ chung cư (m2)
4 0,062 4 1,618 99,834 181, 514 Số căn hộ 330 446 702 1,478 Giá bán (USD/m2) 1,350 1,500 1,800 Nguồn : tờ trình thẩm định NHCT Ba Đình
- Suất vốn đầu tư trung bình của Dự án là 1,220 USD/ m2 sàn kinh doanh và 1,438USD/m2 căn hộ (tương đương 26 triệu/m2).
Bảng 16 : Kết quả thẩm định Tổng mức đầu tư (đã có VAT) Đơn vị : nghìn USD Chi phí Chủ đầu tư lập Kết quả thẩm định +/- Chi phí đất 49,745 49,745 0
Chi phí xây dựng và thiết bị