NHẤT III. LES QUATRE ÎLOTS DEVANTLE PALAIS DE LA RÉUNIFICATION
1. Hiện trạng 1. Situation actuelle
2. Giới thiệu dự án
2. Proposition de projet des autorités
Sở QHKT đã hoàn thành quy chế quản lý kiến trúc ở khu vực này sau khóa học về thiết kế đô thị do Sở phối hợp với PADDI tổ chức vào tháng 5 năm 2007. Sở hy vọng quy chế này sẽ được Thành phố thông qua. Bốn ô phố này nằm trong khu vực bảo tồn. Nếu tiến hành cải tạo theo quy chế, thủ tục sẽ rất dài và phức tạp. Nhưng nếu các chủ sở hữu muốn cải tạo công trình của mình, thì nhà nước cũng phải hỗ trợ để việc cải tạo được thực hiện theo đúng quy chế quản lý kiến trúc
Theo quy hoạch dự kiến, khu vực này sẽ có 3 mức chiều cao khác nhau: từ 3 đến 5 tầng (màu xanh lá trên bản đồ), 8 tầng (màu vàng) và hơn 20 tầng (màu vàng đậm) dọc theo đường Nguyễn Thị Minh Khai. Ở phía đường đối diện, các công trình có chiều cao trung bình.
Giá đất trong 4 ô phố này rất cao; các chủ sở hữu mong muốn được xây dựng càng cao càng tốt. Các lô đất mặt tiền có giá rất cao, nhưng chiều cao xây dựng bị hạn chế, chỉ có 3 – 4 tầng. Những
Le DPA a achevé le plan d’aménagement de ce quartier comportant quatre îlots, suite à l’atelier sur le design urbain organisé par le PADDI, en mai 2007. Voici les quelques principes rédigés lors de l’élaboration du règlement d’urbanisme de ce quartier. Le DPA souhaite que le projet final qui s’appuie sur le règlement d’urbanisme, soit approuvé par la ville. Ces quatre îlots sont situés dans un périmètre de sauvegarde du patrimoine. Si on réhabilite selon le règlement, la procédure est très longue et complexe. Or, si les proprié-
taires souhaitent réhabiliter leur bien rapidement, nous devons aussi les accompagner pour que les travaux respectent le règlement.
Sur le projet, on observe trois hauteurs différen-
tes : de 3 à 5 étages (en vert sur la carte), 8 étag-
es (en jaune) et des tours de plus de 20 étages, le long de la rue Nguyen Thi Minh Khai (jaune foncé). Les bâtiments sont de moyenne hauteur dans la rue opposée.
Le prix des terrains dans ces 4 îlots est très cher ; des propriétaires les possèdent tous. Tous les propriétaires souhaitent que la nouvelle construc-
tion soit la plus élevée possible. En revanche, les acquéreurs des terrains situés au bord de la rue, doivent payer beaucoup plus que les autres mais dãy bên trong được phép xây cao hơn nên nhà
đầu tư sẽ sớm có lợi nhuận hơn.
Có cơ chế tài chính gì để bảo đảm sự công bằng giữa các chủ sở hữu không? Quy hoạch xung quanh các villa cũ, được bảo tồn, như thế nào?
Thành phố cũng quan tâm đến việc đưa ra các quy chế nhằm bảo tồn các di sản kiến trúc và đảm bảo sự phát triển hài hòa.
Phần lớn các dự án trong 4 ô phố này là dự án tư nhân. Thành phố không có các quy chế nào đặc biệt, nhất là đối với việc bảo tồn các căn nhà ống. Nếu chủ sở hữu muốn cải tạo công trình của mình, thì các sở ngành phải tiến hành kiểm tra hồ sơ, cấp giấy phép xây dựng và cung cấp các quy định về xây dựng như chiều cao xây dựng tối đa. Ở Việt Nam có các quy định về bảo tồn di sản kiến trúc nhà phố. Những ngôi nhà phố ở đây không được liệt kê trong danh sách di sản. Nhưng nếu nằm trong danh mục các công trình cần được bảo tồn, thì các chủ sở hữu không được phá bỏ. Thành phố phải thuyết phục các chủ sở hữu đưa các công trình của mình vào danh mục di sản.
leur construction est limitée à 2-3 étages. Les autres ont le droit de construire en hauteur pour recueillir un bénéfice maximal.
Quels dispositifs fiscaux peut-on mettre en place pour garantir une égalité entre tous les proprié- taires et les acquéreurs ? Quels aménagements peut-on faire autour des villas protégées ?
Les autorités ont intérêt à fixer des règles qui devront être respectées pour préserver le pat-
rimoine et assurer son développement harmo-
nieux.
La plupart des projets situés dans les quatre îlots, entre l’angle de la rue Pasteur et de la rue Han Thuyen sont privés, la municipalité n’a pas de règles précises surtout pour la préservation des compartiments.
Si les propriétaires souhaitent faire des travaux, les services techniques doivent pouvoir leur fournir les règles de construction (hauteur maxi-
male…).
Au Vietnam, les règlements permettent de sau-
vegarder le patrimoine architectural privé. Ces maisons ne figurent pas sur la liste du patrimoine, si on les y inscrit, les propriétaires n’auront pas le droit de démolir. Les autorités doivent convaincre ces propriétaires d’inscrire leur bien sur la liste du patrimoine.
3. Bảo tồn di sản kiến trúc 3. Préservation du patrimoine architec-tural tural
Ở Pháp, tại các khu bảo tồn, các công trình của nhà nước và tư nhân đều được bảo vệ. Trong khu vực này, chiều cao và kết cấu công trình được quy định chặt chẽ. Pháp có nhiều công cụ để bảo tồn các di sản kiến trúc: 1. 2. 3. 4. Ví dụ:
Trường hợp 1: Ông A và ông B là hai chủ sở hữu hai bất động sản liền kề. Nhà đầu tư C đã mua bất động sản của ông B và cần một phần bất động sản của ông A. Do đó, cần có sự thỏa thuận và thống nhất giữa ông A và ông B.
Trường hợp 2: Chủ sở hữu có căn nhà ở vị trí thuận lợi nhưng không thể xây dựng được vì nằm trong giá trị di sản. Giải pháp: chủ sở hữu có thể được miễn thuế hoặc được hỗ trợ khi ông ta tiến hành sửa chữa nhà.
Ở Pháp, chiều cao của các công trình xây dựng được xác định theo chiều rộng và chức năng của tuyến đường. Hệ số sử dụng đất được dùng để xác định chiều cao tối đa của công trình. Hiện nay ở Pháp, ngoại trừ những khu phố đã được xây dựng từ trước, cách tính này đã thay đổi đối với các khu mới vì khoảng lùi được áp dụng như nhau cho tất cả các tòa nhà và các căn nhà có
En France, le secteur protégé permet de con-
server le patrimoine architectural public ou privé. Il définit les hauteurs et les structures des bâti-
ments dans un périmètre. Plusieurs outils exis-
tent pour la préservation du patrimoine : 1.
2. 3. 4.
Règlements fixes : Conserver un patrimoine par l’approche paysagère, les règlements doivent être fixés, on travaille à ce moment-là avec les propriétaires et on ne change pas.
Exemple :
1er cas de figure : les propriétaires A et B sont en limite de propriété. L’investisseur qui a acheté le terrain de B a besoin d’une partie de A, il faut donc trouver un accord entre A et B qui trouvent un moyen pour vendre ensemble, soit A et B se mettent d’accord pour un accord privé entre par-
ticularités. Solution : Réhabilitation par les pro-
priétaires.
2e cas de figure : Le cas C est très bien situé et cela donne une valeur au patrimoine mais non constructible et resté décalé. Solution : les pro-
priétaires peuvent être exonérés ou même sub-
ventionnés lors de leur réparation.
En France, on construit à une hauteur qui est dé-
finie selon la largeur de la voirie, le gabarit des bâtiments et les fonctions des rues. Quelque soit la taille de la parcelle, c’est le coefficient d’occupation des sols (COS) qui est pris en
tout en France et les terrains ont la même super-
ficie, à l’exception des quartiers anciens.
Au Vietnam, par exemple dans la rue Le Duan, l’hôtel Métropole est situé très en recul, le bâti-
ment à côté ne peut avoir le même recul car sa parcelle est de taille différente. Les parcelles sont de tailles très différentes, surtout dans le centre. On applique le même recul pour chaque îlot, pas pour tout un quartier.
Khu bảo tồn: Một cuộc khảo sát công khai sẽ giúp xác định phạm vi của khu bảo tồn. Sau đó, chính phủ sẽ ra quyết định thành lập khu bảo tồn.
Khu bảo tồn di sản kiến trúc đô thị và cảnh quan (ZPPAUP): Chính phủ phối hợp với chính quyền địa phương để xác lập.
Cơ quan kiến trúc quốc gia.
Bản đồ quy hoạch đô thị địa phương: Do chính quyền địa phương quyết định. Bản đồ này được kèm theo một quy chế quy hoạch xây dựng mang tính pháp lý và được điều chỉnh mỗi năm một lần.
le secteur sauvegardé : décision prise par l’État, une enquête publique est menée pour établir ce secteur sauvegardé.
la ZPPAUP - Zone de Protection du Patri-
moine Architectural Urbain et Paysager : Dé-
cision collective et élaboration avec l’État. l’Architecte des bâtiments de France payé par l’État
le Plan local d’urbanisme (PLU) : Décision par la Collectivité. Il s’agit d’un plan d’urbanisme avec des règles très respectées mais il est révisé une fois par an.