1. Một số nét khái quát về ngân hàng TMCP Đại Tín
1.1.4. Phòng kinh doanh ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội
1.1.4.1. Chức năng nhiệm vụ
Hoạt động tín dụng là một trong nhưng hoạt động đem lại nguồn thu chủ yếu cho Ngân hàng. Đánh giá được tầm quan trọng của hoạt động tín dụng, Ngân hàng TMCP Đại Tín đã quyết định thành lập phòng kinh doanh chi nhánh Hà Nội với các chức năng như sau : tiếp nhận hồ sơ thế chấp vay vốn của khách hàng, định giá xác định giá trị của Bất động sản thế chấp, đưa ra lượng vốn có thể cho khách hàng vay.
1.1.4.2. Cơ cấu tổ chức
Phòng kinh doanh Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội hiện nay có 1 trưởng phòng, 1 phó phòng, 10 nhân viên. Trong thời gian tới để đáp ứng nhu cầu của thị trường và kế hoạch phát triển mở rộng của Ngân hàng thì số lượng nhân viên phòng kinh doanh chắc chắn sẽ được tăng lên để đảm nhận công việc khối lượng công việc ngày càng lớn.
Các nhân viên hiện tại ở phòng kinh doanh Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội phần lớn là những người trẻ tuổi, được đào tạo chuyên môn, nghiệp vụ vững vàng an toàn và hiệu quả, nhiệt tình, năng động và hầu hết đều có trình độ đại học, do vậy chất lượng công việc luôn được đảm bảo, tạo sự tin tưởng cho khách hàng và số lượng khách hàng đến với Ngân hàng ngày càng gia tăng.
1.2. Tình hình hoạt động thế chấp của ngân hàng
1.2.1. Tình hình hoạt động kinh doanh
Năm 2008 là năm bản lề của kế hoạch 5 năm (2006-2010) đồng thời cũng là năm ngành ngân hàng nói chung và ngân hàng TMCP Đại Tín nói riêng gặp phải nhiều khó khăn do chịu ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu, bối cảnh kinh tế xã hội trên thế giới và trong nước có nhiều bất lợi. Trên thế giới giá dầu mỏ và giá vàng tăng nhanh, có thời điểm là cao nhất trong vòng 30 năm qua. Cuộc khủng hoảng tài chính ở Mỹ gây nhiều tác động xấu đến tình hình tài chính toàn cầu. Ở trong nước nền kinh tế phải đối mặt với nhiều thách thức mới như: nhập siêu tăng
mạnh làm thâm hụt cán cân xuất khẩu, dòng vốn đầu tư từ nước ngoài đạt mức cao vừa có mặt tích cực là đẩy mạnh kinh tế phát triển đồng thời cũng gây sức ép đối với Chính phủ trong việc điều hành tỷ giá và kiểm soát phương tiện thanh toán, chỉ số giá tiêu dùng tăng cao và lạm phát đạt mức cao trong 12 năm trở lại đây. Nhưng tới cuối năm 2008, lạm phát đã chuyển sang giảm phát trong một thời gian ngắn làm cho nền kinh tế khó khăn bội phần, hoạt động sản xuất kinh doanh thu hẹp đáng kể, hàng hoá ứ đọng và mức tiêu dùng giảm sút. Thị trường bất động sản, thị trường chứng khoán, thị trường liên ngân hàng... cũng gặp phải những biến động phức tạp. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam duy trì chính sách tiền tệ thắt chặt như tăng tỉ lệ dự trữ bắt buộc gấp đôi, khống chế dư nợ cho vay bất động sản, cho vay đầu tư chứng khoán... cũng ảnh hưởng không nhỏ tới hoạt động kinh doanh của Ngân hàng. Mặc dù phải đối mặt với những khó khăn của nền kinh tế , Ngân hàng TMCP Đại Tín đã hết sức nỗ lực để đảm bảo hoạt động an toàn ổn định để nhằm thực hiện các chỉ tiêu do đại hội cổ đông năm 2007 đã đề ra. Năm 2008 là năm đánh dấu sự phát triển và trưởng thành của Ngân hàng TMCP Đại Tín trong thời kì đầy khó khăn và thách thức, đồng thời là nền tảng để ngân hàng tiếp tục phát triển trong các năm về sau.
Bảng báo cáo tổng kết ba năm gần đây đã tóm tắt lại một số chỉ tiêu về hoạt động kinh doanh của Ngân hàng TMCP Đại Tín từ năm 2006-2008.
Bảng 2.1: Kết quả hoạt động kinh doanh Đơn vị : Tỷ đồng Chỉ tiêu Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 % tăng so với năm trước 07/06 08/07 Tổng tài sản 10395 14456 24764 39% 71,3% Vốn chủ sở hữu 965 1882 2804 95% 48% Vốn điều lệ 740 1250 2089 69% 67% Tổng nguồn vốn huy động 6354 9176 12272 44,4% 33,7%
Dư nợ cho vay 4715 5986 8425 27% 40,7%
Tổng doanh thu 836 1209 1996 45% 65%
Tổng chi phí 638 903 1452 41,5% 60,8%
Lợi nhuận trước thuế 198 306 544 54,5% 77,7%
Lợi nhuận sau thuế 151,2 234,4 407,9 55% 74%
Nguồn : Báo cáo tài chính đã kiểm toán của Ngân hàng TMCP Đại Tín các năm 2006, 2007, 2008
Trong những năm vừa qua, giá trị tổng tài sản của Ngân hàng TMCP Đại Tín không ngừng tăng lên, tổng tài sản năm 2007 tăng 39 % so với năm 2006. đến năm 2008 thì tổng tài sản tăng 71,3 % so với năm 2007. Trong phần tài sản này chủ yếu là các bất động sản lớn, toạ lạc ở nhiều vị trí đẹp. Tổng thu nhập cũng tăng cao qua các năm, năm 2008 mặc dù nền kinh tế gặp nhiều khó khăn nhưng ngân hàng cũng đã hoàn thành các chỉ tiêu đại hội cổ đông đặt ra.
Quy mô vốn của ngân hàng không ngừng tăng cao qua các năm, năm 2008 đã tăng lên 67% so với năm 2007 cùng với sự tăng lên của tổng tài sản, lợi nhuận kinh doanh năm 2008 tăng 74 % so với năm 2007. Vốn điều lệ tăng lên chủ yếu là trích lợi nhuận kinh doanh được đưa vào lợi nhuận để lại nhằm bổ sung vốn mở rộng kinh doanh.
Trong năm 2008, Ban điều hành đã tổ chức triển khai thực hiện kế hoạch kinh doanh tài chính của Ngân hàng theo Nghị quyết đại hội cổ đông đã thông qua năm 2007. Thực hiện các quyết định của Ngân hàng Nhà nước về cải tiến đổi mới cơ chế hoạt động theo chuẩn mực và thông lệ quốc tế, sẵn sàng cho sự hội nhập và xu thế cạnh tranh sâu sắc.
Trong bối cảnh kinh tế thế giới chưa có dấu hiệu hồi phục, nền kinh tế trong nước đang gặp nhiều khó khăn thách thức Ngân hàng TMCP Đại Tín đã nhận thức đầy đủ các cơ hội và thuận lợi cơ bản sau đây:
- Với ưu thế về uy tín thương hiệu và mạng lưới, cùng với sự tin cậy của các nhà đầu tư và quan hệ khách hàng thân thiết đã giúp Ngân hàng TMCP Đại Tín khẳng định vị thế , tạo động lực vượt qua thách thức khó khăn trong năm tới.
- Kế thừa phát huy những mặt làm được và khắc phục những mặt còn hạn chế được rút ra từ bài học kinh nghiệm trong chỉ đạo điều hành kinh doanh năm 2008, là cơ sở vững chắc để thực hiện thành công kế hoạch năm 2009.
- Tận dụng triệt để cơ hội và khoảng trống của thị trường, dùng hoạt động phi tín dụng bù đắp cho hoạt động tín dụng với nhiều rủi ro trong bối cảnh kinh tế khó khăn sẽ được phát huy một cách triệt để.
- Nhanh chóng hiện đại hoá công nghệ Ngân hàng , tăng cường công tác quản lý rủi ro tập trung và đẩy mạnh công tác tự kiểm tra chấn chỉnh nội bộ để đảm bảo cho Ngân hàng phát triển an toàn bền vững hiệu quả trong năm 2009 và các năm tiếp theo.
Bên cạnh những thuận lợi nêu trên, Ngân hàng TMCP Đại Tín dự báo và nhận diện các rủi ro thách thức trong quá trình thực hiện kế hoạch kinh doanh năm 2009 nhằm đề ra các giải pháp tình huống để đối phó đó là :
- Nền kinh tế đang đối diện với giảm phát và nguy cơ lạm phát có thể quay trở lại sẽ tiềm ẩn về rủi ro thanh khoản, rủi ro kì hạn và rủi ro tỷ giá, kể cả về rủi ro niềm tin đối với hệ thống Ngân hàng. Ngân hàng TMCP Đại Tín sẽ phát huy những kinh
diễn biến của thị trường để tổ chức điều hành kinh doanh an toàn hiệu quả và ổn định.
- Sự khó khăn về hoạt động kinh doanh trong năm 2008 của các doanh nghiệp sẽ là nguy cơ phát sinh nợ quá hạn và cơ cấu lại các khoản vay.
- Thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản trong năm 2008 gặp nhiều khó khăn chưa thực sự hồi phục sẽ có tác động nhất định tới hoạt động kinh doanh của ngân hàng.
Phát huy nội lực cùng với nhận thức đầy đủ về cơ hội, thách thức trách nhiệm của mình, Ngân hàng TMCP Đại Tín quyết tâm hoàn thành vượt mức và toàn diện kế hoạch kinh doanh năm 2009 đã đề ra với tất cả niềm tin và tinh thần cẩn trọng cao nhất.
1.2.2. Tình hình hoạt động tín dụng thế chấp của Ngân hàng TMCP Đại Tín
Hoạt động tín dụng là một trong những hoạt động cơ bản đem lại nguồn thu lớn cho khách hàng. Trong những năm qua nhiệm vụ phát triển tín dụng an toàn lành mạnh và hiệu quả được Đại Tín đặc biệt quan tâm. Ta có thể thấy thu nhập hoạt động từ hoạt động tín dụng là nguồn thu chủ yếu của Ngân hàng TMCP Đại Tín qua bảng 2:
Bảng 2.2: Thu nhập từ hoạt động tín dụng và phi tín dụng
Đơn vị : Tỷ đồng
Chỉ tiêu Năm 2007 Năm 2008
Thu nhập từ hoạt động tín dụng 834,21 69 % 1337,32 67% Thu nhập từ hoạt động phi tín dụng 374,79 31 % 658,68 33%
Tổng thu nhập 1209 100 % 1996 100 %
Nguồn : Báo cáo tài chính đã kiểm toán của Ngân hàng TMCP Đại Tín các năm 2007, 2008.
Thu nhập từ hoạt đông tín dụng năm 2007 chiếm gần 70 % tổng thu nhập của Ngân hàng. Quy mô tín dụng của Ngân hàng tăng trưởng nhanh, phù hợp với tốc độ tăng trưởng của nguồn vốn, thể hiện sự phù hợp trong cơ cấu nguồn và sử dụng
nguồn của Ngân hàng. Hơn nữa tốc độ tăng trưởng tín dụng cũng phù hợp với tốc độ tăng trưởng của kinh tế...
Bảng 2.3: Báo cáo tình hình hoạt động tín dụng quý 1/2009 của ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội.
Đơn vị : Triệu đồng
STT Chỉ Tiêu Số liệu % so với tổng số
1 Nguồn vốn huy động 1.024.042 -
2 Doanh số cho vay 71.774 100 %
a Ngắn hạn 48476,876 67,5 %
b Trung dài hạn 23297,124 32,5 %
3 Doanh số thu nợ 93318,416 100 %
a Ngắn hạn 82154,124 88 %
b Trung dài hạn 11.164,292 12 %
4 Dư nợ đối với nền kinh tế 221.244,173 100 %
a Ngắn hạn 197.947,050 89,4 %
b Trung dài hạn 23297,123 10,6 %
5 Nợ xấu 0 -
Nguồn : Báo cáo về hoạt động tín dụng quý I/2009 từ phòng tài chính của Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội
Đầu năm 2008 , Ngân hàng TMCP Đại Tín đã mở chi nhánh tại Hà Nội. Tuy chi nhánh mới thành lập không lâu nhưng đã thu được những thành tích đáng kể. Trong quý I/09 chi nhánh tại Hà Nội đã đạt doanh số cho vay là 71744 triệu đồng , cho vay ngắn hạn là 48476,876 chiếm tỷ trọng 67,5 % trong tổng doanh số cho vay. Tỷ lệ nợ xấu tính đến cuối quý I/09 chiếm 0 % trong tổng dư nợ
Tại chi nhánh Hà Nội để giảm bớt các rủi ro tín dụng hầu hết các khoản vay tại đây đều có tài sản thế chấp. Vì vậy việc định giá tài sản thế chấp phải hợp lý không gây thiệt hại cho ngân hàng, ko gây khó khăn trong quá trình vay vốn của Ngân hàng. Phòng kinh doanh tại chi nhánh Hà Nội chủ yếu tiếp nhận các hồ sơ vay có tài sản thế chấp. Tài sản bảo đảm phần lớn là bất động sản. Trong báo cáo về kết quả cho vay tháng 12/08 của phòng kinh doanh Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh tại Hà Nội
đất là 50 tỷ, dư nợ đảm bảo bằng các tài sản khác chỉ chiếm tỷ lệ rất nhỏ 0,35 tỷ đồng tương ứng với 0,019 % trong tổng dư nợ.
Bảng 2.4: Báo cáo kết quả cho vay tháng 12/08
Đơn vị : Tỷ đồng
Chỉ tiêu Số dư % so
với tổng số
I. Dư nợ cho vay 50,35 -
1. Phân theo thời hạn vay 50,35 100 %
- Ngắn hạn 50,35 100 %
- Trung hạn, dài hạn 0 0 %
2. Phân theo nhu cầu vốn vay(thống kê toàn bộ chi phí liên quan đến từng nhu cầu vốn vay, bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản gắn liền với đất đai )
50,35 100 %
- Xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất kinh doanh 0,25 0,49 %
- Xây dựng, sửa chữa, mua nhà để ở 0,1 0,21 %
- Trả tiền quyền sử dụng đất 50 99,3 %
3. Mức cho vay 50.35 100%
- Đối với khách hàng là cá nhân 0,35 0,7 %
- Đối với khách hàng là tổ chức 50 99,3%
4. Tổng dư nợ có bảo đảm bằng tài sản 50,35 100 %
- Thế chấp bằng giá trị QSD đất 50 99,3 %
- Thế chấp bằng giá trị QSD đất và tài sản gắn liền 0,1 0,21 %
- Bảo đảm bằng tài sản khác 0,25 0,49 %
5.. Tổng dư nợ cho vay không có tài sản bảo đảm 0 -
II. Dư nợ xấu 0 -
Nguồn : Phòng kinh doanh Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội
Theo báo cáo của Phòng kinh doanh Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội thì trong tháng 12/ 2008 tổng dư nợ cho vay là 50,35 tỷ đồng đều có tài sản bảo đảm, trong đó 100 % là các khoản vay ngắn hạn và không có nợ xấu, điều này cho
thấy một cái nhìn khả quan về tình hình hoạt động tín dụng của Ngân hàng. Trong số các khách hàng cho vay thì chiếm tỷ lệ lớn là các doanh nghiệp tổ chức, chiếm đến 93 % tổng số cho vay, khách hàng là cá nhân chiếm tỷ lệ khá nhỏ. Điều này cho thấy được uy tín của Ngân hàng TMCP Đại Tín, mặc dù mới thành lập ở Hà Nội mới gần 1 năm nhưng các doanh nghiệp đã biết đến. Tuy nhiên bên cạnh đó cũng đặt ra vấn đề là Ngân hàng phải có các chính sách để thu hút khách hàng cá nhân hơn nữa. Khách hàng khi vay vốn tại Ngân hàng đều có tài sản bảo đảm để bảo đảm an toàn tín dụng, theo số liệu mà Ngân hàng cung cấp thì chủ yếu khách hàng thế chấp bằng bất động sản chiếm 99, 51 % tổng số tài sản bảo đảm trong đó 99,3 % là thế chấp bằng quyền sử dụng đất và 0, 21 % là thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền, bảo đảm bằng các tài sản khác chỉ chiếm 0,49 %. Điều đó cho ta thấy được vị trí của việc định giá các bất động sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của Ngân hàng.
Tuy mới thành lập được 1 năm nhưng chi nhánh tại Hà Nội của Ngân hàng TMCP Đại Tín đã khẳng định uy tín chất lượng phục vụ, ngày càng nhiều khách hàng tìm đến vay vốn. Điều đó chứng minh được hiệu quả hoạt động của việc định giá bất động sản đảm bảo, bảo vệ được nguồn vốn cho khách hàng vay, đáp ứng nhu cầu của khách hàng.
2. Thực trạng công tác định giá thế chấp bất động sản tại phòng kinh doanh ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội
2.1. Các căn cứ pháp lý cho hoạt động tín dụng bằng thế chấp tài sản tại Ngân hàng Đại Tín hàng Đại Tín
Việc định giá tài sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đại Tín tuân thủ theo các văn bản pháp luật đã được ban hành như:
* Các văn bản pháp luật
Bộ luật Dân sự (2005), Luật các tổ chức tín dụng (2004). Luật đất đai (2003). Luật doanh nghiệp ...
- Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng. Nghị định này phản ảnh những nội dung chủ đạo trong bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng bao gồm: Các hình thức bảo đảm tiền vay, điều kiện của tài sản thế chấp, điều kiện của chủ thể tham gia giao dịch thế chấp.
- Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp hoặc bảo lãnh.