M Ở ĐẦU
2.3.Một vài vi phạm về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua thực
qua thực tiễn tại VPLS Bình Minh& Cộng Sự (chi nhánh tại Đăk Lăk):
Việc giao kết hợ đồng dân sự nói chung là việc xác lập quan hệ hợp đồng giữa các chủ thể,trên thực tế hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng không nằm ngoài các quy định chung ấy.Tuy nhiên, nếu việc giao kết không bảo đảm được các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng đã được pháp luật quy định (điều 122 Bộ luật dân sự 2005) thì sẽ dẫn đến hợp đồng bị vô hiệu. Đối với loại hợp đồng vô hiệu tương đối trên thực tế xem xét loại hợp đồng vô hiệu này cho thấy: việc vi phạm ý chí tự nguyện của các bên do bị nhầm lẫn hoặc bị lừa dối thường xẩy ra; còn lý do hợp đồng vô hiệu do bịđe dọa là rất hiếm, hay nói cách khác rất ít khi xẩy ra. Trường hợp hợp đồng được giao kết khi một trong các bên không bảo đảm điều kiện về năng lực hành vi cũng thường xẩy ra trên thực tế. Nhưng ở những trường hợp này người đại diện cho người chưa có năng lực hành vi khi phát hiện có thể khởi kiện để hủy hợp đồng, hoặc không khởi kiện hủy hợp đồng bởi thực tế hợp đồng tuy không đảm bảo điều kiện năng lực hành vi có thể nhưng việc thực hiện hợp đồng không có thiệt hại xẩy ra, hợp đồng vẫn đảm bảo sự công bằng về lợi ích giữa các bên tham gia.
Tuy nhiên, qua thực tiễn tư vấn và giải quyết các hồsơ tại văn phòng luật thì vi phạm về hình thức của hợp đồng chiếm tỉ lệ rất cao trong các vi phạm về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mặc dù Luật Đất Đai 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã quy định rất cụ thể về hình thức bắt buộc phải có của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng thực tế người dân vẫn giữ thói quen cũ, hoặc muốn trốn tránh thực hiện nghĩa vụ với nhà nước nên chỉ làm giấy tay với nhau mà không công chứng, chứng thực chỉkhi nào đến xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất họ mới bổ sung tức là làm lại hợp đồng chuyển nhượng theo đúng quy định về hình thức, điều này tuy tốn thời gian nhưng vẫn giải quyết được vấn đề phức tạp nhất là khi một bên thường là bên bán đất không muốn tiếp tục thực
hiện hợp đồng nữa, khi đó thời gian mà tòa án cho 2 bên hoàn thiện về mặt hình thức của hợp đồng bên bán sẽ không thực hiện khi đó hợp đồng sẽrơi vào tình trạng vô hiệu theo quy định của pháp luật hiện hợp đồng sẽrơi vào tình trạng vô hiệu theo quy định của pháp luật hiện hành và tranh chấp giữa các bên phát sinh. Tuy nhiên không phải bất cứ hợp đồng nào khi vi phạm về mặt hình thức và một bên yêu cầu xin hủy hợp đồng hay không muốn hoàn thiện về mặt hình thức cho hợp đồng là Tòa án sẽ hủy hợp đồng đó mà Tòa án sẽ dựa vào các vản bản hướng dẫn thi hành cụ thể là Chương II, Tiểu Mục 2.3 Nghị Quyết 02/2004/NQ-HĐTP quy định về tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất để giải quyết các trường hợp tranh chấp trên.Tuy nhiên cũng những phân tích ở trên hiện nay việc sử dụng Nghị quyết 02/2004 của Hội đồng thẩm phán đã tạo ra không ít những vướng mắc khi một lượng lớn hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện nay đang tồn tại trong khi không đảm bảo điều kiện về mặt hình thức của hợp đồng phần nhiều các hợp đồng này đã được giao kết trong khoảng những năm 2005 đến 2007 trong thời kỳ mà người dân chưa tiếp cận được với những quy định mới của pháp luật, điều này tạo ra những tranh chấp kéo dài, ảnh hưởng đến ổn định của xã hội và gây cản trở cho hoạt động giao lưu dân sự.
Tiểu kết chương 2:
Bên cạnh những chuẩn mực về những điều kiện được đề cập tại chương 1, tại chương 2, với 02 thực trạng xoay quanh vấn đề mà tác giảđã đề cập (hình thức và thời hiệu của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất), chúng ta đã phần nào định hướng được sự chênh vênh giữa thực tế và lý thuyết; hiểu thêm được những khó khăn nhất định trong việc áp dụng luật của các cán bộ Tòa Án Nhân Dân nói chung và luật sư tại nơi tôi thực tập nói riêng - văn phòng luật sư Bình Minh & Cộng Sự (chi nhánh tại Đăk Lăk) trong một “mạng lưới” đan xen, không nhất quán của hệ thống pháp luật điều chỉnh hiện hành, nhằm thực hiện vai trò, bổn phận của mình, sao cho đúng, chính xác, đảm bảo quyền , lợi ích hợp pháp của người yếu thế hơn trong tố tụng…
Chương 3: PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP