1. Việc chứng nhận cỏc giao dịch chuyển quyền sử dụng đất của cỏ nhõn, hộ gia đỡnh cần phải được thực hiện theo hướng “cụng chứng húa”
Hiện nay, mặc dự Luật Cụng chứng và Nghị định 79 về chứng thực đó tỏch bạch cụng chứng với chứng thực nhưng trờn thực tế và theo quy định của Luật Đất đai 2003 thỡ việc chứng nhận cỏc hợp đồng, giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất của cỏ nhõn, hộ gia đỡnh vẫn do 2 loại cơ quan chứng nhận:
Thứ nhất là cỏc tổ chức hành nghề cụng chứng: cụng chứng viờn chứng nhận tớnh hợp phỏp, tớnh xỏc thực của cỏc hợp đồng, giao dịch này –cụng chứng cỏc hợp đồng, giao dịch.
Thứ hai, do tổ chức hành nghề cụng chứng chưa phỏt triển, chưa “phủ khắp” nờn phỏp luật vẫn giao cho Ủy ban nhõn dõn cấp xó chứng thực cỏc hợp đồng, giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất của cỏ nhõn, hộ gia đỡnh (Điều 126 đến Điều 131 Luật Đất đai 2003).
Trờn thực tế, Ủy ban nhõn dõn cấp xó (người thực hiện chứng thực) chỉ chứng nhận chữ ký của người tham gia giao dịch mà khụng chứng nhận được nội dung của hợp đồng, giao dịch đú. Tỡnh trạng UBND cấp xó chứng thực hợp đồng, giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất vẫn cũn rất phổ biến. Theo số liệu nờu trờn thỡ trong 2 năm qua, UBND cấp xó chứng thực 20.656.104 hợp đồng, giao dịch. Cú thể núi đõy là những số liệu khụng bỡnh thường trong hoạt động chứng thực đỏng phải suy nghĩ. Trờn thực tế việc chứng thực của UBND cấp xó đối với cỏc hợp đồng, giao dịch là rất khụng bảo đảm những nguyờn tắc phỏp lý như chỉ chứng nhận chữ ký hoặc chứng nhận hộ khẩu, khụng chứng nhận tớnh hợp phỏp và tớnh xỏc thực của hợp đồng, giao dịch. Vỡ vậy, cỏc hợp đồng, giao dịch do UBND cấp xó chứng thực tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho cỏc bờn hợp đồng, giao dịch. Mặt khỏc, việc UBND là cơ quan hành chớnh cũn trực tiếp thực hiện việc chứng thực cỏc hợp đồng, giao dịch là khụng phự hợp với nguyờn tắc về cải cỏch hành chớnh. Điều này cũng khụng phự hợp với thụng lệ thế giới.
Vỡ vậy, một những những định hướng cơ bản là cần thiết xõy dựng lộ trỡnh và giải phỏp để tiến tới “cụng chứng húa” cỏc hợp đồng, giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất của cỏ nhõn, hộ gia đỡnh vào năm 2020 và những năm tiếp theo, thay thế hoạt động chứng thực cỏc giao dịch này của UBND cấp xó hiện nay để thật sự tỏch bạch cụng chứng với chứng thực, trả về đỳng chức năng cho từng cơ quan, tổ chức, tăng cường bảo đảm an toàn cho cỏc hợp đồng, giao dịch.
2. Việc cụng chứng cỏc hợp đồng, giao dịch về chuyển quyền sử dụng
đất phải được thực hiện theo hướng chuyờn nghiệp húa, xó hội húa và dịch vụ cụng
2.1. Theo hướng chuyờn nghiệp húa
Cú thể núi, một trong những điểm đổi mới căn bản, quan trọng hàng đầu của Luật Cụng chứng và Nghị định 79 là việc tỏch bạch và phõn biệt rừ về bản chất, chức năng, nhiệm vụ, đối tượng và nguyờn tắc hoạt động của cụng chứng với chứng thực mà trước đú cũn bị lẫn lộn. Theo đú, cụng chứng từ chỗ bị hiểu như là một hoạt động mang tớnh chất thủ tục hành chớnh đơn thuần thỡ nay được coi là một nghề, một ngành chuyờn mụn sõu cú chức năng bảo đảm sự an toàn phỏp lý cho cỏc hợp đồng, giao dịch, đặc biệt là cỏc hợp đồng, giao dịch về bất động sản. Sự tỏch bạch giữa cụng chứng với chứng thực theo tinh thần núi trờn đó tạo điều kiện cho cỏc tổ chức hành nghề cụng chứng tập trung thực hiện đỳng chức năng của mỡnh theo hướng chuyờn nghiệp húa; nhiệm vụ chứng nhận hợp đồng, giao dịch giờ đõy đó trở thành nhiệm vụ chủ yếu của cỏc tổ chức hành nghề cụng chứng. Cỏc cụng chứng viờn cú thời gian tập trung vào việc nghiờn cứu và thực hiện tốt việc cụng chứng hợp đồng, giao dịch gúp phần tạo tớnh chuyờn nghiệp đỳng nghĩa cho nghề cụng chứng. Giỏ trị của hoạt động cụng chứng trong xó hội được nõng cao, gúp phần thỳc đẩy phỏt triển kinh tế xó hội, tạo niềm tin cho cỏc nhà đầu tư trong nước và ngoài nước, là bước đi quan trọng trong việc đưa hoạt động cụng chứng phỏt triển theo xu hướng hội nhập với khu vực và thế giới.
Tuy nhiờn, hoạt động cụng chứng ở Việt Nam trờn thực tiễn vẫn chưa thật sự mang tớnh chuyờn nghiệp, nhiều việc cụng chứng vẫn mang tớnh hỡnh thức, điều
này do nhiều nguyờn nhõn, song định hướng chuyờn nghiệp húa hoạt động cụng chứng là đũi hỏi khỏch quan.
2.2 Theo hướng xó hội húa
Tư tưởng xó hội hoỏ hoạt động cụng chứng là một trong những nột nổi bật của Luật Cụng chứng. Theo đú, bờn cạnh việc tiếp tục duy trỡ, củng cố và phỏt triển mụ hỡnh Phũng cụng chứng do Nhà nước đầu tư, hoạt động theo cơ chế đơn vị sự nghiệp cụng thỡ Luật Cụng chứng đồng thời cho phộp sự ra đời cỏc Văn phũng cụng chứng do cỏc cỏ nhõn đầu tư và thành lập. Tốc độ phỏt triển của cỏc Văn phũng cụng chứng nờu trờn cú ý nghĩa to lớn nếu ta so sỏnh với số lượng Phũng cụng chứng của Nhà nước cú được trong 16 năm (kể từ 1991 đến 2007). Việc phỏt triển cỏc Văn phũng cụng chứng trong thời gian qua tại một số địa phương đó gúp phần phục vụ kịp thời, đầy đủ nhu cầu cụng chứng của nhõn dõn trong khi khụng đũi hỏi sự đầu tư về nhõn lực và tài lực của nhà nước. Cỏc Văn phũng cụng chứng được thành lập, tạo sự cạnh tranh lành mạnh trong hoạt động cụng chứng. Cỏc Phũng cụng chứng cũng được đổi mới, tăng cường theo hướng hiện đại, chuyờn nghiệp hơn. Hiện tượng ựn tắc, quỏ tải, “cũ” cụng chứng... tồn tại nhiều năm qua đó khụng cũn, Cựng với sự phỏt triển về số lượng thỡ chất lượng của cụng chứng viờn cũng được quan tõm. Tất cả cỏc cụng chứng viờn cú đều cú trỡnh độ cử nhõn Luật trở lờn, số cụng chứng viờn mới được bổ nhiệm hành nghề tại cỏc văn phũng cụng chứng đều qua quy trỡnh thẩm tra, xem xột, bổ nhiệm chặt chẽ và đỳng quy định của phỏp luật. Thực tiễn đó chứng minh chủ trương xó hội húa cụng chứng là đỳng đắn. Tư tưởng và định hướng xó hội húa hoạt động cụng chứng cần tiếp tục được đẩy mạnh.
2.3. Theo hướng dịch vụ cụng
Một trong những tư tưởng quan trọng của Luật Cụng chứng là trờn cơ sở chuyờn nghiệp hoỏ và xó hội hoỏ hoạt động cụng chứng thỡ đồng thời hoạt động cụng chứng cũng được chuyển sang chế độ dịch vụ cụng thay thế cho chế độ hành chớnh cụng trước đõy trong lĩnh vực này. Nếu như trước đõy chế độ lương của cỏc cụng chứng viờn khụng phụ thuộc vào số lượng và chất lượng cỏc hợp đồng giao dịch mà họ chứng nhận và do đú khụng khuyến khớch cỏc được họ làm việc thỡ nay tỡnh hỡnh đó khỏc hẳn. Trong điều kiện hoạt động theo chế độ dịch vụ cụng, cỏc tổ chức hành nghề cụng chứng luụn cú sự cải tiến về phong cỏch đỏp ứng yờu cầu cụng chứng của cỏ nhõn, tổ chức, tệ nhũng nhiễu của một bộ phận cỏn bộ, nhõn viờn của Phũng cụng chứng trước đõy giảm hẳn. Thay vào đú là sự phục vụ tận tỡnh, chu đỏo, sẵn sàng làm thờm giờ để đỏp ứng kịp thời, đầy đủ nhu cầu cụng chứng của cỏ nhõn, tổ chức của cỏc tổ chức hành nghề cụng chứng, vỡ sự tồn tại và phỏt triển của cỏc tổ chức hành nghề cụng chứng phụ thuộc vào sản phẩm và chất lượng dịch vụ, sự nhanh chúng, thuận tiện, chớnh xỏc của hoạt động cụng chứng, thu nhập của cụng chứng viờn, của nhõn viờn cụng chứng phụ thuộc vào khỏch hàng, điều này đó tạo ra động lực khuyến khớch tớnh chủ động, tớch cực và ý thức trỏch nhiệm của cụng chứng viờn khi thực hiện nhiệm vụ. Cỏc tổ chức hành nghề cụng chứng đều lấy yếu tố “ phục vụ khỏch hàng” là tiờu chớ phục vụ hàng đầu và là một trong những yếu tố để cạnh tranh lành mạnh trong hoạt động cụng chứng.
Cụng chứng cần được tiếp tục định hướng phỏt triển theo hướng xó hội húa, chuyờn nghiệp húa và dịch vụ cụng, theo hướng này, hoạt động cụng chứng cỏc hợp đồng giao dịch chuyển quyền sử dụng đất sẽ được hưởng một dịch vụ cụng đỳng nghĩa, đỳng bản chất và chất lượng cụng chứng cỏc hợp đồng giao dịch này sẽ được nõng cao.
3. Nõng cao chất lượng cụng chứng cỏc hợp đồng, giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất của cỏ nhõn, hộ gia đỡnh
Hiện nay, chất lượng cụng chứng cỏc hợp đồng, giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất của cỏ nhõn, hộ gia đỡnh cũn nhiều bất cập, thậm chớ sai sút. Vỡ vậy, cần thiết nõng cao chất lượng cụng chứng để cụng chứng thật sự là người “gỏc cổng” tin cậy đối với sự an toàn của cỏc hợp đồng, giao dịch, nhất là cỏc giao dịch về nhà, đất, là những bảo đảm phỏp lý để bảo vệ quyền và lợi ớch hợp phỏp của cỏ nhõn, tổ chức, ngăn ngừa vi phạm phỏp luật, ngăn chặn những giao dịch bất hợp phỏp và là cơ sở phỏp lý đỏng tin cậy để cỏc cơ quan nhà nước cú thẩm quyền giải quyết khi cú tranh chấp xảy ra, đưa hoạt động cụng chứng núi chung, trong đú cú hoạt động cụng chứng cỏc giao dịch chuyển quyền sử dụng đất của cỏ nhõn, hộ gia đỡnh phỏt triển phự hợp với thụng lệ quốc tế.
4. Nõng cao chất lượng chứng thực cỏc hợp đồng, giao dịch chuyển quyền sử dụng đất của hộ cỏ nhõn, gia đỡnh
Trong điều kiện chế định “cụng chứng” và “chứng thực” đó được quy định trong Luật đất đai 2003 và cỏc văn bản quy phạm phỏp luật cú liờn quan, thỡ việc nõng cao chất lượng chứng thựccỏc giao dịch chuyển quyền sử dụng đất của hộ cỏ nhõn, gia đỡnh là cần thiết bảo đảm chất lượng cỏc giao dịch này được thực hiện đỳng theo quy định của phỏp luật. Nõng cao chất lượng việc chứng thực cỏc giao dịch chuyển quyền sử dụng đất của hộ cỏ nhõn, gia đỡnh cần thực hiện trờn một số nội dung sau:
4.1. Đổi mới cụng tỏc bồi dưỡng nghiệp vụ cho đội ngũ làm cụng tỏc chứng thực
Đặc thự của đội ngũ làm cụng tỏc chứng thực là kiờm nhiệm, khụng chuyờn trỏch về chứng thực, do vậy cỏch thức bồi dưỡng nghiệp vụ cho đội ngũ này cần đổi mới theo hướng “cầm tay chỉ việc” để họ tiếp cận và nắm bắt nghiệp vụ chứng thực nhanh chúng và sỏt thực tế hơn. Bờn cạnh đú việc cập nhật cỏc văn bản quy phạm phỏp luật liờn quan đến chứng thực cũng cần được thường xuyờn bồi dưỡng cho đội ngũ làm cụng tỏc chứng thực cỏc giao dịch chuyển quyền sử dụng đất của cỏ nhõn, hộ gia đỡnh để hạn chế tỡnh trạng người thực hiện chứng thực lạc hậu với cỏc quy định về chứng thực trong cỏc văn bản quy phạm phỏp luật dẫn đến tỡnh trạng chứng thực khụng đỳng thẩm quyền.
4.2. Rà soỏt để sửa đổi, bổ sung cỏc quy định về chứng thựccỏc giao dịch chuyển quyền sử dụng đất của cỏ nhõn, hộ gia đỡnh trong Luật đất đai 2003 và cỏc văn bản quy phạm phỏp luật cú liờn quan
Trước mắt cần ưu tiờn sửa đổi, bổ sung phớ chứng thực cỏc giao dịch chuyển quyền sử dụng đất của cỏ nhõn, hộ gia đỡnh để phự hợp với quy định của phớ cụng chứng hợp đồng, giao dịch tạo sự bỡnh đẳng trong giao dịch của người yờu cầu cụng chứng, chứng thực và sự bỡnh đẳng của cỏc cơ quan, tổ chức khi cung cấp dịch vụ cho người yờu cầu cụng chứng, chứng thực.
4.3. Tăng cường chế độ kiểm tra của cỏc cơ quan cú thẩm quyền quản lý chứng thực
Mục đớch của việc chứng thực cỏc giao dịch chuyển quyền sử dụng đất của cỏ nhõn, hộ gia đỡnh là bảo vệ quyền và lợi ớch hợp phỏp của cỏ nhõn, hộ gia đỡnh, mặt khỏc đõy cũng chớnh là uy tớn của Nhà nước, do vậy việc thanh, kiểm tra về hoạt động này cần được quan tõm thụng qua nhiều hỡnh thức khỏc nhau để chấn chỉnh những sai phạm trong chứng thực cỏc giao dịch chuyển quyền sử dụng đất của cỏ nhõn, hộ gia đỡnh.
II. CÁC GIẢI PHÁP
1. Hoàn thiện phỏp luật dõn sự, đất đai và phỏp luật cụng chứng, chứng thực tạo cơ sở phỏp lý thống nhất, đồng bộ cho việc cụng chứng, chứng thực giao dịch chuyển quyền sử dụng đất của cỏ nhõn, hộ gia đỡnh
1.1. Phỏp luật dõn sự, đất đai là cơ sở phỏp lý xỏc định phạm vi, thẩm quyền cụng chứng, chứng thực cỏc giao dịch chuyển quyền sử dụng đất, do vậy việc tiếp tục hoàn thiện phỏp luật dõn sự, đất đai cú tỏc động lớn đến hoạt động cụng chứng, chứng thực núi chung và cỏc giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất của cỏ nhõn, hộ gia đỡnh núi riờng theo hướng:
- Đối với Luật đất đai 2003: Giữ nguyờn quy định cỏc giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất của cỏ nhõn, hộ gia đỡnh bắt buộc phải cú cụng chứng, chứng thực mà Luật đất đai 2003 đó quy định xuất phỏt từ quan điểm đất đai là tài sản đặc biệt cú giỏ trị lớn, giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất là cỏc giao dịch diễn ra thường xuyờn hàng ngày trong cuộc sống xó hội cú nguy cơ xảy ra tranh chấp cao. Việc bắt buộc cụng chứng, chứng thực cỏc hợp đồng, giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất là rất cần thiết, bảo đảm phỏp lý để bảo vệ quyền và lợi ớch hợp phỏp của cỏ nhõn, tổ chức, ngăn ngừa vi phạm phỏp luật, là giỏ trị chứng cứ lý tin cậy để cỏc cơ quan nhà nước cú thẩm quyền xem xột, giải quyết khi cú tranh chấp xảy ra (cụng chứng viờn, người thực hiện chứng thực kiểm tra và chịu trỏch nhiệm về tớnh xỏc thực, tớnh hợp phỏp đối với nhiều yếu tố như thời điểm giao kết hợp đồng, giao dịch; tư cỏch, năng lực chủ thể tham gia hợp đồng, giao dịch; sự tự nguyện của cỏc bờn, tài sản và nội dung thỏa thuận của cỏc bờn trong hợp đồng...). (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Hiện nay, cũng cú quan điểm cho rằng khụng nờn bắt buộc cụng chứng đối với cỏc hợp đồng về nhà đất mà chuyển từ “nghĩa vụ” sang quyền, nghĩa là người dõn cú quyền lựa chọn và quyết định nờn cụng chứng hay khụng cụng chứng cỏc hợp đồng giao dịch về nhà đất.
Nếu đi theo hướng này thỡ với trỡnh độ và ý thức phỏp luật của người dõn hiện nay, phần lớn cỏc hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất hiện nay người dõn sẽ khụng đi cụng chứng. Như vậy, trỏi ngược lại với vấn đề nờu ở trờn, là người dõn sẽ được Nhà nước định hướng bảo hộ trong việc hợp đồng, giao dịch được cụng chứng, chứng thực thỡ cỏc bờn sẽ chỉ cần “viết tay và ký với nhau” như thời xưa khi cụng chứng chưa phỏt triển sẽ được coi là hợp phỏp và điều tất yếu là những điều khoản cú lợi sẽ nghiờng về bờn mạnh thế và những điều khoản bất lợi bờn yếu thế sẽ phải gỏnh chịu mà khụng cú sự can thiệp của bất kỳ cỏ nhõn, tổ chức nào (ở đõy là cụng chứng viờn). Một trong cỏc bờn cú điều kiện để “xự” hoặc “phỏ bỏ” hợp đồng khi muốn, nếu giỏ trị của bất động sản tăng vọt, lỳc này cỏc bờn khụng cú chứng cứ để tự bảo vệ mỡnh, đưa giấy viết tay khởi kiện lờn Tũa ỏn, Nhà nước (Tũa ỏn) phải mất rất nhiều cụng sức, tiền bạc, thời gian (những vấn đề này khú mà đong đếm được bằng tiền) để đi điều tra, xỏc minh trong khi giải quyết tranh chấp. Hơn thế nữa, Hiện tượng lừa đảo, tranh chấp, kiện tụng, vi phạm phỏp luật trong xó hội sẽ xảy ra ngày càng nhiều làm mất trật tự, ổn định trong thị trường giao dịch bất động sản vốn đó sụi động và tiềm ẩn nhiều rủi ro núi riờng và mất trật tự, ổn định xó hội núi chung. Văn phũng đăng ký nhà đất sẽ ựn tắc cỏc hồ sơ vỡ đăng ký viờn khụng phải là cụng chứng viờn, khụng được đào tạo để xỏc nhận tớnh hợp phỏp, tớnh xỏc thực cỏc hợp đồng nờn