Theo quan điểm của chúng tôi, hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao là hợp lý nhưng chưa triệt để.
- Căn cứ các tài liệu có trong hồ sơ vụ án thì thửa đất số 53 của gia đình ông Trụ, bà Nguyên liền kề với thửa đất số 76 của gia đình ông Hòa. Trong quá trình sửa chữa lại nhà, ông Hòa có làm 4 ô văng cửa sổ, một máng bê tông và chôn dưới đất một ống thoát nước nằm phía ngoài tường nhà, lấn sang phần đất của gia đình ông Trụ, bà Nguyên. Vậy, hướng giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao buộc gia đình ông Hòa tháo dỡ tài sản thuộc phần lấn sang không gian, mặt đất và lòng đất của gia đình ông Trụ, bà Nguyên phù hợp với quy định của pháp luật về việc xác lập quyền sử dụng đất đai.
- Bên cạnh đó, các cấp Tòa vẫn chưa chỉ ra được hướng giải quyết của ống nước đã lấn sang phần đất của phía nguyên đơn. Chúng tôi đưa ra hướng giải quyết như sau: Việc gia đình ông Hòa có phải tháo dỡ ống nước hay không tùy thuộc vào tình hình thực tế và việc lắp đặt ống nước có nhất thiết phải lấn sang phần đất nhà ông Trụ hay không. Nếu có thì chủ sở hữu bất động sản (gia đình ông Trụ, bà Nguyên) phải dành một lối cấp, thoát nước thích hợp, không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng nước chảy. Người sử dụng phải hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại cho gia đình ông Trụ, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường, không nhất thiết phải tháo gỡ.
Câu 3.7: Đoạn nào của Quyết định số 23 cho thấy Tòa án không buộc ông Hậu tháo dỡ nhà đã được xây dựng trên đất lấn chiếm (52,2 m2)?
Đoạn “Tòa án cấp phúc thẩm buộc ông Hậu trả 132,8 m2 đất đã lấn chiếm nhưng là đất trống cho ông Trê và bà Thi, còn phần đất ông Hậu cũng lấn chiếm nhưng đã xây dựng nhà (52,2 m2) thì giao ông Hậu sử dụng nhưng phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trê và bà Thi là hợp tình, hợp lý.” của Quyết định số 23 cho thấy Tòa án không buộc ông Tận tháo dỡ nhà đã được xây dựng trên đất lấn chiếm (52,2 m2).
Câu 3.8: Ông Trê, bà Thi có biết và phản đối ông Hậu xây dựng nhà trên không?
Theo như ông Hậu trình bày thì ông Trê, bà Thi có biết về việc ông Hậu xây dựng nhà nhưng không phản đối, thể hiện ở đoạn: “Vào ngày 29-3-1994, ông nhận chuyển nhượng một phần diện tích đất của anh Trần Thanh Kiệt. Khi sang nhượng hai bên chỉ lập giấy tay, không ký giáp ranh và lúc đó chủ đất (anh Kiệt) chỉ ranh giới cho ông. Sau khi sang nhượng xong ông đã làm nhà cơ bản trên diện tích đất đang tranh chấp, lúc ông xây nhà gia đình ông Trê không có ý kiến gì.”.
Câu 3.9: Nếu ông Trê, bà Thi biết và phản đối ông Hậu xây dựng nhà trên thì ông Hậu có phải tháo dỡ nhà để trả lại đất cho ông Trê, bà Thi không? Vì sao?
Nếu ông Trê, bà Thi biết và phản đối ông Hậu xây dựng nhà trên thì ông Hậu phải tháo dỡ nhà để trả lại đất cho ông Trê, bà Thi. Căn cứ theo quy định tại điều 164 Bộ luật dân sự năm 2015 về việc bảo vệ quyền chiếm hữu, sử dụng đối với tài sản của chủ sở hữu. Cụ thể:
“Điều 164. Biện pháp bảo vệ quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản
1. Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền tự bảo vệ, ngăn chặn bất kỳ người nào có hành vi xâm phạm quyền của mình bằng những biện pháp không trái với quy định của pháp luật.
2. Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc người có hành vi xâm phạm quyền phải trả lại tài sản, chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật việc thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.”
Ông Trê, bà Thi là chủ sở hữu hợp pháp của mảnh đất (có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với sơ đồ vị trí đất rõ ràng). Vậy ông Trê, bà Thi có quyền yêu cầu ông Hậu tháo dỡ nhà để trả lại phần đất thuộc quyền sở hữu của mình.
Ông Hậu xây nhà trên phần đất thuộc quyền sở hữu của ông Trê, bà Thi là trái pháp luật (ở đây không xét đến trường hợp ông Hậu là người ngay tình khi nhận chuyển nhượng đất từ anh Kiệt do không có đủ thông tin để xác định).
Câu 3.10: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án liên quan đến phần đất ông Hậu lấn chiếm và xây nhà trên?
Chúng tôi đồng ý với hướng giải quyết của Tòa án liên quan đến phần đất ông Hậu lấn chiếm và xây nhà trên.
Đầu tiên, căn nhà được xây trên phần đất lấn chiếm xét cho cùng vẫn là tài sản của ông Hậu, nên ông Hậu là chủ sở hữu của căn nhà này. Ông Hậu có quyền tự bảo vệ tài sản của mình trước sự xâm hại của người khác. Thứ hai, phần đất mà ông Hậu lấn chiếm thuộc quyền sở hữu của ông Trê và bà Thi, nên ông Trê, bà Thi có quyền đòi lại tài sản của mình (ở đây không xét đến trường hợp ông Hậu là người ngay tình khi nhận chuyển nhượng đất từ anh Kiệt do không có đủ thông tin để xác định). Xét theo Điều 164 BLDS năm 2015
“1. Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền tự bảo vệ, ngăn chặn bất kỳ người nào có hành vi xâm phạm quyền của mình bằng những biện pháp không trái với quy định của pháp luật.
2. Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc người có hành vi xâm phạm quyền phải trả lại tài sản, chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật việc thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.”
Để có thể đảm bảo quyền lợi của các bên, Tòa án đã vận dụng quy định về quyền tài sản (được quy định tại Điều 115 BLDS năm 2015) để quy đổi giá trị của mảnh đất đang bị ông Hậu lấn chiếm:
“Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác.”
Câu 3.11: Theo Tòa án, phần đất ông Hậu xây dựng không phải hoàn trả cho ông Trê, bà Thi được xử lý như thế nào? Đoạn nào của Quyết định 23 cho câu trả lời?
Theo Tòa án, phần đất ông Hậu xây dựng không phải hoàn trả cho ông Trê, bà Thi sẽ được ông Hậu tiếp tục sử dụng, nhưng ông Hậu phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trê, bà Thi.
Đoạn sau đây trong Quyết định 23 cho câu trả lời:
“Toà án cấp phúc thẩm buộc ông Hậu trả 132,8 m2 đất đã lấn chiếm nhưng là đất trống cho ông Trê và bà Thi, còn phần đất ông Hậu cũng lấn chiếm nhưng đã xây dựng nhà (52,2 m2) thì giao ông Hậu sử dụng nhưng phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trê và bà Thi là hợp tình, hợp lý.”.
Ngoài ra, vẫn còn hai phần đất ông Hậu xây dựng là hai máng xối đúc bê tông chiếm diện tích 10.71 m2 và căn nhà phụ nằm trên diện tích 18.57 m2
nhưng chưa được Tòa án giải quyết.
Câu 3.12: Đã có quyết định nào của Hội đồng thẩm phán theo hướng giải quyết như Quyết định 23 liên quan đến đất bị lấn chiếm và xây dựng nhà không? Nêu rõ quyết định mà anh/chị biết.
Đã có các quyết định theo hướng giải quyết như Quyết định số 23. Cụ thể: Quyết định số 02/2006/DS-GĐT5 ngày 21-2-2006 của HĐTP Tòa án nhân dân tối cao, trong phần xét thấy: “Căn cứ vào văn tự đoạn mãi nhà ngày 30-12-
5
Quyết định giám đốc thẩm số 02/2006/ds-gđt ngày 21-02-2006 về vụ án “tranh chấp về bồi thường thiệt hại”.
1973 giữa ông Vui và bà Khanh thì căn nhà bà Khanh có chiều rộng mặt tiền là 7,4m và căn cử vào giấy phép xây dựng số 51/GPSXD ngày 8-2-1996 của Sở Xây dựng tỉnh ĐL thì gia đình bà Khanh được xây nhà có chiều rộng mặt tiền là 7,4m nhưng theo biên bản đồ đạc của Tòa án nhân dân tỉnh ĐL thì thực tế bà Khanh đã xây dựng chiều rộng mặt tiền là 7,63m, sai với giấy phép xây dựng, vượt quá diện tích đất mà gia đình bà Khanh được quyền sử dụng là 23cm. Thực tế bà Khanh đã xây kiêng móng nằm đè lên 20cm móng của nhà ông Tùng.”. Và đoạn: “Về nguyên tắc, bà Khanh đã lấn chiếm đất thuộc quyền sử dụng của ông Tùng thì bà Khanh phải tháo dỡ công trình để trả lại đất cho ông Tùng. Tuy nhiên, khi gia đình bà Khanh xây dựng sát tường nhà ông Tùng, làm kiểng trên nền móng nhà ông Tùng, ông Tùng không phản đối trong suốt quá trình từ khi bà Khanh khởi công xây dựng (tháng 2-1996) đến khi hoàn thành (tháng 6-1996). Do việc đã xây dựng hoàn thiện nhà cao tầng, nếu buộc bà Khanh phải dỡ bỏ và thu hẹp lại công trình sẽ gây thiệt hại rất lớn cho gia đình bà Khanh. Xét diễn biến thực tế như trên, HĐTP nhất trí với quan điểm của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao tại kháng nghị là Tòa án cấp phúc thẩm không buộc bà Khanh phải tháo dỡ phần tường nhà đè lên phía trên móng nhà ông Tùng mà chỉ buộc bồi thường bằng tiền là hợp tình, hợp lý.”.
Quyết định số 237/2008/DS-GĐT ngày 26-8-2008 của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao, phần xét thấy: “Theo xác nhận của đại diện Sở Xây dựng TG, Sở Tài nguyên môi trường TG, Phòng Quy hoạch nhà đất TG tại biên bản thẩm định ngày 14-7-2005 thì Ủy ban nhân dân huyện CT đã cấp giấy phép xây dựng cho ông Sỹ vượt quá diện tích đất mà vợ chồng ông sẽ có quyền sử dụng. Như vậy, Tòa án cấp sở thẩm và cấp phúc thẩm xác định khi xây dựng ông Sỹ đã lấn đất của vợ chồng ông Hiến (kích thước tầng trệt, chiều ngang 0,17m, dài 0,15m, cao 3,88m tầng một chiều ngang 0,17m, dài 1,50m, cao 3,67m) là có căn cứ. Tuy nhiên, theo Báo cáo số 02/BC/HĐND-UBND ngày 8-1-2007 của Hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân dân huyện CT, tỉnh TG và Công văn số 08/CV/ĐĐBQH ngày 2-2-2007, Công văn số 27/CV/ĐĐBQH ngày 23-4-2007 của Đoàn Đại biểu
Quốc hội tỉnh TG thì phần đất ông Sỹ lấn chiếm của ông Hiến để xây cất nhà kiên cố là không lớn, không ảnh hưởng đến mỹ quan căn nhà của vợ chồng ông Hiến và nếu cắt bỏ thì không đảm bảo an toàn vì có thể làm sụp đổ căn nhà mà ông Sỹ đã xây dựng kiên cố. Do đó, trong trường hợp này lẽ ra cần giữ nguyên hiện trạng phần nhà kiên cố mà ông Sỹ đã xây dựng, đồng thời buộc ông sẽ thanh toán giá trị phần đất lấn.”.
Câu 3.13: Anh/chị có suy nghĩ gì về hướng giải quyết trên của Hội đồng thẩm phán trong Quyết định số 23 được bình luận ở đây?
Hướng giải quyết trên của Hội đồng thẩm phán trong Quyết định số 23 là thuyết phục.
Vì mặc dù có căn cứ xác định ông Hậu đã lấn đất của ông Trê nhưng theo lời khai của ông Hậu: “Sau khi sang nhượng xong ông đã làm nhà cơ bản trên diện tích đất đang tranh chấp, lúc ông xây nhà ông Trê không có ý kiến gì”. Ở đây có thể thấy 02 lí do mà Tòa án không buộc ông Hậu tháo dỡ căn nhà đã xây, thứ nhất, trong lúc ông Hậu xây dựng ông Trê không lên tiếng phản đối, cũng không báo cơ quan chức năng có thẩm quyền; thứ hai, cân nhắc về lợi ích kinh tế thì việc buộc ông Hậu tháo dỡ căn nhà đã xây dựng là không nên, và để bảo vệ lợi ích kinh tế của hai bên thì Tòa án yêu cầu ông Hậu trả lại phần đất đã lấn chiếm còn phần đất ông Hậu cũng lấn chiếm nhưng đã xây dựng nhà thì giao cho ông Hậu sử dụng nhưng phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trê và bà Thi.
Mặc dù Hội đồng thẩm phán không viện dẫn bất cứ văn bản nào khi cho rằng hướng giải quyết của Tòa án cấp phúc thẩm là hợp tình, hợp lí nhưng với các lí lẽ trên thì có thể thấy đây là một hướng giải quyết mang tính khéo léo và hợp tình.
Vì các lẽ trên, theo quan điểm của tôi, hướng giải quyết trên của Hội đồng thẩm phán trong Quyết định số 23 là thuyết phục.
Câu 3.14: Đối với phần chiếm không gian 10,71 m2 và căn nhà phụ có diện tích 18,57 m2 trên đất lấn chiếm, Tòa án sơ thẩm và Tòa án phúc thẩm có buộc tháo dỡ không?
Hội đồng thẩm phán đề cập đến phần chiếm không gian 10,71m2 và cho rằng việc Tòa các cấp chưa xem xét buộc ông Hậu phải tháo dỡ hoặc phải thanh toán phần giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trê và bà Thi là chưa đảm bảo quyền lợi hợp pháp của ông Trê và bà Thi, đồng thời, Hội đồng thẩm phán cũng đề cập đến căn nhà phụ có diện tích 18,57 m2 mà Tòa án các cấp chưa xem xét để giải quyết.
Câu 3.15: Theo anh/chị thì nên xử lý phần lấn chiếm không gian 10,71 m2 và căn nhà phụ trên như thế nào?
Theo quan điểm của chúng tôi, cần xem xét giá trị của hai máng xối đúc bê tông và căn nhà phụ, nếu việc buộc tháo dỡ ảnh hưởng lớn đến lợi ích của bên lấn chiếm thì có thể giải quyết theo hướng không buộc ông Hậu tháo dỡ mà phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trê và bà Thi còn nếu việc buộc tháo dỡ ảnh hưởng không lớn đến lợi ích của bên lấn chiếm thì nên giải quyết theo hướng buộc ông Hậu tháo dỡ và trả lại phần đất lấn chiếm trên cho ông Trê, bà Thi.
Sở dĩ chúng tôi đưa ra hướng xử lí như trên là vì:
Thứ nhất, khoản 1 Điều 164 BLDS năm 2015 quy định: “Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền tự bảo vệ, ngăn chặn bất kỳ người nào có hành vi xâm phạm quyền của mình bằng những biện pháp không trái với quy định của pháp luật”. Với vụ việc đang bình luận, có thể thấy “hành vi xâm phạm” ở đây chính là việc lấn chiếm quyền sử dụng đất và không gian của người khác. Đồng thời, theo quy định của khoản 2 Điều này “Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm
quyền khác buộc người có hành vi xâm phạm quyền phải trả lại tài sản, chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật việc thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại”. Và với vụ việc đang bình luận thì có thể hiểu việc “chấm dứt hành vi xâm phạm” ở đây là việc buộc tháo dỡ công trình đang lấn chiếm. Do đó, việc buộc tháo dỡ là có căn cứ pháp lí.
Thứ hai, dù hướng giải quyết không buộc tháo dỡ mà thanh toán quyền sử dụng đất là sáng tạo và hợp tình nhưng hướng giải quyết này chưa được quy định trong bất kì văn bản nào, nếu lạm dụng hướng giải quyết này sẽ dẫn đến sự tùy tiện, ỷ lại trong việc lấn chiếm.
Vì vậy, theo chúng tôi, trước khi pháp luật có quy định rõ ràng về việc không buộc tháo dỡ thì không nên lạm dụng hướng giải quyết này mà chỉ áp dụng khi việc buộc tháo dỡ gây thiệt hại lớn cho người lấn chiếm.
Câu 3.16: Suy nghĩ của anh/chị về xử lý việc lấn chiếm quyền sử dụng đất và