Mô hình Ring d a trên công th c: R Y n 1
n 1
: Là t l thu h i v n d a trên m c kh u hao c a công trình. Do đó, đ i v i công trình, t l v n hoá th ng s d ng là t l sinh l i c ng v i kh u hao. n là tu i đ i kinh t c a tài s n.
Chuyên T t Nghi p Giá tr còn l i c a tài s n t i th i đi m cu i cùng c a th i gian h u ích
(d báo) c a tài s n đ c xem là b ng 0.
Ng i ta mong đ i thu nh p ròng c a tài s n trong giai đo n d báo s gi m tuy n tính, gi ng nh cách m i thu nh p liên ti p Ii (i = 1….n) ph thu c vào t l chi t kh u.
Công th c tính giá tr tài s n c a mô hình RING: V = I / R 2.3.2.5 Mô hình HOSKOLD
Mô hình Hoskold hay còn g i là mô hình hoàn v n theo qu tr n và theo t su t l i nhu n phi r i ro tính d a trên công th c:
Rk = Y + SFF (n,Yk). V i Yk là t su t l i nhu n không r i ro.
Theo ph ng pháp lu n c a Hoskold v su t v n hóa, vi c tính toán d a trên su t hoàn v n không r i ro Yk là b i vì:
Nó liên quan đ n vi c c n thi t đ u t đ thu đ c l i nhu n t b t đ ng s n sang nh ng d ng khác v i s th n tr ng cao.
Nh ng gi đ nh v r i ro qu n lý c a ch b t đ ng s n, t c là t i lúc này s m t đi nh ng thu nh p ti m n ng không nh n ra.
T su t chi t kh u phi r i ro ph thu c vào su t sinh l i Y, s h h ng trong giá tr tài s n V, và ph thu c vào th i gian h u d ng n c a tài s n. T su t sinh l i phi r i ro liên quan đ n nh ng đi u ki n th tr ng (thông
qua su t chi t kh u) c ng nh nh ng đi u ki n t ng lai c a tài s n đó. Ph ng pháp này là m t cách chuy n đ i đ c bi t c a ph ng pháp chi t kh u dòng ti n truy n th ng.
Chuyên T t Nghi p 2.3.2.6 Lý thuy t v n hóa d a trên mô hình CAPM và WACC.
Mô hình ch ra su t v n hóa đ c quy t đnh b i t l r i ro v n và r i ro v l i nhu n trên th tr ng. C hai t l này đ u nh h n so v i t l phi r i ro. Su t v n hóa b ng v i thu nh p ròng n m đ u tiên NOI1 (theo mong đ i) chia cho giá tr c a tài s n V nh sau:
V NOI
R 1 (1)
Giá tr tài s n đ quy t đ nh su t v n hóa là giá bán trong m t th tr ng c nh tranh, g i là giá tr th tr ng. T ng t WACC c ng b ng thu nh p ho t đ ng ròng chia cho giá tr th tr ng c a doanh nghi p (Modigliani and Miller, 1958), gi ng nh ph ng trình (1).
Brueggeman và Fisher (1993) đư chú thích r ng su t v n hóa t ph ng trình (1) không ph i là su t sinh l i n i hoàn trên v n đ u t IRR vì nó không xem xét s thay đ i thu nh p t ng lai c a d án. N u ng i ta hy v ng dòng thu nh p t ng t i t l t ng tr ng t c th i (g) trong t ng lai thì giá tr c a tài s n là giá tr hi n t i c a m t dòng thu nh p ho t đ ng ròng trong t ng lai v i t l chi t kh u r. ) ( 1 g r NOI V (2) T ph ng trình (1) và (2) ta có: V NOI g r R 1 (3)
Chuyên T t Nghi p Trong mô hình truy n th ng WACC là toàn b (hay trung bình) chi phí v n. Ph ng trình c a WACC t ng đ ng giá tr th tr ng c a n (L) chia cho giá tr c a doanh nghi p (V) nhân v i chi phí n (rD) c ng v i chi phí v n ch s h u (rE) có tr ng s là t l giá tr v n ch s h u nh sau: WACC = V Lx rD + (1 - V L) x rE (4)
T l thu không đ c đ c p trong ph ng trình (4) b i vì nh ng phân tích này d a trên c s tr c thu .
WACC là t l hoàn v n c a d án có r i ro gi ng nh doanh nghi p, do đó, đ i v i nh ng d án nh th WACC đ c đ nh ngh a trong ph ng trình (4) thì t ng đ ng v i r đ c đ nh ngh a trong ph ng trình (3).
đ t đ c su t v n hóa R, chú ý là r = R+ g (t ph ng trình 3). Thay th bi u th c này cho WACC trong ph ng trình (4) và s p x p l i, k t qu ta đ c ph ng trình (5) nh sau: R = V L x rD + (1 - V L ) x (rE– g)
S d ng m i quan h v i mô hình CAPM, ta có rF và rM l n l t là su t sinh l i phi r i ro và su t hoàn v n th tr ng, t ng ng ta có su t sinh l i k v ng trên v n ch s h u (ho c chi phí v n ch s h u), E(rE) là:
E(rE) = rF + (E(rM) - rF) x [ COV (rE, rM) / 2M]. (6)
Thay th bi u th c cho E(rE) t ph ng trình (6) và rE trong ph ng trình (5), s p x p l i ta có m i quan h c a su t v n hóa là: R = rF + V L (rD - rF) + (1 - V L ) x [E(rM) - rF] x [ COV(rE, rM) / 2M] - g
Chuyên T t Nghi p Thay th = COV (rE, rM) / 2M ta đ c ph ng trình tìm su t v n hóa nh sau:
R - rF = V L (rD - rF) + (1 - V L ) x [E(rM) - rF] x - g (7) Chú ý: T c đ t ng tr ng g là m t h ng s trong ph ng trình (7), s khác bi t nhau v quy mô v n ch s h u và lo i tài s n quy t đ nh su t v n hóa khác nhau.
K t lu n ch ng 2:
Hi n nay trên lý thuy t có r t nhi u mô hình đ th m đ nh viên xác đ nh t su t v n hóa. Nh ng trên th c t thì chúng r t ít đ c s d ng trong công tác th m đnh giá. Do Vi t Nam ch a có m t v n b n nào quy đ nh cách xác đnh t su t v n hóa m t cách khoa h c. T t c đ u d a vào c quan th m đ nh giá và kinh nghi m c a th m đ nh viên.
Chuyên T t Nghi p
Ch ng 3: XÁC NH T SU T V N HÓA C A NHÀ PH M T TI N T I QU N TÂN BÌNH, TP.HCM
3.1 T ng quan th tr ng b t đ ng s n Vi t Nam hi n nay.
N m 2011 v i nhi u bi n đ ng v kinh t nh : L m phát h n 18%, lưi su t cho vay m c cao trong khi tr n lưi su t huy đ ng ch có 14%, th tr ng ch ng khoán tu t d c, th tr ng vàng bi n đ ng b t th ng, th tr ng b t đ ng s n ch a có d u hi u kh i s c b i h u h t các doanh nghi p b t đ ng s n đ u r i vào tình tr ng thi u v n. Tr c tình hình đó, nhi u doanh nghi p đ a c trong n c đư tìm các đ i tác n c ngoài có th ng hi u, kinh nghi m và ti m l c tài chính. Vì th các ho t đ ng mua bán và sáp nh p (M&A) d án, doanh nghi p trong n c đư di n ra khá sôi đ ng trong n m 2011.
Dòng v n FDI vào l nh v c b t đ ng s n n m 2011 s t gi m m nh ch đ t kho ng 464 tri u USD. ây là m c th p k l c trong 5 n m qua. Tuy nhiên, l ng ki u h i g i v cao h n m i n m, hy v ng có th h tr tích c c cho th tr ng b t đ ng s n.
Th tr ng c n h n m 2011 v n ch a có tín hi u l c quan, ng i mua v i tâm lý ch giá ti p t c gi m sâu khi n các ch đ u t lâm vào tình c nh khó kh n. Phân khúc c n h cao c p g n nh điêu đ ng, ch có giao d ch phân khúc c n h trung bình và bình dân nh ng s l ng c ng không nhi u.
V m t b ng bán l , v n đ c đánh giá là m t th tr ng có nhi u ti m n ng b i doanh thu bán l đ t t 85 – 86 t USD trong n m 2011. Trong đó, doanh thu t trung tâm th ng m i chi m kho ng 20% th ph n.
Chuyên T t Nghi p
3.1.1 Th c tr ng th tr ng b t đ ng s n t i Tp.HCM.
Là m t trong nh ng th tr ng b t đ ng s n có c h i đ u t cao nh t t i khu v c ông Nam Á. Trên t t c các phân khúc th tr ng nh v n phòng cho thuê, c n h đ bán, c n h d ch v , khách s n và bán l đ u có ngu n cung d i dào.
Nh ng n m 2011, t i Tp.HCM, th tr ng b t đ ng s n v n khá bình l ng, không có nhi u chuy n bi n rõ r t. Giá b t đ ng s n v n ti p t c đi ngang, riêng có giá đ t n n khu v c qu n 2, qu n 9 vào tháng 3/2011 có xu h ng t ng nh , t 7-10% so v i th i đi m cu i 2010 do có s tham gia mua đ đ u t c a nh ng ng i có ti m l c tài chính. Còn l i giao d ch thành công ph bi n v n t p trung ch y u phân khúc nhà giá trung bình.
Th tr ng c n h Tp.HCM trong n m 2011 theo th ng kê c a CBRE cho th y hi n t ng s c n nhà bán t i Tp. H Chí Minh có kho ng h n 36.700 c n, ngu n cung m i c tính đ t kho ng 11.300 c n h đ c chào bán, t ng 32,9% so v i n m 2010 và ch y u là phân khúc trung bình t ng 30%, trong khi đó nhà
cao c p gi m 23% so v i n m tr c.
Chuyên T t Nghi p Nhu c u th t c a th tr ng v n còn t i phân khúc nhà bình dân (h ng C) v i giá dao đ ng kho ng t 12-16 tri u đ ng/m2
.
i v i s n ph m là bi t th và nhà li n k ngu n cung hi n t i t p trung nhi u Qu n 2, Bình Tân, Th c và qu n 9 trong khi đó giao d ch l i r t kém.
Ngu n: CBRE Vi t Nam.
Chính sách th t ch t tín d ng làm gi m kh n ng chi tr c a ng i mua. Vì v y, nh ng c n h giá r chi m ph n l n giao d ch trên th tr ng v i giá chào bán trung bình trên 15 tri u đ ng/m2
.
Tâm đi m c a th tr ng b t đ ng s n Tp.HCM trong 6 tháng cu i n m 2011 là s ki n bán tháo c n h c a Petro Vietnam Landmark v i giá bán gi m đ n 35% t 23,8 tri u đ ng/m2xu ng còn15,5 tri u đ ng/m2
Chuyên T t Nghi p V phân khúc c n h cao c p, giá bán bình quân đư gi m g n 8% so v i n m 2010 nh ng v n v t kh n ng tài chính c a ng i mua nên phân khúc này v n b m.
NGU N: GIÁ C N H TP.HCM Q4/2011 (CBRE VI T NAM)
Theo s li u th ng kê s b , TP.HCM hi n có kho ng 679.000 m2 m t b ng bán l , bao g m 96 trung tâm th ng m i, kh i bán l t p trung ch y u t i các qu n trung tâm. Trong đó, trung tâm th ng m i chi m 44%, siêu th chi m 31% t ng s ngu n cung.
Trong n m 2011, có kho ng 10 d án đư đi vào ho t đ ng cung c p thêm cho th tr ng h n 120.000m2 di n tích bán l . Nh v y, ngu n cung m i chi m g n 17% trong t ng s ngu n cung c a toàn thành ph .
Giá thuê khu trung tâm thành ph v n n đ nh m c 50 – 55 USD/m2 v i công su t thuê đ t h n 90%. Giá chào thuê khu v c ngoài trung tâm trung bình t 25 – 30 USD/m2.
Chuyên T t Nghi p V th tr ng đ t n n, giá chào bán các d án có nhi u bi n đ ng. C th , ch có m t vài d án t ng giá nh Thái S n 1 t ng 10% hay Th nh M L i – Qu n 2 t ng 5% so v i n m 2010, còn đa ph n là gi m ho c gi giá. Các d án qu n 7 có m c giá trung bình h n 55 tri u đ ng/m2, qu n 2 có m c giá chào bán bình quân 40 tri u đ ng/m2
.
Trong 3 n m t i, thành ph có kho ng 70 d án gia nh p th tr ng cung c p kho ng 3200 n n đ t bi t th , nhà ph và t p trung ch y u các qu n ngo i thành nh : Qu n 9, 7 và huy n Nhà Bè.
Chuyên T t Nghi p Th tr ng v n phòng Tp.HCM v n ghi nh n s khác bi t gi a các tòa nhà c và m i. Nh ng d án m i nh Bitexco và Vincom v n có t l tr ng cao, ng c l i nh ng tòa c trung tâm đ t t l l p đ y trên 90%.
các khu v c ngoài trung tâm, nhu c u v n phòng cho thuê kém, giá thuê trung bình dao đ ng t 10 – 11 USD/m2/tháng. D ki n m t b ng giá cho thuê v n phòng h ng A trong n m 2012 dao đ ng bình quân m c 30 – 35 USD/m2, gi m t 15 – 20% so v i m t b ng giá hi n nay, h ng B kho ng 18 USD và h ng C kho ng 14 USD.
Chuyên T t Nghi p Vi c Chính ph đư ban hành Ngh quy t h n ch dòng tín d ng phi s n xu t c a các Ngân hàng th ng m i m c 22% đ n cu i tháng 6 n m 2011, và m c 16% tính đ n cu i n m làm cho c ngân hàng l n nhà đ u t đ u đang g p r t nhi u khó kh n trong vi c huy đ ng v n và gi i ngân.
Tóm l i, chính sách th t ch t tín d ng, cùng v i t l l m phát cao, giá vàng t ng đư khi n th tr ng b t đ ng s n tr nên khan hi m v v n, nhi u d án b t đ ng s n b đình tr ho c trì hoưn, là m t trong nh ng nhân t làm giá b t đ ng s n gi m xu ng t i nhi u khu v c và phân khúc trên th tr ng.
3.1.2 Các nhân t nh h ng đ n giá tr c a b t đ ng s n hi n nay.
Th nh t, chính sách c a nhà n c: Các chính sách nhà n c tác đ ng r t l n và tr c ti p đ n giá b t đ ng s n th hi n trên các m t sau:
Nhà n c ban hành các quy đ nh v quy n s h u, thuê đ t s d ng, chuy n nh ng b t đ ng s n, s thay đ i c a các quy đ nh này trong t ng th i k s tác đ ng đ n giá b t đ ng s n trên th tr ng.
Nhà n c quy đ nh các chính sách và ngh a v tài chính có liên quan đ n vi c s d ng đ t (thu , ti n thuê, ti n s d ng đ t) các chính sách này nh h ng tr c ti p đ n chi phí đào t o và chi phí b t đ ng s n nên tác đ ng đ n giá b t đ ng s n.
Nhà n c ho ch đ nh và công b quy ho ch v vi c s d ng đ t cho t ng khu v c. ây là y u t quan tr ng và nh h ng t i giá b t đ ng s n trên th tr ng.
Th hai, th tr ng thi u thông tin, kém minh b ch t t c các khâu. Chính vì thi u thông tin, không minh b ch nên th tr ng b méo mó và d n t i tình
Chuyên T t Nghi p tr ng đ u t theo phong trào. Thi u thông tin và kém minh b ch góp ph n quan tr ng d n t i s thi u chuyên nghi p, v i nhi u doanh nghi p đ u t , kinh doanh b t đ ng s n hi n nay t i Vi t Nam. S l ng các công ty kinh doanh b t đ ng